Апелляционное определение № 11-13369/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Конохова К.В.

УИД 74RS0037-01-2025-000811-13


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-13369/2025
09 декабря 2025 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Парневовой Н.В., Заварухиной Е.Ю.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-894/2025 по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску Саткинского городского прокурора, действующего в интересах Российской Федерации к администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о праве собственности.

Заслушав доклад судьи Парневовой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора Гиззатуллина Р.Р., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Саткинский городской прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, обратился в суд с иском к администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между администрацией Межевого городского поселения и ФИО1, применении последствий недействительности сделки;

признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между администрацией Межевого городского поселения и ФИО1, и применении последствий недействительности сделки;

погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, внесенной в ЕГРН за №;

погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № внесенной в ЕГРН за №;

погашении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, внесенной в ЕГРН за №.

В обоснование иска указано на то, что в ходе проведения прокуратурой проверки выявлены нарушения действующего законодательства при использовании земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в МКУ «САГУ Саткинского муниципального района» поступило заявление от ФИО3 о предоставлении участка площадью 2 000 кв.м. в аренду под индивидуальное жилое строительство, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, которое рассмотрено на комиссии по вопросам градостроительства и принято решение о предоставлении данного участка. Указанному земельному участку присвоен адрес: рп. Межевой, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в МКУ «САГУ Саткинского муниципального района» поступило заявление от ФИО4 о предоставлении участка площадью 2 000 кв.м. в аренду под индивидуальное жилое строительство, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, которое так же рассмотрено на комиссии по вопросам градостроительства и принято решение о предоставлении данного участка. Указанному земельному участку присвоен адрес: <адрес>. Вышеуказанные земельные участки образованы из земель, государственная собственность на которые не разграничена. В газете «Саткинский рабочий» ДД.ММ.ГГГГ опубликована информация о том, что земельные участки по адресу: <адрес> планируются к предоставлению, граждане имеют право подать заявление о намерении участвовать в аукционе. В администрацию Саткинского муниципального района поступили заявления: ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 об участии в аукционе на праве заключения договоров аренды в отношении земельных участков по указанным адресам. На участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в отношении лотов № и № поданы заявки от нескольких лиц, в том числе от ФИО1, который допущен к участию в процедуре аукциона и по его результатам признан победителем в отношении лотов № и № с итоговой ценой – 1 610 800 руб. за лот №, 1 562 800 руб. - за лот №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произведена оплата за аренду земельных участков по лотам № и №.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Межевое городское поселение» Саткинского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, и размером годовой арендной платы 1 610 800 руб.

Так же, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Межевое городское поселение» Саткинского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сроком по ДД.ММ.ГГГГ и размером годовой арендной платы 1 562 800 руб. По указанным договорам между сторонами подписаны акты приема-передачи земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию Межевого городского поселения Саткинского муниципального района от ФИО1 поступили заявления о предоставлении спорных земельных участков в собственность за выкуп в связи с возведением на земельных участках объектов недвижимости и регистрации ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 права собственности: на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 17,3 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> жилой дом с кадастровым номером №, площадью 17 кв.м, на земельном участке по адресу: <адрес>.

Постановлениями администрации Межевого городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № и № принято решение о предоставлении в собственность ФИО1 за плату земельных участков. Между администрацией Межевого городского поселения и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключены договора купли-продажи № и №. Право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ФИО1 использовал земельные участки на праве аренды менее года, администрацией Межевого городского поселения произведен перерасчет годового размера арендной платы, денежные средства в размере 1 549 167,90 руб. и 1 503 033 руб. возвращены ФИО1

Городской прокуратурой установлено, что земельные участки предоставлены в собственность ФИО1 в нарушение требований закона, право на их получение в собственность, отсутствовало, поскольку постройки, поставленные на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и снятые с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ требованиям, предъявляемым к жилым домам, не отвечали, их фактическое отсутствие на земельных участках в настоящее время свидетельствует о том, что конструктивные элементы построек не имели прочной связи с землей, представляли собой объект сборно-разборного типа, не имели признаков капитальности, не соответствовали нормативно-технической документации, предъявляемой к жилым домам.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, преобразован в два земельных участка с кадастровыми номерами № и №

