Апелляционное определение № 33-5045/2025 от 2 декабря 2025 г.

Судья Муссакаев Х.И. УИД 39RS0015-01-2025-000123-44

дело №2-134/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№33-5045/2025
3 декабря 2025 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алферовой Г.П.,

судей Макаровой Т.А., Стариковой А.А.,

при помощнике судьи Осининой К.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Севаняна Севана Геворговича на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 19 августа 2025 года по иску прокурора Правдинского района Калининградской области в интересах муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц к Севаняну Севану Геворговичу, администрации муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Макаровой Т.А., пояснения представителей ФИО1 – ФИО2, ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения прокурора Маркеловой Г.И., представителя администрации муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» - ФИО4, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Правдинского района Калининградской области обратился в суд с иском в интересах муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц к ответчику ФИО1, указав на то, что прокуратурой района в рамках надзорной деятельности проведена проверка соблюдения земельного законодательства. Проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 1427 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская <адрес>, является участком из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «ведение садоводства», кадастровая стоимость которого составляет 180 972,14 рубля.

По итогам аукциона 20 сентября 2021 года между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 заключен договор №133 аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет.

Кроме того, проверкой установлено, что 14 декабря 2021 года между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 заключен договор №52 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, выкупная цена по которому составила 5 429,16 рублей.

Поводом к заключению указанного договора купли-продажи послужило заявление ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № как собственнику объекта недвижимости – садового дома с кадастровым номером №, площадью 12,9 кв.м.

Обращаясь с заявленными требованиями, прокурор указывал на то, что возведенный ответчиком на земельном участке с кадастровым номером №, переданном ему в аренду для ведения садоводства, объект, зарегистрированный как садовый дом, и фактически не являющийся таковым, имеет вспомогательное значение, то его строительство не может повлечь возникновения права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность.

В связи с указанным истец полагал, что получение земельного участка без проведения аукциона, а также значительно ниже кадастровой стоимости, неправомерно, и у администрации не имелось оснований для принятия решения и заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ с ФИО1

С учетом изложенного, прокурор считал, что спорная сделка затрагивает права и законные интересы МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», неопределенного круга лиц.

Кроме того, прокурор указывал на то, что не проведением торгов по продаже земельного участка нарушены права МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, а также права других граждан (неопределенного круга лиц) на подачу заявлений о предоставлении указанных выше земельных участков в собственность.

Также прокурор полагал, что, поскольку на момент обращения ФИО1 в администрацию о выкупе земельного участка спорное строение не отвечало целям использования земельного участка и при наличии недостоверных сведений об объекте в части его назначения, кадастровый учет спорного объекта и регистрация права собственности являются недействительными.

Также прокурором указано на то, что согласно действующему законодательству площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем, ФИО1 принадлежит объект, зарегистрированный как «садовый дом» с назначением «нежилое» общей площадью 12,9 кв.м, при этом площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет 1 427 кв.м, что более чем в 110 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Кроме того, указано на то, что размещение на спорном земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-4, объекта «садовый дом» с назначением «нежилое», также не соответствует нормам действующего законодательства.

На основании изложенного, с учетом уточнений требований прокурор просил признать недействительным договор №52 от 14 декабря 2021 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1;

применить последствия недействительности ничтожной сделки – вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка;

возвратить земельный участок с кадастровым номером № в распоряжение МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области»;

признать недействительным право собственности ФИО1 на садовый дом, площадью 12,9 кв.м, с кадастром номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, исключить из ЕГРН сведения об объекте с кадастровым номером №, снять его с кадастрового учета;

Решением Правдинского районного суда Калининградской области от 19 августа 2025 года исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным договор №52 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 14 декабря 2021 года между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1

Применены последствия недействительности указанной выше сделки - земельный участок с кадастровым номером № возвращен в государственную собственность; взысканы с администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5 429,16 рублей.

Указано на то, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, строение - садовый дом, кадастровый номер №, для исключения сведений об объекте с кадастровым номером № из ЕГРН.

