Решение № 2-1574/2019 от 16 декабря 2019 г. по делу № 2-1574/2019

Дело № 2 – 1574/19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2019 г. г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Цепелёвой О.В.

при секретаре судебного заседания Коробейниковой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО6 – ФИО1, ответчика ФИО2, её представителя ФИО3, представителя третьего лица ООО АН «АкадемПроект» ФИО4 представителя третьего лица ФИО5 - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2 о признании предварительного договора не заключенным, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО7, указав при этом следующее.

29 декабря 2018 г. она подписала предварительный договор купли-продажи с ФИО2 Во исполнение п. 3.1 договора ФИО2 был передан аванс за продаваемую в будущем квартиру в размере 50 000 руб. ФИО2 получила сумму в качестве аванса в размере 50 000 руб.

Из договора от 29.12.2018 видно, что он не подписан со стороны ФИО8 - собственника 1\2 доли на квартиру. Поскольку договор с учетом требований ст. 550 ГК РФ как форма существования соответствующего правоотношения не оформлен, соответственно, договор заключен не был по причине того, что не был подписан И.А.

Таким образом, договор подписанный между истцом и ответчиком нельзя признать заключенным, поскольку на момент подписания предварительного договора отсутствовал собственник 1\2 доли на квартиру, который и в последствии так и не подписал указанный договор. Соответственно, не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, предусмотренным законом.

Поскольку договор не заключен, то переданные истцом ответчику денежные средства в качестве аванса в размере 50 000 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Далее, уточнив исковые требования в ходе судебного рассмотрения, истец указала, что, исходя из пояснений сторон, данных в судебных заседаниях, договор от 29.12.2018 подписывался ФИО6 не в своих интересах, а в интересах ФИО5, что не отрицала и ответчик ФИО2

ФИО6 и ФИО5 обратились в ООО «Компания Жилфонд» и заключили с данной компанией договор №г от 31.10.2018 по подбору варианта объекта недвижимости для приобретения. Квартиру собирается покупать ФИО5 частично за свой счёт, частично за счёт кредитных средств.

По причине занятости на работе, 29.12.2018 ФИО5 не мог присутствовать на подписании предварительного договора купли- продажи, сотрудники ООО «Компания Жилфонд» и ООО «АкадемПроект» уговорили прийти Бесфамильную Н.М. на подписание вышеуказанного договора, при этом убедив в том, что впоследствии все документы будут переделаны на ФИО5 как реального покупателя.

ФИО6 действовала от имени ФИО5 на основании договора поручения от 28.12.2018. Действия ФИО6 были одобрены ФИО5 Данные обстоятельства подтверждаются проектом договора купли- продажи, представленного нотариусом А.М., где покупателем выступает именно ФИО5 Более того, условия по стоимости квартиры, порядку расчётов, кредитной организации, полностью совпадают с предварительным договором от 29.12.2019.

Материалами дела подтверждено, что ФИО5, 26.12.2018 был одобрен ипотечный кредит Банком ВТБ. Все документы для составления основного договора купли- продажи была переданы нотариусу А.М. Однако банк без объяснения причин отказал ФИО5 в предоставлении ипотечного кредита, по причине чего основной договор так и не был заключен.

Приобрести квартиру по <адрес> ФИО5 мог только за счёт кредитных средств, о чем было известно ФИО2

Согласно п. 4.3. предварительного договора купли-продажи от 29.12.2018, в случае отказа Банка в выдаче кредита, договор расторгается без штрафных санкций.

Таким образом, отказ банка ВТБ по условиям предварительного договору купли- продажи от 29.12.2018 являлся основанием для ФИО2 для возврата аванса, поскольку виновных действий со стороны покупателя, препятствовавших заключению основного договора купли- продажи совершено не было, а удерживаемая ФИО2 сумма в размере 50 000 руб. является неосновательным обогащением. Следовательно, исходя из положений п. 4 ст. 329 ГК РФ, у ФИО2 отсутствовали основания для удержания у себя аванса в размере 50 000 руб., поскольку обеспечительное обязательство было прекращено.

