Решение № 2-137/2026 2-137/2026(2-3076/2025;)~М-2290/2025 2-3076/2025 М-2290/2025 от 7 апреля 2026 г. по делу № 2-137/2026

УИД 66RS0002-02-2025-002596-58

Гражданское дело № 2-137/2026

Мотивированное
решение составлено 08.04.2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08.04.2026 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи А.Г. Кирюхина,

при секретаре А.И.Доменовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к АшировойАйнускеАбдимажитовне об установлении размера компенсации за изымаемое имущество, о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении,

встречному исковому заявлению АшировойАйнускиАбдимажитовны к Администрации г. Екатеринбурга о признании соглашения от 20.02.2025 недействительным, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ответчику с требованиями об изменении условия соглашения от 20.02.2025 между ФИО1 и администрацией г. Екатеринбурга, действующей от имени городского округа муниципального образования «город Екатеринбург»,в части определения выкупной стоимости жилого помещения – комнаты в квартире *** площадью 15,7 кв.м. *** со снижением до 650000 руб.. Также истец просит признать ФИО1 прекратившей право пользования комнатой площадью 15,7 кв.м. (***) в квартире *** по адресу г. Екатеринбург, *** и выселить ответчика из жилого помещения (в редакции иска от 06.11.2025 л.д. 48 оборот).

В обоснование иска представитель истца указал следующее. Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - комната. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2248 от 21.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу *** признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2012 от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** и жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении ответчика истцом проведена оценка стоимости имущества. С ответчиком заключено соглашение от 20.02.2025 об изъятии жилого помещения комнаты площадью 15,7 кв.м. (66:41:0206017:2075) в квартире *** по адресу *** с выплатой 1397800 руб. в качестве компенсации.

При проверке правоустанавливающих документов было установлено, что комната приобретена ФИО1 на основании договора купли-продажи от 19.10.2021. Право собственности на основании договора у ответчика зарегистрировано 21.10.2021 после вынесения Постановления Администрации г. Екатеринбурга № 2248 от 21.10.2021. Ответчику было предложено изменить размер выкупной стоимости комнаты на сумму 650000 руб., которая соответствовала договору купли-продажи от 19.10.2021. Ответчик отказалась от подписания дополнительного соглашения к соглашению от 20.02.2025 о снижении выкупной стоимости. С учетом обстоятельств приобретения ответчиком комнаты выкупная стоимость подлежит определению с учетом положений ч. 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Поскольку комната ответчиком приобретена после признания многоквартирного дома подлежащим сносу, то выкупная стоимость при изъятии для муниципальных нужд не может превышать цену договора купли-продажи комнаты в пользу ответчика (650000 руб.). Также ответчик подлежит выселению из комнаты с прекращением ее права на жилое помещение.

ФИО1 предъявлен встречный иск (л.д. 68 с учетом уточнения иска от 08.04.2026). Истец просит признать недействительным соглашение от 20.02.2025 об изъятии недвижимого имущества ФИО1 и администрацией г. Екатеринбурга, действующей от имени городского округа муниципального образования «город Екатеринбург». Истец просит взыскать с администрацией г. Екатеринбурга в пользу ФИО1 сумму компенсации за изъятое помещение в сумме 2870781 руб.(с учетом уточнения иска от 08.04.2026).

В обоснование встречного иска указано, что оснований для уменьшения выкупной цены по соглашению от 20.02.2025 не имеется, посколькуФИО1 комната приобретена до официального опубликования Постановления № 2248 от 21.10.2021. С 20.02.2025 до настоящего времени расчеты с ответчиком по соглашению не произведены и стоимость изымаемого помещения увеличилась. С учетом судебной экспертизы ФИО1 просит установить компенсацию за комнату в сумме 2870781 руб..

В судебном заседании представитель администрацией г. Екатеринбурга ФИО2 на удовлетворении иска настаивает. Представил письменные возражения на судебную экспертизу. Считает, что размер компенсации, определенный в судебной экспертизе завышен в части расходов по затратам на оплату временного жилья, поскольку ответчик в таком временном жилье не нуждается. Также нет оснований для компенсации расходов за не проведенный капитальный ремонт, поскольку правовых оснований для его взыскания не имеется. Просит не учитывать размер компенсации за изымаемый земельный участок отдельно от компенсации за изымаемое помещение. Также нет оснований для взыскания компенсации за общее имущество многоквартирного дома, поскольку такая компенсация входит в рыночную стоимость изымаемой комнаты.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. Третье лицо (сын ответчика ФИО3) в судебное заседание не явился. Представитель ответчика ФИО4 просит встречный иск удовлетворить. Уточнила, что просит признать недействительным соглашение от 20.02.2025 об изъятии недвижимого имущества именно в части определения выкупной стоимости имущества.

Прокурор Иванова М.А. дала заключение о возможности удовлетворения иска в части признании гражданина утратившим право пользования.

