Решение № 2-85/2025 2-85/2025~М-70/2025 М-70/2025 от 2 июня 2025 г. по делу № 2-85/2025

Дело №

УИД: №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года пгт. Февральск

Селемджинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего - судьи Боровикова Р.В.,

при секретаре Сютик С.В.,

с участием помощника прокурора Селемджинского района Амурской области Цеона А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Селемджинского района, действующего в интересах неопределённого круга лиц: жителей пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области, муниципального образования пгт. Февральск, к администрации пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Прокурор Селемджинского района Амурской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц - жителей пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области, муниципального образования пгт. Февральск, обратился в суд с настоящим исковым заявлением. Требования мотивированы тем, что в ходе проведения прокурорской проверки выявлен факт незаконного предоставления в аренду администрации пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области земельного участка с кадастровым номером №, площадью - 854 кв.м, на котором расположена операторская АЗС (кадастровый №, площадью - 43.8 кв.м) принадлежащая ФИО2. При этом существующие границы и площадь земельного участка необоснованно велики по отношению к объекту недвижимого имущества - операторская АЗС. Исходя из положений действующего законодательства, исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов может быть представлено лишь в случае обоснования необходимости использования земельного участка для обеспечения эксплуатации (обслуживания), расположенного на нем объекта недвижимости, в данном случае операторской АЗС. 04.04.2024 в администрацию пгт. Февральск от ФИО2 поступило заявление о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, к заявлению не приложено обоснование о необходимости использования всего земельного участка, связанное с необходимостью обслуживания, принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, находящегося на части спорного земельного участка. 04.04.2024 между администрацией пгт. Февральск и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №. При этом, указанный договор аренды заключен в отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость использования площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.

Ссылаясь на ст.11,9, 39.1, 39.6, 39.16, 39.17,39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22,27 Федерального закона от 17.10.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» просит суд:

- признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № от 04.04.2024 №, заключенный между администрацией пгт. Февральск в лице главы ФИО1 и ФИО2;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 возвратить администрации пгт. Февральск земельный участок с кадастровым номером №;

- признать зарегистрированное 19.04.2024 обременение прав на земельный участок с кадастровым номером: № за номером регистрации № отсутствующим.

В судебном заседании помощник прокурора <адрес> Цеона А.С. заявленные требования поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик - администрации пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен установленным образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, возражений на иск не представил.

Ответчик – ФИО2 о месте и времени рассмотрения дела уведомлен установленным образом, возражений на иск не представил, ходатайства об отложении судебного заседания, а также иных ходатайств не заявил.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Амурской области о судебном заседании уведомлено установленным образом, отзыва на иск не представило.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав доводы иска, заслушав помощника прокурора, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как в актуальной редакции, так и в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подп. 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; как при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка, так и при предоставлении такого земельного участка в долгосрочную аренду без проведения публичных торгов (аукциона) орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта; при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм права собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, в связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на такое лицо.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 с 21.04.2023 является собственником объекта недвижимости – операторской АЗС, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый №, площадью – 43,8 кв.м.

04.04.2024 ФИО2 обратился в администрацию пгт. Февральск с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 854 кв.м.

В указанную дату администрация пгт. Февральск приняла постановление № о предоставлении ФИО2 в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 854 кв.м, относящегося к категории земель – «земли населенных пунктов», разрешенным использованием – «автозаправочная станция», расположенного по адресу <адрес>, а также заключила с ФИО2 договор аренды № на спорный земельный участок сроком с 04.04.2024 по 03.04.2073, без проведения публичных торгов.

Данные обстоятельства ответчиками не оспариваются.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность либо аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в долгосрочную аренду (49 лет) в большем размере может свидетельствовать о его получении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник недвижимого имущества, при предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязан предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе, в заявленных целях.

При площади здания 43,8 кв. м ФИО2 в аренду сроком на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 28:22:010648:46 площадью 854 кв.м, в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 19 раз превышает площадь здания).

Передача администраций пгт. Февральск в долгосрочную аренду ФИО2 земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 19 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, направлена на обход законодательно установленной процедуры торгов.

Обоснование необходимости использования земельного участка для эксплуатации автозаправочной станции ответчиками представлено не было.

Кроме того, абзацем вторым пункта 6 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Судом установлено, что помимо спорного земельного участка ФИО2 без проведения торгов ранее был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 656 кв.м (на котором расположен принадлежащий ФИО2 объект недвижимости – гараж, кадастровый № площадью 225,9 кв.м) по договору аренды № от 15.06.2023, тем самым было реализовано право ФИО2 на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, предоставление в последующем спорного земельного участка без проведения торгов свидетельствует о пренебрежении администрацией пгт. Февральск законодательно установленной процедуры публичных торгов.

Принимая во внимание, что договор аренды № от 04.04.2024 был заключен без проведения торгов, тогда как площадь спорного земельного участка очевидно превышает размер, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости, ответчиками не доказана соразмерность площади земельного участка расположенному на нем объекту недвижимости, суд приходит к выводу, что предоставленный ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № не соответствуют критериям выше названных норм, регламентирующих внеконкурсное предоставление государственной земли, что с учетом положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение конкурсных принципов предоставления земельных участков, поскольку такое предоставление повлекло нарушение, как публичного интереса, так и интересов неопределенного круга лиц - потенциальных участников торгов.

При указанных обстоятельствах, требования прокурора законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок. С учетом установленных обстоятельств суд полагает необходимым установить ответчику ФИО2 для исполнения обязанности о возвращении земельного участка муниципальному образованию – 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, учитывая, что прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в качестве истцов или ответчиков, государственная пошлины в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования прокурора Селемджинского района Амурской области, действующего в интересах неопределённого круга лиц: жителей пгт. Февральск Селемджинского района Амурской области, муниципального образования пгт. Февральск, к администрации пгт. <адрес>, ФИО2, - удовлетворить.

Признать недействительным договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключённый 04 апреля 2024 года между администрацией пгт.Февральск Селемджинского района и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на ФИО2 обязанность возвратить администрации пгт. Февральск земельный участок с кадастровым номером № площадью 854 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать зарегистрированное 19.04.2024 обременение прав на земельный участок с кадастровым номером: № за номером регистрации № отсутствующим.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах ФИО2 на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Селемджинский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 03 июня 2025 года.

Судья Р.В.Боровиков