Апелляционное определение № 33-9074/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Бобылева Е.В.

№ 33-9074/2025

( № 2-2809/2024)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025года г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Маликовой Т.А.,

судей Кривошеевой Е.В., Нуждиной Н.Г.

при ведении протокола помощником судьи Сызганцевым О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «УК Высота» на решение Промышленного районного суда г. Самары от 11.09.2024.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "УК Высота" обратилось в суд к ФИО1 с иском о взыскании задолженности и пени по оплате за содержание и обслуживание нежилых помещений.

В обоснование иска указало, что протоколом общего собрания собственников нежилых помещений (стояночных мест) в подземной автопарковке многоквартирного дома ( -МКД), проведенного в форме очного голосования ДД.ММ.ГГГГ, утвержден тариф на техническое обслуживание нежилых помещений, включая стоимость охраны и уборки, 803,03 руб. в месяц за одно машиноместо, а также стоимость коммунальных услуг по приборам ОДПУ (общедомового прибора учета) в перерасчете пропорционально квадратным метрам в собственности (пункт 5 Протокола).

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены ежемесячные расходы по обслуживанию и содержанию паркинга многоквартирного дома по <адрес> д. №№В и № (единый паркинг, расположенный в подземном помещении МКД <адрес>В) в размере 339,90 руб. за машиноместо, стоимость коммунальных услуг по приборам ОДПУ в перерасчете пропорционально квадратным метрам в собственности и тариф на текущий ремонт в размере 106,60 руб. с машиноместа, охрана — 1000,00 руб. с машиноместа.

Техническое обслуживание и содержание общедомового имущества ООО "УК Высота" осуществляет в полной мере и в срок, истец оказывал услуги по содержанию, техническому ремонту общего имущества МКД, производил соответствующие затраты в соответствии с условиями договора, направленными на обеспечение жизнедеятельности дома.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, правообладателем помещения № и помещения № (паркингов) в доме по адресу: <адрес>В в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1

ООО «УК Высота» выставляет квитанции ответчику об оплате коммунальных платежей по помещению № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по помещению № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Однако коммунальные платежи ответчиком не оплачиваются в полном объеме.

ФИО1 не оплатила задолженность по коммунальным платежам по паркингу 70 на сумму 61 531 рубль 71 коп., по паркингу 56 на сумму 17 496 рубль 70 коп., а всего 79 028 рубля 41 коп.

В связи с тем, что у ответчика сформировалась задолженность по коммунальным платежам, ООО «УК Высота» обратилось в суд за выдачей судебных приказов, которые были вынесены ДД.ММ.ГГГГ по делам № и №. Судебные приказы отменены определениями ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Просило взыскать с ФИО1 задолженность по пени, за техническое обслуживание, текущий ремонт, содержание помещений по адресу: <адрес> В, помещение 70, и помещение 56, в общем размере 92 416 рублей 99 коп., из них:

- сумма основного долга за период по ДД.ММ.ГГГГ по неоплате за техническое обслуживание, текущий ремонт и содержание паркинга № в общем размере 61 531 (шестьдесят одна тысяча пятьсот тридцать один) рубль 71 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 12 210 (двенадцать тысяч двести десять) рубль 37 коп.

- сумма основного долга за период по ДД.ММ.ГГГГ по неоплате за техническое обслуживание текущий ремонт и содержание паркинга № в общем размере 17 496 (семнадцать тысяч четыреста девяносто шесть) рублей 70 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 1 178 (одна тысяча семьдесят восемь) рублей 21 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК Высота» расходы по оплате госпошлины в размере 2 972,51 руб.

Определением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ООО «УК Высота» от исковых требований к ФИО1 о взыскании суммы основного долга за период по ДД.ММ.ГГГГ по неоплате за техническое обслуживание текущий ремонт и содержание паркинга № в общем размере 17 496 (семнадцать тысяч четыреста девяносто шесть) рублей 70 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 1 178 (одна тысяча семьдесят восемь) рублей 21 коп. Производство по делу в указанной части прекращено.

В процессе рассмотрения дела ООО "УК Высота" уточнило исковые требования, просило взыскать с ФИО1 задолженность и пени по неоплате за техническое обслуживание, текущий ремонт и содержание нежилого помещения 70 по адресу: <адрес> в размере основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 52 981 (пятьдесят две тысячи девятьсот восемьдесят один) рубль 17 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 10 466 (десять тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 89 коп., расходы по оплате госпошлины.

Решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО "УК Высота" к ФИО1 о взыскании задолженности за техническое обслуживание, текущий ремонт и содержание нежилого помещения №, по адресу: <адрес> Д, пени, а также судебных расходов отказано.

В апелляционной жалобе ООО «УК Высота» просит отменить решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что помещение 70 (паркинг), принадлежащее ответчику, не входит в состав обслуживаемого истцом здания паркингов по адресу <адрес><адрес> (уровень отметка – 3,300), так как указанный паркинг не поименован в реестре собственников, принимавших участие в общих собраниях 2019 и 2021 г.г., согласно протоколам. Ошибочен вывод суда о том, что ООО «УК Высота» не обслуживало нежилое помещение №, расположенное по адресу <адрес> Д., которое является техническим помещением с установленным в нем вентиляционным оборудованием, обслуживающим верхний и нижний уровни паркинга, а такте о том, что истец не предоставил доказательства обслуживания паркинга № и несение затрат на его содержание.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «УК Высота» удовлетворены. Взыскана с ФИО1 ( паспорт № №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Высота» ( ИНН <***>) задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 981 руб.17 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 466 руб.89 коп, в счет возврата государственной пошлины при подаче иска 2 972 руб.50 коп., за апелляционную жалобу 15 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании ФИО1 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на отсутствие задолженности и неверность представленного расчета задолженности.

Представитель ООО УК «Высота» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В процессе апелляционного рассмотрения представил уточненный расчет задолженности по паркингу № на сумму 44 123, 91руб.

В силу ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обозрев материалы инвентарных дел на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>В, а также подземный паркинг по <адрес> строение 1, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения ответчицы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", собственники нежилых помещений несут обязательство по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды. Независимо от назначения помещения каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды, в соответствии с долей занимаемой площади. Плата за нежилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов. В случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Согласно части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения № кадастровый №, и нежилого помещения №, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес> Д, строение 1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 30 оборот, 32).

Обращаясь в суд с иском, ООО «УК Высота» указало, что паркинг 70 расположен в нежилом здании, обслуживаемом истцом на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений (стояночных мест) в подземной автопарковке, расположенной по адресу: <адрес> «В», «Д» (уровень отметка -3,300), проводимом в форме очного голосования от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, решением общего собрания собственников нежилых помещений (стояночных мест) в подземной автопарковке, по адресу: <адрес> В, Д, уровень отметка -3.300, в форме очного голосования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35 т. 1) избран способ управления - управляющей компанией ООО «УК Высота», заключен договор с ООО "УК Высота» с ДД.ММ.ГГГГ и утвержден тариф на техническое обслуживание, включая услуги по охране (пост) и стоимость уборки, - 803,03 руб. в месяц с одного машиноместа, выставляется по квитанции управляющей организации ежемесячно и стоимость коммунальных услуг по приборам ОДПУ в перерасчете пропорционально количеству машиномест, выставляется в квитанции управляющей организации ежемесячно.

Решением внеочередного общего собрания собственников паркинга (очно-заочная форма) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> В, Д, уровень отметка -3300, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-38 т. 1), утвержден тариф на текущий ремонт в размере 106 рубля 60 копеек, с машиноместа/нежилого помещения. Тариф ежегодно увеличивается на 5%, утвержден тариф и на текущий ремонт в размере 106 рублей 60 копеек, с машиноместа (нежилое помещение), принято решение о заключении договора с ЧОП на предоставление услуг охраны паркинга. Оплату выставлять в квитанции управляющей организации ежемесячно в размере 1 000руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нежилое помещение №, принадлежащее ответчику, расположенное по адресу <адрес> корпус Д, не включено в указанную площадь. Согласно технической документации, площадь паркинга составляет 3 939,62 кв.м. Из реестра собственников паркинга по адресу <адрес> В, Д, нумерация собственников с 1 по 66. Паркинг № не включен в реестр. ООО «УК Высота» нежилое помещение №, расположенное по адресу <адрес> корпус Д, не обслуживалось. Нежилое помещение № является техническим помещением с установленным вентиляционным оборудованием, обслуживает верхний и нижний уровни паркингов.

Вместе с тем, судебная коллегия находит указанные выводы ошибочными, поскольку из материалов дела, материалов инвентарных дел, обозреваемых судебной коллегией, следует, что ответчик является собственником паркинга №, который обслуживало в спорный период ООО «УК Высота», в силу чего обязана вносить плату за содержание и обслуживание общего имущества, в котором расположены указанные объекты, с учетом их общего количества, принадлежащего собственнику.

