Решение № 2-4223/2025 2-4223/2025~М-3309/2025 М-3309/2025 от 21 декабря 2025 г. по делу № 2-4223/2025

УИД 63RS0025-01-2025-003376-19

№ 2-4223/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 года г. Сызрань

Сызранский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Мосиной С.В.

при секретаре судебного заседания Буреевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4223/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, администрации городского округа Сызрань Самарской области о признании права собственности на реконструированный жилой дом блокированной застройки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, администрации городского округа Сызрань Самарской области о признании за ним права собственности на блок жилого дома блокированной застройки Литер АА1а1, общей площадью 66,9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>; о прекращении за ним права общей долевой собственности (1/2 доли в праве) на жилой дом с КН № ***, площадью 127,5 кв.м., назначение – жилое, наименование – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником 1/2 доли в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 127,5 кв.м., на основании Договора обмена, удостоверенный нотариусом г. Сызрани Самарской области ФИО3, по реестру №1-2533 от 19.07.1994, Технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, выданного ГУП СО «ЦТИ» Сызранский филиал от 27.08.2007. Право общей долевой собственности на указанную долю жилого дома зарегистрировано 20.02.2008 в Управлении Росреестра по Самарской области, запись регистрации №63-63-08/046/2007-846. Он также является собственником 1/2 доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1020,8 кв.м., принадлежащего ему на основании Договора обмена, удостоверенный нотариусом г. Сызрани Самарской области ФИО3, по реестру №1-2533 от 19.07.1994. Право собственности на указанную долю земельного участка зарегистрировано 07.05.2004 в Управлении Росреестра по Самарской области, запись регистрации №63-01/08-1/2004-8910. Граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Между сособственниками определен порядок пользования земельным участком на основании Решения Федерального районного суда г. Сызрани Самарской области от 08.07.1998, гражданское дело № 2-271 о разделе земельного участка. Сособственником жилого дома и земельного участка является ФИО2 Наличие статуса долевой собственности на дом предполагает согласованность участников отношений эксплуатации, содержании общего имущества, добровольное разрешение всех иных вопросов, касающихся такой собственности. В силу сложившихся субъективных и объективных причин, и сложных взаимоотношений, достижение какой бы то ни было договоренности затруднительно. Между сособственниками фактически сложился порядок пользования жилым домом и земельным участком. Здание, в котором располагается принадлежащая ему 1/2 доля в праве на жилой дом состоит из двух отдельных жилых помещений с разными входами. Целый жилой дом фактически является домом блокированной застройки, каждый из блоков которого является изолированным, самостоятельным объектом недвижимого имущества, предназначенным для проживания одной семьи. Помещения изолированы друг от друга капитальной стеной, не имеющей проемов. Помещения не имеют общих входов, вспомогательных помещений, коммуникаций, каждое из помещений имеет самостоятельный выход на земельный участок, самостоятельные системы отопления и электроснабжения. Реконструкция для раздела на блоки не требуется. Дом блокированной застройки, принадлежащий ему, лит. AA1a1, год постройки до революции, одноэтажный, год завершения строительства 1994 г., год реконструкции - 2018 г. Указанные данные приняты из технического паспорта по состоянию на 18.09.2025, инв. №14682, выполненного ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Сызранский районный филиал, и технического паспорта по состоянию на 27.08.2007, инв. №14682, выполненного ГУП «ЦТИ» Сызранское управление. Согласно технического заключения ОАО ПИ «Сызраньагропромпроект» от 29.07.2025 установлено, что дом блокированной застройки (блок №2) одноэтажный в объеме, прямоугольной формы в плане. В доме расположены три жилые комнаты. К дому пристроено помещение (лит. А1). В пристроенном помещении расположена кухня. Вход в дом предусмотрен через крыльцо, отдельный. Помещения, выделяемые в дом блокированной застройки, не сообщаются с остальной частью здания, общих подвальных помещений не имеется, имеют отдельные вводы электричества с установкой прибора учета, водоснабжения от местных источников, канализация в индивидуальный герметичный выгребной колодец, отопление автономное электрическое. В 2018 году в доме блокированной застройки (блок№2) выполнена реконструкция, а именно стены пристроя (лит. А1) выполнены из новых материалов (мелкие бетонные блоки), в пристроенном помещении выгорожен санузел, ванная и коридор, построен тамбур входа и крыльцо, стены сруба (лит. А) облицованы мелкими бетонными блоками. Общая площадь помещений, выделяемых в дом блокированной застройки, после реконструкции составила 66,9 кв.м. Существующие строительные несущие конструкции дома (лит А) при реконструкции не затрагивались, перегородки не демонтировались и не переносились в другое место. Жилая часть здания, расположенная на участке с учетом минимальных расстояний до хозяйственных построек и жилых строений (домов), расположенных на соседних участках, что обеспечивает нераспространение пожара на соседние строения и соответствует требованиям п.5.3 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Несущие и ограждающие конструкции жилой части здания (фундаменты, стены, перекрытия) находятся в работоспособном состоянии, не имеют дефектов, влияющих на общую устойчивость и надежность здания. Права и законные интересы граждан, третьих лиц при эксплуатации дома блокированной застройки не нарушены, не создается угроза жизни и здоровью находящихся в нем людей. Конструктивные характеристики, инженерное обеспечение, помещения, необходимые для обеспечения потребностей человека, соответствуют показателям дома блокированной застройки, пригодного для проживания. Дом блокированной застройки, расположен в территориальной зоне Ж5 - «Зона смешанной жилой застройки». Основным видом разрешённого использования земельного участка является размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). В настоящее время в связи с необходимостью переоформления права собственности на дом блокированной застройки с учетом реконструкции и внесения изменения в правоустанавливающие документы в установленном законом порядке, вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности от 24.04.2025, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Администрации г.о. Сызрань Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела без его участия по имеющимся в деле документам.

