Апелляционное определение № 33-17314/2025 33-969/2026 от 23 апреля 2026 г.

УИД 66RS0004-01-2023-010734-97

Дело № 33-969/2026 (33-17314/2025)

(№ 2-5642/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение составлено 24.04.2026).

г. Екатеринбург 15.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

Деменевой Л.С.,

ФИО2,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Переваловой А.А.

при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощниками судьи Артемьевой К.О., Гордеевой Н.В.

рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Форвард-строй», ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «ЗИВ-Недвижимость» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, расторжении договора, выселении.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., объяснения представителей истца ООО «ЗИВ-Недвижимость» ФИО5, ФИО6, ответчика ФИО4 и его представителей ФИО7 и ФИО8, заключение по делу прокурора, судебная коллегия

установила:

ООО «ЗИВ-Недвижимость обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по уплате коммунальных услуг, платы за наем и содержание жилого помещения в размере 354433 руб. 82 коп., расторжении договора коммерческого найма в отношении жилого помещения <№> по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4 и ООО «ЗИВ-Недвижимость», взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что истец является собственником многоквартирного дома по адресу: <адрес> (далее – МКД) на основании решения единственного участника ООО «ЗИВ» о реорганизации от 19.12.2019, в котором утвержден разделительный баланс по состоянию на 31.10.2019. На основании разделительного баланса в связи реорганизацией в форме выделения, принято решение о передаче дебиторской задолженности, а также своего имущества, в том числе объекта, расположенного по адресу: <адрес>, в пользу ООО «ЗИВ-Недвижимость». В спорном жилом помещении проживает и зарегистрирован ответчик. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 14.09.2021 установлен факт вселения и проживания ответчика в спорное жилое помещение, с ФИО4 и членов его семьи взыскана в солидарном порядке задолженность по коммунальным платежам, плате за наем и содержание жилого помещения в размере 325452 руб. 00 коп. за период с 30.11.2016 по 30.06.2020, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6452 руб. 52 коп. Указанным решением суда также установлено, что письменная форма договора коммерческого найма между истцом и ответчиком не соблюдена, что влечет в силу закона недействительность договора, к которому применяются положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации «Наем жилого помещения», в том числе ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесения платы за жилое помещение. В настоящее время указанная задолженность по состоянию на 30.06.2020 погашена частично. За период с 01.07.2020 по 30.11.2023 задолженность ответчика по уплате коммунальных платежей, оплате за наем и содержание жилого помещения составила 354433 руб. 82 коп.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 03.04.2024 исковые требования были удовлетворены.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 02.09.2025 вышеуказанное решение отменено, производство по гражданскому делу возобновлено.

Решением Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 08.09.2025 в удовлетворении иска ООО «ЗИВ-Недвижимость» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, расторжении договора, выселении отказано.

