Решение № 2-1494/2017 2-1494/2017~М-1558/2017 М-1558/2017 от 29 октября 2017 г. по делу № 2-1494/2017

Дело №2-1494/2017


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Саяногорск 30 октября 2017 года

Саяногорский городской суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Емельянова А.А.,

при секретаре Потайчук Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации муниципального образования г. Саяногорск о признании договора коммерческого найма жилого помещения продлённым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации МО г. Саяногорск о признании договора коммерческого найма жилого помещения продлённым.

Требования мотивировал тем, что ДАТА между ним и ответчиком заключен договор коммерческого найма жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок до ДАТА. ДАТА он обратился к ответчику с заявлением о продлении договора коммерческого найма, однако ответом от ДАТА был поставлен в известность об отказе в его продлении. Основанием для отказа указано наличие у ответчика обязательства по расселению лиц, проживающих в аварийном жилищном фонде (91 человек). Он имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, в установленный срок обратился к ответчику за продлением договора, и тот не имел права ему отказать. Отказ не связан с решением собственника не сдавать в течение года жилое помещение внаем, последний не предупредил его за три месяца до истечения срока договора найма об отказе в продлении договора. Считает данный отказ необоснованным, в связи с чем просил признать договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения от ДАТА продленным на тех же условиях на тот же срок.

Определением судьи от ДАТА в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту г. Саяногорска (КЖКХиТ г. Саяногорска).

Истец ФИО4 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, доверил представлять свои интересы ФИО5, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика Администрации МО г. Саяногорск ФИО6 в судебном заседании иск не признала, против его удовлетворения возражала, поддержав доводы своих письменных возражений с дополнений к ним и дав пояснения, согласно которым Администрацией МО г. Саяногорск сотруднику ОМВД России по г. Саяногорску ФИО4 было предоставлено в срочное возмездное владение и пользование на основании договора коммерческого найма (аренды) от ДАТА жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В данное жилое помещение истец не вселился, что подтверждается объяснениями соседей от ДАТА, фактически проживает в ином жилом помещении по адресу: <адрес>, что также подтверждается объяснением от ДАТА, имел задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Указанные обстоятельства говорят о грубом нарушении пунктов договора коммерческого найма (аренды) жилого помещения. Кроме того, в настоящее время у Администрации МО г. Саяногорск имеется обязательство по расселению лиц, проживающих в аварийном жилищном фонде (91 человек), поэтому возникла острая необходимость в свободных жилых помещениях. В связи с нарушением истцом п. 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4 договора Администрацией было принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке. ДАТА истцу направлено уведомление о принятом решении и о расторжении с ним договора, о сдаче муниципального жилого помещения в срок до ДАТА. Копия уведомления также направлена врио начальника ОМВД России по г. Саяногорску ФИО1 Отметка о получении ФИО4 данного уведомления имеется. ДАТА распоряжением Главы Мо г. Саяногорск № договор коммерческого найма (аренды) от ДАТА с ФИО4 расторгнут. На основании постановления Администрации МО г. Саяногорск от ДАТА № спорное жилое помещение переведено из коммерческого жилищного фонда в фонд социального использования и подлежит распределению по договору социального найма жилого помещения гражданам, проживающим в аварийном жилищном фонде. В нарушение условий договора и ст. 678 ГК РФ истец в предоставленном ему жилом помещении не проживал, договор расторгнут в связи с нарушением его пунктов в одностороннем порядке. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения был заключён с истцом на срок до 1 года и является краткосрочным, поэтому в силу ст. 683 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ, к нему не применимы. Просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Третье лицо Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту г. Саяногорска о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своего представителя в суд не направил, письменных возражений не представил, об отложении судебного заседания не просил.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ, ст. 10 ЖК РФ гражданские (жилищные) права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского (жилищного) законодательства порождают гражданские (жилищные) права и обязанности, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ предусматривают, что защита гражданских (жилищных) прав осуществляется, в том числе путём признания жилищного права.

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (гл. 8 ЖК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК РФ).

Указанные договоры, несмотря на некоторые сходства, имеют различную правовую природу и, следовательно, нормативное регулирование. Одним из отличий является возмездность найма (плата за наем жилого помещения).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

В силу ст. 678 ГК РФ, ст. 91.7 ЖК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение; если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Хакасия, в собственности муниципального образования г. Саяногорск с ДАТА по настоящее время имеется жилое помещение - квартира по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы МО г. Саяногорск № от ДАТА между Администрацией МО г. Саяногорск (наймодатель) и ФИО4 (наниматель) ДАТА заключён договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения, в соответствии с которым истцу в срочное возмездное владение и пользование передано свободное и отдельное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования г. Саяногорск, в виде двухкомнатной отдельной квартиры по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Срок найма жилого помещения установлен с ДАТА по ДАТА (п. 1.3).

