Решение № 2-1309/2020 2-139/2021 2-139/2021(2-1309/2020;)~М-1358/2020 М-1358/2020 от 3 марта 2021 г. по делу № 2-1309/2020

УИД 39RS0011-01-2020-001650-57

Гр. дело № 2-139/2021


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

04 марта 2021 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области

ФИО1

при помощнике ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по исковому заявлению администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО3 об освобождении земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства и по иску Хаберевой Наили Агакишиены к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании незаконным отказа в части предоставления земельного участка в аренду под завершение строительства жилого дома, понуждении к оказанию муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в аренду

установил:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в Зеленоградский районный суд с иском к ФИО3 об освобождении земельного участка, демонтаже объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект, возвращении земельного участка.

В обосновании заявленных требований указали, что 08.06.2018 между ними и ФИО5 был заключен договор аренды № 239-КЗО/2018 земельного участка с КН №, площадью 842 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес>, с разрешенным использованием- для индивидуального жилищного строительства. 23.06.2020 Зеленоградским районным судом были частично удовлетворены исковые требования администрации к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, в требованиях о расторжении договора аренды было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23.09.2020 решение в части отказа в расторжении договора аренды было отменено, договор аренды был расторгнут. Запись о договоре аренды в ЕГРН была погашена в ноябре 2020 года. Вместе с тем, из сведений ЕГРН следует, что в границах земельного участка с КН № располагается объект незавершенного строительства с КН № с процентом готовности-12%, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком. Так же указали, что 28.09.2018 истцу было выдано уведомление о соответствии планируемого строительства индивидуального жилого дома параметрам строительства и допустимости размещения объекта, действие которого было прекращено в связи с расторжением договора аренды. Со ссылкой на ст. 622, ст. 304 ГК РФ истец просил обязать ответчика освободить земельный участок с КН № путем демонтажа объекта незавершенного строительства, прекратить право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с КН № и снять его с кадастрового учета, обязать ответчика вернуть земельный участок с КН № в надлежащем состоянии, не хуже первоначального, и в случае, если ответчик такие действия не совершит, просили предоставить им право демонтажа объекта незавершенного строительства с последующим взысканием с ответчика расходов по демонтажу.

ФИО3 в свою очередь обратилась в суд с административным иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» об оспаривании отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с КН №, в котором указала, что в ее собственности находится незавершенный строительством жилой дом с КН №, с процентом готовности-12, расположенный в <адрес> на земельном участке с КН №, площадью 842 кв.м, с разрешенным использованием – под строительство индивидуального жилого дома, с категорией земель- земли населенных пунктов. 02.10.2020 истица обратилась с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с КН № однократно для завершения строительства жилого дома. 27.11.2020 администрация направила ей отказ в таком предоставлении, указав, что земельный участок с КН № предоставлен ей по договору аренды сроком на 20 лет, на участке расположен незавершенный строительством объект, в связи с чем предложено использовать земельный участок в соответствии с условиями договора. Не согласившись с таким отказом администрации, истица обратилась в суд с вышеуказанным иском.

В процессе рассмотрения иска ФИО3, установив спор о праве на земельный участок, суд прекратил производство по делу в рамках КАС РФ и перешел к рассмотрению заявленного ФИО3 спора в рамках ГПК РФ.

Впоследствии оба иска были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Представители истца администрации МО «Зеленоградский городской округ»: ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенности заявленные требования поддержали, в удовлетворении требований ФИО3 просили отказать. Пояснили, что ФИО3 зарегистрировала за собой право собственности на незавершенный строительством жилой дом в период рассмотрения в суде спора о расторжении договора аренды, следовательно, злоупотребляла своими правами, на что обратили внимание суды апелляционной и кассационной инстанции. Так же указали, что договор аренды с ответчиком был расторгнут, следовательно, она обязана вернуть им земельный участок свободным от строений, в связи с чем, они как собственники земли, в рамках ст. 304 ГК РФ просят обязать ответчика демонтировать возведенный объект, вернуть участок в состоянии, не хуже первоначального. Право ответчика на возведенный объект ими не оспаривается.

