Решение № 2-267/2020 2-267/2020~М-289/2020 М-289/2020 от 6 сентября 2020 г. по делу № 2-267/2020

Дело №

(№)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Ивановка «ДД.ММ.ГГГГ года

Ивановский районный суд Амурской области, в составе:

председательствующего судьи Р.Н. Плотникова,

при секретаре Т.Ю. Колесниковой,

с участием: истца ФИО1, его представителя – ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Ивановка гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился Ивановский районный суд Амурской области с данным иском к ФИО3 обосновывая свои исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно) заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (далее - Объект). Согласно п. 2.1. договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта покупатель передал, а продавец получил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка. По данному факту, ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком была составлена расписка о получении денежных средств в указанной сумме в качестве задатка за продаваемый Объект. Сделка по заключению договора купли-продажи Объекта осуществлялась при сопровождении Центра Недвижимости ХОРОС. В целях надлежащего исполнения обязательств по договору им, как покупателем, были приняты все необходимые действия, в частности: ДД.ММ.ГГГГ была заказана оценка стоимости Объекта в компании ООО «Амурский экспертный центр», по результатам которой был изготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта; ДД.ММ.ГГГГ сформирован необходимый пакет документов по объекту, который вместе с отчетом об оценке был передан на рассмотрение в Банк; ДД.ММ.ГГГГг. оплачено страхование объекта, титула, а также жизни и здоровья от несчастных случаев и болезни, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком. Банк принял положительное решение по ипотеке ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. г. документы на сделку были полностью готовы, о чем Ответчик был проинформирован по телефону риелтором Центра Недвижимости ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ на 17 часов 30 минут была назначена встреча между Продавцом и Покупателем в Банке по адресу: <адрес>, о чем стороны были заранее проинформированы по телефону риелтором Центра Недвижимости ХОРОС ФИО16 Между тем, в назначенное время ответчик на сделку не явился. ДД.ММ.ГГГГ за несколько часов до сделки продавец отказался от заключения договора купли-продажи Объекта и направил ему почтой письмо - предупреждение о расторжении предварительного договора. Он (истец) полагает, что доводы ответчика в предупреждении не обоснованы, поскольку ничем не подтверждаются. Он (истец) не отказывался от заключения договора купли-продажи квартиры, а наоборот предпринял все меры, необходимые для надлежащего исполнения своих обязательств по Договору. Более того, ДД.ММ.ГГГГ срок по Договору еще не истек, а Ответчик, в спою очередь, уже в эту дату отказался от заключения основного договора купли-продажи Объекта, о чем направил мне соответствующее письмо и не явился в назначенное время на сделку. Таким образом, ответчик, получив в качестве обеспечения обязательства заключить со мной договор купли-продажи задаток в сумме <данные изъяты> рублей, не выполнил указанное обязательство (уклонился от его исполнения) и, следовательно, обязан уплатить мне двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей. Поскольку сделка не состоялась по вине Продавца, а срок заключения договора купли-продажи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ (включительно), начиная, с ДД.ММ.ГГГГ Ответчик неправомерно удерживает денежные средства. Следовательно, с Ответчика в мою пользу на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму двойного задатка в размере <данные изъяты> рублей подлежат уплате проценты за пользование денежными средствами за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что продавец отказался от заключения договора купли-продажи объекта, им были понесены убытки в части расходов на оплату услуг по оценке недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ В результате необходимости обращения в суд, им были также понесены судебные расходы. На основании изложенного, с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ, просил взыскать с ответчика: сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование денежными средствами за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп, проценты за пользование денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, оплату почтовых издержек, связанных с направлением ответчику досудебной претензии в сумме <данные изъяты> коп.; убытки в размере <данные изъяты> рублей; оплату юридических услуг в сумме <данные изъяты> руб.; оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> коп., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В возражениях на иск ответчика (вход. № от ДД.ММ.ГГГГ), ответчик указал, что исковые требования не признает в полном объёме. Он в ДД.ММ.ГГГГ. дал объявление о продаже принадлежавшей ему квартиры. На его объявление откликнулся, в том числе, и покупатель ФИО1 вместе со своим риелтором из ООО "Хорос". Риелтор из ООО "Хорос" подготовил проект предварительного договора. Он и истец ФИО1 заключили предварительный договор, в соответствии с п. 1.5. которого плановая дата заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно. По условиям договора, если ни одна из сторон в течение пяти дней до окончания срока действия данного договора письменно не заявила о его расторжении в связи с окончанием срока действия, то настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок. Он намеревался продать эту квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру большего размера и расположенную подальше от шумных мест. Поскольку до последнего дня планового заключения договора ДД.ММ.ГГГГ до 12 часов от покупателя и его риелтора ответчику не поступало никаких предложений, то он сильно нервничал, поскольку пропустил много выгодных для себя предложений относительно приобретения подходящей ему квартиры, а также от потенциальных покупателей на его квартиру.