Суд, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участвующих в деле лиц, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - комната площадью 15,7 кв.м. (***) в квартире ***. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2248 от *** многоквартирный жилой дом по адресу *** признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2012 от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** и жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении ответчика истцом проведена оценка стоимости имущества. С ответчиком заключено соглашение от 20.02.2025 об изъятии жилого помещения комнаты площадью 15,7 кв.м. (66:41:0206017:2075) в квартире 4 по адресу <...> с выплатой 1397800 руб. в качестве компенсации. Переход права собственности на основании соглашения от 20.02.2025 зарегистрирован в ЕГРН (л.д. 28 – 29).

Спорная комната приобретена ФИО1 на основании договора купли-продажи от 19.10.2021. Право собственности на основании договора у ответчика зарегистрировано 21.10.2021. Сторона истца по первоначальному иску требует изменения условий соглашения в части суммы компенсации и просит ее определить в размере 650000 руб..

Вчасти 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Суд считает, что положения указанной статьи на спорные отношения не распространяются, поскольку представителем администрации не доказано, что А.А.АБ. приобретала квартиру после опубликования Постановления Администрации г. Екатеринбурга № 2248 от 21.10.2021 в официальном источнике. При этом регистрация перехода права собственности на комнату состоялась 21.10.2021. Стороной истца не представлено доказательств того, что постановление было издано до момента регистрации перехода права собственности.

Не находит суд оснований и для признания недействительным соглашения по встречному иску.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По обстоятельствам дела суд спорную комнату у ответчика в судебном порядке не изымает, но принцип равноценного возмещения подлежит применению. Переход права собственности состоялся на основании соглашения сторон от 25.02.2025, а не в связи с принудительным изъятием помещения. Сторонами в соглашении от 25.02.2025 согласована стоимость изымаемого помещения.

Оснований для признания недействительным соглашения от 25.02.2025 не имеется, как не имеется и оснований для признания недействительным п. 3 соглашения в части определения цены изымаемого помещения в сумме 1397000 руб.. Во встречном исковом заявлении указано, что соглашение от 25.02.2025 не исполнено администрацией.Но неисполнение договора не является основанием для признания договора недействительным, но является основанием для понуждения к исполнению договора. Поэтому оснований для признания соглашения от 25.02.2025 недействительным не имеется по заявленным во встречном исковом заявлении обстоятельствам.

Вместе с тем, по мнению суда, имеются основания для взыскания с администрации г. Екатеринбурга суммы рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения спора.

Действительно собственник до настоящего момента не получил равноценного возмещения. Но такая обязанность имеется у муниципального образования. В настоящий момент жилое помещение имеет более высокую рыночную стоимость, по сравнению с оценкой, произведенной 02.08.2024 № 641/24 в сумме 1397000 руб. (на которую ссылается сторона истца по первоначальному иску л.д. 5).

В силу часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации сумма рыночной стоимости комнаты на момент судебного разбирательства подлежит взысканию с администрации г. Екатеринбурга. При этом суд учитывает, что соглашение от 25.02.2025 сторонами не исполнено. Администрация не произвела выплату компенсации, а ФИО1 не передала комнату администрации. Фактически соглашение не исполнено по вине администрации г. Екатеринбурга.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

В целях реализации на территории Свердловской области названного Федерального закона Российской Федерации Постановлением Правительства Свердловской области № 727-ПП от 10.06.2013 утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013 – 2017».

Частью 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

По смыслу п. 2 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу у собственника и членов семьи собственника прекращается имевшееся у них право пользования квартирой, которое было предоставлено им прежним собственником, то есть то право, которое было производным от права собственности прежнего собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Ответчик в жилом помещении не проживает.

При указанных обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования: о признании ответчика прекратившей право пользования жилым помещением с выселением из квартиры.

В части выкупной цены суд приходит к следующему.

Судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой в заключение № 061/25 (л.д. 166 - 167) экспертом определен размер компенсации ответчику за изъятое помещение 2567696 руб. (1882514 руб. (стоимость помещения) + 386960 руб. (рыночная стоимость общего имущества многоквартирного дома) + 135222 руб. (убытки, причиненные переездом) + 163000 руб. (компенсация за не проведенный капитальный ремонт)).

Суд соглашается с доводами эксперта, изложенными в заключении. Эксперт подробно указал, почему выбрала именно отраженные в заключении аналоги помещений. Суд такому выбору эксперта доверяет.

Не находит суд оснований согласиться с доводами стороны истца в части возражения представителей истца о том, что к ухудшению состояния жилого дома привело не то, что капитальный ремонт не проводился. В этой части стороной истца не представлено доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома не повлекло ухудшение состояния жилого дома. Бремя доказывания в данном случае лежит именно на стороне истца. Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в 1926 году. С указанного момента жилой дом не подвергался капитальному ремонту. Очевидно, что после проведения капитального дома необходимо приводить жилые помещения в пригодное для проживания состояние. Поскольку иск заявлен администрацией г. Екатеринбурга именно на ней в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность по доказыванию того, что компенсация за не проведенный капитальный ремонт не должна содержать виды работ по приведению помещения в состояние пригодное для проживания.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)).

