Решение № 2-4364/2019 2-4364/2019~М-3376/2019 М-3376/2019 от 2 сентября 2019 г. по делу № 2-4364/2019

Дело №2-4364/2019


Решение

Именем Российской Федерации

03 сентября 2019 года г.Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе

судьи Залман А.В.,

при секретаре Файрузовой Ю.М.,

с участием представителя истца ФИО8 – ФИО9, действующей на основании доверенности № г., ответчика ФИО14 (посредством видео-конференцсвязи), представителя ответчика ФИО14 – ФИО15, действующей на основании доверенности №., третьего лица ФИО21,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО8 к ФИО14 о взыскании суммы задатка,

встречному исковому заявлению ФИО14 к ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ недействительными,

установил:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО14, в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца двойную сумму задатка в размере 600 000 руб., судебные расходы, понесенные по делу, расходы по оплате госпошлины, расходы по получению выписки из Росреестра, расходы по составлению искового заявления, расходы за представительство интересов адвокатом.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>2. Согласно п.1 предварительного договора продавец ответчик обязуется продать, а покупатель купить в собственность благоустроенную двухкомнатную <адрес>, общей площадью <адрес>,4 кв.м., находящуюся по адресу: РБ, <адрес>, расположенную на первом этаже девятиэтажного дома. Согласно п.3 квартира принадлежала на праве собственности умершему ФИО10 – отцу ответчика, на которую существует завещание в пользу ответчика, единственного наследника первой очереди, удостоверенное ФИО11 нотариусом нотариального округа <адрес> РБ, реестровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ, и заведено наследственное дело. Стоимость квартиры определена в размере 1 800 000 руб. Согласно п.4 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли продажи данной квартиру, предоставить документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в течении 30 календарных дней с момента вступления в наследство и получения свидетельства о праве на наследство. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке. Согласно п.6 соглашения о задатке в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на спорную квартиру покупатель передал продавцу, а продавец принял от покупателя задаток в размере 300 000 руб. Факт передачи задатка ответчику в размере 300 000 руб. подтверждается собственноручно написанной им распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Также гражданская супруга ответчика ФИО3 в расписке подтвердила получения ответчиком денежных средств размере 300 000 руб. После заключения предварительного договора, заключения соглашения о задатке, и передачи ответчику денежных средств в размере 300 000 руб., в счет оплаты приобретаемой спорной квартиры истцом ответчику передано 270 000 руб. После передачи денег за приобретаемую спорную квартиру, истец получила ключ от входной двери спорной квартиры и с супругом стала проводить ремонтные работы в квартире. Когда истец с супругом пришли в следующий раз в спорную квартиру, то входную дверь не смогли открыть, так как был уже другой замок, квартира была продана другим лицам. Тем самым следует, что ответчик получил свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру в 2017 году, и продал квартиру другим гражданам. После этого истец обратилась в полицию по факту мошеннических действий. Постановлением старшего следователя СУ МВД России по г. Стерлитамаку ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО14, ФИО22, ФИО13, в связи с отсутствием признаков преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт передачи денежных средств в сумме 300 000 руб. от ФИО8 к ФИО14, подтверждается объяснениями опрошенных лиц, в том числе самого ФИО14, распиской ФИО14, предварительным договором купли-продажи квартиры, соглашением о задатке. В связи с тем, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры в настоящее время сторонами не исполнены, возникающие по этому поводу споры и разногласия разрешаются в рамках гражданского судопроизводства. ДД.ММ.ГГГГ истец получила в Росреестре выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 зарегистрировал право собственности на квартиру в Росреестре, и ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру третьему лицу ФИО16 Полагает, что ответчиком нарушены условия предварительного договора, выразившиеся в уклонении от заключения основного договора купли-продажи, продажи квартиры третьему лицу.

ФИО14 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ответчику ФИО8, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО14, недействительным; признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО8 и ФИО14, недействительным.

