Апелляционное определение № 33-3237/2026 от 26 апреля 2026 г.

Дело№33-3237/2026 (2-700/2026)

УИД 72RS0021-01-2025-006224-95


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень

27 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Пятанова А.Н.,

судей Груздевой А.С., Михайловой В.А.,

при секретаре Рагимли Г.Х.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 ФИО12 на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 февраля 2026 года, которым постановлено:

«Исковые требования Матевосян ФИО13 к ФИО1 ФИО14 о взыскании задатка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО15 (<.......> года рождения, паспорт гражданина РФ <.......>) в пользу Матевосян ФИО16 (<.......> года рождения, паспорт гражданина РФ <.......>) задаток в размере 150 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 5500 рублей.

В удовлетворении требований Матевосян ФИО17 к ФИО1 ФИО18 о взыскании процентов за пользование чужими денежными, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Груздевой А.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задатка в размере 300 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 652,06 руб., морального вреда в размере 50 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 192 руб.

Требования мотивированы тем, что 19.07.2025 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 750 кв.м., кадастровый номер <.......>, расположенного по адресу: <.......>; здания, назначение: жилое, этаж 1, площадью 131,2 кв.м., кадастровый номер <.......>, расположенного по адресу: <.......>. Согласно п.2.4.1 договора для обеспечения точного и надлежащего исполнения обязательства по основному договору покупатель передает продавцу в качестве задатка сумму в размере 150 000 руб., в счет причитающихся с покупателя по основному договору платежей в день подписания настоящего договора, путем перечисления по реквизитам продавца. Согласно п.3.1 стороны обязуются заключить основной договор объектов недвижимости не позднее 30.08.2025 включительно. Истец в установленные сроки исполнила свою обязанность по предоставлению суммы задатка. Однако ответчик не исполнил своего обязательства по возврату суммы задатка переданной истцом, несмотря на прекращение обязательств по предварительному договору купли-продажи. Согласно п.3.4 договора стороны пришли к соглашению, что в случае задержки подготовки необходимых документов для завершения сделки купли-продажи третьими лицами, настоящий договор может быть продлен сторонами на срок, необходимый для завершения сделки купли-продажи, путем подписания дополнительного соглашения, либо расторгнут по соглашению сторон. 27.08.2025 ответчиком было высказано предложение продлить срок исполнения обязательств по предварительному договору, так как ни одна из сторон не изъявила желание заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.08.2025 ввиду отсутствия необходимых документов для заключения основного договора. Ответчик дал обязательство в срок до 10.08.2025 включительно предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истца на объекты недвижимости. У стороны истца отсутствовала необходимая оценка объектов недвижимости, требуемая банком для получения ипотечного кредита, поскольку характеристики объекта, представленные риелтором ответчика и размещенные на сайте Домклик, отличались от фактических характеристик. Оценщик провел оценку рыночной стоимости объекта исходя из указанных в объявлении характеристик. Итоговая рыночная стоимость составила 12 599 680 руб. вследствие недостоверно указанной информации в объявлении. Сбербанк принял решение о выдаче кредита в сумме 10 067 144 руб., основываясь на результатах оценки. Таким образом, покупатель столкнулся с недостатком средств для приобретения объекта недвижимости. Несоответствие заявленных характеристик фактическим привело к необоснованному завышению цены объекта, что стало причиной невозможности приобрести объекты недвижимости. Ответчик несет ответственность за предоставление недостоверной информации, повлекшей снижение рыночной стоимости объекта и возникновение убытков у истца. Стороной ответчика было подготовлено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2025 и направлено на подписание от 28.08.2025, согласно которому стороны согласовали: в п.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2025 внести изменения и заключить основной договор купли-продажи в срок до 13.09.2025 включительно; стороны согласовали, что обязательства продавца по предоставлению документов указанных в п.3.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого от 19.07.2025 также считаются продленными на срок до 10.09.2025 включительно. 28.08.2025 истцом было подписано данное дополнительное соглашение, что свидетельствует о принятии предложенных изменений и подтверждается согласие истца с новыми условиями сделки относительно сроков предоставления документов и заключения основного договора купли-продажи. Однако стороной ответчика данное дополнительное соглашение было подписано только 03.10.2025, на основании чего истец делает вывод о намеренном уклонении продавца от подписания. Таким образом, с учетом пропуска указанного периода, дополнительное соглашение является незаключенным, срок исполнения обязательств по предварительному договору остался прежним. Следовательно, ответчик должен произвести возврат суммы задатка. 13.09.2025 ответчиком в адрес истца было направлено соглашение о расторжении предварительного договора, вместе с тем вина истца в не заключении договора отсутствует. Таким образом, именно действия и инициативы ответчика привели к возникновению препятствий для заключения основанного договора, следовательно, оснований считать истца ответственным за неудачу сделки не имеется. За неправомерное удержание денежных средств, уклонения от их возврата, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 02.09.2025 по 25.10.2025. В результате действий ответчика истцу причинен моральный вред, который оценивается в размере 50 000 руб.