Верховный Суд Российской Федерации в указанном обзоре прямо указывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, подчеркивается, что законом предусмотрена обязательная выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт независимо от момента приобретения и основания приобретения жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Сторона истца также не представила доказательств того, что невыполнение истцом обязанности по капитальному ремонту отдельных элементов здания не привело к признанию многоквартирного дома аварийным.

Суд соглашается с экспертным заключением. При конкуренции представленных суду экспертизы и оценки администрации суд отдает предпочтение судебной. Эксперт лично предупрежден об уголовной ответственности за правильность проведения экспертизы. Он был допущен и знакомился со всеми материалами дела, а не только документами, представленными стороной истца. Заключение судебного эксперта наиболее подробно и полно. Были даны подробные ответы и на дополнительные вопросы.

Судебный эксперт определил выкупную цену имущества, с которой соглашается суд.

Не состоятельны доводы стороны истца о том, что эксперт необоснованно использовала аналоги, которые значительно новее оцениваемого объекта, потому необходимо применять коэффициенты на год ввода объекта в эксплуатацию. Стороной истца не предложены конкретные коэффициенты. При этом эксперт исходил из имеющихся на рынке аналогов, а сторона истца не предложила конкретные дома для сравнения.

В настоящий момент в г. Екатеринбурге не строится многоквартирных домов с деревянными стенами, аналогичными дому №***. Соответственно при выборе другого жилого помещения для переселений из спорного помещения ответчик лишен возможности переезда в похожий жилой дом. В таком случае при применении понижающего коэффициента ответчик получит за спорное помещение сниженную выкупную цену, которая не позволит приобрести другое жилое помещение.

Целью изъятия участка для муниципальных нужд не является произвольное лишение гражданина жилища без возможности приобретения другого жилого помещения. Сама выкупная стоимость предоставляется собственнику для приобретения аналогичного жилого помещения и возможность такого приобретения должна быть реализована гражданином. Муниципальное образование в данном случае, заявляя о необходимости земельного участка для муниципальных нужд, действует принудительно в обход рыночным отношениям свободных субъектов гражданских отношений. Истец должен принимать на себя риски связанные с переселением собственника изымаемого помещения. Поэтому с учетом невозможности для ответчика приобретения помещения в аналогичном жилом доме ему должна быть предоставлена возможность приобретения другого жилого помещения.

Сторона истца не доказала, что в случае применения поправочного коэффициента на год ввода в эксплуатацию ответчики получат возможность приобретения другого жилого помещения, а именно такая цель имеется при изъятии жилых помещений для муниципальных нужд.

В возражении на заключение эксперта представитель администрации не соглашаетсяс включением в размер убытков при переезде суммы в счет вынужденного проживания в другом помещении в сумме 55432 руб. (л.д. 167 оборот). Из фототаблицы в заключении (л.д. 182 – 183) видно, что в спорном помещении размещены вещи ответчика (мебель). По заявлению представителя ответчика жилое помещение необходимо ответчику для временного проживания в период нахождения в г. Екатеринбурге. Суд считает указанные расходы обоснованными, поскольку в г. Екатеринбург ФИО1 должна иметь возможность для размещения своего имущества, а также иметь возможность личного проживания.

Не соглашается суд с возражениями представителя администрации о том, что рыночная стоимость общего имущества МКД, которая приходится на спорную комнату, уже включена в рыночную стоимость самой комнаты (л.д. 167). Из расчета стоимости общего имущества (л.д. 151 оборот) следует, что эксперт расчет стоимости общего имущества производил самостоятельно и отдельно от стоимости квартиры. В стоимость квартиры действительно экспертом учитывалась рыночная стоимость земельного участка, что следует из методики расчета и таблицы 18 (л.д. 152 оборот).

С учетом изложенного суд удовлетворяет встречный иск и взыскивает с администрации 2567696 руб..

Суд распределяет судебные расходы на экспертизу. Расходы понес в сумме 30000 уб.. Имущественные требования ответчика по встречному иску удовлетворены в полном объеме, поэтому в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с истца 30000 руб., оплаченные ответчиком эксперту (л.д. 119).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 192 – 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить частично иск администрации г. Екатеринбурга.

Признать АшировуАйнускуАбдимажитовну (<...>)прекратившей право пользования ***

Выселить АшировуАйнускуАбдимажитовнуиз комнаты площадью 15***.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу АшировойАйнускиАбдимажитовны:2567696 руб. в счет возмещения расходов на изымаемое жилое помещение комнату площадью *** по п. 3 соглашения от 25.02.2025 между АшировойАйнускиАбдимажитовной и администрацией г. Екатеринбурга, действующей от имени городского округа муниципального образования «город Екатеринбург»; в счет расходов на проведение экспертизы 30000 руб..

Отказать в удовлетворении иска администрации г. Екатеринбурга в части установления размера компенсации за изымаемое имущество. Отказать во встречном иске о признании соглашения недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: А.Г. Кирюхин