Исковые требования ФИО14 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО8 заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес> соглашение о задатке. Истец считает, что договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке являются недействительными по следующим основаниям. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют следующим нормам материального права: во первых, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ составлены таким образом, из которых не следует, что ФИО14 был ознакомлен с условиями указанных документов, поскольку сторонами подписи и расшифровка подписи выполнены на отдельных листах, где отсутствуют какие-либо условия о правах и обязательствах сторон; во вторых, обстоятельства, при которых были совершены сделки, не позволяют достоверно установить истинную волю сторон. Так, из материала отказа в возбуждении уголовного дела и постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира продавалась за 1 650 000 руб.; стоимость квартиры по просьбе ФИО8 была уменьшена до 1 450 000 руб., так как находилась в плохом состоянии и требовался дорогостоящий ремонт; и в предварительном договоре купли-продажи квартиры, и в соглашении о задатке стоимость квартиры в итоге составляет 1 800 000 руб.; устные переговоры ФИО8 вела с некими риэлторами ФИО17 и ФИО13, который представился доверенным лицом ФИО14; ФИО8 не интересовалась и не требовала у вышеуказанных лиц о наличии у них документов, подтверждающих их полномочия по продаже квартиры; ФИО8 ни разу не видела продавца ФИО14; ФИО8 было известно, что ФИО14 находится в запое и по этой причине на момент заключения сделок явиться не может; ФИО8 передала денежные средства в размере 570 000 руб. ФИО13, из них 300 000 руб., как указывает сама ФИО8, в качестве задатка; через несколько дней ФИО13 передает ФИО4 документы, с подписями сторон и их расшифровкой, выполненные на отдельных листах, где не указаны основные условия сделок и т.п. В пункте 4 предварительного договора указано условие: «в течение 30 календарных дней с момента вступления в наследство и получения свидетельства о праве на наследство» стороны обязуются заключить основной договор. Такое условие неприменимо, поскольку неизвестно будет ли вообще получено ФИО14 свидетельство о праве на наследство. Более того, ФИО4 не приняла никаких мер по понуждению ФИО14 к заключению основного договора, о чем могла заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. ФИО4 передала денежные средства в качестве задатка некому Алексею, который через несколько дней привез ей документы, в том числе расписку, составленную ДД.ММ.ГГГГ, которая не позволяет определить от кого были получены денежные средства, в каком размере были получены, в какой валюте они были получены, в качестве исполнения какого обязательства были получены, поскольку расписка не содержит слово «задаток» либо «долг». Как и в случае предварительного договора, соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не имеет надлежащую письменную форму, поскольку отсутствуют подписи сторон под основными условиями. Исходя из условия пункта 5 соглашения о задатке следует, что сторонами не согласована дата исполнения обязательства. Пункт 5 содержит отлагательное условие, которое может не наступить.

Истец, ответчик по встречному иску ФИО4, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО8 – ФИО9 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать. Суду пояснила, что срок, предусмотренный соглашением о задатке закончился, договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ФИО14

Ответчик ФИО14 (посредством видео-конференцсвязи), в судебном заседании исковые требования ФИО8 не признал, просил отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО14 – ФИО15 в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по указанным в иске основаниям. В удовлетворении исковых требований ФИО8 просила отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО21 в судебном заседании пояснила, что ФИО14 никогда не видела.

Свидетель ФИО17 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду показала, что в начале февраля она в присутствии Алексея передала ФИО14 в качестве задатка денежные средства от ФИО8, о чем была составлена расписка, при этом был оформлен предварительный договор купли-продажи, в п.1 подписывается продавец – ФИО14, во втором покупатель. Впоследствии стало известно, что квартира реализована иному лицу.

Суд, заслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела, материалы дела правоустанавливающих документов №, медицинскую документацию в отношении ФИО14, считает необходимым исковые требования ФИО14 удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ФИО8 отказать по следующим основаниям.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая в сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1 ст.9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст.421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Как следует из материалов правоустанавливающих документов, согласно договору передачи жилого помещения в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией городского округа <адрес> в лице директора МУП «Приватизация жилья» городского округа <адрес> ФИО18 и ФИО19, ФИО10, ФИО14, администрация передает, а граждане получает в собственность жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 50,4 кв.м., стоимостью 80 599 руб. Доли членов семьи распределяются по 1/3 доли в праве собственности каждого.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти супруги ФИО19, умершей ДД.ММ.ГГГГ Наследственное имущество состоит из 1/3 доли <адрес> в <адрес> Республики Башкортостан.

Согласно договору дарения 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 передал в дар ФИО10 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>.