При заключении предварительного договора он забыл спросить номер телефона покупателя, и ему ни покупатель, ни его риелтор не предложили его номер телефона. Поскольку стороной по договору был ФИО1, а не риелтор, то юридически значимым являлось извещение о расторжении договора именно ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в 12.57 часов он направил заказным письмом в адрес покупателя ФИО1 письменное предупреждение о расторжении предварительного договора. Указанное заказное письмо было вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ в 14.42 часов,.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ г. в 17 часов, по его поручению ФИО16. пришла в ООО "Хорос", где составлялся предварительный договор, с целью вручить риелтору письменное предупреждение о расторжении предварительного договора, чтобы он связался со своим доверителем ФИО1 В офисе ООО "Хорос" ФИО16. приняла специалист, которая позвонила по телефону тому риелтору, который составлял предварительный договор, передала трубку ФИО16. для дачи объяснений. В ходе телефонного разговора риелтор ООО "Хорос" сообщил ФИО16 Т. В., что заключение основного договора назначено на ДД.ММ.ГГГГ на 15 или 15.30 часов. Таким образом, установленный предварительным договором срок заключения основного договора покупателем был нарушен. Стороны договора ранее не вносили никаких изменений в предварительный договор об изменении срока заключения основного договора.

Таким образом, за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть ФИО1

В возражениях ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. (вх. 721) указано: согласно п. 5.4 предварительного договора в случае невозможности совершения сделки по не зависящим от сторон обстоятельствам стороны признают переданную в качестве задатка сумму <данные изъяты> рублей авансом. В данной ситуации в установленный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ по не зависящим от сторон причинам (банк долго готовил документы покупателю для кредитования) основной договор был не заключён. Продавец не обязан по истечении установленного предварительным договором срока для заключения основного договора проявлять сочувствие к покупателю в ущерб собственным интересам. Поэтому уплаченная покупателем продавцу сумма должна расцениваться как аванс, а не как задаток. Он, продавец, в установленный предварительным договором срок по ДД.ММ.ГГГГг. не уклонялся от заключения основного договора. Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Пункт 1.5 предварительного договора (последнее предложение) риелтором так хитро сформулирован в интересах покупателя в ущерб продавцу, что продавец практически не сможет расторгнуть договор, если именно в последний день срока не возьмёт ситуацию под свой контроль (цитирую): "если ни одна из сторон в течение пяти дней до окончания срока действия данного договора письменно не заявила о его расторжении в связи с окончанием срока действия, то настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок". Хотя по смыслу закона несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Согласно предварительному договору, если после ДД.ММ.ГГГГ покупатель всё ещё не будет готов к заключению основного договора по не зависящим от него причинам то продавец обязан будет уже до ДД.ММ.ГГГГ покорно ждать в ущерб себе развития событий. При этом до конца срока, до конца дня ДД.ММ.ГГГГ, продавец не может знать, уложится или нет покупатель в сроки. Если же покупатель не уложится и будет продолжать подготовку ещё месяц, то продавец уже не сможет расторгнуть предварительный договор. Сразу после подписания предварительного договора риелтор дал ему на подпись дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Такой предварительный договор и допсоглашение к нему он подписал не вникая в суть. Во время чтения он впервые увидел не знакомое слово "пролонгировать", значение которого ему позднее объяснил адвокат. Его на заключение предварительного договора пригласили на ДД.ММ.ГГГГ. в офис на <адрес>, магазин "Центр недвижимости" на 18.30 часов в связи с занятостью на работе покупателя ФИО1, В помещении площадью не более 12 кв.