С указанным выше решением Правдинского районного суда Калининградской области ФИО1 не согласился, в апелляционной жалобе просит решение отменить и отказать в удовлетворении требований прокурора.

Ссылается на то, что основанием для удовлетворения требований прокурора стало то обстоятельство, что суд посчитал установленным факт того, что на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует основное здание, а возведен лишь объект вспомогательного назначения, что не влечет возникновения у ФИО1 права на приобретение в собственность земельного участка в порядке ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

Полагает указанный вывод суда и принятое на его основании оспариваемое решение противоречащими действующему законодательству и материалам дела.

Отмечает, что правила землепользования и застройки МО «Правдинский муниципальный округ» допускают в территориальной зоне Ж-4 использование земельных участков для ведения садоводства, в том числе для возведения садовых домов на таких участках.

Указывает на то, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект недвижимости - садовый дом с кадастровым номером № произведены в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218 «О государственной регистрации недвижимости», а вывод суда о регистрации права собственности на спорный объект без его осмотра государственным регистратором в упрощенном порядке не основан на требованиях законодательства.

Вывод о том, что на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует основное здание, а строение с кадастровым номером № является объектом вспомогательного использования, суд обосновывает ссылками на заключение эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России №2155/6-5-24 от 28 января 2025 года, заключение специалиста ООО «Декорум» №022-М-25 от 17 апреля 2025 года, заключение эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» №62/С от 20 июня 2025 года, согласно которым строение, зарегистрированное под кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, не имеет комнат и помещений вспомогательного использования, неотапливаемое, не предназначено для постоянного проживания, может использоваться в качестве бытовки (хозпостройки).

Вместе с тем, полагает, что указанный вывод суда опровергается материалам дела.

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России №2155/6-5-24 от 28 января 2025 года строение с кадастровым номером № является объектом капитального строительства, не имеет комнат и помещений вспомогательного использования, может использоваться в качестве хозяйственной постройки, бытовки. Также из заключения специалиста ООО «Декорум» №022-М-25 от 17 апреля 2025 года следует, что строение с кадастровым номером № фактически является садовым домом, отвечает требованиям, предъявляемым к садовым домам и соответствует признакам садового дома. Данные выводы также подтверждены в заключении судебной экспертизы ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» №62/С от 20 июня 2025 года.

Материалами дела подтверждено, что возведенное строение является именно садовым домом, то есть с технической точки зрения обладает признаками капитальности, создано с нежилым назначением, по своим техническим характеристикам соответствует требованиям, предъявляемым к нежилому (садовому) дому и может использоваться в качестве здания сезонного (временного) пребывания.

Считает не основанным на действующем законодательстве вывод суда о вспомогательном назначении спорного объекта на том основании, что площадь земельного участка, предоставленного ФИО1, более чем в 100 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку ни на момент возведения и постановки на кадастровый учет спорного объекта недвижимости, ни на дату вынесения оспариваемого решения, законодательство не содержало требований к минимальной площади возводимого объекта - садового дома, а также требований относительно кратности его площади и площади земельного участка, на котором он расположен.

Указывает на то, что прокурор не обосновал предъявление требований о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект недвижимости (садовый дом) нарушением каких-либо прав неопределенного круга лиц и муниципалитета на спорный объект, поскольку сведений о наличии в ЕГРН записей о праве какою-либо лица на спорный объект не имеется, также не установлен факт владения этим объектом кем-либо из лиц, в интересах которых прокурором предъявлен иск. В связи с чем полагает, что данное требование не направлено на защиту нарушенного права неопределенного круга лиц.

Материалами дела подтверждается соответствие объекта недвижимости с кадастровым номером № требованиям градостроительных регламентов: строительство осуществлено на участке с видом разрешенного использования - «ведение садоводства», на участке возведен объект основного, а не вспомогательного использования - садовый дом, целевое назначение которого связано с удовлетворением личных бытовых нужд при использовании земельного участка в процессе ведения садоводства, предельные параметры объекта капитального строительства в полной мере отвечают требованиям, установленным законодательством и Правилами землепользования и застройки МО «Правдинский муниципальный округ», ввиду чего полагает указание в оспариваемом решении на то, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи и прекращении права собственности ФИО1 на строение - садовый дом с кадастровым номером №, для исключения сведений о нем из ЕГРН незаконно, необоснованно и противоречит материалам дела и достоверно установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам.