Согласно представленной по запросу суда копии наследственного дела № г. наследником имущества ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ, является сын ФИО14

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти отца ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ Наследственное имущество состоит из <адрес> в <адрес> Республики Башкортостан, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО20, действующей по доверенности за ФИО14, и ФИО21 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого покупатель за счет собственных и заемных средств, предоставленных «ИнвестФинансР» (Общество с ограниченной ответственностью), покупает у продавца в собственность, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону <адрес>4, зарегистрировано в реестре: №, наследственное дело № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость квартиры по соглашению сторон составляет 1 740 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность, благоустроенную двухкомнатную <адрес>, общей площадью <адрес>,4 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, расположенную на первом этаже девятиэтажного панельного дома.

Указанная квартира принадлежала на праве собственности умершему ФИО10 – отцу продавца, на которую существует завещание в пользу продавца, единственного наследника первой очереди, удостоверенное ФИО11, нотариусом нотариального округа <адрес> Республики Башкортостан, реестровый № от ДД.ММ.ГГГГ., и заведено наследственное дело.

Вышеуказанная квартира продается за 1 800 000 руб., которые покупатель обязуется оплатить продавцу полностью наличными денежными средствами в день подписания основного договора. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, предоставить документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в течении 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в наследство и получения свидетельства о праве на наследство.

Договор составлен и подписан в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон (п.7).

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО8 заключено соглашение о задатке, согласно условиям которого продавец намерен передать покупателю право собственности на квартиру, именуемую в дальнейшем недвижимость, находящуюся по адресу: <адрес>, расположенную на первом этаже девятиэтажного панельного дома. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести у продавца вышеуказанную недвижимость на сумму 1 800 000 руб., которые покупатель обязуется оплатить продавцу полностью наличными денежными средствами в день подписания основного договора. Продажа осуществляется путем заключения договора купли-продажи в простой письменной форме и подачи договора со всеми необходимыми документами в отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в течении 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в наследство и получения свидетельства о праве на наследство.

В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость покупатель передал продавцу, а продавец принял от покупателя задаток в размере 300 000 руб.

Представленной в материалах дела распиской от ДД.ММ.ГГГГ указано получение ФИО14 от ФИО8 денежных средств в размере 300 т.руб.

В материалы дела представлена расписка гражданской супруги ФИО14 – ФИО3 в которой она указывает на получение ФИО14 денежных средств в размере 300 000 руб. от ФИО8 в счет продаваемой квартиры по <адрес>

Задатком в силу п.1 ст.380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст.380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст.380 ГК РФ).

Аванс, в отличие от задатка, представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять, или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Как следует из приведенных выше норм ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Положениями ст.381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2).

В силу ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление МВД России по городу Стерлитамаку поступило заявление ФИО8 в отношении ФИО13, ФИО22, ФИО14 по факту предполагаемых мошеннических действий.

Из материала № следует, что заявитель ФИО8 пояснила следующее: «Я проживаю по адресу: РБ, <адрес>30 вместе со своим супругом ФИО1 и сыном ФИО2, В конце 2016 года мы с моим супругом решили расширить нашу жилплощадь, т.е. вместо однокомнатной квартиры приобрести двухкомнатную, т.к. проживать в однокомнатной квартире втроем, нам было тесно и неуютно. В нашем <адрес> соседнем подъезде в <адрес> то время проживала Гульнара (фамилию и отчество я не знаю), которая работает риелтором, номер телефона: №. Поскольку Гульнару я знала уже лет пять, мы с мужем решили обратиться за помощью в поиске подходящей квартиры именно к ней. В начале февраля 2017 года Гульнара сообщила мне, что появился вариант с квартирой, и ее знакомый риелтор по имени Алексей (фамилию и отчество я не знаю) как раз занимается ее продажей.