То обстоятельство, что на момент заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков право собственности ФИО1 на жилые дома было зарегистрировано и не оспорено, само по себе не свидетельствует о соответствии возведенных объектов требованиям, предъявляемым нормативными правовыми актами к жилому дому. Право собственности на спорные строения зарегистрировано в упрощенном порядке на основании технического плана и договоров аренды земельных участков, без направления в администрацию уведомлений о планируемом строительстве, об окончании строительства и получения уведомлений о соответствии домов параметрам разрешенного строительства, то есть без уполномоченного органа публичной власти. Вместе с тем, данный факт не лишает орган местного самоуправления права при реализации полномочий по распоряжению земельными участками проверить какой объект фактически возведен на испрашиваемом земельном участке, соответствует ли он виду разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды. Администрацией Межевого городского поселения не представлены доказательства осуществления в полной мере представленных полномочий в указанной части. Принимая во внимание, что спорные строения не отвечали требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не пригодны для постоянного проживания, истец полагает, что ФИО1 не вправе был претендовать на приобретение спорных земельных участков в собственность.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

Решением Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Саткинского городского прокурора удовлетворены; договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, заключенный между ФИО1 и администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес> признан недействительным; на администрацию Саткинского муниципального округа <адрес> возложена обязанность возвратить ФИО1 денежные средства из муниципального бюджета, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 45 504 руб.; договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, заключенный между ФИО1 и администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес> признан недействительным; на администрацию Саткинского муниципального округа <адрес> возложена обязанность возвратить ФИО1 денежные средства из муниципального бюджета, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 45 504 руб.; погашена в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>; погашена в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный округ, р.<адрес>; погашена в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный округ, р.<адрес>; с ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, либо направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе с указаниями об устранении нарушений, назначении строительно-технической экспертизы и истребовании необходимых доказательств.

Указывает на то, что, вопреки выводам суда первой инстанции, не соответствие строения санитарным нормам для проживания, не лишает его статуса объекта недвижимости и не обнуляет юридическое значение зарегистрированного права. На момент заключения оспариваемых договоров право собственности ФИО1 на данные дома не оспорено и не прекращено в установленном законом порядке. Приводит доводы о том, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, право арендатора на приобретение участка под ИЖС связано с наличием у него права на расположенный объект недвижимости по целевому виду использования. Законодательство не ставит в зависимость выкуп земельного участка от наличия у дома кухни, санузла и подключенных сетей. Обращает внимание, что условия проведения аукционов изначально исключали наличие инженерных коммуникаций, поскольку в аукционной документации имеется указание на отсутствие возможности подключения к системам газоснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, имелась возможность технологического подключения к электрическим сетям. Отсутствие инженерных сетей не свидетельствует о мнимом характере объектов и не лишает их признаков капитальности. Полагает, что вывод суда о нежилом характере строений и их несоответствии требованиям к жилым домам являются не относимыми к предмету спора и не может служить основанием для признания договоров купли- продажи недействительными.