Кроме того, ссылается на то, что последствия недействительности сделки применены судом без учета арендных отношений сторон, существовавших до заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Продолжает настаивать на доводах, изложенных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, о пропуске прокурором срока исковой давности для предъявления настоящих требований.

Полагает, что судом неверно установлена сторона, в защиту интересов которой подано исковое заявление, ввиду чего суд неверно определил срок исковой давности. Считает, что иск фактически подан в защиту интересов администрации МО «Правдинский муниципальный округ», которая является стороной оспариваемой сделки, в связи с чем начало течения срока исковой давности необходимо определять с даты начала ее исполнения – 14 декабря 2021 года.

Отклоняя заявление ФИО1 о применении срока исковой давности, суд посчитал, что данный срок подлежит исчислению с момента выявления нарушений закона прокуратурой Правдинского района. Однако, этот вывод суда, по мнению подателя жалобы, не соответствует положениям гражданского законодательства и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Правдинского района Калининградской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные участники по делу не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч.ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 июля 2021 года главой администрации МО «Правдинский городской округ» Калининградской области издано постановление №881 «О принятии решения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов».

По итогам проведенных аукционов администрацией муниципального образования 20 сентября 2021 года с ФИО1 заключен договор №275 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1427 кв.м, разрешенное использование – ведение садоводства, местоположение: <адрес> до 19 сентября 2070 года.

29 ноября 2021 года ФИО1 обратился в администрацию МО «Правдинский городской округ Калининградской области» с заявлением (вход. №8134) о получении земельного участка с кадастровыми номером № в собственность в порядке упрощенного производства, предусмотренного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов по льготной цене, в связи с тем, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в его собственности.

14 декабря 2021 года за №1444 администрацией МО «Правдинский городской округ Калининградской области» принято решение о предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, выкупная стоимость составила 5 429,16 рублей.

В эту же дату между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 заключен договор №52 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Право собственности на земельный участок в ЕГРН зарегистрировано за ФИО1 11 января 2022 года.

Как усматривается из материалов дела, основанием к принятию решения о заключении договора послужило наличие зарегистрированного права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером № – садовый дом.

Из сведений ЕГРН усматривается, что объект с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 23 ноября 2021 года как нежилое, площадью 12,9 кв.м, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2021, наименование - садовый дом, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №

Постановка объекта с кадастровым номером № осуществлена в упрощенном порядке, в соответствии с ч. 11 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218 «О государственной регистрации недвижимости» на основании технического плана, составленного без осмотра объекта государственным регистратором, на основании декларации, составленной и заверенной самим ответчиком.

Оспаривая заключенную между администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» и ФИО1 сделку, прокурор ссылался на отсутствие законных оснований преимущественного права выкупа земельного участка в связи с возведением на земельном участке объекта вспомогательного использования, не проведением торгов по продаже земельного участка, и в связи с этим нарушением прав МО на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, а также прав других граждан (неопределенного круга лиц) на подачу заявления о предоставлении указанного выше земельного участка в собственность, на участие в торгах по продаже указанного выше объекта недвижимости.

В обоснование доводов стороной истца представлено заключение эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России №2155/6-5-24 от 28 января 2025 года, согласно выводам которого строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, является объектом капитального строительства. Строение не имеет комнат и помещений вспомогательного использования, следовательно, объемно планировочное решение строения не соответствует п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ. По внешнему виду, конструктивному решению, объемно-планировочному решению строение может использоваться в качестве бытовки, хозпостройки (сарай, помещение для хранения инвентаря).