В течение нескольких дней (точной даты я не помню) Гульнара познакомила меня и моего супруга ФИО1 с риелтором Алексеем, номера телефонов №, №, который в ходе беседы нам рассказал, что квартира, продажей которой он занимается, является двухкомнатной и расположена на первом этаже по адресу, <адрес>, хозяин этой квартиры по имени ФИО6 его хороший друг, он является его доверенным лицом. В этот же день, Алексей и Гульнара показали нам эту двухкомнатную квартиру, в которой тогда находилась женщина по имени ФИО3, из разговора с которой мы поняли, что она сожительница хозяина квартиры ФИО6, самого ФИО6 в тот день в квартире мы не видели. Алексей сказал нам, что эта квартира продается за 1 650 000 рублей, однако, в связи с тем, что квартира находилась в плохом состоянии и требовала дорогостоящего ремонта, мы сторговались на 1 450 000 рублей. Далее, в ходе разговора Алексей и Гульнара сказали нам, что за эту квартиру нужно внести задаток в размере 450 000 рублей для приобретения ФИО6 гостинки на <адрес>, чтобы он быстрее съехал из этой квартиры, и мы могли бы приступить к ремонту. Я сказала Алексею и Гульнаре, что у меня нет 450 000 рублей, есть только 300 000 рублей, больше в качестве задатка отдать не могу, поскольку мы еще даже не начали продавать нашу однокомнатную квартиру. Алексей и Гульнара согласились на сумму задатка в размере 300 000 рублей, и ДД.ММ.ГГГГ мы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры (копия договора прилагается) и заключили соглашение о задатке (копия соглашения прилагается). Денежные средства в размере 300 000 рублей я передала Алексею ДД.ММ.ГГГГ лично в руки, через несколько дней, числа 12 или ДД.ММ.ГГГГ Алексей привез мне подписанные ФИО14 предварительный договор купли-продажи квартиры, соглашение о задатке, и расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств, а также расписку от ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО14 денежных средств в размере 300 000 рубле (копии расписок прилагаются). ДД.ММ.ГГГГ риелтор Алексей позвонил мне по номеру телефона № и сказал, что ФИО14 из квартиры не выселяется требует еще 150 000 рублей. На следующий день мы с супругом встретились с Алексеем и я передала ему лично в руки 150 000 рублей, при этом, Алексей сказал нам, что расписку от ФИО14 о получении денежных средств привезет потом. Примерно ДД.ММ.ГГГГ Алексей снова позвонил мне и сказал, что нужно встретиться. Вечером того же дня мы с моим супругом и Алексеем снова встретились. В ходе разговора Алексей сказал нам, что наши дела идут хорошо, ФИО6 собирается съезжать из квартиры, заявил, что квартира уже фактически наша. При этом, Алексей попросил у меня на расходы, связанные с оформлением <адрес> 000 рублей, сказав, что эта сумма войдет стоимость квартиры. Я в этот же день отдала ему денежную сумму в размере 20 000 рублей, про расписку в получении денежных средств он опять же сказал, что привезет потом. После того как мы поговорили и я отдала Алексею 20 000 рублей, он передал нам ключи от приобретаемой нами квартиры по адресу: РБ, <адрес>2. На следующий день, ДД.ММ.ГГГГ мы с моим мужем ФИО1 пришли вышеуказанную квартиру и начали потихонечку готовить ее к ремонту, прибираться и выкидывать мусор. В середине марта 2017 года, точного числа не помню, Алексей он: позвонил мне и сказал, что нужно еще 50 000 рублей на оплату услуг нотариуса, чтобы она могла выехать по месту жительства ФИО14 для оформления нашей сделки, по словам Алексея, хозяин квартиры ФИО5 находится в запое и сам он не состоянии куда-либо ехать. Вечером того же дня мы с супругом снова встретились с Алексеем и я передала ему 50 000 рублей, по поводу расписки Алексей как и в прошлый раз сказал мне, что привезет ее потом вместе с другими документами. Через несколько дней, также в середине марта 2017 года риелтор Алексей позвонил мне и сказал, что ФИО6 потерял ордер на квартиру и еще какие-то документы на нее. Для того чтобы восстановить их, Алексей сказал мне, что нужно ехать в <адрес> и там на месте решать вопрос. Для восстановления всех документов попросил 50 000 рублей. Вечером того же дня мы встретились и я передала Алексею 50 000 рублей, расписку он мне как и прежде не давал, все потом, все потом говорил он. Во время разговора Алексей сказал нам, что в конце марта 2017 года ФИО6 вступит в наследство на квартиру и оформит ее в собственность, поэтому, нам нужно еще немного подождать пока все документы будут подготовлены. Через несколько дней мы с мужем вернулись в приобретаемую на квартиру, чтобы продолжить делать в ней ремонт. При подходе к подъезду мы замети, что стекло в окне квартиры было разбито и заколочено фанерой, ключи, которые дал нам Алексей, к замку входной двери не подошли, поскольку кто-то сменил замок, мой супруг ФИО1 стал стучать в квартиру, нам открыли ранее незнакомые лица, которые судя по обстановке делали в ней ремонт, и сказали нам, что они купили квартиру и больше разговаривать с нами не стали. Я сразу же стала звонить Алексею, чтобы разобраться, что вообще происходит, Алексей сказал мне, что его сейчас нет в городе, как приедет, разберется. После этого разговора Алексей пропал, на мои звонки и моего супруга отвечать перестал. Через некоторое время я обратилась к другому риелтору по имени Регина, номер телефона №, которая работает в агенте недвижимости «Крепость» <адрес>, она пообещала поговорить с Алексеем, решить все проблемы. В апреле 2017 года, я, мой муж ФИО1, риелтор Регина, а также Алексей и Гульнара встретились в кафе «Суши Ё» по <адрес>, во время разговора я стала предъявлять Алексею претензии, почему он берет с нас деньги, а сам ничего не делает, сколько времени уже прошло, в квартиру мы вселиться не можем, поскольку там находятся какие-то другие лица, якобы являющиеся собственниками. Алексей пообещал мне разобраться со всеми проблемами в ближайшее время, сказал, что все будет хорошо, а если нет, то вернет мне все деньги. С момента нашей последней встречи прошло уже больше года, а договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, <адрес>2, между мной и ФИО14 до сих пор не заключен. В указанной квартире проживают посторонние лица, самого хозяина квартиры ФИО14 я ни разу не видела, существует ли он вообще, я не знаю. Риелтор Алексей и моя знакомая Гульнара, которая свела нас с ним, перестали отвечать на наши звонки. Я верила Алексею, верила ему до конца и надеялась на то, что все будет хорошо. Я верила Алексею потому, что знала Гульнару, которая свела меня с ним, лет пять, я искренне доверяла ей. За все это время, в счет оплаты приобретаемой квартиры, я передала риелтору Алексею лично в руки 570 000 рублей (300 000 рублей – задаток от ДД.ММ.ГГГГ; 150 000 рублей я передала ДД.ММ.ГГГГ; 20 000 рублей я передала Алексею на его расходы ДД.ММ.ГГГГ; в середине марта 2017 года я передала Алексею 50 000 рублей на услуги нотариуса и 50 000 рублей на восстановление утраченных документов). Поскольку вышеуказанная квартира была продана посторонним лицам, я требовала у Алексея, чтобы он вернул мне денежные средства в размере 570 000 рублей, однако Алексей мне их не возвращает, на мои звонки не отвечает. Прошу Вас провести проверку по данному факту, установить в действиях риелтора Алексея, номера телефонов: №, 8-917-350-51- 81, риелтора Гульнары, номер телефона: 8-967- 45-21-601, наличие признаков состава преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ, и привлечь их к уголовной ответственности».