В ходе разрешения спора судом первой инстанции:

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ИП ФИО4, Центр недвижимости «Гарант».

В судебном заседании суда первой инстанции:

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя в судебное заседание.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности от 09.10.2025, в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, по изложенным основаниям.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности от 15.12.2025, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещен надлежащим образом, представила письменные пояснения по заявленным требования, в которых полагает, что требования не подлежат удовлетворению, так как вина в не заключении сделки полностью лежит на истце ФИО2

Представитель третьего лица Центр недвижимости «Гарант» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен ответчик ФИО3, в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывает, что вывод суда о том, что никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор не соответствует действительности, поскольку сторона ответчика представила акт о неявке ФИО2 на сделку, заверенный подписью ФИО7 со стороны продавца риэлтором ФИО8 со стороны покупателя. Считает ошибочным вывод суда, что покупатель проявлял инициативу для заключения договора купли-продажи. Напротив, материалы дела содержат доказательства уклонения покупателя от заключения основного договора. Более того, покупатель на протяжении срока, установленного сторонами предварительного договора, не выполнила обязательств по подготовке необходимых документов, в том числе отчета об оценке и не явилась в назначенное время и место для заключения основного договора. Кроме этого, судом необоснованно было отказано в приобщении доказательства (отчета), поскольку он был направлен на опровержение доводов истца относительно невозможности оценки приобретаемого имущества в размере стоимости, необходимой банку для выдачи кредита. Также обращает внимание, что суд первой инстанции обошел стороной возражения ответчика, согласно которым сделка не состоялась, так как покупатель не был готов к ее совершению, не подготовил своевременно отчет об оценке и не явился на сделку. Также считает, что фактические обстоятельства дела, письменные доказательства свидетельствуют о том, что действия продавца в полном объеме соответствовали условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО2, что исключает возможность возврата ей задатка.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО2, полагая решение суда законным и обоснованным просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

При апелляционном рассмотрении дела:

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5 просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, третьи лица ИП ФИО4, Центр недвижимости «Гарант» в суд не явились, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, также информация о деле была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Доказательств уважительности причин неявки не представлено, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Проверив законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 750 кв.м, кадастровый номер <.......>, расположенный по адресу: <.......>; здания, назначение: жилое, этаж 1, площадью 131,2 кв.м, кадастровый номер <.......>, расположенное по адресу: <.......>

19.07.2025 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.2.1 сторонами оценены объекты недвижимости в размере 14 500 000 руб. Стоимость объектов недвижимости изменению в одностороннем порядке не подлежит, только по обоюдному согласию продавца и покупателя.

В соответствии с п.2.4.1 договора для обеспечения точного и надлежащего исполнения обязательства по основному договору покупатель передает продавцу в качестве задатка сумму в размере 150 000 руб., в счет причитающихся с покупателя по основному договору платежей в день подписания настоящего договора, путем перечисления по реквизитам продавца.

Сумма в размере 10 850 000 руб. передается покупателем продавцу за счет кредитных средства ПАО Сбербанк. Сумму в размере 3 500 000 руб. оплачивает покупатель за счет собственных средств в день подписания основного договора (п.2.4.2, 2.4.3).

Согласно п.3.1 стороны обязуются заключить основной договор объектов недвижимости не позднее 30.08.2025 включительно.

Согласно п.3.4 договора стороны пришли к соглашению, что в случае задержки подготовки необходимых документов для завершения сделки купли-продажи третьими лицами, настоящий договор может быть продлен сторонами на срок, необходимый для завершения сделки купли-продажи, путем подписания дополнительного соглашения, либо расторгнут по соглашению сторон.

27.08.2025 ответчиком было высказано предложение продлить срок исполнения обязательств по предварительному договору, так как ни одна из сторон не изъявила желание заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.08.2025 ввиду отсутствия необходимых документов для заключения основного договора.

Ответчик дал обязательство в срок до 10.08.2025 включительно предоставить документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истца на объекты недвижимости.

