Решение № 2-772/2020 2-772/2020(2-9877/2019;)~М-9673/2019 2-9877/2019 М-9673/2019 от 9 января 2020 г. по делу № 2-772/2020

копия 16RS0051-01-2019-013744-44

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

10 января 2020 года Дело 2-772/2020

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (ИНН <***>) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее – ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №H5-257, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи 8 (восьми) квартир, расположенных в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Цена договора установлена сторонами в размере 17 728 125 рублей. ФИО3 и ООО «ФОН-Ривьера» осуществили расчеты путем зачета встречных однородных требований, о чем сторонами подписан протокол соглашения о зачете взаимной задолженности от 25.04.2014 на сумму 17 728 125 рублей.

27.05.2014 ФИО4 и ФИО5 заключили договор №У-6188 об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения в части <адрес изъят> общей площадью 45,54 кв.м, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Передаваемое по договору требование в части <адрес изъят> оценено сторонами в размере 1 753 290 рублей. ФИО5 оплатила указанную сумму в день заключения договора об уступке права требования.

Согласно п. 5 Договора об уступке права требования №У-6188 от <дата изъята>, согласованного ООО «ФОН-Ривьера», обязательство Цедента перед Должником - ООО «ФОН-Ривьера» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> исполнено полностью.

<дата изъята> ФИО5 и ФИО2 заключили договор №У-6727 об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения в части <адрес изъят> общей площадью 45,54 кв.м, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Передаваемое по договору требование в части <адрес изъят> оценено сторонами в размере 1 753 290 рублей. ФИО2 оплатила указанную сумму в день заключения договора об уступке права требования.

Согласно п.5 Договора об уступке права требования №У-6727 от <дата изъята>, согласованного ООО «ФОН-Ривьера», обязательство Цедента перед Должником - ООО «ФОН-Ривьера» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> исполнено полностью.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> был подписан от имени ООО «ЖК «Молодежный» - ООО «ФОН-Ривьера», который действовал на условиях Агентского договора от <дата изъята>.

<дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 заключено соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> абзацем следующего содержания: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями Агентского договора б/н от <дата изъята> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между «Продавцом» (Агент) и ООО «ЖК «Молодежный» (Принципал). ООО «ЖК «Молодежный» является перед Покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора. ООО «ФОН-Ривьера» является перед Покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям Агентского договора б/н и от 26.01.2011».

ООО «ЖК «Молодежный», обладая правами на земельный участок площадью 30 398 кв.м, кадастровый номер <номер изъят> по Ноксинскому спуску <адрес изъят>, а также имея разрешение на строительство жилого дома №RU 16301000-16-ж от <дата изъята>, является застройщиком объекта.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит заключенный предварительный договор признать договором долевого участия в строительстве.

Истец в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Изучив материалы дела, выслушав истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №H5-257, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи 8 (восьми) квартир, расположенных в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Цена договора установлена сторонами в размере 17 728 125 рублей. ФИО3 и ООО «ФОН-Ривьера» осуществили расчеты путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается протоколом соглашения о зачете взаимной задолженности от <дата изъята> на сумму 17 728 125 рублей.

<дата изъята> ФИО4 и ФИО5 заключили договор №У-6188 об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения в части <адрес изъят> общей площадью 45,54 кв.м, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Передаваемое по договору требование в части <адрес изъят> оценено сторонами в размере 1 753 290 рублей. ФИО5 заплатила указанную сумму в день заключения договора об уступке права требования, что подтверждается распиской ФИО4

31.10.2014 ФИО5 и ФИО2 заключили договор №У-6727 об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения в части <адрес изъят> общей площадью 45,54 кв.м, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом).

Передаваемое по договору требование в части <адрес изъят> оценено сторонами в 1 753 290 рублей.

Согласно п. 5 Договора об уступке права требования №У-6727 от <дата изъята>, согласованного ООО «ФОН-Ривьера», обязательство Цедента перед Должником - ООО «ФОН-Ривьера» по оплате предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> исполнено полностью.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> был подписан от имени ООО «ЖК «Молодежный» - ООО «ФОН-Ривьера», который действовал на условиях Агентского договора от <дата изъята>. ООО «ФОН-Ривьера» является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям агентского договора б/н от <дата изъята>.

<дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 заключено соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> абзацем следующего содержания: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения №Н5-257 от <дата изъята> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» в соответствии с положениями Агентского договора б/н от <дата изъята> и дополнительных соглашений к нему, заключенных между «Продавцом» (Агент) и ООО «ЖК «Молодежный» (Принципал). ООО «ЖК «Молодежный» является перед Покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора. ООО «ФОН-Ривьера» является перед Покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям Агентского договора б/н от 26.01.2011».

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком объекта, что подтверждается разрешением на строительство жилого дома №RU 16301000-16-ж от <дата изъята>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №Н5-257 в части <адрес изъят> является истец.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – <адрес изъят> истцу, а последний оплатить ее стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости – <адрес изъят>, расположенной по адресу <адрес изъят> спуск (5-й дом).

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи <адрес изъят> от <дата изъята> №Н5-257 и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемые Федеральным законом <номер изъят>ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпичный жилой дом по <адрес изъят> и передать <адрес изъят> данном доме в срок, не позднее <дата изъята>. Более того, в силу условий предварительного договора оплата должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (ИНН <***>) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № Н5-257 <адрес изъят>, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 этажном кирпично-монолитном жилом доме по <адрес изъят> (5 дом), договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № Н5-257 <адрес изъят>, расположенной на 16 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 этажном кирпично-монолитном жилом доме по Ноксинскому спуску <адрес изъят> (5 дом), заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята>, в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд <адрес изъят> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись Ф.Р. Шафигуллин

Копия верна.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин

Мотивированное решение составлено <дата изъята>.