Кроме того, объекты недвижимости ФИО1 имели все конструктивные признаки капитального строения. Полагает, что выводы суда о непригодности объектов сделаны в отсутствие строительно-технической экспертизы, а так же суд подменил критерии капитальности эксплуатационными требованиями к жилью. Указывает на то, что судом не истребованы реестровые, кадастровые дела, технические планы и акты. Полагает, что объяснения кадастровых инженеров ФИО8 и ФИО9 являются лишь мнениями, основанными на предположении, и не могут рассматриваться как допустимое доказательство, поскольку инженеры не производили личного осмотра объектов, не анализировали проектную документацию, не производили техническое исследование. Считает, что суд ошибочно ссылается на протокол осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ с фототаблицей, как на доказательство отсутствия на земельных участках каких-либо строений. Указанный документ не может подтверждать отсутствие объектов недвижимости на момент их постановки на кадастровый учет и регистрации права в ЕГРН, поскольку осмотр произведен значительно позже фактического сноса строений. В апреле и ДД.ММ.ГГГГ года в администрацию Саткинского муниципального района <адрес> ФИО1 поданы уведомления о сносе объектов капитального строительства и уведомления о завершении сноса объектов капитального строительства. Кадастровым инженером ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ составлены акты обследования, подтверждающие отсутствие объектов капитального строительства. Указанные документы являются официальными и датированы почти за год до осмотра земельных участков сотрудниками полиции. Содержание протокола осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ не может свидетельствовать об отсутствии строительных работ, так как из представленных фотоматериалов усматривается, что строительных работы фактически велись. Суд не дал оценки фотоматериалам, представленным прокурором, где изображены возведенные объекты недвижимости. Полагает, что суд не дал оценки официальным актам обследования кадастрового инженера ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, а так же показаниям последней, которая будучи предупрежденной об уголовной ответственности, в судебном заседании подтвердила фактическое существование объектов недвижимости на момент их регистрации.

ФИО1 указывает на нарушение норм материального права, поскольку он получил право на заключение договоров аренды земельных участков по итогам открытых торгов как победитель, а затем, имея зарегистрированные в ЕГРН права на объекты, обратился за выкупом, что полностью исключает возможность обхода публично-правовых процедур. Приводит довод о том, что в настоящем случае запрет на отчуждение земельных участков органом местного самоуправления не установлен, оспариваемые договоры заключены уполномоченным лицом в пределах его компетенции, нарушение, на которое указал суд, относится к порядку проверки соответствия построек требованиям индивидуального жилищного строительства, то есть административному регламенту, а не императивному запрету на совершение сделки. Следовательно, при признании процедуры предоставления участка нарушенной, сделка не может рассматриваться как ничтожная, а должна быть признана оспоримой.

Полагает, что нарушение порядка предоставления земельных участков не создало угрозы публичным интересам, поскольку земельные участки не относятся к федеральной собственности, и их передача не нарушила прав иных участников торгов. Проведением торгов был обеспечен равный доступ граждан к участию, а последующее оформление земельных участков в собственность ФИО1 не повлекло ущерба государству или третьим лицам. Считает, что оснований для применения статьи 168 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемом деле не имеется.

Приводит довод о том, что, вопреки выводам суда первой инстанции, при упрощенном порядке регистрации права собственности на объект недвижимости, законом не предусмотрена императивная обязанность органа местного самоуправления проводить дополнительное техническое обследование или выездную проверку на предмет фактического существования объекта капитального строительства при рассмотрении вопроса о передаче арендованного земельного участка в собственность. Кроме того, регистрация права собственности ответчиком в упрощенном порядке соответствовала действующему законодательству, и направление в адрес администрации уведомления о начале строительства не требовалось.

Указывает на то, что орган местного самоуправления, действуя, как собственник земельных участков, добровольно заключил договоры купли-продажи, руководствуясь сведениями, содержащимися в ЕГРН, и если бы администрация поставила под сомнение существование объектов недвижимости, она вправе оспорить факт их регистрации.

Считает, что прокурор вышел за пределы своей компетенции, заявив иск в интересах Российской Федерации, поскольку спорные земельные участки находились в собственности муниципального образования.

Полагает, что судом при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм процессуального права, повлекшее рассмотрение дела в неполном составе участников, а именно уполномоченный орган Российской Федерации не был привлечен в ходе судебного разбирательства.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Саткинский городской прокурор указывает на то, что в ходе проведения проверки установлено, что основания для предоставления в собственность ФИО1 земельных участков отсутствовали. Ответчиком в обход публично-правовых процедур под видом жилых домов на земельных участках возведены постройки, конструктивные элементы которых не имели прочной связи с землей, постройки представляли собой объекты сборно-разборного типа, не имели признаков капитальности, не соответствовали нормативно-технической документации, предъявляемой к жилым домам. После получения ФИО1 земельных участков в собственность, объекты были демонтированы и сняты с регистрационного учета. Оснований для заключения договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, не имелось. Из текста искового заявления усматривается, что требования прокурора направлены на защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ходатайств о назначении по делу строительно-технической экспертизы ФИО1 не заявлено.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании в суде апелляционной инстанции доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали.