м стояло 4 рабочих стола и находилось 7 человек; они были в верхней одежде, было душно, жарко, некомфортно и хотелось поскорей покинуть это помещение, хотелось в туалет. Представитель ООО "Хорос" ФИО16 в течение 40 минут печатал предварительный договор, уверял его, что в течение двух, в крайнем случае, трёх недель договор купли-продажи будет заключён, потому что банк уже одобрил покупателю ипотеку, и дня через два после госрегистрации он получит свои деньги. Ему нужно было срочно продать эту квартиру, потому что нужны были деньги для покупки другой квартиры в более тихом районе, в отношении которой он к тому времени уже заключил предварительный договор. Предварительный договор был составлен мелким шрифтом размером 9, трудночитаемый, а дополнительное соглашение напечатано крупным и удобным шрифтом 12. Дома он в спокойной обстановке внимательно изучил содержание предварительного договора и дополнительного соглашения к нему – он их расценил как не вполне законные, с подвохом для него. Он переживал, что из-за п. 1.5. предварительного договора заключение сделки сильно затянется и он сам не купит другую квартиру. С него, как продавца, по предварительному договору было взято обязательство не отчуждать продаваемую квартиру, не сдавать ее в аренду и не ухудшать ее состояние, а также предоставить покупателю все необходимые для осуществления купли-продажи документы. Покупатель со своей стороны обязался заняться подготовкой необходимых документов, согласовать с банком условия предоставления ему денежных средств для покупки, нести расходы, связанные с оформлением основного договора и переходом права собственности на приобретаемую им квартиру. С его стороны покупателю были предоставлены все необходимые документы, и ему только оставалось ждать, когда покупатель будет готов для заключения основного договора. Со дня заключения предварительного договора и до ДД.ММ.ГГГГ он пропустил много новых выгодных для него предложений по продаже его квартиры, от которых пришлось отказаться. Он неоднократно обращался в ООО "Хорос" к ФИО16 узнать, как продвигается сделка, на что получал оптимистические ответы, что в Москве заявку покупателя рассматривает, затем отвечал, что банк одобрил заявку, о дате заключения договора ему дополнительно сообщит. ДД.ММ.ГГГГ г. он звонил ФИО16. и предупреждал, что если ДД.ММ.ГГГГ не будет заключён договор, то расторгаем предварительный договор. ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО16. ему звонил, сообщил, что в банке вопрос решён, но о заключении основного договора сообщит ему позже. ДД.ММ.ГГГГ около 9 часов ФИО16. снова позвонил ему и сообщил, что предварительный договор нужно переписать, потому что банк не пропускает заявленную сумму <данные изъяты> рублей; обещал ему перезвонить в течение дня, однако так и не перезвонил. Не дождавшись звонка, он в 13.30 часов обратился к адвокату, которая составила ему предупреждение в адрес покупателя о расторжении предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ он убедился, что основной договор купли-продажи квартиры не будет заключён. По смыслу закона расторжение предварительного договора по истечении срока его действия не требуется, т.к. по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. С учётом той редакции, которая указана в 1.5. договора, достаточно только заявить об истечении срока действия предварительного договора.

Судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, уплаченные на основании договора возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со сложившимися на рынке правовых услуг ценами считает явно завышенными. В услуги входит: подготовка досудебной претензии и подготовка искового заявления в суд. Так, например, у адвокатов в соответствии с п. 3.3 Ршенеия Совета Адвокатской палаты Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями) размер вознаграждая за составление искового заявления составляет <данные изъяты> рублей. Составление претензии не является судебными расходами, потому что для данной категории дел не предусмотрен обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования спора.