С таким решением не согласился истец, его представителем ФИО9 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда от 08.09.2025, принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В апелляционной жалобе ООО «ЗИВ - Недвижимость» соглашается с выводом суда о том, что между истцом и ответчиком сложились отношения по договору найма жилого помещения (по 35 ГК РФ). Указанное подтверждается решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 14.09.2021, которое является преюдициальным для настоящего спора. Между тем полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно: пп. 1 п. 2т.450 Гражданского кодекса Российской Федерации и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с нормами о банкротстве. Многолетний долг ответчика, систематическое невнесение им платы по договору повлекли для истца не только недополучение дохода, фактическое бесплатное кредитование истцом ответчика, но и прямые убытки в виде оплаты за свой счет коммунальных платежей ресурсоснабжающим организациям, что является существенным нарушением договора со стороны ответчика. Указывает, что на протяжении спорного периода ответчик ни разу не произвел оплату задолженности. Полагает, что имеются основания для расторжения договора найма. Считает ссылку ответчика на «возникшие трудности», которые преодолены, голословной, которая опровергается длительным и последовательным поведением ответчика: с 2016 г. ответчик перестал оплачивать плату за найм и вносить коммунальные платежи, истцу приходилось в судебном порядке взыскивать указанную задолженность. Полает, что судом применен закон, не подлежащий применению - ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку данная норма регулирует вопросы проживания по договору социального найма в помещениях, имеющих статус общежитий на дату выселения, лиц признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Спорное здание является частной собственностью, по своему назначению многоквартирным домом. Считает, что факт отсутствия у нанимателя иного жилого помещения для постоянного проживания не имеет юридического значения при рассмотрении настоящего дела, в связи с тем, что глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит такого основания отказа в расторжении договора найма жилого помещения и выселения нанимателя. Ссылается на ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного код Российской Федерации», полагая, что данная норма регулирует отношения между частным собственником жилого помещения и пользователем такого помещения, вселенного в него, когда оно находилось в собственности публично-правого образования и использовалось как общежитие. Указывает, что судом не применены положения ст. 10 ГК РФ, поскольку в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом. Ответчик годами не осуществлял плату, «накопив» к ноябрю 2023 г. неоплаченную задолженность в сумме более 400 000 руб. За период с 01.12.2023 до 18.11.2024 у ответчика образовалась дополнительная задолженность перед истцом. Считает, что частичное погашение ответчиком задолженности в общей сумме 35 000 руб. не подтверждает его добросовестность, а является лишь подтверждением его последовательного недобросовестного поведения и создания ложной видимости оплаты им долга. Суд первой инстанции проигнорировал изложенные доводы, не дал оценку недобросовестному поведению ответчика, чем фактически поощрил такое поведение, создал для недобросовестного ответчика-должника стимул и далее копить долг, понимая, что данное поведение ненаказуемо.

Ответчиком ФИО4 представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда от 08.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в силу части четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно части 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04.02.2026 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Форвард-строй» (л.д.140-141 том 2).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.02.2026 произведено процессуальное правопреемство на стороне истца в части, ФИО3 признан соистцом по требованию к ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.03.2026 произведено процессуальное правопреемство на стороне истца в части, ООО «Специализированный застройщик «Форвард-строй» признано соистцом по требованию к ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.

При новом рассмотрении в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции представитель ООО «ЗИВ-Недвижимость» ФИО5 исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4 и его представители возражали относительно доводов жалобы.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Перевалова А.А., давая заключение по делу, указала, что на правоотношения сторон распространяется часть 2 статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», оснований для взыскания задолженности по договору коммерческого найма, расторжения договора, выселения ответчика не имеется, просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Истцы ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Форвард-строй» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела. Информация о рассмотрении настоящего дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Предметом спора является жилое помещение – комната <№>, в многоквартирном <адрес> в <адрес> (далее – спорное жилое помещение).

Из материалов дела следует, что истец ООО «ЗИВ - Недвижимость» являлось собственником многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на жилой дом возникло у истца на основании решения единственного участника ООО «ЗИВ» № 2 о реорганизации от 19.12.2019, в котором участником ООО «ЗИВ» утвержден разделительный баланс (передаточный акт) № 2 от 19.12.2019 по состоянию на 31.10.2019.

ООО «ЗИВ-Недвижимость» на основании договоров купли-продажи передало многоквартирный дом в общую долевую собственность ООО «Специализированный застройщик» (3/5 доли) и ФИО3 (2/5 доли).

Право общей долевой собственности на МКД за ФИО3 было зарегистрировано 02.10.2025 на основании договора купли-продажи от 01.10.2025.

Право общей долевой собственности на МКД за ООО «Специализированный застройщик «Форвард-строй» было зарегистрировано 23.12.2024 на основании договора купли-продажи от 17.12.2024.

Ответчик ФИО4 зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, общ.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2024 принято заявление ФИО4 о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2025 требования ООО «ЗИВ-Недвижимость» включены в реестр требований кредиторов, включая всю сумму долга по оплате жилья и коммунальных услуг.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2025 завершена процедура реализации имущества ответчика. Судом применены положения п. 3 ст. 213.38 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от обязательств.