В обоснование своих возражений ответчиком ФИО1 представлено заключение специалиста ООО «Декорум» №022-М-25 от 17 апреля 2025 года, из которого следует, что строение с кадастровым номером 39:11:010039:196 является объектом капитального строительства, сезонным зданием, предназначенным для использования в теплый период времени и с временным пребыванием, по своим признакам отвечает требованиям, предъявляемым к садовым домам исходя положений ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в садовом доме обеспечены требования по удовлетворению гражданами бытовых и иных нужд, строение соответствует признакам садовой застройки.

Определением суда от 7 мая 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления обладает ли строение характеристиками объекта недвижимости и соответствует ли признакам садового дома, отвечает ли требованиям, предъявляемым к садовым домам, проведение которой поручено ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» №62/С от 20 июня 2025 года, строение, возведенное на земельном участке, представляет собой одноэтажное нежилое прямоугольное в плане каркасное здание с размерами 3,3*4,31 м. Фундамент строения - плитный, бетонный, малозаглубленный. Каркас строения смонтирован из деревянного строганного бруса сечением 145*145 мм. Обшивка каркаса снаружи выполнена из необрезной окрашенной доски толщиной 40 мм, с внутренней стороны - обшивка из листов фанеры. Каркас строения имеет жесткую связь с фундаментом, опорные стойки прикреплены к фундаменту стальными уголками и замоноличены.

Крыша здания выполнена односкатная по деревянным балкам, кровельное покрытие устроено из волнистых асбестоцементых листов (шифера), подшивка потолка выполнена из листов фанеры.

В здании устроены оконный и дверной проемы. В оконный проем смонтирован оконный блок из профилей ПВХ размером 1,2*0,8 м. В дверной проем установлен металлический однопольный дверной блок стандартных размером 1*2,1 м. Отделка откосов выполнена деревянной рейкой по периметру проемов. Покрытие пола в здании выполнено из кровельного покрытия, уложенного на бетонное основание. К коммуникациям строение не подключено. Для гигиенических целей внутри помещения около оконного проема установлен рукомойник с выгребным ведром, для приготовления пищи установлена портативная газовая плита.

По совокупности признаков капитальности эксперт пришел к выводу о том, что строение с кадастровым номером № обладает характеристиками объекта недвижимости и является объектом капитального строительства, поскольку здание имеет прочную связь с землей, разборка каркаса здания без причинения несоразмерного ущерба в узле сопряжения стоек каркаса и фундаментной плиты не представляется возможной, что соответствует определению объекта недвижимости. Возведенное здание по совокупности признаков является объектом капитального строительства согласно п. 10. 2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Также экспертом установлено, что здание возведено на молозаглубленном плитном фундаменте, для устройства которого требуется проведение земляных и монтажных работ, минимальный срок эксплуатации составляет 20 лет, что соответствует вспомогательным признакам принадлежности строительного объекта к множеству капитальных.

В связи с тем, что согласно выписке ЕГРН, назначение возведенного строения - нежилое, и зарегистрировано как садовый дом, площадью 12,9 кв.м, требования в части наличия жилых помещений (комнат) к нему не предъявляются. В составе строения имеется одно единое помещение, используемое для временного пребывания и отдыха людей, но не предназначенное для проживания в таком здании.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что строение с кадастровым номером № соответствует признакам садового дома и отвечает требованиям, предъявляемым к садовым домам: возведенное здание неотапливаемое, используется для сезонного временного пребывания (отдыха) людей в здании. Здание является нежилым, имеет в составе единое эксплуатируемое по назначению помещение, не предназначенное для постоянного проживания в нем.

Как следует из материалов дела, установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-4 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Ранее в перечне основных видов деятельности разрешалось использование земельного участка для ведения садоводства.

При использовании участка для ведения садоводства разрешено осуществление отдыха и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1).

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

В ч. 1 ст. 23 названного выше Федерального закона определено, что предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Установив, что объемно планировочное решение строения с кадастровым номером № не соответствует п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, то есть на земельном участке отсутствует объект, размещение которого предусмотрено ПЗЗ, как основное здание, а возведен лишь объект вспомогательного использования, что не влечет возникновения у ФИО1 права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ и ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, суд пришел к выводу о допущенных администрацией МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» нарушениях при предоставлении ФИО1 испрашиваемого земельного участка в собственность и незаконность такого предоставления.

