Решение № 2-3983/2017 2-68/2018 2-68/2018(2-3983/2017;)~М-3175/2017 М-3175/2017 от 17 июля 2018 г. по делу № 2-3983/2017

Дело № 2-68/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2018 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием представителей истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску - ФИО1, ФИО2, ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску – ФИО3, представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4, представителя третьего лица ПАО «ВЭБ» - ФИО5, третьего лица – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО3, ФИО8 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, встречному иску ФИО3 к ФИО7 о признании сделки недействительной, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО8 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Свои требования, мотивировал тем, что 18.11.2015 года между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, квартиры № ***, находящейся по адресу: *** Согласно п. 1.2 предварительного договора, стороны взяли на себя обязательство в срок до 18 ноября 2016 года заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Также, были согласованы все существенные условия договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Кроме того, ФИО3 передал ему нотариально удостоверенное согласие своей супруги на отчуждение в любой форме совместно нажитого в браке имущества. 12.11.2016 года в адрес ФИО3 было направлено уведомление с предложением подписать основной договор купли-продажи, оформление и государственную регистрацию сделки планировалось осуществить 17.11.2016 года. Уведомление о предстоящей сделке получено ФИО3 15.11.2016 года, однако 17.11.2016 года в указанное время, ответчик не явился. На телефонные звонки не отвечал, о чем был составлен акт. В связи с чем, полагает, что ФИО3 необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры. В последствии ему стало известно, что ФИО3 совершил сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости. Новым собственником жилого помещения, согласно выписке из ЕГРН от 22.03.2017 года, является ФИО8 (отец ФИО3), право собственности на квартиру у которого возникло 22.09.2016 года. Таким образом, считает, что получая 15.11.2016 года уведомление с предложением заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, ФИО3 уже не являлся собственником квартиры, однако, о данном факте умолчал, тем самым злоупотребив своим правом в силу ст. 10, 168 ГК РФ. ФИО8 не мог не знать о том факте, что квартира № ***, расположенная по адресу: *** является объектом предварительного договора, заключенного между ним и ФИО3 Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 22.03.2017 года. 16.11.2016 года между ФИО8 и ПАО «Восточный экспресс банк» был заключен договор ипотеки с ограничением прав и обременением объекта недвижимости с 23.11.2016 года на 60 месяцев с даты выдачи кредита. То есть, право собственности у отца ФИО3 возникло 22.09.2016 года, а залог квартиры в пользу банка – спустя два с половиной месяца. Данные обстоятельства также указывают на злоупотреблением ответчиком своим правом.

На основании изложенного, просил признать недействительной (ничтожной) сделку, совершенную между ФИО3 и ФИО8, направленную на отчуждение недвижимого имущества – квартиры: назначение – жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж – 4, кадастровый (или условный) номер № ***, находящейся по адресу: ***; обязать ФИО8 вернуть ФИО3 все полученное по сделке – квартиру: назначение – жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж – 4, кадастровый (или условный) номер № ***, находящейся по адресу: ***; обязать ФИО3 вернуть ФИО8 полученные от последнего денежные средства за продажу квартиры: назначение – жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж – 4, кадастровый (или условный) номер № ***, находящейся по адресу: ***; обязать ФИО3 заключить с ФИО7 договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в редакции, согласованной в предварительном договоре от 18.11.2015 года, а именно: ФИО3 передает в собственность ФИО7 квартиру: назначение – жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж – 4, кадастровый (или условный) номер № ***, находящейся по адресу: ***, цена жилого помещения составляет 1 302 905 рублей, жилое помещение передается ФИО3 ФИО7 по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора, в течение 3 календарных дней с даты подписания договора, расходы, связанные с государственной регистрацией договора перехода права собственности на жилое помещение от ФИО3 к ФИО7 несет покупатель; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО7 расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 714 рублей 53 копеек.