По существу факт оказания услуг ООО «УК Высота» по содержанию паркинга ответчиком в судебном заседании суда апелляционной инстанции не оспаривался.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы ФИО2 также по существу не оспаривала, что помещение № (паркинг) входит в состав обслуживаемого истцом здания паркингов по адресу <адрес> В,Д (уровень отметка – 3,300), что также подтверждается материалами инвентарного дела подземного паркинга по <адрес>Д строение 1.

Довод ответчика в суде первой инстанции о том, что нежилое помещение № является техническим помещением ввиду того, что в нем установлено вентиляционное оборудование, обслуживающее верхний и нижний уровни паркинга не освобождает ее от уплаты за содержание мест общего пользования паркинга.

Согласно п. 8.3.1 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 718/пр (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении СП 113.13330.2023 "СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей" (вместе с "СП 113.13330.2023. Свод правил. Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*") стоянки автомобилей следует оборудовать системами отопления, общеобменной и противодымной вентиляции в соответствии с требованиями СП 60.13330, СП 7.13130.

Соответственно, наличие в нежилом помещении вентиляционного оборудования не свидетельствует о том, что данное помещение является техническим помещением. Также вентиляционное оборудование расположено внутри помещения не силами управляющей компании, а застройщиком в соответствии законодательством.

Ответчик в момент приобретения она была осведомлена о технических характеристиках этого объекта.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме,

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно положениям частей 1-3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом «а», «ж» пункта 2 Правил содержания состава общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила №), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Решением общего собрания собственников квартир (помещений) от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УК Высота» заключен договор на управление МКД по адресу: <адрес> «В» от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 39-44).

Управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД за плату обязалась оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные и иные услуги в соответствии с условиями настоящего договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора, цена договора и размер платы за помещение устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество в МКД пропорционально принадлежащему собственнику жилому и (или) нежилому помещению согласно статьям 249, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, первоначально обращаясь в суд с иском, истец исходил из тарифов, утвержденных общим собранием собственников паркинга многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, уровень отметка -3300.

Понятие машино-места как объекта капитального строительства было введено Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем дополнения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации пунктом 29, в соответствии с которым машино-местом признается «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

В свою очередь, жилищным законодательством устанавливается правовой режим машино-места как части нежилого помещения в МКД, предназначенного для размещения транспортных средств, в целях урегулирования порядка поставки в это нежилое помещение коммунальных ресурсов.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Таким образом, машино-место признается объектом жилищных прав в составе МКД в случае, когда оно является неотъемлемой конструктивной частью МКД.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - постановление №) абзац двенадцатый пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила №), изложен в новой редакции, предусматривающей, что к нежилым помещениям в МКД в названных Правилах приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Поскольку согласно «ФИО10 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденному и введенному в действие приказом Росстандарта от ДД.ММ.ГГГГ №-ст, многоквартирным домом признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части, следовательно, машино-места входят в состав МКД и подпадают под установленные жилищным законодательством правила предоставления коммунальных услуг только в том случае, когда они являются неотъемлемой конструктивной частью МКД (часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), предусмотренной проектной документацией МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил №).

Постановлением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО3" признаны часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Ввиду того, что к нежилым помещениям в МКД относятся указанные в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД помещения, которые не являются жилыми помещениями и не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил №), следовательно, машино-места как части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств, могут не входить в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС22-27718 по делу № А66-13487/2019.

Из материалов инвентарных дел на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу <адрес>), подземный паркинг по адресу: <адрес> строение <адрес>) следует, что нежилое помещение 70 находится в подземном паркинге по <адрес> строение 1, которое, согласно сведениями ЕГРН, поставлено на самостоятельный кадастровый учет под номером №, состоит из двух уровней отм. -6.600 и отм. -3.300. <адрес> помещений составляет 3 459, 7кв.м., основная - 3009, 7кв.м., прочая техническая 450 кв.м. (лист 36, 38-39 инвентарного дела 51573).

В свою очередь, согласно материалам инвентарного дела 51572, жилой дом по <адрес> «В» также содержит встроенные нежилые помещения паркингов на отм.-6.600 и -3.300. <адрес> паркингов составляет 2207, 0кв.м., в т.ч. основная - 2008, 0 кв.м., прочая техническая -199 кв.м. (лист 48)

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы стороны не оспаривали, что паркинг по <адрес>Д является самостоятельным обособленным объектом, исходя из сведений ЕГРН и материалов инвентарных дел. Из пояснений ответчицы следует, что в настоящее время выбран способ управления МКД с паркингом внутри лит.В, судьба содержания паркинга лит.Д до настоящего времени не определена.