Кроме того, судом указано на то, что площадь предоставленного ФИО1 земельного участка более чем в 100 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, то есть земельный участок площадью 1 427 кв.м значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения площадью 12,9 кв.м.

В связи с указанным выше, суд счел требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что при разрешении возникшего спора, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на оценке собранных по делу доказательств и отвечающее требованиям норм материального права.

В силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ определено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.

Возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставляется лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

При этом из совокупного анализа п.п. 2 и 3 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 135 Гражданского кодекса РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем садового (приусадебного) земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Исходя из анализа приведенных выше правовых норм, на земельном участке для получения его по льготной цене и без торгов, вопреки позиции ответчика, основанной на неверном толковании закона, должен находиться не просто объект недвижимости, объект капитального строительства, размещение которого предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, а именно объект основного, не вспомогательного назначения.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне Ж-4 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, в перечне основных видов деятельности разрешенное использование земельного участка - ведение садоводства. При использовании участка для ведения садоводства разрешено осуществление отдыха и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.

Согласно выводам заключения эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России №2155/6-5-24 от 28 января 2025 года, строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, не имеет комнат и помещений вспомогательного использования, следовательно, объемно планировочное решение строения не соответствует п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ. По внешнему виду, конструктивному решению, объемно-планировочному решению строение может использоваться в качестве бытовки, хозпостройки (сарай, помещение для хранения инвентаря).

Из выводов ООО «Декорум» №022-М-25 от 17 апреля 2025 года следует, что строение с кадастровым номером № является сезонным зданием, предназначенным для использования в теплый период времени и с временным пребыванием, по своим признакам отвечает требованиям, предъявляемым к садовым домам исходя положений ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в садовом доме обеспечены требования по удовлетворению гражданами бытовых и иных нужд, строение соответствует признакам садовой застройки.

Согласно заключению эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» №62/С от 20 июня 2025 года, поскольку согласно выписке ЕГРН назначение возведенного строения - нежилое, и зарегистрировано как садовый дом, площадью 12,9 кв.м, то экспертом сделан вывод, что требования в части наличия жилых помещений (комнат) к нему не предъявляются. В составе строения имеется одно единое помещение, используемое для временного пребывания и отдыха людей, но не предназначенное для проживания в таком здании.

Таким образом, исходя из выводов указанных выше экспертных заключений объемно планировочное решение строения с кадастровым номером № не соответствует п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, указанный объект не является садовым домом, с характеристиками объекта индивидуального жилищного строительства, то есть на земельном участке отсутствует объект, размещение которого предусмотрено ПЗЗ.

Как уже установлено судом и следует из материалов дела, постановка объекта на кадастровый учет, регистрация права собственности на указанный объект за ФИО1 осуществлена в упрощенном порядке, в соответствии с ч. 11 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218 «О государственной регистрации недвижимости» на основании технического плана, составленного без осмотра объекта государственным регистратором, на основании декларации, составленной и заверенной самим ответчиком.

Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правомерно указал на то, что упрощенный порядок регистрации права собственности на объект не предполагает осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования такого объекта недвижимости на земельном участке и его техническое состояние.

При этом факт государственной регистрации права собственности на нежилое здание не порождает безусловного права на оформление права собственности на земельный участок, на котором расположено данное здание, поскольку не является бесспорным доказательством отнесения постройки к недвижимому объекту в соответствии с требованиями ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а также не подтверждает, что возведенное здание или сооружение является основным по отношению к назначению земельного участка и признано обеспечить целевое использование всего земельного участка.

Поскольку возведенный ФИО1 на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения садоводства, объект имеет вспомогательное назначение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем правовых оснований для передачи в собственность ФИО1 путем заключения с ним договора купли-продажи у администрации не имелось.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 не представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что объект недвижимости, возведенный на спорном земельном участке, предоставленном для целевого использования для ведения садоводства, является самостоятельным объектом недвижимости. Сам по себе факт наличия на земельном участке нежилого садового дома не порождает право ответчика на приобретение земельного участка в собственность, поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, так как носит вспомогательный характер и не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка.

