Решение № 2-111/2026 2-111/2026~М-74/2026 М-74/2026 от 3 июня 2026 г. по делу № 2-111/2026

56RS0№-12

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2026 года с. Беляевка

Беляевский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Гатченко О.О., при секретаре Путилиной О.В., с участием истца ФИО1, представителя истцов ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к администрации муниципального образования Беляевский район Оренбургской области о признании права собственности на квартиру с учетом реконструкции,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с вышеуказанным иском к администрации МО Беляевский район Оренбургской области указав, что истцы являются собственниками <адрес>, расположенной в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>: по <данные изъяты> доли в праве собственности, соответственно.

Ранее была осуществлена реконструкция данной квартиры, в результате которой квартира приобрела следующие характеристики. Согласно техническому плану помещения от ДД.ММ.ГГГГ, квартира имеет площадь 91,2 кв.м., расположена на первом этаже.

Для оформления вышеуказанной реконструкции, истцы обращались в администрацию Беляевского района Оренбургской области, где истцам было сообщено, что поскольку разрешение на строительство не выдавалось, оформление произведенной реконструкции возможно только в судебном порядке.

Сложившаяся ситуация нарушает законные права и интересы истцов поскольку они не могут оформить вышеуказанную квартиру после проведенной реконструкции в установленном законом порядке.

Согласно акту экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ об обследовании несущих конструкций здания по адресу: <адрес>, с целью выявления нарушения допущенных нарушений строительных, противопожарных, санитарных норм, подготовленного экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО5, жилой дом по адресу: <адрес>, с учетом реконструкции <адрес>, отвечает строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, сохранение здания в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан, в том числе и третьим лицам.

ФИО3, ФИО1 просят:

- сохранить <адрес>, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый № в реконструированном состоянии, площадью <данные изъяты> кв.м., расположена на первом этаже;

- признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, площадью <данные изъяты> кв.м., расположена на первом этаже: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес> - <данные изъяты> доля, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке <адрес> - <данные изъяты>.

Определением суда протокольной формы к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управлениие росреестра по Оренбургской области.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов ФИО2 исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что реконструкция не нарушает прав соседей, поскольку пристрой был осуществлен в противоположную от соседей сторону. Когда была приобретена квартира, к ней уже была осуществлена пристройка, внутри которой они произвели реконструкцию – сделали ванную, кухню и коридор.

Истец ФИО3, представитель ответчика администрации МО Беляевский район Оренбургской области, третье лицо ФИО4, представители третьих лиц ПАО Сбербанк, Управлениия росреестра по Оренбургской области в судебное заседании не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве на иск представитель администрации МО Беляевский район Оренбургской области указал, что не возражает против удовлетворения иска, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в силу ст.167 ГПК РФ.

Проверив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ определяет переустройство жилого помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. При этом проектная документация утверждается только при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В соответствии с ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из разъяснений, содержащихся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, серии №, удостоверенного нотариусом нотариального округа с.Беляевка и Беляеский район ФИО6, ФИО3 является сособственником <данные изъяты> доли и ФИО1 является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Указанное обстоятельство подтверждается также выписками из ЕГРН.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты>

Как следует из пояснений стороны истцов, ими была приобретена квартира, к которой предыдущим собственником уже был произведен пристрой без получения разрешения. В указанном пристрое истцы возвели стены и сделали ванную комнату, кухню и коридор.

Таким образом, с целью улучшения жилищно-бытовых условий, истцами была произведена реконструкция в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась и составила <данные изъяты> кв.м., что подтверждается техническим планом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ

Указанный пристрой возведен на земельном участке с разрешенным видом использования – для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается копией выписки из ЕГРН.

По вопросу выдачи разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - спорного помещения в эксплуатацию истцы в администрацию администрации муниципального образования <адрес> не обращались.

В процессе строительства возражений со стороны других собственников двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не поступало.

Согласно п. п. 28 и 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако, не применяются в случае, перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Учитывая понятие реконструкции, содержащееся в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу которой под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, площади, количества этажей и т.д.), а так же понятие перепланировки (переустройства) жилого помещения содержащееся в ст. 25 ЖК РФ, во взаимосвязи с положениями п. 14 ст. 1 ГрК РФ, суд считает, что в рассматриваемом деле между сторонами заявлен спор, вытекающей из самовольной реконструкции части жилого дома, так как создание спорной пристройки повлекло изменение параметров объекта капитального строительства, а, именно, увеличение общей площади жилого помещения, принадлежащего истцам на праве собственности, что отражено в техническом плане. Следовательно, на возникшие спорные правоотношения распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 отмечено, что при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к жилому дому, которая сама по себе самостоятельным объектом права не является.

Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ, являются обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

В предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе, выяснение вопроса о соблюдении истцами градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан, в том числе проживающих в другой квартире лиц.

В судебном заседании установлено, что возведение спорной пристройки осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцам на праве общей долевой собственности, при ее строительстве не были нарушены строительные, санитарные, пожарные и иные нормы и правила. Пристройка соответствует своему назначению, все технические решения обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, пристройка пригодна к дальнейшей эксплуатации.

Согласно заключению эксперта №-А ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома по адресу: <адрес> результате реконструкции <адрес> оценивается как работоспособное. Дефектов и повреждений не выявлено. Нарушений строительных норм и правил в части несущих и ограждающих конструкций, создающих угрозу жизни и здоровью, действующих в период строительства, не выявлено. Угроза обрушения, потери устойчивости – отсутствует. Угроза жизни и здоровья граждан с учетом категории технического состояния здания - отсутствует. Конструкционное и объемно-планировочное решения здания по состоянию на дату обследования соответствует требованиям пожарной безопасности. Объемно-планировочное решение здания обеспечивает в случае пожара возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к помещению территорию. Конструктивное, объемно-планировочное решение, а также размещение здания в границах земельного участка не создает угрозу жизни и здоровью, в том числе третьих лиц. Жилой дом по адресу: <адрес>, с учетом реконструкции <адрес>, соответствует санитарным нормам и правилам. Сохранение здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку в дело представлена техническая документация, учитывая наличие у истцов зарегистрированного права на земельный участок, расположенный под жилым домом, в котором расположена спорная квартира, имеющий соответствующий вид разрешенного использования, при этом реконструированный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, градостроительные и строительные нормы и правила при возведении построя соблюдены, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3, ФИО1 к администрации муниципального образования Беляевский район Оренбургской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности на спорное жилое помещение в реконструированном состоянии, обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3, ФИО1 - удовлетворить.

Сохранить <адрес> кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт <данные изъяты>) право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру в реконструированном виде, общей площадью <данные изъяты>., этаж №, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> (паспорт <данные изъяты>) право собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру в реконструированном виде, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Беляевский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись О.О. Гатченко

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2026 года.

Судья подпись О.О. Гатченко

Копия верна