От третьего лица – ООО «Хорс» поступил отзыв на исковое заявление в котором указано, что «ДД.ММ.ГГГГ г. в Центр недвижимости ООО «Хорос» обратился Истец ФИО1 за услугами по поиску и подбору квартиры на территории <адрес>. В связи с чем, с Истцом был заключен агентский (поисковой) договор о приобретении недвижимого имущества б/н от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с условиями агентского договора, а также предъявленными требованиями со стороны Истца, риэлтором Центра недвижимости ООО «Хорос» для ФИО1 был подобран соответствующий объект недвижимости - <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> (далее - Объект). Продавцом указанной квартиры являлся Ответчик ФИО3

«ДД.ММ.ГГГГ. в офисе Центра недвижимости ООО «Хорос», расположенном по адресу: <адрес>, этаж 1, состоялась встреча между Истцом (покупатель) и Ответчиком (продавец), на которой стороны по результатам проведенных переговоров заключили предварительный договор купли – продажи квартиры (далее - Договор). Продавец и покупатель по своему усмотрению определили и согласовали все условия предварительного договора купли-продажи квартиры, что соответствует положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По условиям предварительного договора стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно) заключить основной договор купли- продажи Объекта (пункт 1.5. Договора).

В силу пункта 2.1. Договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению Объекта Истец передал, а Ответчик получил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка, о чем была составлена соответствующая расписка.

Сопровождением указанной сделки занимался специалист Центра недвижимости ООО «Хорос» ФИО16

Поскольку Объект приобретался с использованием кредитных денежных средств Дальневосточного филиала ПАО «Промсвязьбанк», Истец совместно с ФИО16. начали подготавливать необходимый пакет документов в Банк с целью дальнейшего одобрения объекта недвижимости и заключения основного договора купли-продажи.

В этой связи, были сделаны следующие действия:

ДД.ММ.ГГГГ заказана оценка рыночной стоимости Объекта в экспертной компании ООО «Амурский экспертный центр» (ИНН №, ОГРН №), по результатам которой был изготовлен отчет об оценке рыночной стоимости Объекта.

ДД.ММ.ГГГГ был сформирован необходимый пакет документов, в том числе, от продавца ФИО3; от покупателя ФИО1; все необходимые документы на квартиру; отчет об оценке рыночной стоимости Объекта, которые были переданы на рассмотрение в Банк.

ДД.ММ.ГГГГ по требованию Банка были предоставлены дополнительные документы от продавца квартиры - справка об оплате недвижимости от застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ г. Банком было принято положительное решение по ипотеке и по Объекту недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ г. документы на сделку были полностью готовы, о чем специалист Центра недвижимости ООО «Хорос» ФИО16. проинформировал Истца и Ответчика. Длительное рассмотрение Объекта недвижимости Банк связал с большим потоком заявок и тщательной проверкой квартиры и ее владельца. По этой причине, Истец и Ответчик долгое время не могли выйти на сделку и заключить основной договор купли-продажи Объекта. Поскольку срок предварительного договора купли-продажи квартиры уже подходил к окончанию, ДД.ММ.ГГГГ на 17 часов 30 минут была назначена встреча между Истцом и Ответчиком в Банке по адресу: <адрес>, литер А, для заключения основного договора купли- продажи Объекта. О месте, дате и времени сделки специалист ФИО16. заранее проинформировал Истца и Ответчика по телефону. Стороны одобрили место, дату и время заключения основного договора купли-продажи Объекта.

ДД.ММ.ГГГГ. Истец оплатил страхование Объекта, титула, а также жизни и здоровья от несчастных случаев и болезни в Амурском филиале ПАО «САК «Энергогарант», расположенном по адресу: <адрес>, и сразу же направился в Банк на сделку. Однако в назначенное время Ответчик на сделку так и не явился. Более того, за несколько часов до сделки Ответчик отказался от заключения основного договора купли-продажи квартиры, чем нарушил условия предварительного договора. В этом связи, к Ответчику должна быть применена ответственность, предусмотренная пунктом 5.3. Договора, а также пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Истец ФИО1 и его представитель на иске настаивали в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и его представитель с иском не согласны по основаниям, указанным в отзывах.