Прокурор Гиззатуллин Р.Р. в судебном заседании в суде апелляционной инстанции возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников по делу.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО4 обратились в МКУ «Саткинское архитектурно-градостроительное управление Саткинского муниципального района» с заявлениями о предоставлении в аренду под индивидуальное жилое строительство земельных участков, площадью 2 000 кв.м, по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный район, р.<адрес>, вблизи <адрес>. Комиссией приняты решения о предоставлении данных участков и им присвоены адреса: р.<адрес>. Согласно выпискам из ЕГРН земельные участки с кадастровым номером №, по адресу: р.<адрес> с кадастровым номером №, по адресу: р.<адрес> образованы из земель, государственная собственность на которые не разграничена, органом уполномоченным на распоряжение данными земельными участками является администрация Межевого городского поселения Саткинского муниципального района (л.д. 113-115, 138-144 том 1).

Согласно информационному сообщению о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды на земельные участки на территории Межевого городского поселения на электронной торговой площадке «РТС-Тендер» <данные изъяты> размещена информация о проведении торгов:

Лот № – продажа права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный район, р.<адрес>, общей площадью 2 000 кв.м, с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40 000 руб. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12 000 руб. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1 200 руб. Аукцион проводится на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ с 08:00 часов время местное. Дата окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ до 09:00 часов время местное. Дата рассмотрения заявок на участие в аукционе – ДД.ММ.ГГГГ. Дата, время и место проведения аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 часов время местное на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата, время и место подведения итогов аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в здании Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района (л.д. 83-89 том 1).

Лот № – продажа права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный район, рп. Межевой, <адрес>, общей площадью 2 000 кв.м., с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов. Срок аренды 20 лет. Начальная цена – 40 000 руб. Сумма задатка в размере 30% от начальной цены – 12 000 руб. «Шаг аукциона» 3% от начальной цены – 1 200 руб. Аукцион проводится на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата начала подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ с 08:00 часов время местное. Дата окончания подачи заявок: ДД.ММ.ГГГГ до 09:00 часов время местное. Дата рассмотрения заявок на участие в аукционе – ДД.ММ.ГГГГ. Дата, время и место проведения аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 часов время местное на электронной площадке «РТС-Тендер». Дата, время и место подведения итогов аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в здании Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района (л.д. 54-60 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО1 поданы заявки на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту №, № (л.д. 61, 90 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесен задаток за участие в аукционе (лот №) в сумме 12 000 руб. (л.д. 91 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесен задаток за участие в аукционе (лот №) в сумме 12 000 руб. (л.д. 64 том 1).

Согласно протоколу № №-1 от ДД.ММ.ГГГГ на участие в аукционе поданы заявки по лоту №, № от ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО1, ФИО7 (последним принято участие в аукционе исключительно по лоту №). Допущены к дальнейшему участию в процедуре: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО1, ФИО7 Настоящий протокол подлежал размещению на сайте www.torgi.gov.ru (л.д. 50-53, 79-82 том 1).

Согласно протоколу о результатах аукциона № № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме: продажа права аренды земельного участка по лоту № явился земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов; по лоту № явился земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, с разрешенным использованием – индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, на землях населенных пунктов (л.д. 38-43 том 1).

По итогам проведения торгов победителем признан ФИО1, с которым в дальнейшем муниципальным образованием Межевое городское поселение Саткинского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ заключены договор аренды № с годовым размером арендной платы 1 610 800 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и договор аренды № с годовым размером арендной платы 1 562 800 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 38-43 том 1).