Ответчик (Истец) ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика (истца) ФИО8, действующий на основании доверенности в судебном заседании в удовлетворении требований администрации просила отказать, удовлетворить заявленные ФИО3 требования, поскольку последняя возводила жилой дом в период действия договора аренды земельного участка и на основании уведомления о планируемом строительстве, никаких ограничений по строительству на нее не возлагалось, в связи с чем, она в настоящее время имеет право на заключение договора аренды земельного участка под завершение строительства жилого дома.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Из материалов дела следует, что 08.06.2018 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО3, по результатам проведенного аукциона, сроком на 20 лет был заключен договор № 239-КЗО/2018 аренды земельного участка с КН №, площадью 842 кв.м, расположенного по <адрес> в <адрес>, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Размер годовой арендной платы был установлен в 214251 руб. 27 коп. За период с 2018 по 2019 (08.06) арендная плата была уплачена ФИО3 в установленный в договоре срок.

Решением Зеленоградского районного суда от 23.06.2020, принятого по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка были частично удовлетворены заявленные требования администрации в части взыскания с ФИО3 задолженности по арендным платежам, в требованиях о расторжении договора аренды было отказано.

Данным решением суда было установлено, что ФИО3 не производила, как было предписано условиями договора аренды, оплату арендных платежей ежеквартально, в результате чего у нее за период с 09.06.2019 по 11.12.2019 образовалась задолженность, которую она погасила только 25 мая 2020 года. Так же ею были оплачены арендные платежи до конца 2020 года и начисленная пени.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23.09.2020 решение Зеленоградского районного суда от 23.06.2020 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды было отменено, и в данной части было вынесено новое решение, которым иск администрации был удовлетворен, договор № 239-КЗО/2018 был расторгнут, поскольку ответчиком допускались просрочки в оплате арендных платежей.

Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03 марта 2021 года апелляционное определение в указанной части оставлено без изменения, жалоба ФИО3 без удовлетворения.

Так же материалами дела установлено, что 22.09.2020 на кадастровый учет в границах земельного участка с КН № был поставлен объект незавершенного строительства- индивидуальный жилой дом с процентом готовности 12%, площадью застройки 73 кв.м, с присвоением кадастрового номера №, право на который в этот же день было зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается сведениями о характеристиках объекта недвижимости от 18.11.2020.

Право аренды на земельный участок с КН № было прекращено в ЕГРН по заявлению администрации МО «Зеленоградский городской округ».

02.10.2020 ФИО3, как собственник объекта незавершенного строительства обратилась в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН №, однако ответом от 27.11.2020 администрация в таком предоставлении отказала.

Из вышеуказанного ответа следует, что основанием к отказу послужило то, что в отношении земельного участка с КН № заключен договор аренды земельного участка № 239-КЗО/2018, сроком на 20 лет, на участке имеется объект незавершенного строительства, с процентом готовности 12%, в связи с чем порекомендовали использовать земельный участок в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, с таким ответом окружной администрации суд согласиться не может.

Основным направлением деятельности органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения является защита прав и интересов населения муниципального образования, с реализацией которых подлежат исполнению все иные функции местного самоуправления.

В п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в их собственности.

Как следует из сведений о характеристиках на земельный участок с КН №, представленных по состоянию на 10.11.2020, право аренды на земельный участок за ФИО3 было погашено, и участок числился в собственности за МО «Зеленоградский городской округ».

Таким образом, выданный истцу отказ от 27.11.2020 в связи с возможностью его использования в соответствии с ранее заключенным договором аренды № 239-КЗО/2018, который был расторгнут судом по иску администрации, не является законным и обоснованным, принятым в рамках защиты прав и интересов ФИО3, которая является собственником объекта незавершенного строительства без оформленных в установленном порядке земельных отношений.

Вместе с тем, подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из содержания указанных выше норм следует, что для признания права на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Как уже указано выше, с 2018 года в законном владении по итогам аукциона у ФИО3 находился земельный участок с КН №, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, ФИО3 администрацией МО «Зеленоградский городской округ» в 2018 году было выдано уведомление на строительство индивидуального жилого дома, и 22.09.2020 ею на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, с процентом готовности 12%.