Представитель третьего лица - Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань Самарской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Суд, проверив и исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.

В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

Статьей 252 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Из ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в законную силу с 01.01.2017, следует, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и представление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти (Росреестра), осуществляющего государственные функции, определенные Положением о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства РФ № 457 от 01.06.2009.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).

В силу части 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 127,50 кв.м., с КН № ***, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора обмена, удостоверенного нотариусом г. Сызрани Самапрской области ФИО3, по реестру № 1-2533 от 19.07.1994, технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, выданного ГУП СО «ЦТИ» от 27.08.2007, что подтверждается свидетельством ЕГРП серии 63-АВ № 617187 от 20.02.2008 (л.д.18, 12).

ФИО2 принадлежат 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 127,50 кв.м., с КН № ***, расположенный по адресу: <адрес>

В ЕГРН имеются сведения о жилом доме с КН № ***, общей площадью 127,5 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, который стоит на кадастровом учете с 10.03.2010, правообладатели: ФИО2, общая долевая собственность – 1/2, ФИО1, общая долевая собственность – 1/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2025 (л.д.78-82).

Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке с КН № ***, площадью 1021+/-0 кв.м., по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное строительство жилого дома; правообладатели: ФИО2, общая долевая собственность – 1/2, ФИО1, общая долевая собственность – 1/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2025 (л.д.83-89).

Решением федерального районного суда г. Сызрани Самарской области от 08.07.1998 по делу № 2-271/1998 земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, разделен между сособственниками ФИО1 и ФИО5 в равных долях по ? доли за каждым (л.д.23).

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Как разъяснено в п.п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Судом установлено, что истцом ФИО1 фактически используется блок жилого дома блокированной застройки Литера АА1а1, общей площадью 66,9 кв.м., жилой площадью – 47,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на блок жилого дома блокированной застройки по состоянию на 18.09.2025 (л.д.42-51).

Согласно сведениям технического заключения АО Проектный институт «Сызраньагропромпроект» от 29.07.2025 По результатам визуального обследования объекта капитального строительства (дом блокированной застройки), расположенного по адресу: <адрес>, блок №2 и предоставленных заказчиком документов можно сделать вывод: здание построено в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ городского округа Сызрань Самарской области), не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц; эксплуатация указанного объекта не создает угрозу для жизни и здоровью граждан, поскольку соответствует федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (л.д.32-41).

Кроме того, из градостроительного заключения №72 от 19.12.2025, следует, что 1.Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 Зона смешанной жилой застройки. Красная линия не нарушена. Красная линия установлена согласно опорного плана с планом красных линий по сложившейся градостроительной и экологической ситуации и в результате хозяйственной и иной деятельности. Минимальный отступ отдельно стоящих зданий, строений и сооружений от границ существующего земельного участка в территориальной зоне Ж-5 со стороны выходящей на улицу - по сложившейся линии застройки, с остальных сторон - 3м. Согласно представленной Схеме, жилой дом расположен с нарушением нормируемого расстояния со стороны смежных земельных участков по <адрес> (фактически менее 1 м или по границе земельного участка). Нарушены противопожарные расстояния между жилыми строениями, расположенными на смежном земельном участке по ФИО6, 24. Нарушено: ст. 54 Правил землепользования и застройки городского округа Сызрань, утвержденных Решением Думы городского округа Сызрань от 30.03.2011 №16 (вреда; ши решения Думы городского округа Сызрань от 25.12.2024 №95); п.4.13, п. 4.3. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» (л.д.98).

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства соответствия спорного объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на возведенных объектах.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Между собственниками ФИО1 и ФИО2 сложился определенный порядок пользования указанными блоками жилого дома блокированной застройки.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на блок жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> исключив из ЕГРН право общей долевой собственности истца на вышеуказанный жилой дом с КН № ***, общей площадью 127,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт серии № ***) право собственности на блок жилого дома блокированной застройки Литер АА1а1, общей площадью 66,9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве общей долевой собственности ФИО1 (паспорт серии № ***) (1/2 доля в праве) на жилой дом с КН № ***, площадью 127,5 кв.м., назначение – жилое, наименование – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Сызранский городской суд, в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья С.В. Мосина

Мотивированное решение составлено 15.01.2026.

Судья С.В. Мосина