От третьего лица - ООО «Хорос» поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Хорос» (агент) в лице представителя ФИО16 и ФИО1 (заказчик) был заключен агентский (поисковый) договор по условиям которого агент обязался за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, направленные на подбор и приобретение в собственность заказчика недвижимого имущества – 1-2 комнатная квартира, 35-50 кв.м., хороший ремонт, мебель, дом не старше 15-20 лет, <данные изъяты> рублей стоимость.

ДД.ММ.ГГГГ в офисе ООО «Хорос» между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор по условиям которого стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно) заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (далее - Объект). Стороны договорились заключить договор купли-продажи Объекта по цене <данные изъяты>) рублей. Покупатель оплачивает стоимость приобретаемой квартиры Продавцу в следующем порядке: часть стоимости в сумме <данные изъяты> рублей за счет собственных денежных средств до подписания договора купли-продажи; оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей за счет кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк» (далее - Банк), и течение трех рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на Объект. В п. 1.5. указано, что плановая дата заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно). По условиям договора, если ни одна из сторон в течение пяти дней до окончания срока действия данного договора письменно не заявила о его расторжении в связи с окончанием срока действия, то настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок. Согласно п. 2.1. Договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению Объекта Покупатель передал, а Продавец получил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка. По данному факту, ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком была составлена расписка о получении денежных средств в указанной сумме в качестве задатка за продаваемый Объект.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ. (п. 5.2, 5.3 договора).

Во исполнение предварительного договора истец передал ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный предварительным договором срок договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Факт подписания предварительного договора и получение <данные изъяты> рублей в качестве задатка, сторонами в судебном заседании не оспаривались. Однако в возражениях от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик указал, что полученная им сумма является не задатком, а авансом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Часть 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ст. 420 ГК РФ дает понятие договора, согласно которому договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор купли – продажи квартиры заключенный между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, предусматривает все существенные условия будущего договора купли-продажи (стороны, предмет, цена, срок совершения сделки купли-продажи), а также предусмотренная им ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств, и свидетельствует о том, что между истцом и ответчиком был заключен гражданско-правовой договор с соглашением о задатке, имеющий характер предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

На основании ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

В силу статьи 10 ГК РФ стороны обязаны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как следует из пояснений представителя истца, договор купли-продажи не был заключен, поскольку продавец, без объяснения причины в оговоренный срок не явился в банк на сделку, кроме того, в последний день действия предварительного договора направил истцу претензию о расторжении предварительного договора купли – продажи и оставлении полученного им задатка у себя в силу п. 5.3 договора.

Ответчик в первоначальных возражениях на иск, указал, что договор не был заключен по вине истца, так как установленный срок заключения договора покупателем был нарушен и соответственно задаток возврату не подлежит. До последнего дня планового заключения договора ДД.ММ.ГГГГ до 12 часов от покупателя и риэлтора ему не поступало никаких предложений. При заключении договора он забыл спросить номер телефона покупателя и ему ни покупатель ни риэлтор не предложили его номер телефона.

Однако в судебном заседании ответчик указал, что до ДД.ММ.ГГГГ он созванивался с риэлтором и интересовался ходом сделки, а 11 марта привозил по просьбе риэлтора необходимые документы для завершения сделки.

В возражениях от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик изменил позицию по делу и указал, что сделка не была завершена в установленный предварительным договором срок по независящим от сторон причинам и на основании п. 5.4 предварительного договора переданная сумма в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка является авансом.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Свидетель ФИО16. в суде показал, что он работал специалистом по недвижимости в ООО «Хорос». К ним на фирму обратились ФИО5 и ФИО3 для составления предварительного договора о продаже квартиры. Им был подготовлен пакет документов и они подписали предварительный договор, о том что ФИО3 продает ФИО1 квартиру в ипотеку через банк, в котором ФИО1 одобрили ипотеку. В договоре все было расписано, ФИО1 внес задаток и намерении приобрести квартиру, продавец задаток забрал. ДД.ММ.ГГГГ им была заказана оценка данного объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ оценка была готова и документы в полном объеме были направлены в банк для одобрения продажи. ДД.ММ.ГГГГ позвонили из банка и попросили довести документы о полном расчете продавца по данному объекту, они со Стыкут созвонились, Стыкут подвез документы и он (ФИО16) направил их банк. Затем стали ждать одобрения из банка. ДД.ММ.ГГГГ объект банком был одобрен, ДД.ММ.ГГГГ в вечернее время ему позвонили из банка и сказали, что объект одобрен, он позвонил ФИО3 и сообщил, что объект одобрен, назначена сделка в банке на ДД.ММ.ГГГГ в 17-30 часов, он ответил: «Хорошо». На следующий день ему позвонил ФИО3. они переговорили, ФИО3 сказал, что все нормально, без изменений. В то же время связались со ФИО1 Потом, когда время подходило к 17.00 в офис пришла девушка, которая представилась дочерью Стыкут и принесла уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке, не дав объяснений относительно причин. В 17.30 ему позвонил продавец и сказал, что он расторгает договор, дальше сделку он не будет проводить. Агентский договор с заказчиком ФИО1 от имени ООО «Хорос» заключал риэлтор ФИО16. В обязанности риэлтора входит поиск объекта, клиентов, показ квартиры и после того как клиенту квартира нравится то действия риэлтора заканчиваются, начинает работать специалист по недвижимости, то есть он ФИО16, который проводит сделку уже до конца. ДД.ММ.ГГГГ он звонил Стыкуту и сообщил о встрече в банке на телефон продавца, который был у него забит в телефоне. Банк работает до 17.30 и встреча была назначена в банке на 17.30, так как если идет сделка, то определяется время и банк работает до последнего клиента. Он с ответчиком поддерживал связь по имеющемуся у него номеру телефона, номера телефонов сторон берутся при подписании предварительного договора для общения с клиентами в процессе сделки. Если бы они не укладывались в срок, то предложили бы заключить дополнительное соглашение, но они в срок уложились.

Свидетель ФИО16. в суде показала, что она является дочерью ответчика и в феврале подала объявление через «Авито» о продаже квартиры по просьбе отца. Поступил звонок, приехали, посмотрели, сказали, что их все устраивает. Вся связь была через неё, квартиру тоже показывала она. Когда позвонили из ООО «Хорос» и сказали, что квартиру они покупают, я сказала, что отец приедет и будет составлять договор. О дате и времени составления предварительного договора сообщили из ООО «Хорос», она при подписании договора не присутствовала. В договоре было указано, что сделка должна произойти до ДД.ММ.ГГГГ, но ДД.ММ.ГГГГ настало, а сделки так и не произошло. Ей так и сказали, что ДД.ММ.ГГГГ числа с банком что – то не получилось, ДД.ММ.ГГГГ будет сделка, она разговаривала все время с ФИО16, а ФИО6 она даже не знает, он позвонил 21 числа в 10-00, сказал: «Позвоните папе и предупредите, что сегодня сделка». ДД.ММ.ГГГГ в 17.30 часов она приезжала в ООО «Хорос» просила подписать бумагу, которую ей дал папа, что если ДД.ММ.ГГГГ – ое число заканчивается, то договор закончен. ФИО16 сказал, что он не Стоценко и подписывать ничего не будет, сказал, что сделка будет завтра. Они говорили, что так не делается, они не виноваты, вся причина в банке. Начиная с 18 марта когда она позвонила в ООО «Хорос» и сказала, что сделка заканчивается ДД.ММ.ГГГГ числе, ей ФИО16 присылала голосовые, в которых говорила, что если Стоценко не успеет до ДД.ММ.ГГГГ, то у них есть человек, который может купить квартиру за наличку. Ей известно, что ДД.ММ.ГГГГ её отец звонил ФИО16 и узнавал когда будет сделка, а тот ответил, что как банк даст добро.

В справке ПАО «Промсвязьбанк» дальневосточный филиал ОО «Благовещенский» указано, что ФИО1 подавал заявку на ипотеку в банк. ДД.ММ.ГГГГ. в Банк был представлен весь пакет документов от продавца ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. от продавца были предоставлены дополнительные документы. ДД.ММ.ГГГГ. было принято положительное решение по ипотеке, клиент и риэлтор были проинформированы в этот же день. ДД.ММ.ГГГГ. документы на сделку были готовы. На ДД.ММ.ГГГГ. на 17-30 часов была назначена сделка, продавец недвижимости ФИО3 на сделку не явился.