ФИО3 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО7 о признании сделки недействительной, мотивировав свои требования тем, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен для обеспечения оплаты долга ФИО7, так как, он задолжал последнему денежные средства в размере 1 200 000 рублей, за аренду помещения. Намерений продавать квартиру № ***, находящуюся по адресу: *** у него не было, так как, он рассчитывал рассчитаться по долговым обязательствам ранее, однако, исполнить условия, которые были установлены ФИО7 он исполнить не смог. Другого жилья для проживания у него не имеется, на иждивении находится несовершеннолетний ребёнок, который так же зарегистрирован в спорном жилом помещении.

На основании изложенного, просил признать недействительной (мнимой) сделку, заключенную 18.11.2015 года между ФИО3 и ФИО7 на основании предварительного договора купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: ***

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску - ФИО1, ФИО2 настаивали на удовлетворении заявленных требований первоначального искового заявления, пояснили об обстоятельствах изложенных в иске, просили требования первоначального искового заявления удовлетворить, во встречных требованиях просили отказать, поддержали доводы изложенные в письменном отзыве на встречное исковое заявление, из которого следует, что на момент заключения сделки стороны имели прямое намерение на совершение в будущем основного договора купли-продажи, на основании которого ФИО7 должен был приобрести квартиру у ФИО3 Об этом, в том числе, свидетельствует последующее поведение сторон. Единственной причиной неисполнения сделки является недобросовестное поведение ФИО3. Однако факт неисполнения ФИО3 своих обязательств не свидетельствует о мнимом характере сделки, недобросовестность сторон договора. неисполнение ими обязательств не влекут признания сделок мнимыми или притворными. При таких обстоятельствах, полагают, что оснований для признания сделки мнимой не имеется, поскольку воля ФИО7 на приобретение спорной квартиры подтверждается материалами дела. При этом, ФИО3 в обоснование своих требований приводит доводы о том, что предварительный договор был заключен с целью обеспечения оплаты долгов по договору аренды и по договорам займа, заключенным между ФИО3 и ФИО7. ФИО9 и ФИО7 Между тем, считают, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что между сторонами имелись арендные правоотношения. Какой – либо договор аренды между сторонами не заключался. Наличие арендных отношений между ООО «Стройинвестоценка» и ИП ФИО9 не имеет правового значения для дела, поскольку ни ФИО7, ни ФИО3 не являются участниками этих отношений. Более того, ФИО7 не является собственником помещения по адресу: <...>. Считают, что при таких обстоятельствах, предварительный договор не может прикрывать сделку по обеспечению обязательств, участниками которых ФИО7 и ФИО3 не являются. Помимо прочего, указали, что договора займа были подписаны 01.01.2015 года, в то время, как предварительный договор заключен 18.11.2015 года, то есть через длительный промежуток времени. Кроме того, общая сумма по договорам займа составляет 1 200 000 рублей, а цена квартиры, согласно предварительного договора, составляет 1 302 905 рублей. В связи с чем, полагают, что несовпадение дат заключения договоров и стоимости встречного представления свидетельствует о том, что названные сделки носили самостоятельный характер и не имеют взаимосвязи. Также указали, что ст. 429 ГК РФ не обязывает стороны по предварительному договору обеспечивать исполнение заключенного договора, в том числе, посредством задатка. Условие о задатке является правом сторон. Более того, считают, что ФИО3 умышленно совершил сделку по отчуждению спорного имущества в пользу своего отца, в целях уклонения от исполнения своих обязательств по предварительному договору, при этом, в судебном заседании ФИО3 признал тот факт, что он продолжает пользоваться спорным жилым помещением. Помимо всего прочего, считают, что ФИО3 намеренно вводит суд в заблуждение, предоставив в качестве доказательств своих доводов свидетельства о государственной регистрации права от 26.10.2015 года, согласно которым ФИО3 принадлежит 2/3 в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, ФИО10 и ФИО11 по 1/6 доли этой же квартиры. Вместе с тем, в материалах дела имеется договор купли-продажи, заключенный 03.11.2015 года, в соответствии с которым ФИО10 и ФИО11 за 300 000 рублей продали ФИО3 2/6 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, государственная регистрация права названного договора произведена 06.11.2015 года.

Ответчик по первоначальному иску истец по встречному иску – ФИО3, представитель ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4 на требованиях встречного искового заявления настаивали, просили требования удовлетворить, в требованиях первоначального иска просили отказать, пояснили об обстоятельствах изложенных во встречном исковом заявлении, просили требования удовлетворить.

Представитель третьего лица ПАО «ВЭБ» - ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований первоначального искового заявления, считает, что предварительный договор является недействительным, что подтверждается заключением эксперта ФИО12, считает, что вторая экспертиза проведена с нарушением методики.

Третье лицо ФИО13 в судебном заседании пояснила, что ее супруг совместно с ФИО9 вел бизнес, у них было кафе, помещение для кафе они снимали в аренду у ФИО7 Бизнес прогорел, у супруга и ФИО9 перед ФИО7 имелась задолженность за аренду, в связи с чем, со стороны ФИО7 на их семью было оказано давление, она подписала согласие на продажу квартиры, намерения продавать квартиру они не имели, им постоянно звонили. Просили либо долг вернуть либо переписать квартиру.

В судебное заседание не явились истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску – ФИО7, ответчик по первоначальному иску – ФИО8, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Амурской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, при этом истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску обеспечил явку своего представителя. Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется об заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что квартира № ***, расположенная по адресу: ***, находилась в общей долевой собственности ФИО10, ФИО11 и ФИО3 по 1/3 доли в праве у каждого.

15.10.2015 года между ФИО10, ФИО11 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 2/6 доли в праве на недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж 4, адрес объекта: ***.

03.11.2015 года между ФИО10, ФИО11 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 2/6 доли в праве на недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж 4, адрес объекта: ***.

Регистрация права собственности ФИО3 на спорный объект произведена 06.11.2015 года, что подтверждается материалами регистрационного дела в отношении спорного объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.11.2015 года между ФИО7 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: ***. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 302 905 рублей. Срок заключения основного договора указан до 18.11.2016 года.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора от 18.11.2015 года ФИО3 обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта недвижимости и гарантировал, что указанное имущество не обременено правами третьих лиц.

Материалами дела установлено, что в обеспечение исполнения условий предварительного договора купли-продажи от 18.11.2015 года, 23.03.2016 года ФИО3 передал ФИО7 нотариально удостоверенное согласие своей супруги ФИО13 на заключение сделок – продажу в любой форме и на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, на передачу в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключенным кредитным договорам с любыми кредитными учреждениями (банками), с любыми физическими и юридическими лицами, в отношении нажитого ими в браке имущества состоящего из: квартиры, находящейся по адресу: ***.

Из материалов дела также следует, что в целях заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, ФИО7 в адрес ФИО3 было направлено предложение о необходимости заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, которое было получено ФИО3 15.11.2016 года, что подтверждается его подписью.

Между тем, ответчик свои обязательства по предварительному договору перед ФИО7 не выполнил, основной договор купли-продажи квартиры по адресу: *** с ним не заключил. Кроме того, к моменту подписания основного договора ФИО3 собственником квартиры не являлся, так как 19.09.2016 года по договору дарения ФИО3 безвозмездно передал своему отцу ФИО8, принадлежащее ему имущество - квартиру № ***, расположенную по адресу: ***. Регистрация права собственности на спорный объект произведена 22.09.2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором дарения квартиры от 19.09.2016 года.

Кроме того, судом также установлено, что 16.11.2016 года между ФИО8 и ПАО «Восточный экспресс банк» был заключен договор ипотеки с ограничением прав и обременением объекта недвижимости – квартиры № ***, находящейся по адресу: *** с 23.11.2016 года на 60 месяцев.

В ходе судебного разбирательства, возражая против требований искового заявления, полагая, что представленный истцом предварительный договор от 18.11.2015 года сфальсифицирован, представителем третьего лица ПАО «Восточный экспресс банк» было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы для определения периода времени выполнения подписей в предварительном договоре, а также соответствия даты изготовления предварительного договора дате указанной в договоре.

Определением суда от 18.05.2017 года по делу была назначена судебная технико-криминалистическая экспертиза, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации Консалтинговый Центр «Независимая экспертиза».

Согласно заключению эксперта АНО КЦ «Независимая экспертиза» - ФИО12 № 6427 от 17.10.2017 года, подпись в предварительном договоре от 18.11.2015 года от имени ФИО7 выполнена не ранее сентября 2016 года, подпись в предварительном договоре от 18.11.2015 года от имени ФИО3 выполнена не ранее сентября 2016 года, дата изготовления предварительного договора от 18.11.2015 года не соответствует дате, указанной в документе. Предварительный договор от 18.11.2015 года фактически был изготовлен ранее сентября 2016 года.

Не согласившись с данным экспертным заключением, не обладая специальными познаниями в области технико-криминалистической области экспертиз, истец обратился к независимым экспертам для проведения анализа имеющегося заключения.

Так, согласно экспертного исследования № 061/18 от 24.01.2018 года, проведенного экспертным учреждением «Воронежский центр экспертиз», эксперты пришли к выводу, что рецензируемое заключение № 6427 от 17.10.2017 года эксперта АНО КЦ «Независимая экспертиза» - ФИО12 проведено с нарушениями положений действующей научной методики по определению давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей и требований ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 31.05.2001 года, указанных в исследовательской части. На основании чего выводы эксперта ФИО12 по результатам производства данного заключения являются научно необоснованными и недостоверными. По мнению рецензентов, основной причиной допущенных экспертом ФИО12 указанных нарушений явилась недостаточная профессиональная компетенция этого эксперта в области проведения исследований на предмет определения давности выполнения документов методами ГЖХ.

Кроме того, согласно рецензии на заключение эксперта АНО КЦ «Независимая экспертиза» № 6427 другого независимого эксперта, специалиста – ФИО14 от 24.01.2018 года, эксперт ФИО12 при выполнении экспертизы № 6427 от 17.10.2017 года по результатам исследования предварительного договора от 18.11.2015 года, заключенного между ФИО7 (покупатель) и ФИО3 (продавец), на предмет установления соответствия даты изготовления предварительного договора дате, указанной в договоре, формально вышел за рамки своей компетенции. Если же допустить право эксперта ФИО12 выполнять данную экспертизу, то небрежность, проявленная при оформлении заключения эксперта. Ставит под сомнение результаты проведенного исследования.

Согласно п. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Исходя из обстоятельств дела, учитывая, что решение вопроса о фактической дате изготовления договора от 18.11.2015 года имеет существенное значение для разрешения спора, учитывая отсутствие в заключении эксперта ФИО12 документов, достоверно подтверждающих квалификацию эксперта (в том числе наличие специального профильного (химического) образования), а также то, что выводы эксперта недостаточно аргументированы, определением суда от 02.02.2018 года была назначена повторная судебная технико-криминалистическая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» № 311/4-2 от 06.04.2018 года, решить поставленные вопросы не представилось возможным, тексты представленных на экспертизу двух экземпляров предварительного договора от 18.11.2015 года напечатаны на различных печатающих устройствах. Подписи в представленных двух экземплярах предварительного договора от 18.11.2015 года выполнены различными материалами письма.

Представителем третьего лица в материалы дела была представлена рецензия (заключение специалиста) № 3416/405 от 11.05.2018 года на заключение эксперта № 311/4-2 от 06.04.2018 года повторной судебно-технической экспертизы документов, выполненной экспертами: ФИО15 и ФИО16, из которой следует, что заключение эксперта № 311/4-2 от 06.04.2018 года выполнено на низком профессиональном уровне, не является полным, всесторонним и объективным, что противоречит ст. 8 ФЗ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», произведено с нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения экспертиз по установлению давности реквизитов документа, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Между тем, в соответствии со ст. ст. 67, 79 ГПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, которые могут быть представлены по гражданскому делу, но оно не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В целях всестороннего и правильного рассмотрения дела, по ходатайству представителя истца, в качестве свидетеля была допрошена ФИО17, которая является очевидцем факта подписания предварительного договора от 18.11.2015 года, так как, она работает в офисе, в помещении которого состоялось совершение сделки, которая суду пояснила, что ФИО3 приходил в офис, расположенный по адресу: <...> для подписания договора купли-продажи квартиры, условия договора ФИО7 и ФИО3 обсуждали в другом кабинете, (она при данном разговоре не присутствовала), после (у нее кабинете) они распечатали договор с электронной почты (с ее компьютера) в одном экземпляре, и подписали его на ее столе, данные события происходили в ноябре 2015 года. Также пояснила, что электронный ящик, с которого был распечатан проект договора принадлежит ФИО1, письмо пришло от ФИО18

Оснований сомневаться в показаниях свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. ст. 307, 308 УК РФ, у суда не имеется.