Согласно условиям указанных договоров Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, общей площадью 2 000 кв.м, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. На земельном участке объекты недвижимости отсутствуют. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-36, 67-70 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачена аренда земельного участка в размере 1 598 800 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92 том 1).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачена аренда земельного участка в размере 1 550 800 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлениями о предоставлении земельных участков по адресу: <адрес>, р.<адрес> собственность, указав, что на земельных участках расположены жилые дома (л.д. 102, 127 том 1).

Постановлениями Главы Межевого городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, № ФИО1 предоставлены в собственность за плату земельный участок стоимостью 45 504 руб. с кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>; земельный участок стоимостью 45 504 руб. с кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> (л.д. 98-99, 124-125 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Межевого городского поселения и ФИО1 заключены договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, право собственности за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94-96, 113-119, 120-122, 138-144 том 1).

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся собственником жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>; жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 17,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> (л.д. 104-106, 128-131 том 1). Указанные объекты недвижимости сняты с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ образованы земельные участки с кадастровым номером № площадью 400 кв.м, с кадастровым номером № площадью 1 600 кв.м. (л.д. 201-226 том 1).

Поскольку ФИО1 использовал земельные участки на праве аренды менее года, администрацией Межевого городского поселения произведен перерасчет годового размера арендной платы после заключения с ним договоров купли-продажи земельных участков, денежные средства в размере 1 549 167,9 руб. и 1 503 033 руб. за земельные участки с кадастровым номером № и с кадастровым номером № соответственно, возвращены ФИО1 (л.д. 156,157 том 2).

Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О ликвидации Администраций городских (сельских) поселений Саткинского муниципального района <адрес>» администрация Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес> ликвидирована. Решение вступило в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 10, п. 2 ст. 168, ст. 167, ч. 1 ст. 170, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42, 39.20 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что на момент заключения между администрацией Межевого городского поселения и ФИО1 договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, ответчик ФИО1 не являлся собственником зданий, сооружений, отвечающих признакам капитальности и требованиям, предъявляемым к жилым строениям, то есть являющихся объектами недвижимости, а муниципальным органом не представлено доказательств осуществления в полном мере предоставленных ей полномочий по осуществлению проверки о фактически возведенных на земельных участках объектах, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, а согласиться с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, которые не свидетельствуют о неправильном применении или толковании судом норм материального и процессуального права, неверном определении объема подлежащих выявлению обстоятельств и бремени их доказывания судебная коллегия оснований не усматривает.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

При этом в силу разъяснений п. 75 указанного Постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела оспариваемые договоры купли-продажи спорных земельных участков заключены уполномоченным органом муниципального образования с ФИО1 без проведения торгов по основаниям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 39.20 ЗК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ, части 6 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

С учетом того, что видом разрешенного использования спорных земельных участков является индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент выкупа земельных участков на них должны были располагаться капитальные строения - индивидуальные жилые дома.

Таким образом, объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать не только признаками капитальности, но и характеристиками жилого дома и завершенности строительства. Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в данном Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства данным Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно представленному в материалы дела протоколу осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, старшим оперуполномоченным ОЭБ и ПК ОМВД России по <адрес> лейтенантом полиции ФИО16 произведен осмотр участка местности, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, площадью 2 000 кв.м., рядом с участком расположена проезжая часть <адрес> представляет собой территорию, покрытую по всему периметру грунтом, также имеется снежный покров. Участок по всему периметру имеет растительность в виде кустарников, деревьев. Какие-либо строения как жилые, так и нежилые отсутствуют, следы строительных работ не обнаружены (л.д. 13-16 том 2).

К протоколу осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ приложены фототаблицы (л.д. 17-21 том 2).

В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции ФИО1 подтвердил, что на фототаблицах от ДД.ММ.ГГГГ отображены предоставленные ему в собственность земельные участки.