Договор от 29.12.2018, представленный истцом, не подписан И.А., собственником 1\2 доли на квартиру. В расписке от 30.12.2018, в качестве «Продавца», получившего сумму аванса, выступает исключительно ФИО2 При этом на момент получения суммы аванса договор от 29.12.2018 не был подписан ФИО9 образом, ФИО2 приняла денежные средства в качестве аванса без каких-либо правовых оснований, поскольку договор на момент принятия денежных средств заключён не был. Более того, у ФИО2 отсутствовала нотариально оформленная доверенности на право продажи 1\2 доли принадлежащей И.А., то договор является незаключенным.

Просит:

- признать предварительный договор купли- продажи от 29.12.2018, подписанный между ФИО2 и ФИО6 незаключенным.

- взыскать с ФИО2 в пользу Бесфамильной Н.М, сумму неосновательного обогащения в размере 50 000,00 руб.

- взыскать судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере 1 700 руб., уплаченной при подаче иска в суд (л.д. 130-132) и согласно дополнительно заявленному письменному ходатайству расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб. (л.д. 145).

В судебное заседание истец не явилась, представление своих интересов доверила ФИО1, действующей на основании доверенности.

Представитель истца, а также третьего лица -ФИО5 - ФИО1, действующая на основании доверенностей, поддержала доводы, изложенные в иске.

Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО3 иск не признали. Представитель ответчика пояснил, что истец в исковом заявлении неверно указывает смысл п. 4.3 предварительного договора. Из указанного пункта следует, что аванс подлежит возврату только если бы банк не одобрил квартиру, но не тогда, когда банк отказывает в предоставлении кредита. Был подписан предварительный договор, была просьба покупателя освободить квартиру. Е. Б. освободила квартиру для покупателя, но покупатель не явился на сделку. У ФИО2 были и другие покупатели. Через какое- то время ФИО5 просил вернуть 50 000 руб. В данной ситуации ФИО5 виноват в том, что ему было отказано в получении кредита. ФИО2 сняла квартиру, потому, что освободила свою квартиру, понесла финансовые потери по вине ФИО5, который безответственно отнесся к данной сделке, поскольку при решении вопроса о предоставлении ему кредита, изменился его статус как заёмщика, поскольку он взял крупный кредит. По этой причине банк отказал ему в выдаче ипотечного кредита, и сделка сорвалась. 50 000 руб., которые просит взыскать истец, удержаны ФИО2 в качестве неустойки, поскольку покупатель уклонился от подписания договора.

Представитель третьего лица - ООО АН «АкадемПроект» ФИО4 пояснила, что ФИО5 и Бесфамильная просили подыскать им квартиры. Был произведен осмотр квартиры, поступило предложение подписать предварительный договор, но одного из продавцов в тот момент не был в городе. Квартира должна была приобретаться за счет кредитных средств, сторона покупателя была инициатором. Продавцов квартиры была произведена оценка квартиры. Далее, она, как представитель агентства недвижимости, интересовалась у покупателей, всё ли у них нормально. И только накануне сделки сторона покупателя сообщила, что сделка сорвалась. Получается, покупатель в течение недели вводил их в заблуждение. Он не сказал, что взял в кредит в другом банке большую сумму денег. Спорная квартира уже была принята в залог. При этом Е. Б. взяла отпуск, освободила квартиру, готовилась к переезду. Покупатель во всех документах указывал, что сумма для первоначального взноса у него имеется. При оформлении кредита на квартиру банк расценил, что дополнительный кредит был взят на первоначальный взнос и клиент является неплатежеспособным гражданином.

Третьи лица - ООО АН «Жилфонд», И.А. в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени его проведения.

Судом установлено следующее.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В материалах дела имеется предварительный договор купли- продажи от 29 декабря 2018 г. сторонами которого являются ФИО10 - «продавец» и ФИО6 - «покупатель». Предмет договора - продавец и покупатель обязуются заключить договор купли- продажи квартиры, расположенной на втором этаже жилого дома по <адрес> не позднее 31 января 2019 г.

Истец указывает, что данный предварительный договор купли- продажи от 29 декабря 2018 г. является незаключенным, поскольку отсутствует подпись одного из продавцов - ФИО11, в подтверждение чего представлена копия указанного предварительного договора ( л.д. 7-10).