Такие выводы суда полностью согласуются с правовой позицией, изложенной в п. 53 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021), а также в п. 16 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 01.06.2022).

Правильны также выводы суда о том, что, поскольку строение, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, имеет площадь 12,9 кв.м, а площадь испрашиваемого земельного участка – 1 427 кв.м, это свидетельствует о том, что для эксплуатации существующего объекта весь земельный участок не требуется, что также является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (под. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

Таким образом, исходя из установленных выше обстоятельств, площадь приобретенного в собственность земельного участка с кадастровым номером №, составляющая 1 427 кв.м, несоразмерна площади зарегистрированного в его границах нежилого здания с кадастровым номером №, составляющей 12,9 кв.м, и многократно превышает.

При этом никакого обоснования необходимости предоставления в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельного участка площадью 1 427 кв.м для обслуживания объекта, площадью 12,9 кв.м, ФИО1 представлено не было.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не было представлено суду доказательств, подтверждающих обоснованность испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на участке нежилого строения, а также иных объектов, планируемых к сооружению.

Кроме того, размещение на спорном земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-4, объекта «садовый дом» с назначением «нежилое», также не соответствует нормам действующего законодательства.

Применительно к ст.ст. 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в том числе понимаются интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом случае, передача в собственность ФИО1 в нарушение требований закона спорного земельного участка, повлекла нарушение прав муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, и как следствие – права населения, проживающего на территории Правдинского муниципального округа, на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельности за счет средств местного бюджета.

Кроме того, судом сделан правильный вывод о том, что наличие сведений в ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером №, зарегистрированного права собственности ФИО1 на него в отсутствие и его фактического существования, также не могут быть признаны законными, поскольку на момент обращения ФИО1 в администрацию о выкупе земельного участка спорное строение не отвечало целям использования земельного участка и при наличии недостоверных сведений об объекте в части его назначения, кадастровый учет спорного объекта и регистрация права собственности являются недействительными.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что последствия недействительности сделки были применены судом без учета арендных отношений сторон, существовавших до заключения оспариваемого договора купли-продажи, являются несостоятельными.

Как установлено судом, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду по итогам торгов, проводимых в форме аукциона.

Указанный выше земельный участок не был предоставлен по преимущественному праву, то есть был выставлен на торги, на земельный участок мог претендовать неопределенный круг лиц.

При таких обстоятельствах, ФИО1 не имеет преимущественных прав арендатора в отношении указанного выше земельного участка.

В данном случае, признание договора купли-продажи №52 земельного участка от 4 декабря 2021 года недействительным не влечет за собой восстановление прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Кроме того, ФИО1 в добровольном порядке, именно с намерением получить земельный участок в собственность в упрощенном порядке через непродолжительный срок аренды при его длительном сроке заключено соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном случае имеет место совпадение истца и ответчика в одном лице, судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку прокурор обратился в защиту интересов муниципального образования, а не в защиту интересов администрации муниципального образования, являющейся стороной ничтожной сделки.

В связи с чем, разрешая спор по существу, удовлетворяя исковые требования прокурора, суд первой инстанции обоснованно, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, не применил срок исковой давности к заявленным требованиям.

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Оспариваемый прокурором договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, как посягающей на публичные интересы, заключенной с нарушением действующего законодательства и прав неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно положениям ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано на то, что по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

При рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Поскольку о нарушении права прокурору Правдинского района Калининградской области стало известно 7 ноября 2024 года из материала предварительной проверки КУСП №, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что прокурором не пропущен срок исковой давности для обращения в суд с указанными выше требованиями об оспаривании ничтожной сделки.

В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судом первой инстанции, являлись предметом проверки и оценки суда, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение сомнений в законности с учетом доводов апелляционной жалобы не вызывает, а предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Правдинского районного суда Калининградской области от 19 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи