Решение № 2-1471/2019 2-1471/2019~М-796/2019 М-796/2019 от 28 июля 2019 г. по делу № 2-1471/2019

***


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2019 г. г. Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Хрусталевой Т.Б., при секретаре Тур У.Ю., участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело *** по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 150000 руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 2006,51 руб.

В обосновании исковых требований указано, что *** между ФИО4 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются в будующим заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной на шестом этаже, по адресу: г. Иркутск, ***, общей площадью 70,9 кв.м. с кадастровым номером: 38:36:00000254:258/35. В соответствии с п.2.2 договора, ответчику были переданы денежные средства в размере 150 000 руб. в качестве задатка в день подписания договора, что подтверждается распиской. Согласно п. 5.1. договора, стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи в срок до ***. Однако в названный срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем он так и не был заключен. Следовательно, обязательства ФИО4 и ФИО2 из предварительного договора прекращены ***. Вопреки приведенным нормам гражданского законодательства и условиям предварительного договора ответчик полученные им денежные средства не возвратил.*** ФИО4 ответчику была направленна претензия, с требованием о возврате денежных средств в размере 150 000 руб. внесенные ответчику в качестве задатка до ***, в связи с вышеизложенными обстоятельствами и по причине неисполнения п. 3.1 предварительного договора купли-продажи квартиры, а именно не представления ответчиком документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Ответчик уклонился от возврата денежных средств, в связи с чем с него подлежит взыскнию проценты за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки, с суммы 150 000 руб. с *** по день обращения в суд, т.е. по *** в размере 2 006, 51 руб.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, ранее пояснял, что Банк первоначально одобрил ему ипотеку на 6 млн. руб., после подачи заявки в отношении спорной квартиры банк отказал в согласовании сделки, поскольку стоимость квартиры была продавцом завышена. Истец просил ответчика снизить цену. *** встречались с ответчиком. *** ответчик выставил объект и продал. Пообещал вернуть сумму задатка в размере 150000 руб., но не отдал. Истец в банк позвонил до встречи. Сотрудник банка сообщила, что объект не прошел согласование. Пункт 2.3 предварительного договора не оговаривался, какая сумма за счет кредитных средств, а какая наличными. Истец полагал, что сумма задатка в размере 150000 руб. передается наличными, а остальная сумма в размере 4600000 руб. за счет кредитных средств и 50 тыс. руб. наличными. Другая квартиры была приобретена только ***.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, пояснив суду, что в ноябре-декабре 2018 г. у него возникла необходимость продажи квартиры по адресу ***. Квартира была в ипотеке и на момент продажи была задолженность около 1 млн. руб. Истец обратился в агентство недвижимости «Хеопс», где был составлен агентский договор и квартира выставлена на продажу. После просмотра квартиры истцом, заключили типовой предварительный договор ***, срок заключения основного договора купли-продажи ***. После чего риелтор собрала документы и подготовила документы для продажи. 18-*** риелтору позвонил истец с просьбой встретиться в квартире. При встрече истец сообщил, что кредит одобрен на 4500000 руб. и данной суммы не хватает на приобретение квартиры, и они готовы расторгнуть предварительный договор. Истцу было предложено написать расписку на недостающие 300 тыс. руб. в рассрочку на 9 мес. и в последствие на год. ФИО4 отказался. Ни к какому решению стороны не пришли. До *** решение Сбербанком принято не было. *** истец с риелтором в 10.00 час.прибыли в Сбербанк в отдел ипотечного кредитования, где специалист сообщил, что в 9 час. 00 позвонил ФИО4 и отказался от сделки. Согласно п.3.3. договора - договор может быть продлен до 10 февраля. Все действия производились в период данного договора. После такого, как сторона ответчика узнала, что ФИО4 отказался от сделки они проехали в агентство недвижимости и было принято решение об уведомлении истца о нарушении предварительного договора. Сейчас работает программа Дом клик и агентство зарегистрировало сделку на сайте. Увидели в программе, что ФИО4 подал заявку на покупку квартиры по адресу Баумана 240. Считает, что ФИО4 умышленно отказался от сделки и пытается вернуть задаток, внесенный в рамках предварительного договора. *** отправил информацию о нарушении договора, отчет о получении подтверждает получение ответчиком 6 февраля. И *** ФИО4 направил претензию. Данную претензию получил, не согласен с ней. Кроме этого, *** звонки не могли поступать, поскольку у истца не было его номера телефона. Общение через риелтора. Согласно сведений регистрационной службы *** ФИО4 приобрел другую квартиру по адресу ***, на которую он оставлял заявку в тот день, когда отказался от сделки по квартире ответчика. Ответчик был готов выйти на сделку. *** руководитель ипотечного кредитования сообщила, что сделка готова, но покупатель отказался. Согласно п.3.3. договора при задержке проведения сделки или при возникновении необходимости поправки документов, при регистрации в Управлении ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области основного договора купли-продажи на Недвижимость, срок договора продлевается для устранения недостатков, но на срок не более 10 дней. *** данную информацию отправил ФИО4 ФИО4 умышленно отказался от сделки и в этот же день разместил другую заявку.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, пояснив суду, что не заключение основного договора произошло по вине истца, который отказался от приобретения квартиры ответчика и решил заключить другую сделку. Истцу одобрили ипотеку, просто на меньшую сумму, оставшуюся сумму он должен был взять из собственных средств, как указано в договоре.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст.429 ГК РФ).

Как указано в п. 6 ст. 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

В силу ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы, исходя из приведенных выше норм материального права, необходимо установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Судом установлено, что между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупателем) *** заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной на шестом этаже, общей площадью 70,9 кв.м., по адресу: г. Иркутск, *** (п. 1.1).

Пунктом 2.1 предварительного договора установлено, что цена объекта, указанного в п. 1.1. равна 4800000 руб.

Покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 150000 руб. в качестве задатка. Указанная сумма задатка засчитывает в сумму продажной цена объекта, указанного в п. 1.1. настоящего договора, признается первоначальным платежом, внесенным на момент заключения предварительного договора (п. 2.2).

Покупатель обязуется передать продавцу денежную сумму в размере 4650000 руб. за счет собственных средств и за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России». Расчет производится после регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на расчетный счет продавца. Продажная цена недвижимости, указанная в п. 2.1. настоящего договора не может быть изменена.

Согласно п. 3.1 в течение срока действия настоящего договора продавец обязуется не вступать в отношения с другими физическими или юридическими лицами, и не совершать любые операции по купле-продаже, обмену или залогу объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора.

Пунктом 3.2 установлено, что в случае, если продавец после получения суммы, указанной в п. 2.2. настоящего договора, отказывается от продажи объекта, указанного в п.1.1 настоящего договора, и/или от заключения основного договора купли-продажи, или не выполняет условий настоящего договора, продавец обязуется вернуть задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Продавец не несет ответственности в случае невозможности проведения сделки или регистрации данной Недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы: пожар, стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, акты органов государственной власти и местного самоуправления, в том числе изменения нормативных или законодательных актов, неправомочных действий органов исполнительной власти), а так же в том случае если ПАО Сбербанк России откажет в выдаче кредита на вышеуказанный объект недвижимости, в этом случае Продавец возвращает сумму, указанную в пункте 2.2. настоящего Договора.

При задержке проведения сделки или при возникновении необходимости проведения поправки документов, при регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области основного договора купли-продажи на Недвижимость, срок договора продлевается для устранения недостатков, но на срок не более 10 (десяти) дней (п. 3.3).

Если за неисполнение договора, в том числе в случае отказа покупателя от покупки объекта, указанного в п.1.1. настоящего Договора ответственен покупатель, давший задаток, задаток остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ) (п. 3.6.).

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора в срок до ***.

*** ФИО5 передал ФИО2 в качестве задатка за указанную продаваемую квартиру 150000 руб., что подтверждается распиской ФИО2

Согласно справке ПАО «Сбербанк» от ***, сообщению ПАО «Сбербанк» от ***, ФИО4 *** подана заявка на ипотечный кредит

*** банком было принято положительное решение в предоставление кредита по заявке *** на приобретение готового жилья на совокупную максимальную сумму, рассчитанную для заемщика ФИО4 и созаемщика Б. в размере 6823000 руб.

В рамках данной заявки был предоставлен в банк отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ***.

Банком принято отрицательное решение при согласовании указанного объекта недвижимости. После предоставления отрицательного ответа от банка, ФИО4 был изменен объект и после предоставлен отчет об оценочной стоимости данного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ***. Банком принято положительное решение при согласовании объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ***.

Изложенное также подтверждается свидетелем Б. (супруга истца), подтвердившей намерение приобрести спорную квартиру, то обстоятельство, что сделка не состоялось, в связи с отказом Банка в ее согласовании.

Таким образом, основной договор не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок, в связи с отсутствием согласования Банком данной сделки. Истец ФИО4 не мог предположить, что банком будет принято отрицательное решение при согласовании указанного объекта недвижимости, поскольку предварительно заявка на представление ипотечного кредита (без указания спорного объекта недвижимости) Банком была одобрена в большей сумме.

Учитывая, что вины истца в не заключении основной сделки не установлено, в данном случае обязательство прекратилось невозможностью его исполнения, поскольку вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, суд приходит к выводу, что переданные денежные средства в качестве задатка в размере 150000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Обязанность по возврату ответчиком истцу переданного задатка в сумме 150000 руб. согласуется и с условиями предварительного договора, в силу которых продавец возвращает сумму задатка, в случае отказа ПАО Сбербанк в выдаче кредита на объект недвижимости (пункт 3.3).

Доводы стороны ответчика о том, что *** истец отказался от заключения основного договора купли-продажи, на мнение суда не влияют.

Действительно, по сообщению ПАО «Сбербанк» от *** - *** установлено наличие входящего звонка в ПАО «Сбербанк» от ФИО4

*** в телефонном разговоре с клиентом от ФИО4 получена информация о покупке за счет кредитных средств другой квартиры по адресу г. Иркутск, ***.

*** в адрес ФИО4 было направлено уведомление, согласно которому *** ФИО2 узнал в Сбербанке, что истец отказывается от ипотечного кредита на приобретение квартиры ответчика, и что истец подал заявку на приобретение другой квартиры. Истец рассматривает его действия, как отказ от приобретения квартиры ответчика и не выполнения взятых на себя обязательств.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель Щ. (риэлтор АН «Хеопс»), сопровождавшая сделку, подтвердила намерение истца *** приобрести иную квартиру.

*** истцом был заключен договор купли-продажи другой квартиры по адресу: г. Иркутск, ***, право собственности зарегистрировано ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи.

Однако, как выше указано, срок заключения основного договора установлен до ***, в указанный срок стороны основной договор не заключили, в связи с отказом Банка в согласовании сделки. Следовательно, действия истца, датированные ***, об отказе от заключения основного договора не свидетельствуют, поскольку *** такая обязанность у истца отсутствовала.

При этом, положения абз. 2 пункта 3.3 предварительного договора о продлении срока договора не более чем на 10 дней в данном случае не применимы.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано выше, в силу п. 3.3 при задержке проведения сделки или при возникновении необходимости проведения поправки документов, при регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области основного договора купли-продажи на Недвижимость, срок договора продлевается для устранения недостатков, но на срок не более 10 (десяти) дней.

В рассматриваемом случае условия для продления срока сделки не установлены, в связи с чем срок заключения основного договора купли-продажи продлению не подлежал.

Не обоснованы и доводы стороны ответчика о том, что банк одобрил сделку на меньшую сумму, оставшуюся сумму (300 тыс.руб.) истец обязался передать за счет собственных средств, поскольку пунктом 2.3 предварительного договора размер собственных средств не установлен, в связи с чем и основания для возложения на ФИО4 обязанности оплатить 300000 руб. за счет собственных средств отсутствуют.

Кроме того, по сообщению ПАО Сбербанка кредитной организацией принято отрицательное решение при согласовании спорного объекта недвижимости. Сведений о предоставлении на спорный объект меньшей суммы кредита сообщения ПАО Сбербанк не содержат.

То обстоятельство, что истцом заявлены требования о взыскании суммы неосновательного обогащения, на вывод суда о взыскании уплаченного по предварительному договору задатка, не влияет.

При рассмотрении спора суд не связан правильностью правового обоснования требований истца и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

Таким образом, давая правовую квалификацию отношениям сторон спора и установив, что между сторонами возникли отношения, связанные с возвратом задатка, суд самостоятельно определил нормы права, подлежащие применению.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному истцом расчету, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с *** (дата, следующая за окончанием срока предварительного договора) по *** (дата подачи иска) составляет 2006,51 руб. = 63 дня х 7,75% х 150000 /365.

Данный расчет проверен судом, произведен верно, стороной ответчика не оспорен, в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном ко взысканию размере.

Таким образом, исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств в сумме 150000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2006,51 руб. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать в пользу ФИО4 с ФИО2 денежные средства в сумме 150000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 2006,51 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья Т.Б. Хрусталева