Опрошенная ФИО17 пояснила, что сособственнику квартиры ФИО14 ФИО8 действительно передавала денежные средства в сумме 300 000 рублей через ФИО13

Опрошенный ФИО14 подтвердил получение денежных средств в сумме 300 000 рублей от ФИО8

Опрошенный ФИО13 пояснил, что денежные средства в сумме 300 000 рублей ФИО8 передала ФИО14 через риэлтора ФИО17, никакие денежные средств он ФИО4 не брал, никакие расписки ей не писал.

Факт передачи денежных средств в сумме 300 000 рублей от ФИО8 ФИО14 подтверждается объяснениями опрошенных лиц, в том числе самим ФИО14, распиской ФИО14 В связи с тем, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры в настоящее время сторонами не исполнены, возникающие, по этому поводу споры и разногласия разрешаются в рамка: гражданского судопроизводства.

По постановлению старшего следователя СУ Управления МВД ФИО7 по <адрес> ФИО12 в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО22, ФИО14, ФИО13 отказано в связи с отсутствием в их деяниях признаков преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ. Отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО8 в связи с отсутствием в ее действиях признаков состава преступления предусмотренного ст.306 УК РФ.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной зав.поликлиникой ГБУЗ РНД № МЗ РБ, ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ, состоит на «Д» учете <данные изъяты>

Как следует из истории болезни № МЗ РБ, ФИО14 находился на стационарном лечении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Диагноз: <данные изъяты>.