На разъяснение судебной коллегией права заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы по определению обособленности объектов МКД лит.В и паркинга лит.Д стороны таким правом не воспользовались.

Судебная коллегия, исследовав материалы инвентарных дел, с учетом мнения сторон, приходит к выводу, что паркинг по адресу <адрес> «Д» и многоквартирный дом с паркингом по адресу <адрес> «В» являются различными обособленными объектами.

Вместе с тем, решение об утверждении тарифов на содержание и текущий ремонта паркинга принималось частично собственниками нежилых помещений (стояночных мест - автопарковки по <адрес> «В» и «Д» (уровень отметки -3.300), т.е. участниками различных гражданско-правовых сообществ, поскольку паркинги лит «В» и «Д» » (уровень отметки -3.300) не являются одним обособленным самостоятельным объектом, паркинг <адрес> лит.Д не является частью МКД <адрес> лит «В».

Соответственно, способ установления тарифов на обслуживание и содержание не соответствует требованиям закона.

Ответчик в ходе судебного разбирательства выражала несогласие с протоколами общих собраний собственников парковочных мест от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на их ничтожность.

В соответствии со статьей 181.1 ГК Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Таким образом, под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Одним из обязательных условий признания решения собрания тех или иных лиц основанием возникновения, изменения либо прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в собрании лиц, а также для иных лиц (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

В случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.).

При этом в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской Федерации) ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

Таким образом, часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не согласуются с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий, что: состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы; обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками; наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

В соответствии с ч.2 ст.181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

На основании ст.181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статьей 181.5 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Учитывая, что парковочные места уровня отм.-300 в литере «В» и «Д» не являются самостоятельным обособленным объектом строительства, часть парковочных мест входит в состав многоквартирного дома лит. «В», часть – в один уровень лит. «Д», судебная коллегия приходит к выводу, что решение частью собственников паркингов принималось по вопросам, не относящимся к компетенции собрания относительно установления тарифов на содержание и текущий ремонт всех паркингов, более того, кворум рассчитывался исходя из участия собственников 801,4 кв.м. из 1 344, 6 кв.м. по решению от ДД.ММ.ГГГГ, что составило 59,6%, а по решению от ДД.ММ.ГГГГ – исходя из участия 718, 20кв.м. от 1 344,60 (53,4%), в то время как от общей площади паркингов лит.В и лит.Д голоса участников составят 16% и (801,4 из 5 017, 7 (3009, 7+2008,0) и 14% (718,20 из 5 017, 7) соответственно, что свидетельствует о ничтожности принятых решений.

С учетом указанного, оснований считать, что собственниками паркингов на собраниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ принято решение, которое влечет правовые последствия для ФИО1 как собственника помещения №, не имеется.

В связи с изложенным, истцом в материалы дела представлен дополнительный расчет задолженности по паркингу №, принадлежащего ответчику, согласно которому, стоимость обслуживания рассчитана, исходя из 15,14руб. за кв.м., за содержание и по текущему ремонту – 8,41руб., что не превышает тарифов, утвержденных постановлениями Администрации г.о.Самара за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Согласно представленному расчету, задолженность ФИО1 с сентября 2020 по декабрь 2023 по обслуживанию (содержанию и текущему ремонту) составила 15 007, 8 руб.

Стоимость задолженности по электроэнергии в паркинге истцом исчислен в размере 827,86 руб.

По существу расчет задолженности ответчиком в указанном размере не оспаривался.

Вместе с тем, истцом дополнительно заявлено к оплате 4 693, 25руб. за ремонт фасада.

Однако, исходя из представленного договора подряда на выполнение строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что подрядчик ФИО8 обязался выполнить строительно-технические работы за счет средств «текущего ремонта».

Принимая во внимание, что расчет задолженности содержит отдельную статью начисления за «текущий ремонт и содержание», оснований для дополнительного взыскания заявленных расходов не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ремонт фасада паркинга производился за счет иных, не включенных в статью «текущий ремонт» денежных средств, не представлено.

Также истцом заявлено в расчет задолженности 23 000руб. за охрану ( по 1 000руб. за место за 23 мес.) и 600руб. за аренду пункта охраны ( по 75 руб. за 8 мес.).

Вместе с тем, указанные расчеты основаны на решении собраний собственников, признанных ничтожными.