Кроме того, представителем истца, в материалы дела представлен протокол осмотра доказательств от 18.05.2018 года, удостоверенный нотариусом, согласно которому, электронный ящик представителя истца – ФИО1 (***) содержит письмо с предварительным договором купли-продажи между ФИО7 и ФИО3, которое именно 18.11.2015 года (в день заключения договора) было отправлено в адрес другого представителя ФИО18 (***).

Более того, согласно имеющейся в материалах дела, детализации телефонных звонков, предоставленной ПАО «Мегафон», 18.11.2015 года имели место несколько телефонных разговоров между представителем истца – ФИО1 и ответчиком – ФИО3, между ФИО1 и представителем ответчика, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

По мнению суда, с учетом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, а также показаний свидетеля, представленные стороной истца доказательства с достаточной степенью достоверности подтверждают факт заключения предварительного договора именно 18.11.2015 года, достаточных доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиком не представлено.

Более того, судом установлено, и не отрицалось самим ФИО3, что от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения он уклоняется, между тем, ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения был им подписан.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ФИО3 принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть в срок до 18.11.2016 года заключить с ФИО7 договор купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: ***.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО3 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Судом установлено, что заключенный между ФИО7 и ФИО3 18.11.2015 года договор купли-продажи квартиры содержит все существенные условия, в том числе размер покупной цены, указание даты заключения основного договора 18.11.2016 года, с обязанностью продавца не совершать сделок с иными лицами до указанной даты.

Необходимость заключения предварительного договора обуславливалась решением ФИО3 вопроса о снятии существовавшего на тот момент обременения в виде запрета регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения, что также подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривалось.

При этом, действия ФИО3 по передаче ФИО8 в дар спорной недвижимости свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемой сделки (договор дарения от 19.09.2016 года) было допущено злоупотребление правом, а потому данная сделка является недействительной (ничтожной) в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, все действия истца ФИО7 с момента ведения переговоров с ответчиком ФИО3 и до направления предложения о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры свидетельствуют о его добросовестном поведении. Однако ФИО3, заключив предварительный договор купли-продажи от 18.11.2015 года, безосновательно устранился от выполнения обязанности по заключению основного договора спорного имущества, доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.

При этом, не урегулировав в установленном законом порядке спор с ФИО7 19.09.2016 года заключил в простой письменной форме договор дарения спорной квартиры с ФИО8, что свидетельствует о недобросовестном поведении ФИО3 и злоупотреблении правом.

Из материалов дела видно, что возражая против заявленных требований, а также в обоснование доводов встречного искового заявления, ФИО3 ссылался на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 18.11.2015 года был заключен с целью обеспечения оплаты долгов по договору аренды и по договорам займа, заключенным между ФИО3 и ФИО7, ФИО9 и ФИО7, то есть является притворной, мнимой сделкой.

Между тем, в материалах дела, отсутствуют доказательства того, что между сторонами имелись арендные правоотношения. Какой-либо договор аренды между сторонами не заключался.

Как следует из материалов дела 01 января 2015 года заключен договор займа между ФИО7 и ФИО3 на сумму 600 000 рублей. Однако, расписка в передаче денежных средств, предусмотренная п. 2.1. договора займа сторонами не представлена, стороны не отрицают, что денежные средства по договору займа не передавались, в связи с чем, согласно пункта 2 статьи 433 ГК РФ указанный договор считается незаключенным.

Договор уступки прав (цессии) по договору займа, был заключен между ФИО7 и ФИО3 22 марта 2016 года, то есть после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем предварительные договор не мог быть заключен в целях исполнения указанного обязательства, отсутствовавшего на момент заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Судом учтено, что правовые последствия признания договора недействительным в силу его ничтожности как мнимой сделки отличны от правовых последствий признания договора недействительным в силу его ничтожности как притворной сделки, в связи с чем законодателем в рамках одной правовой нормы установлена самостоятельность каждого из указанных оснований для признания сделки недействительной.