Из истории болезни № РБ следует, что ФИО14 находился на стационарном лечении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Диагноз: <данные изъяты>.

Согласно медицинской карты стационарного больного №, ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 поступил в ГБУЗ РБ КБ № <адрес> со множественными <данные изъяты> Находился на лечении до ДД.ММ.ГГГГ.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими закон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст.191 ГК РФ).

В силу ст.190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.1 или 2 ст.168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст.10 и п. 1 или 2 ГК РФ.

Согласно п.п. 1, 2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В заявлении, зарегистрированном в №, истец ФИО8 указывает о первоначальной стоимости квартиры 1 650 000 руб., которая была уменьшена до 1 450 000 руб., представлена копия предварительного договора купли-продажи квартиры от 10.02.2017г., заключенного между ФИО14 и ФИО8, подписи сторон расположены отдельно от текста договора. Также представлена копия соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 450 000 руб., сумма задатка в тексте соглашения написана от руки, отдельно размещен печатный текст разъяснения ст.ст.380, 381 ГК РФ и выполнены подписи сторон.

В своем объяснении от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО8 показала, что ДД.ММ.ГГГГ. она передала Алексею и Гульнаре 300 000 руб. в качестве задатка, после этого Алексей привез ей подписанные ФИО23 предварительный договор купли-продажи квартиры, соглашение о задатке и расписку от 11.02.2017г. о получении денежных средств и расписку ФИО3 С ФИО14 она не виделась, его не знает.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО17 в рамках доследственной проверки дала объяснения, что ФИО8 и Алексей после осмотра квартиры <адрес> сторговались на цену в 1 450 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ. пояснила, что с Алексеем ходила к собственнику квартиры – ФИО6, который написал расписку в получении 300 000 руб., которую она забрала и передала ФИО8

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. ФИО22 пояснила, что расписка в получении денежных средств в размере 300 000 руб. была написана ФИО14 в ее присутствии, был составлен еще один документ, полагает, предварительный договор купли-продажи, документ изначально был подписан ФИО24 в пункте первом – продавцом, а в пункте два – покупателем ФИО8

В материалы дела при подаче искового заявления была представлена копия предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. с указанием цены в 1 800 000 руб. с выполненными на отдельном листе подписями сторон договора. При заверении документов в судебном заседании был представлен оригинал договора, содержание которого не совпадало с имеющихся в материалах дела копией (проставленная печать перечеркнута), в последствии был представлен оригинал с надлежащей копией, приобщенной к материалам дела (л.д.49). А также копия соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. за приобретение квартиры по цене 1 800 000 руб., текст которого полностью напечатан, отдельно размещен печатный текст разъяснения ст.ст.380, 381 ГК РФ и выполнены подписи сторон.

При этом, представленный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. на л.д.9-10 на 1 800 000 руб., имеет исправления при указании стоимости квартиры прописью, а договор на л.д.49 исправлений не содержит, в то время как подписи в договоре на л.д.10 сопоставимы с подписями договора, содержащегося в КУСП 41601/9461, где цена договора определена в 1 450 000 руб.

Из анализа изложенного, следует, что предварительные договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> соглашение о задатке в 300 000 руб. были составлены и подписаны ДД.ММ.ГГГГ, окончательно была согласована сумма в размере 1 450 000 руб., при этом часть договора, содержащая существенные условия подписи сторон не содержит.

Как пояснил представитель истца, стоимость квартиры была изменена, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение о ее снижении ввиду плохого состояния квартиры, то есть стороны пришли к окончательному согласованию всех существенных условий, определив стоимость в 1 450 000 руб.

Кроме того, в материалы дела представлено три копии договора, при этом оба экземпляра договора на сумму в 1 800 000 руб., находятся у истца, и два соглашения, отличные друг от друга по содержанию, исходя из чего суд признает предварительный договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. с указанием цены в 1 800 000 руб. и соглашение о задатке, в котором указана цена квартиры в 1 800 000 руб. недействительными.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО14 о взыскании суммы задатка – отказать.

Исковые требования ФИО14 к ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ недействительными удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО14 к ФИО8 недействительными.

Взыскать с ФИО8 в доход бюджета городского округа <адрес> государственную пошлину в размере 600 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Залман А.В.

.