Аналогичные пояснения ФИО1 дал и к фототаблицам, изготовленным в феврале 2024 года и представленным в материалы дела кадастровым инженером ФИО10

Из пояснений кадастрового инженера ФИО10 данных в ходе судебного заседания в суде первой инстанции следует, что данные фотографии изготовлены ею при подготовке технических планов для постановки на учет жилых домов по адресам: р.<адрес> (л.д. 163-177 том 1).

Из фототаблицы, изготовленной ДД.ММ.ГГГГ в рамках проведения проверки по материалам КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19 т. 1) и фототаблиц, изготовленных кадастровым инженером (л.д. 163, 164, 165 том 2) усматривается, что территория местности, изображенная на фото от ДД.ММ.ГГГГ аналогична территории местности, изображенной на фототаблицах от февраля 2024 года. При этом на фототаблице, изготовленной ДД.ММ.ГГГГ усматривается наличие и расположение деревянных поддонов, идентичное расположению поддонов отображенных на фототаблицах, представленных кадастровым инженером, и которые как следует из пояснений последней, данных в ходе проведения проверки в рамках КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, использовались в качестве импровизированных крылец к двум постройкам одинакового типа.

Как верно отмечено судом первой инстанции из представленных в материалы дела фотографий усматривается, что объекты недвижимости представляют собой каркасные легковозводимые строения. Отсутствие инженерных коммуникаций на момент проведения исследования спорных строений кадастровым инженером в феврале 2024 года, не опровергалось ни ответчиком, ни кадастровым инженером ФИО10 При этом, из пояснений последней, данных в суде первой инстанции следует, что фундаменты строений ею не исследовались.

Учитывая изложенное выше, довод жалобы о наличии объектов недвижимости конструктивных признаков капитального строения отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Представленное стороной ответчика суду апелляционной инстанции в опровержение заявленных требований заключение от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное специалистом- проектировщиком ФИО17 и кадастровым инженером ФИО10, судебной коллегией во внимание не принимается. Как указано в заключении: по результатам комплексного изучения материалов технического учета, данных ЕГРН, фотоматериалов дела №, уведомлений о сносе, актов обследования кадастрового инженера, а также выездного осмотра земельных участков по адресам: р. <адрес> специалисты пришли к выводу о том, что фактическое состояние участков, данные ЕГРН, технические планы, фотоматериалы и результаты обследования кадастрового инженера образуют единую логическую и доказательственную систему, исключающую возможность того, что объекты «не существовали» или были «временными», как ошибочно указано в решении суда первой инстанции. Строения по адресам <адрес> реально существовали, обладали признаками капительного строения и были демонтированы собственником. Выводы суда первой инстанции противоречат фактическим данным, техническим признакам на местности и установленным нормам строительной и кадастровой практики.

Между тем, указанное заключение отражает субъективную оценку специалистов обжалуемого решения суда, не соответствует принципам научной обоснованности, признакам относимости и допустимости доказательств, поскольку специалисты не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, исследование проводилось после вынесения оспариваемого решения и после проведения ответчиком строительных работ по возведению нового строения и хозяйственных построек.

Судебная коллегия отмечает, что сторона ответчика не была лишена возможности реализовать свое право заявить при рассмотрении настоящего дела по существу ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в подтверждение своей правовой позиции по делу, однако таким правом не воспользовалось, доказательств уважительности причин невозможности заявить такое ходатайство в суде первой инстанции также не представлено.

В порядке ст. 56 ГПК РФ в условиях состязательности гражданского процесса стороной ответчика не представлены доказательства, опровергающие факт того, что принадлежащие ФИО1 строения, ранее расположенные на принадлежащих ему земельных участках, являлись капитальными и отвечали признакам индивидуальных жилых домов.

Не свидетельствуют об этом и акт обследования кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ и уведомления о планируемом сносе объекта капительного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, направленные ФИО1 в администрацию Саткинского муниципального района.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что правовых оснований для предоставления спорных земельных участков ФИО1 в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ не имелось, а, следовательно, имеются предусмотренные статьей 168 ГК РФ основания для признания оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками.