Из исследованных в судебном заседании распечаток звонков на мобильные телефоны следует, что специалист по недвижимости ООО «Хорос» - ФИО6 созванивался с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в 14-53, 18 марта в 10 часов 30 минут ответчик звонил ФИО16 А., ДД.ММ.ГГГГ в 16 часов 11 минут ФИО16 звонил ответчику, ДД.ММ.ГГГГ в 8 часов 51 минуту ответчик звонил ФИО16., ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 29 минут ответчик звонил ФИО16

Суд считает установленным, что истец ФИО1 предпринял все зависящие от него меры для заключения основного договора в установленный срок (заказал оценку недвижимости, пакет документов передан в Банк, оплатил страховку, явился в установленные дату и время для подписания договора). Ответчик ФИО3 в свою очередь, будучи извещенным о времени и месте подписания основного договора, в назначенное время на заключение основного договора не явился, чем нарушил условия предварительного договора и соответственно по его вине сделка не была заключена в установленный законом срок.

Данный вывод суд основывает на исследованных доказательствах: показаниях свидетеля ФИО16 А., который подробно рассказал об известных ему обстоятельствах имевших место в период действия предварительного договора, справки ПАО «Промсвязьбанк» дальневосточный филиал ОО «Благовещенский», распечатках звонков на мобильные телефоны ответчика.

Указанные доказательства согласуются межу собой, являются допустимыми и относимыми.

При этом закон, в рассматриваемом случае, не устанавливает требований к порядку уведомления сторон о времени и месте заключения основного договора, в связи с чем суд считает уведомление ответчика о времени и месте заключения основного договора специалистом по недвижимости ООО «Хорос» посредством телефонной связи, надлежащим.

К показаниям свидетеля ФИО16. суд относится критически так как она является дочерью ответчика и заинтересована в исходе дела.

Представленная ответчиком и исследованная в судебном заседании аудиозапись разговора свидетеля ФИО16 в офисе ООО «Хорос» не принимается судом как доказательство отвечающее принципам относимости, так как из данной записи невозможно однозначно сделать вывод с кем именно разговаривает свидетель, обладало ли это лицо достоверной информацией по обсуждаемому вопросу.

Направление ответчиком ДД.ММ.ГГГГ до истечения срока действия предварительного договора истцу предупреждения о расторжении договора в связи с истечением срока действия договора, правового значения в рассматриваемом случае не имеет.

Таким образом, учитывая, что ответчик взятые на себя обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, в результате чего основной договор не был заключен в установленный в договоре срок, с него в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ подлежит взысканию двойная сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей, а также убытки, понесенные истцом на оплату услуг по оценке недвижимости в сумме 3000 рублей.

Согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с чем в пользу истца также подлежат проценты за пользование денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами ответчиком не оспорен, суд находит его арифметически верным, соответствующим требованиям ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов: на оплату почтовых издержек, связанных с направлением Ответчику досудебной претензии (требования) о возврате задатка в двойном размере от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме <данные изъяты> коп. (почтовая квитанция № № от ДД.ММ.ГГГГ г.); на оплату юридических услуг в сумме <данные изъяты> руб. (договор возмездного оказания услуг № № от ДД.ММ.ГГГГ г., акт об оказанных услугах от ДД.ММ.ГГГГ г., квитанция об оплате юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ.); на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей (договор № от ДД.ММ.ГГГГ., расписка от ДД.ММ.ГГГГ.); на оплату государственной пошлины в сумме 2 <данные изъяты> коп.

Суд, с учётом сложности категории дела, количества судебных заседаний и требований разумности, полагает необходимым взыскать понесённые истцом судебные расходы на оплату услуг юридических услуг – <данные изъяты> рублей, на оплату услуг представителя <данные изъяты> рублей. Почтовые расходы и государственная пошлина, подлежат возмещению в заявленном размере.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере <данные изъяты>) рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копеек, проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, убытки – <данные изъяты>) рублей, судебные расходы – <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Ивановский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ивановского районного суда: Р.Н. Плотников