Решение № 2-13/2019 2-13/2020 2-13/2020(2-772/2019;)~М-693/2019 2-772/2019 М-693/2019 от 18 февраля 2020 г. по делу № 2-13/2019

Дело №2-13/19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2020 года Бавлинский городской суд Республики Татарстан

под председательством судьи Саитова М.И.

при секретаре Сафиной Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение, взыскании денежной суммы оплаченной в качестве аванса, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании суммы задатком,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска указывая, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому ФИО2 намеревалась продать ФИО1 недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес>. Оплата по указанному договору должна была производиться частично из собственных средств и за счет кредитных средств предоставляемых ПАО «Сбербанк России». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке. ДД.ММ.ГГГГ по расписке ответчик получила от истца денежную сумму в размере 1000000 рублей. При обращении в органы Росреестра истцу стало известно о том, что в отношении недвижимого имущества имеются ограничения и обременения, что послужило основанием ПАО «Сбербанк России» к отказу в выдаче предварительно одобренного кредита. Таким образом, сделка к заключению стала невозможной, ответчик незаконно удерживает денежные средства в размере 1000000 рублей. В связи с чем, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 1000000 рублей.

В своем ходатайстве об изменении исковых требований истец ФИО1 указала, что переданная сумма в размере 1000000 рублей по предварительному договору купли-продажи является не задатком, а авансом. Претензия истца о надлежащем исполнении обязательств осталась без удовлетворения, договор купли-продажи объектов недвижимого имущества сторонами не заключался, его существенные условия не определялись. В связи с чем, просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, привести стороны в первоначальное положение взыскав с ответчика денежную сумму в размере 1000000 рублей.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением о признании суммы в размере 1000000 рублей задатком. В обоснование иска указывая, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу <адрес>. Согласно соглашения ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 действующим в интересах ФИО1 на расчетный счет продавца ФИО2 была перечислена денежная сумма в размере 1000000 рублей. По условиям предварительного договора купли-продажи оплата за объекты недвижимости предполагалась за счет целевых кредитных денежных средств ПАО «Сбербанк России». Истицей ФИО2 были подготовлены все необходимые документы и направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества. ФИО1 и Л. в одностороннем порядке умышленно уклонились от выполнения обязательств по предварительному договору и заключения основного договора купли-продажи. В связи с чем, просила признать перечисленную сумму задатком в соответствии с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований по изложенным в нем основаниям, во встречном иске просил отказать.

Ответчик ФИО2 и её представитель адвокат Тихонова Л.В. в судебном заседании требования по иску ФИО1 не признали, встречный иск просили удовлетворить.

Привлеченный в качестве третьего лица ФИО3 заявленные исковые требования ФИО1 поддержал, во встречном иске ФИО2 просил отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Пункт 1 статьи 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. В данном случае собственник лишь разрешил пользоваться своим имуществом.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно данному договору стоимость недвижимого имущества определена сторонам в размере 3000000 рублей, указанная цена подлежит оплате следующим образом: часть стоимости в размере 1000000 рублей передана покупателем продавцу в качестве аванса наличными денежными средствами по расписке ДД.ММ.ГГГГ. Часть стоимости в размере 240000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи. Часть стоимости недвижимости в размере 1760000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России».

Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ сторонами достигнуто соглашение о том, что покупатель передает продавцу в качестве задатка сумму в размере 1000000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по приобретению объекта недвижимости – земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, стоимостью 3000000 рублей, срок действия соглашения до ДД.ММ.ГГГГ.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 получила от ФИО1 задаток в размере 1000000 рублей за продаваемый жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, стоимостью 3000000 рублей. Окончательный договор купли-продажи будет составлен после выплаты суммы в размере 2000000 рублей.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ содержатся сведения о наличии обременении в виде запрета сделок с имуществом от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Бавлинский муниципальный район, <адрес>.

Согласно уведомлению о погашении ограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права запрещение №—№ на объекты недвижимости земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, Бавлинский муниципальный район, <адрес>.

Как следует из претензии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 просит ФИО2 исполнить надлежащим образом условия договора и передать по договору купли-продажи земельный участок и жилой дом, свободный от прав третьих лиц.

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 во исполнение условий предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке просит сообщить ФИО1 о дне для посещения МФЦ для регистрации сделки и полного расчета в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 напоминает о необходимости заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что полученные ответчицей ФИО2 сумма в размере 1000000 рублей нельзя признать суммой задатка, поскольку доводы ответчика о признании выше указанной суммы задатком основаны на неправильном толковании норм права.

По смыслу нормы, заложенной в пункте 1 статьи 380 ГК РФ, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 1, 3 и 4 статьи 429 ГК РФ).

По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

Суд учитывает, что указание в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО2, на уплату денежной суммы в размере 1000000 рублей, подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно пункту 3 статьи 380 ГК Российской Федерации следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями, как и указано в самом предварительном договоре.

Исходя из пункта предварительного договора, предусматривающего обязанность покупателя произвести оплату в размере 1000000 рублей, в счет стоимости недвижимого имущества, переданные ответчице денежные средства, выполняли платежную функцию, но не обеспечительную.

Поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

Учитывая вышеизложенное, суд признает денежную сумму в размере 1000000 рублей авансом в соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик ФИО2 уплаченную истцом денежную сумму в размере 1000000 рублей не возвратила, оснований не возвращать истцу указанную сумму у ответчика не имеется, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца ФИО1 в части о взыскании денежных средств в размере 1000000 рублей, уплаченных ФИО2 При этом оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании денежной суммы задатком не имеется.

Требования о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению также не подлежат, так как истец ФИО1 не привела правовых оснований в обоснование своих требований в этой части, при этом предварительный договор купли-продажи не прекратил свое действие, поскольку договором не определен срок в который стороны обязуются заключить основной договор. В связи с отсутствием данного срока основной договор может быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, который на момент рассмотрения дела не наступил. При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 в указанной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию в счет возврата государственной пошлины 13200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение, взыскании денежной суммы оплаченной в качестве аванса удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1000000 рублей, в счет возврата государственной пошлины 13200 рублей, всего 1013200 (один миллион тринадцать тысяч двести) рублей.

В остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение, отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании денежной суммы задатком отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в апелляционном порядке через Бавлинский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия.

Судья: М.И. Саитов.