Стороной ответчика было подготовлено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2025 и направлено на подписание от 28.08.2025, согласно которому стороны согласовали: в п.3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2025 внести изменения и заключить основной договор купли-продажи в срок до 13.09.2025 включительно; стороны согласовали, что обязательства продавца по предоставлению документов указанных в п.3.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого от 19.07.2025 также считаются продленными на срок до 10.09.2025 включительно.

28.08.2025 истцом было подписано данное дополнительное соглашение, что свидетельствует о принятии предложенных изменений и подтверждается согласие истца с новыми условиями сделки относительно сроков предоставления документов и заключения основного договора купли-продажи.

13.09.2025 ответчиком в адрес истца было направлено соглашение о расторжении предварительного договора.

Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции установив, что уплаченная истцом ответчику денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, с учетом положений пункта 6 статьи 429, пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о прекращении обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи и наличии у ответчика обязанности по возврату уплаченной истцом суммы задатка. Оснований для удовлетворения требований ФИО2 о взыскании двойного размера задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, суд не усмотрел, в удовлетворении данных требований ФИО2 было отказано.

Решение в части отказа в удовлетворении требований сторонами не обжалуется, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Проверяя решение в его удовлетворённой и обжалованной ответчиком части. судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении»).

С вышеуказанными выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ФИО3 в пользу ФИО2 суммы задатка в размере 150 000 рублей и расходов по оплате государственной пошлины, исчисленной пропорционально удовлетворённым требованиям, судебная коллегия соглашается, отмечая при этом, что правильное, по существу, решение не может быть отменено по одним формальным основаниям.

Так, пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пунктах 23, 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что доказательств уклонения истца от заключения основного договора в материалы дела не представлено. К окончанию срока заключения основного договора купли-продажи, т.е. к 13.09.2025г. обязательство по заключению основного договора не исполнено, сторонами спор о понуждении к заключению основного договора, как это предусмотрено п. 4.3. предварительного договора от 19 июля 2025 года (т. 1 л.д. 12) не инициирован, подписанные проекты основного договора стороны друг другу не направили.

Тот факт, что 13.09.2025г. составлен акт о неявке на сделку, не свидетельствует об уклонении истца от заключения сделки, напротив, представленная в материалы дела переписка свидетельствует о том, что покупатель предпринимал попытки продлить срок дополнительного соглашения намереваясь приобрести объект, при этом продавец был готов ждать, но без продления предварительного договора.

В этой связи, доводы ответчика о виновных действиях со стороны истца являются предположениями, не подтвержденными доказательствами, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, противоречат установленным судом на основании анализа представленных сторонами доказательств обстоятельствам дела. Ответчиком не представлено доказательств, что покупатель ФИО2 от сделки отказалась и этот отказ зависел от её воли.

По условиям договора, объект предполагался к приобретению истцом с использованием заемных денежных средств ПАО «Сбербанк» в объеме 10 850 000 рублей. Вместе с тем на предусмотренную предварительным договором сумму, ФИО2 кредит ПАО Сбербанк не был одобрен. Объем кредитного одобрения по обращению ФИО2 ПАО Сбербанк составил 10067144 рубля (т. 1 л.д. 101-102).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что сделка не заключена по не зависящим от сторон обстоятельствам - ввиду одобрения банком объема кредита в меньшем объеме, чем это предусмотрено договором.

Довод апелляционной жалобы о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен исключительно по вине истца, ввиду намеренного занижения стоимости объекта недвижимости в отчете об оценке, не нашли подтверждения в ходе исследования материалов дела. Тот факт, что у ФИО2 была возможность обратиться к другому оценщику, который мог составить отчет о стоимости объекта недвижимости в размере, необходимой банку для выдачи кредита, не является доказательством виновного поведения истца и намеренного уклонения от заключения основной сделки.

Таким образом, поскольку ни одна из сторон не ответственна за незаключение основного договора вследствие стечения объективных обстоятельств, законных оснований для удержания денежных средств ответчиком по истечении срока, определенного предварительным договором для заключения договора купли-продажи, судом правомерно не установлено. В связи с чем, судом обоснованно взыскан с ФИО3 в пользу ФИО2 задаток в размере 150 000 рублей.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не ставят под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в обжалуемой части, в целом направлены на переоценку доказательств, при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328 Гражданского процессуального кодекса

Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 февраля 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 ФИО19 - без удовлетворения

Председательствующий: Пятанов А.Н.

Судьи коллегии: Груздева А.С.

Михайлова В.А.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 мая 2026 года.