Доводы ответчика о том, что договор охраны паркинга в лит «Д» не заключался, договор заключен только на охрану паркинга в двух уровнях многоквартирного жилого <адрес>В по <адрес> не принимаются судебной коллегией, поскольку из материалов дела усматривается, что пункт охраны размещен по договору аренды в паркинге по <адрес>Д, решение об охране паркингов, несмотря на ничтожность, принималось собственниками паркингов как литер «В», так и «Д».

При этом судебная коллегия полагает возможным исходить из того, что по существу услуги по охране паркингов лит.В и лит.Д оказывалась в заявленный период.

Согласно договору на оказание охранных услуг от 11.06.2019г., общая стоимость услуг охраны составляет 64 000руб.

Между тем, в силу ничтожности решений собраний собственников паркингов, установивших тарифы по охране, судебная коллегия полагает возможным исходить из пропорционального распределения понесенных расходов от площади нежилых помещений – паркингов (64 000: 5 467,7 (площадью паркингов лит.В, Д – 2008+3459,7)х17,4 (площадь нежилого помещения 70)х23 мес = 4 684, 38руб.

Аналогичным образом судебная коллегия полагает возможным исходить из расчета аренды пункта охраны (4 500/5467,7х17,4х8)= 114, 56руб.

При таких обстоятельствах, задолженность ФИО1 составит 44 123, 91 (всего начислено) -23000 (охрана) – 600 (аренда) пункта охраны – 4 693, 25 (ремонт фасада) + 4 684, 38 (охрана) + 114,56 (аренда пункта охраны) = 20 629, 60руб.

При этом судебная коллегия неоднократно разъясняла право сторонам заявить ходатайство о назначении аудиторской экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос об исчислении фактической стоимости содержания и текущего ремонта 1 кв.м., исходя из фактически понесенных расходов, от чего стороны отказались.

Принимая во внимание обращение истца с заявлением о вынесении судебного приказа ДД.ММ.ГГГГ, вынесение судебного приказа о взыскании задолженности за машиноместо 70 судебным приказом ДД.ММ.ГГГГ, отмену судебного приказа определением от ДД.ММ.ГГГГ, обращение в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в течение 6 месяцев после отмены судебного приказа (т.1 л.д.67-75), судебная коллегия исходит из соответствия заявленного срока образования задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к сроку давности.

Также судебная коллегия не принимает во внимание доводы ответчицы об отсутствии задолженности, в связи с необходимостью сделать перерасчет с учетом паркинга 56.

Так, из материалов дела следует, что ответчице принадлежит два паркинга по адресу: <адрес> «Д»: № и №.

При этом от взыскания задолженности по паркингу № истец в процессе рассмотрения дела отказался, в связи с зачетом поступивших платежей в счет оплаты паркинга 56.

Против прекращения производства по делу в указанной части истец не возражала.

При этом на паркинги открыты отдельные лицевые счета (№ – л/сч <***>, № – л/сч <***>.

Принимая во внимание, что предметом рассмотрения задолженность (обоснованность начислений и зачет поступивши денежных средств) по паркингу № в настоящее время не является, сделать перерасчет задолженности по паркингу 56 и зачесть поступившие денежные средства в счет задолженности по паркингу 70 не представляется возможным.

При наличии спора ФИО1 вправе обратиться с самостоятельными требованиями о перерасчете задолженности и возврате излишне уплаченных денежных средств по паркингу 56.

Кроме того, внося оплату за паркинги, ФИО1 назначение платежа не указывала. Соответственно, оснований считать оплату внесенной за паркинг № не имеется. Более того, о том, что платежи не вносились за паркинг № свидетельствуют пояснения ответчицы в процессе рассмотрения дела и ее первоначальная позиция относительно того, что услуги не оказывались, паркинг № не обслуживался.

С учетом снижения размера задолженности с 52 981, 17 руб. до 20 629, 60руб., судебная коллегия полагает возможным снизить размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом периода и размера задолженности, применением ст.333 ГК РФ, с 10 466, 89 руб. до 2 000руб.

С учетом удовлетворенной части исковых требований, в пользу истца подлежит взысканию оплаченная госпошлина 878, 89руб.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассмотрения дела, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, с постановлением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 11 сентября 2024 года отменить.

Постановить новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «УК Высота» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ( паспорт № №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Высота» ( ИНН <***>) задолженность по оплате коммунальных услуг за паркинг 70 <адрес>Д. по <адрес> в <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 629, 6руб., пени – 2 000руб., госпошлину 878,89 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его оглашения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев, через суд первой инстанции со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.12.2025г.

Копия верна: Судья –

Помощник-