В этот же день сторонами подписан акт приёма-передачи квартиры (Приложение № к договору), рассчитана ежемесячная плата за наем (Приложение №).

В соответствии с договором наниматель обязался использовать жилое помещение для проживания (п. 2.2.1), своевременно вносить плату за наем (п. 2.2.3, 4.1 - 4.3), оплачивать жилищно-коммунальные услуги (п. 2.2.4, 4.4), за три месяца до окончания срока договора в письменной форме сообщить наймодателю о своих намерениях на заключение договора на новый срок или отказаться от своего преимущественного права на возобновление договора (п. 2.2.10).

Наймодатель в свою очередь имеет право требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных п. 2.2 договора (п. 3.1.1), контролировать порядок использования жилого помещения и соблюдения условий договора найма (п. 3.1.3), требовать своевременного внесения платы за наем (п. 3.1.4), досрочно расторгать договор в случаях нарушения нанимателем обязательств по нему в порядке, установленном законодательством РФ (п. 3.1.2, 6.2 - 6.3).

Как следует из объяснений ФИО2, ФИО3, не оспоренных и не опровергнутых стороной истца, ФИО4 в предоставленном ему по договору коммерческого найма (аренды) от ДАТА жилом помещении в период его действия не проживал.

Согласно представленным ответчиком сведениям истец несвоевременно вносил плату за наем жилого помещения и жилищно-коммунальные услуги и на ДАТА имеет задолженность.

ДАТА (менее чем за три месяца до окончания срока договора) от истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора коммерческого найма от ДАТА.

В ответе на данное заявление от ДАТА ответчик уведомил истца о принятом решении об отказе в продлении договора в одностороннем порядке ввиду наличия у Администрации МО г. Саяногорск обязательства по расселению лиц, проживающих в аварийном жилищном фонде (91 человек), и острой необходимости в свободных жилых помещениях для граждан, подлежащих расселению. Истцу предложено в добровольном порядке до ДАТА выселиться из жилого помещения и сдать ключи от него.

Распоряжением и.о. Главы муниципального образования г. Саяногорск № от ДАТА договор коммерческого найма (аренды) с ФИО4 расторгнут, о чем ему направлено соответствующее уведомление.

Постановлением и.о. Главы муниципального образования г. Саяногорск № от ДАТА жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, исключена из муниципального жилищного фонда коммерческого использования и включена в муниципальный жилищный фонд социального использования, отнесена к жилым помещениям, предоставляемым гражданам по договорам социального найма, о чём внесены изменения в реестр муниципальной собственности.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение договора найма на новый срок и отсутствие предусмотренных законом и договором оснований для его расторжения, отказ в продлении срока договора не был связан с решением собственника не сдавать в течение года жилое помещение в наем, последний не предупредил его за три месяца до истечения срока договора найма об отказе в его продлении.

Действительно, в соответствии с абз. 1, 2 и 4 ст. 684ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Между тем в силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если в договоре срок не определён, договор считается заключенным на пять лет (п.1); к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684 - 686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (п.2).

Договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения от ДАТА заключён сторонами на срок 1 год (с ДАТА по ДАТА), то есть из смысла договора подразумевается именно краткосрочный характер найма, поэтому в силу п. 2 ст. 683 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ, в том числе о преимущественном праве истца на заключение договора на новый срок, к нему не применимы. Иное этим договором не предусмотрено.

Кроме того, ответчик как собственник жилого помещения в ответе от ДАТА на обращение истца заблаговременно до окончания срока договора найма уведомил его о том, что этот договор не будет продлён (будет расторгнут ДАТА), указав социально-значимые причины своего отказа.

Намерения ответчика подтверждаются постановлением и.о. Главы муниципального образования г. Саяногорск № от ДАТА, которым фактически изменено целевое назначение спорного жилого помещения и оно переведено из фонда коммерческого в фонд социального использования, что в свою очередь свидетельствует об отказе ответчика от сдачи его в коммерческий наем.

Порядок расторжения договора ответчиком соблюдён. Доказательств невозможности его расторжения ввиду наличия установленного к этому законом запрета истцом не представлено. К тому же, помимо указанных выше оснований для расторжения (непродления срока действия) договора, истцом были допущены нарушения его условий в части использования жилого помещения, оплаты найма и жилищно-коммунальных услуг, которые в соответствии с договором могут являться самостоятельным поводом к его расторжению, на что также указано представителем ответчика.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО4 к Администрации МО г. Саяногорск о признании договора коммерческого найма жилого помещения продлённым удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к Администрации муниципального образования г. Саяногорск о признании договора коммерческого найма жилого помещения продлённым отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия через Саяногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Емельянов

Мотивированное решение изготовлено 06 ноября 2017 года.