На дату постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности на данный объект никаких ограничений либо запрещений по строительству объекта на ответчика наложено не было, следовательно, действия ФИО3 в этой части незаконными не являются, соответствовали части 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Как не отрицалось сторонами в судебном заседании, на участке с КН № с августа 2020 года возводился фундамент жилого дома, право на который и было зарегистрировано за ответчиком на 22.09.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу, что возведенный ФИО3 незаконченный строительством жилой дом возведен в период действия договора аренды земельного участка на основании выданного уведомления, следовательно, никакого злоупотребления правом с ее стороны не установлено.

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Несмотря на то, что в настоящее время договор аренды земельного участка с КН № расторгнут, и право на земельный участок принадлежит администрации МО «Зеленоградский городской округ», однако оснований для демонтажа законно возведенного ФИО3 объекта суд не находит.

Не обоснованными суд находит и требования администрации в части понуждения ответчика к возвращению земельного участка с КН № в прежнем состоянии, на основании ст. 622 ГК РФ.

Действительно, согласно положениям абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Указанная правовая позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 года, согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Следовательно, заявленные администрацией МО «Зеленоградский городской округ» требования к ФИО3 в части понуждения ответчика к освобождению земельного участка путем демонтажа возведенного объекта, возвращении земельного участка и прекращении права собственности на возведенный, с согласия истца, объект удовлетворению не подлежат.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: в том числе собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом учитывается, что договор аренды № 239-КЗО/2018 земельного участка с КН № был расторгнут судом 23.09.2020, до момента рассмотрения настоящего дела администрация с требованиями об изъятии возведенного ФИО3 объекта, путем продажи с публичных торгов не обращалась, выбрав для восстановления нарушенных прав иной способ защиты, ранее спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства жилого дома, следовательно, у ФИО3 имеется возможность для заключения с администрацией договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома однократно, на три года, однако ей в этом отказано, что нарушает ее права на оформление земельных отношений на завершение строительства жилого дома, в связи с чем, заявленные ею требования подлежат удовлетворению.

С доводами представителей администрации о том, что ФИО3 своими действиями причиняет ущерб муниципальному образованию, в связи со значительным снижением арендной платы по отношению к первоначальному договору аренды земельного участка, суд согласиться не может, поскольку из материалов дела следует, что ФИО3, как только узнала о судебном споре по расторжению договора аренды земельного участка, произвела оплату всех платежей, в том числе и пени, несмотря на введение в Российской Федерации короновирусных ограничений, приступила к возведению жилого дома. При этом именно администрация МО «Зеленоградский городской округ» настаивала на расторжении договора аренды земельного участка в суде апелляционной инстанции, а ФИО3 обжаловала решение о таком расторжении в суде кассационной инстанции.

Доводы представителей администрации о том, что ФИО3 своими действиями злоупотребляла принадлежащими ей правами, на что указано в апелляционном и кассационном определениях, суд так же обоснованными не находит, поскольку доказательств, что такие выводы были сделаны вышестоящими инстанциями, суду не представлено, а судом по настоящему спору таких действий по злоупотреблению правами не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО3 об освобождении земельного участка с КН № путем демонтажа объекта с КН № процентом готовности 12%, расположенного по <адрес> в <адрес>, прекращении права собственности на объект с КН № и снятии его с кадастрового учета, понуждении к возвращению земельного участка с КН № – отказать.

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации МО «Зеленоградский городской округ» в части предоставления ФИО3 земельного участка с КН № аренду под завершение строительства жилого дома, выраженный в ответе от 27 ноября 2020 года за № И-939/МФЦ.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» предоставить ФИО3 муниципальную услугу по предоставлению в аренду однократно на срок до трех лет земельного участка с КН № площадью 842 кв.м, расположенного в г. Зеленоградске Калининградской области, по ул. Зеленая для завершения строительства индивидуального жилого дома в течении месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2021 года.

Судья подпись ФИО1

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного суда

Калининградской области: ФИО1