Согласно уточненному расчету, задолженность ответчика в отношении предоставленного жилого помещения за период с 01.07.2020 по 30.11.2023 составляет 354433 руб. 82 коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 19.12.2017 по гражданскому делу по иску ООО «Машиностроительный завод им. В.В. Воровского» к ФИО4, Л.К.Н., Л.П.А,, Л.Ж.А. о выселении (33-20227/2017), которым иск оставлен без удовлетворения, установлено, что в 1992 году Машиностроительный завод имени Воровского В.В. переименован в АОЗТ «Машиностроительный завод имени Воровского В.В.», в 1996 году - в ЗАО «Машиностроительный завод имени Воровского В.В.», в 2014 году - в ООО «Машиностроительный завод имени Воровского В.В.». ФИО4 принят на завод 12.11.1991 в ЖКО слесарем-сантехником 4 разряда. В общежитии, расположенном по адресу: по <адрес>, ФИО4 зарегистрирован с 15.11.1991. 02.02.1995 трудовые отношения между сторонами прекращены, ФИО4 уволен с завода по собственному желанию. Ответчик приобрел право пользования спорным жилым помещением в период, когда здание являлось общежитием, находилось в государственной собственности и, когда ФИО4 состоял в трудовых отношениях с государственным предприятием.

У ответчика ФИО4 в отношении спорной комнаты отсутствуют документы: ордер, договор на занятие жилого помещения в общежитии. Вместе с тем данное обстоятельство при фактическом вселении в предоставленное жилое помещение, проживании в нем и исполнении обязанностей нанимателя, само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением. При том, что в соответствии с пунктом 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совмина РСФСР от 11.08.1988 № 328, ордер выдавался администрацией соответствующего учреждения, которому общежитие принадлежало, а затем сдавался в администрацию общежития.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с учетом изменений и дополнений) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.

Частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, указанными в настоящей части, также применяются нормы части 2 статьи 60, частей 2 и 3 статьи 83, части 1 статьи 154, частей 1 - 5, 9.1 - 13 статьи 156, статей 157 и 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Анализируя вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчик вселен в жилое помещение на законных основаниях до перехода к истцам права собственности на объект недвижимости (здание общежития), при этом, приобретая в собственность данный объект, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Форвард-строй» знали об обременении его правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях этого дома.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Судебная коллегия не усматривает оснований для расторжения договора найма жилого помещения в связи с наличием задолженности у ФИО4 в отношении предоставленного жилого помещения за период с 01.07.2020 по 30.11.2023.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2024 принято заявление ФИО4 о признании его несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2025 требования ООО «ЗИВ-Недвижимость» включены в реестр требований кредиторов, включая всю сумму долга по оплате жилья и коммунальных услуг. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2025 завершена процедура реализации имущества ответчика. Судом применены положения п. 3 ст. 213.38 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от обязательств.

При изложенных обстоятельствах, задолженность за спорный период у ФИО4 отсутствует перед ООО «ЗИВ-Недвижимость». Информации о наличии задолженности ответчика перед собственниками многоквартирного <адрес> материалах дела отсутствует.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истцов судебная коллегия не усматривает, в связи с чем исковые требования оставляет без удовлетворения.

Доводы представителя ООО «ЗИВ-Недвижимость» о неприменении к спорным правоотношениям положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2024 № 189-ФЗ, поскольку ответчик никогда не вселялись в спорное жилое помещение в установленном законом порядке как работник предприятия, наличие регистрации в жилом помещении само по себе не может служить доказательством законности вселения, отношения сторон подлежат регулированию исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и о сроке договора найма жилого помещения, основаны на неправильном толковании норм материального права, подлежат отклонению по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 2 статьи 328, статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 08.09.2025 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЗИВ-Недвижимость», общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Форвард-строй» (ОГРН <***>), ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации <№>) к ФИО4 (паспорт <№>) о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, о расторжении договора и выселении оставить без удовлетворения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Л.С. Деменева

ФИО2