Решение № 2-1803/2020 2-1803/2020~М-1662/2020 М-1662/2020 от 22 сентября 2020 г. по делу № 2-1803/2020

2-1803/2020

70RS0004-01-2020-003440-06


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2020 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Ткаченко И.А.,

при секретаре Алескерове Р.М.,

с участием

истца ФИО1, его представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежной суммы в размере 100 000 руб., как сумму задатка в двойном размере, полученную по предварительному договору от купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленного требования указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры. Истец принял на себя обязательство принять указанную квартиру и оплатить полную ее стоимость, которая определена сторонами в размере 4 270 000 руб. В соответствии с условиями договора, покупатель уплачивает продавцу 50 000 руб. в качестве задатка, оформленного распиской. Обязательства по передаче задатка истцом выполнено ДД.ММ.ГГГГ в день подписания предварительного договора купли-продажи. Однако в установленный срок ответчик уклонился от заключения основного договора, не явившись для заключения основного договора купли-продажи.

Истец, его представитель в судебном заседании требование поддержали, пояснили, что продажей квартиры занимался супруг ФИО3 – И., действовавшей от ее имени по доверенности. При заключении предварительного договора купли-продажи ответчик уведомил истца о том, что продаваемая квартира находится под арестом службы судебных приставов из-за имеющихся у ответчика долгов по оплате коммунальных услуг около 100 000 руб. Однако ответчик уверил, что все долги буду погашены в течение одного месяца, поэтом срок заключения основного договора был согласован сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Истец располагал наличными денежными средствами в сумме 2 200 000 руб. и ему была одобрена ипотека в ПАО ... на сумму 3 000 000 руб. Заранее он направил ответчику уведомление о заключении основного договора, указав место и время для заключения договора – <адрес>, где находился его риэлтор. Получив уведомление, супруг ФИО3 позвонил и сообщил, что у них финансовые проблемы, поэтому погасить задолженность по коммунальным платежам не смогли, в связи с чем справки об отсутствии задолженности по квартире он представить не сможет. Предложил вернуть задаток. На заключение основного договора ответчик ДД.ММ.ГГГГ не явился. Впоследствии истец неоднократно звонил ответчику с просьбой вернуть задаток, но ответчик на связь не выходил. После получения извещения из суда, супруг ответчика позвонил и пообещал вернуть задаток, но до настоящего времени сумма не возвращена.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, никаких возражений относительно заявленного иска не представил. Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу п.2 ст.432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

В соответствии со ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

В силу п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в лице И., действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям данного предварительного договора, стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Цена квартиры определена сторонами и составляет 4 270 000 руб. (п.2.1).

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры:

- сумма в размере 50 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка.

- сумма в размере 2 220 000 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Сумма в размере 2 000 000 руб. уплачивается за счет кредитных средств ПАО ... не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объект.

По условиям п. 3.1.1 договора ответчик в целях заключения осинового договора обязуется погасить имеющуюся задолженность по коммунальным и другим платежам за объект, снять обременения с квартиры, оформить все необходимые документы о праве собственности на объект, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

В случае отказа или необоснованного уклонения продавца от заключения основного договора согласно условиям, предусмотренным в настоящем договоре, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 3.5 раздела 4 предварительного договора).

Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (п.3.1 раздела 4 договора).

Во исполнение обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец передал ответчику задаток в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ.

Задатком в силу п.1 ст.380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями ст.381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям п.2 ст.381 ГК РФ, отражены сторонами в разделе 4 предварительного договора.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка, исходя из приведенных выше норм материального права, суду надлежит установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в предусмотренный предварительным договором срок – ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Как следует из пояснений истца в судебном заседании основной договор не был заключен по причинен неявки ответчика для его заключения в место, предложенное истцом в заранее направленном уведомлении ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, как следует из пояснений истца ответчик не явился на заключение основного договора, поскольку не погасил имеющуюся задолженность по коммунальным платежам за продаваемую квартиру и как следствие не снял обременения в виде ареста с квартиры, о чем сообщил истцу по телефону, предложив вернуть задаток.

Указанные пояснения подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Так, ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено в адрес ответчика уведомление, в котором истец просит явиться ответчика ДД.ММ.ГГГГ в 11 час. для заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>. При себе иметь справку об отсутствии зарегистрированных лиц, а также справки об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.

На указанное обращение ответчик в лице своего представителя И., дал ответ от ДД.ММ.ГГГГ, направив его по почте ДД.ММ.ГГГГ, что следует из штампа на конверте, указав, что он не смог погасить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам за квартиру и снять наложенные обременения, предложив истцу внести необходимую сумму для оплаты долга по квартире с целью заключения основного договора купли-продажи либо готов вернуть задаток 50 000 руб.

Как установлено в судебном заседании сумма задатка в размере 50 000 руб. до настоящего времени истцу не возвращена.

По смыслу действующего законодательства, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Как установлено в судебном заседании, ответчик, несмотря на принятые обязательства по заключению основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оплату задолженности по коммунальным платежам не произвел, обременения с квартиры не снял, с заявлением об изменении условий предварительного договора и продлении срока к истцу не обращался, сумму задатка истцу не вернул.

Совокупность установленных обстоятельств позволяет прийти к выводу, что действия ответчика не были добросовестными и не свидетельствовали о намерении заключить сделку.

Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2008 №53-В08-5, задаток является согласно ст.329 ГК РФ, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

При таких обстоятельствах, задатком по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО3 – собственника квартиры и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Задаток выполнял также и платежную функцию.

Таким образом, для применения положений п.2 ст.381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Соответственно, на истце, в соответствии со ст.380, 429 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ лежит обязанность предоставить доказательства уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, а на ответчиках - доказательства в обоснование своих возражений.

С учетом установленных обстоятельств и представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, допущено стороной, получившей задаток, то есть продавцом.

Поскольку спорная квартира, ФИО1 не приобретена, доказательств возврата денежных средств истцу ответчиком суду не представлены, то платеж в виде спорного задатка подлежит возврату лицу, его уплатившему в двойном размере.

Ответчиками в силу ст.56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих, что сделка не состоялась по вине истца (покупателя) не представлено.

Ответчик в судебное заседание не явился, никаких возражений не представил, в связи с чем оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика в пользу истца на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 3 200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка 100 000 руб., расходы по уплате госпошлины 3 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированный текст решения изготовлен 30.09.2020.