С учетом изложенного, суд находит, что доводы ФИО3 о недействительности заключенного между сторонами договора купли-продажи по мотиву его мнимости или притворности, не только не соответствуют установленным обстоятельствам данного дела, но и находятся в противоречии между собой, поскольку указанные основания встречного иска недействительности сделки купли-продажи являются взаимоисключающими.

Обосновывая свои требования, ФИО3 также указывает на отсутствие задатка либо иных денежных средств, которые ему не передавались ФИО7 после подписания предварительного договора купли-продажи. Однако, задаток или аванс существенным условием предварительного договора не является, и отсутствие в предварительном договоре условия о задатке или авансе не может повлечь признание предварительного договора недействительным.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Между тем, учитывая, что доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, ФИО3 представлено не было, у суда не имеется оснований для признания договора купли-продажи квартиры № *** по адресу: ***, заключенного между ФИО7 и ФИО3, 18.11.2015 года, мнимой сделкой лишь по тому основанию, что деньги по указанному договору не передавались.

Само по себе, то обстоятельство, что покупателем не уплачена покупная цена за приобретаемое имущество влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты товара.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 18.11.2015 года недействительным по причине его мнимости, притворности, поскольку наличие между сторонами договоров займа не может свидетельствовать о мнимости или притворности предварительного договора, учитывая наличие воли ФИО7 на его исполнение, а также отсутствие в нем соглашений по существенным условиям иных видов сделок.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска ФИО3 о признании сделки недействительной ввиду ее мнимости или притворности, не усматривается.

Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 18.11.2015 года судом признан действительным, следовательно, у сторон возникают обязательства, предусмотренные условиями данного предварительного договора.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора, из иных оснований, указанный в Гражданском кодексе РФ; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Исходя из того, что ФИО3, принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, в связи с чем, на ответчика ФИО3 необходимо возложить обязанность по заключению с ФИО7 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** на условиях предварительного договора от 18 ноября 2015 года.

При этом, суд отмечает, что ПАО «ВЭБ», предоставляя ФИО8 денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности другого лица - залогодателя (ФИО8) - на указанный объект в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В деле нет доказательств того, что ПАО «ВЭБ», принимая недвижимость в залог, знал о существовании связывающего залогодателя (ФИО7) и ФИО3 предварительного договора купли-продажи квартиры.

Также в деле отсутствуют документы, свидетельствующие об осведомленности банка ПАО «ВЭБ» о факте владения заемщиком (ФИО8) квартирой предыдущего собственника объекта залога (ФИО3).

Из материалов дела не следует, что банк ПАО «ВЭБ», действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке, обремененной правами третьих лиц.

В связи с этим оснований для выводов о признании банка ПАО «ВЭБ» недобросовестным залогодержателем и о прекращении ипотеки не имеется.

Исходя из того, что резолютивная часть решения суда по настоящему делу является основанием для внесения записи в государственный реестр (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), суд считает, что на ответчика необходимо возложить обязанность возвратить ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ***, полученную по договору дарения от 19 сентября 2016 года с обременением в виде ипотеки в пользу залогодержателя ПАО «Восточный Экспресс Банк».

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из дела видно, что истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 14 715 рублей.

С учетом удовлетворения исковых требований и правил ст. 333.19 НК РФ, с ответчиков ФИО3, ФИО8 в пользу истца ФИО7 надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 715 рублей в равных долях.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к ФИО3, ФИО8 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор купли-продажи - удовлетворить.

Признать недействительным договор дарения квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 19 сентября 2016 года между ФИО3 и ФИО8.

Обязать ФИО8 возвратить ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ***, полученную по договору дарения от 19 сентября 2016 года с обременением в виде ипотеки в пользу залогодержателя ПАО «Восточный Экспресс Банк».

Обязать ФИО3 заключить с ФИО7 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** на условиях предварительного договора от 18 ноября 2015 года.

Взыскать с ФИО3, ФИО8 расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 715 рублей 00 копеек в равных долях в пользу ФИО7.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО7 о признании сделки недействительной - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме принято 23 июля 2018 года.