Данное утверждение не соответствует действительности, поскольку в материалах дела имеются оригиналы предварительного договора, подписанные ФИО10 со стороны продавца и ФИО6 со стороны покупателя ( л.д. 34-37, 38-41). При этом из п. 7.1 предварительного договора следует, что он составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Таким образом, оба экземпляра оригиналов предварительного договора имеются в материалах гражданского дела в подлинниках. Следовательно, оснований для вывода о том, что предварительный договор не был подписан одной из сторон, а именно продавцом ФИО11 не имеется. Денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве аванса были получены ФИО12 от покупателя ФИО6 по расписке от 30 декабря 2018 г. и доказательств того, что на 30 декабря 2018 г. предварительный договор не был заключен, не имеется.

Согласно п. 4.2 предварительного договора в случае уклонения покупателя от подписания основного договора купли- продажи продавец вправе расторгнуть предварительный договор купли- продажи, при этом покупатель обязуется оплатить неустойку в размере аванса не позднее пяти банковских дней с того момента, когда должен быть заключен основной договор купли- продажи. Продавец вправе произвести зачёт однородного встречного требования ( ст. 410 ГК РФ) и оставить себе полученную от покупателя сумму аванса в качестве неустойки, предусмотренной настоящим договором.

Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что денежную сумму в размере 50 000 руб. покупатель передаёт продавцу в качестве аванса при подписании настоящего предварительного договора. Таким образом, размер аванса установлен условиями предварительного договора в 50 000 руб. и получен продавцом ФИО2 от покупателя ФИО6

Далее. Пунктом 4.3 предварительного договора установлено дополнительное условие: одобрение квартиры банком как предмета залога. При невыполнении этого условия настоящий договор расторгается без штрафных санкций с обеих сторон. Это - буквальное толкование условия предварительного договора.

В то же время истец в уточнённом иске указывает, что согласно п. 4.3 предварительного договора купли - продажи от 29.12.2018 в случае отказа Банка в выдаче кредита, договора расторгается без штрафных санкций.

Таким образом, условия п. 4.3 предварительного договора, изложенные в уточнённом иске, не соответствуют действительным условиям, изложенным в п. 4.3 предварительного договора, подписанного сторонами, как установлено выше.

Истец в уточненном иске указывает, что ФИО6 действовала как поверенный в интересах доверителя ФИО5 при заключении предварительного договора купли- продажи квартиры по <адрес> и передаче аванса в размере 50 000 руб. ( л.д. 133). При этом по запросу суда нотариусом А.М. представлен проект договора купли- продажи квартиры по <адрес>, сторонами договора указаны ФИО2, ФИО11 – продавцы и ФИО5 - покупатель. Дата заключения договора в проекте указана 15 января 2019 г. ( л.д. 104-107). Данные доказательства в их совокупности подтверждают, что покупателем квартиры фактически являлся ФИО5, что подтверждается также пояснениями, которые дали участники процесса в ходе судебного рассмотрения.

Банком ВТБ ФИО5 был одобрен кредит на сумму 2 535 000 руб. на срок 15 лет ( л.д. 74). Однако в дальнейшем, ФИО5 было отказано в предоставлении ипотечного кредита ( л.д. 75).

Таким образом, основной договор купли- продажи не был заключен сторонами по причине того, что банк не предоставил кредит ФИО5 При этом п. 4.3 предварительного договора дополнительным условием, освобождающим от уплаты штрафных санкций предусмотрено неодобрение банком квартиры предмета как залога. В данном случае кредит ФИО5 изначально был одобрен, а затем в его предоставлении было отказано. Однако доказательств того, что банк не одобрил квартиру как предмет залога, и это было бы условием для освобождения от штрафных санкций, не имеется.

Поскольку сделка не состоялась по вине покупателя, то продавец вправе, согласно п.4.2 предварительного договора оставить себе полученную от покупателя сумму аванса в размере 50 000 руб. в качестве неустойки.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В данном случае ответчик приобрела имущество в виде денежных средств в размере 50 000 руб. на основании сделки, а именно - предварительного договора купли- продажи, поскольку покупатель уклонился от подписания основного договора купли- продажи по причине отказа в выдаче ему ипотечного кредита и она вправе оставить себе сумму аванса в качестве неустойки.

Таким образом, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Поскольку суд пришёл к такому выводу, нет оснований для применения ст. ст. 98, 100 ГПК РФ и взыскания судебных расходов, заявленных истцом.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО2 о признании предварительного договора не заключенным, взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в месячный срок с момента изготовления в мотивированной форме.

Судья Цепелёва О. В.

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2019 г.