Как верно указал суд первой инстанции, с учетом положений п. 2 ст. 167 ГК РФ записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки подлежат погашению.

Принятие решения судом с учетом протокола осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ, вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что данный протокол подлежит исключению из числа доказательств, как доказательство недопустимое и неотносимое, не свидетельствует о нарушении норм процессуального права. Относимость, допустимость и достаточность доказательств для разрешения конкретного спора определяется судом, рассматривающим дело.

Указанный протокол осмотра ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции проанализирован в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе объяснениями ведущего инженера ООО «ПГ УРАЛ» ФИО9, и кадастрового инженера ФИО8 отобранными в рамках проведения проверки по материалу КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, показавшими, что возведенные ответчиком строения на предоставленных земельных участках признаками капитальности и жилых домов не обладали. Оснований для признания указанного протокола осмотра недопустимым и неотносимым доказательством у судебной коллегии не имеется.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что права на объекты с одновременной постановкой их на кадастровый учет зарегистрированы в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельных участках и их состояния. Строения поставлены на кадастровый учет в феврале 2024 года, а уже через несколько месяцев сняты с учета в связи со сносом.

Между тем, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Предоставление земельного участка для эксплуатации объекта не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

Наличие права собственности у ФИО1 на строения, не отвечающих признакам капитальных строений не свидетельствует о возникновении у последнего права выкупа спорных земельных участков без проведения торгов.

Утверждение апеллянта о том, что условия проведения аукционов изначально исключали наличие инженерных коммуникаций, поскольку в аукционной документации имеется указание на отсутствие возможности подключения к системам газоснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, имелась возможность технологического подключения к электрическим сетям не свидетельствует о невозможности проведения инженерных сетей после заключения договоров аренды в отношении спорных земельных участков, равно как и не свидетельствует о том, что ФИО1 был лишен возможности возвести капитальные строения до момента обращения в орган местного самоуправления с заявлениями о предоставлении последнему в собственность спорных земельных участков.

Довод жалобы о том, что выводы суда о нежилом характере строений и их несоответствии требованиям к жилым домам являются не относимыми к предмету спора и не могут служить основанием для признания договоров купли-продажи недействительными, признан судебной коллегией несостоятельным.

Исходя из того, что оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков заключены без проведения торгов, право на приобретение таких участков у ФИО1 могло возникнуть лишь в случае наличия у ответчика права собственности на капитальные строения, расположенные на указанных земельных участках, что ответчиком надлежащими доказательствами не подтверждено и не следует из материалов дела.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами апелляционной жалобы об отсутствии у прокурора права на предъявление иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

На основании пункта 3 статьи 35 Федерального закона Российской Федерации от 17 января 1992 г. № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет публичный характер и в случае нарушения действующего законодательства при предоставлении таких земельных участков прокурор в соответствии с приведенной нормой процессуального права вправе обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц.

Доводы апеллянта о необходимости привлечения к участию в деле МТУ Росимущество, не могут быть приняты во внимание, так как определение состава лиц, участвующих в деле, отнесено к компетенции суда первой инстанции, при этом исходя из предмета и оснований заявленного прокурором иска, оснований для привлечения вышеуказанного государственного органа не имеется.

В соответствии с положениями части 1 статьи 43 ГПК РФ третьи лица, могут быть привлечены только тогда, когда судебный акт может повлиять на их права или обязанности (материальные или процессуальные) по отношению к одной из сторон.

Вместе с тем, рассмотрение настоящего дела, права и законные интересы МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях не затрагивают и на правоотношения со сторонами по делу не влияет.

В этой связи судом первой инстанции не допущено нарушений процессуального закона, учитывая предмет и основания иска, а также обстоятельства дела, оспариваемым судебным актом не разрешались вопросы о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку имеющихся доказательств по делу, основаны на неверном толковании норм права и не содержат ссылок, являющимися основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 года.