Апелляционное определение № 33-18709/2025 33-644/2026 от 13 января 2026 г.

УИД: 61RS0045-01-2025-001300-96

Судья Курышко О.С. дело № 33-644/2026 (33-18709/2025)

дело № 2-1016/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Курносова И.А.,

судей Минасян О.К., Панченко Ю.В.,

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области, третьи лица: Администрация Мясниковского района Ростовской области, Администрация Синявского сельского поселения, о признании права собственности на недвижимое имущество, по апелляционной жалобе Администрации Неклиновского района Ростовской области на решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 28 августа 2025 г.

Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что ФИО1 зарегистрирован и проживает в х. ФИО2 с 25.02.1988.

В 1993 году на основании решения Хаперского сельского совета от 25.09.1992, решения отдела по делам строительства и архитектуры Мясниковского РИКа № 39 от 02.10.1992, был построен жилой дом, уплачивался земельный налог. План строительства жилого дома был согласован с Мясниковской районной архитектурой 21.10.1992.

В настоящее время на территории х. ФИО2 находится одноэтажный жилой дом общей площадью 116,6 кв.м, принадлежащий ФИО1 на праве собственности. Однако право собственности на жилой дом не зарегистрировано в установленном порядке. Заявителем получен отказ на заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположен жилой дом, поскольку рассматриваемый земельный участок сформирован на территории особо охраняемой природной территории (ООПТ) Природный парк «Донской», участок «Дельта Дона», буферная зона номер 1 и согласно п. 7 ст. 95 ЗК РФ на землях особо охраняемых природных территорий запрещается предоставление земельных участков для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства за пределами населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий.

Природный парк создан без изъятия земель у собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитута. Земли ООПТ являются ограниченными в обороте. Федеральным законодательством изменение границ ООПТ не предусмотрено.

Согласно письму Администрации Неклиновского района от 04.06.2024 в составе населенных пунктов Неклиновского района х. ФИО2 (х. ФИО3) отсутствует. Согласно утвержденных Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки, в границах Синявского сельского поселения находится ООПТ природный парк «Донской». В пределах природоохранной зоны запрещается предоставление земельных участков для ИЖС, садоводства и огородничества. Администрация не наделена полномочиями по включению населенных пунктов в границы муниципального образования «Неклиновский район».

Письмом от 04.09.2024 Минрегионразвития Ростовской области сообщило, что по имеющейся информации населенный пункт с наименованием «х. ФИО2» или «ФИО3» в системе административно-территориального устройства Ростовской области отсутствует и не формировался как минимум позднее 1922 года. Населенный пункт может быть образован в случае возникновения территории, имеющей сосредоточенную застройку и служащей местом проживания людей. Требуется обращение представительного органа муниципального образования в Законодательное собрание РО, финансово-экономическое обоснование и протокол собрания (конференции) граждан, проживающих в населенном пункте по вопросу о присвоении наименования населенному пункту.

Согласно архивным справкам ГКУ РО «ГАРО» и Архивного сектора Администрации Мясниковского района х. ФИО2 (х. ФИО3) в состав Мясниковского района не входили (по данным с 1924 года).

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, просил суд признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 99,5 кв.м, расположенный по адресу (адресному ориентиру): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Неклиновского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 августа 2025 г. исковые требования ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Признано за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 99,5 кв.м, расположенный по адресу (адресному ориентиру): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

С решением суда не согласилась Администрация Неклиновского района Ростовской области, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, судом не было учтено, что административной территориальной единицы (населенного пункта) под указанными наименованием - «х. ФИО2» в системе действующего административно-территориального устройства Ростовской области не существует и не существовало как минимум с 1922 года.

Полагает, что представленные истцом незаверенные копии документов нельзя считать относимыми и допустимыми доказательствами по делу, так как они выданы в отношении несуществующего населенного пункта, фактически противоречат иным официальным данным уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления и доказательствам, имеющимся в деле.

Податель жалобы указывает, что сам факт возведения одного жилого дома площадью 99,5 кв.м на земельном участке площадью 7 гектаров на территории Синявского сельского поселения в зоне особо охраняемой природной территории природного парка «Донской» не свидетельствует о формировании и наличии на территории Неклиновского района вновь образованного населенного пункта с наименованием х. ФИО2.

Земельный участок согласно представленному документу в размере 7 га выделен истцу для ведения крестьянского хозяйства из земель сельскохозяйственного назначения, которые в 1992 году могли быть выделены в ином порядке из земель действующего колхоза, если гражданин был участником такового и решил самостоятельно ее обрабатывать путем ведения крестьянского хозяйства, однако указанное не предполагало строительство на таком участке жилого дома.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просил решение суда оставить без изменения.

В суд апелляционной инстанции явились: представители Администрации Неклиновского района Ростовской области – ФИО4 по доверенности, ФИО5 по доверенности, а также представитель ФИО1 – ФИО6 по доверенности.

В соответствии с нормами ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, принимая во внимание положения о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, возражения на апелляционную жалобу, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 3271 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 131, 218, 222, 234 ГК РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», учел выводы ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 10.06.2025 № 981-3, и исходил из того, что земельный участок был выделен истцу для ведения крестьянского хозяйства, истцом был согласован план застройки земельного участка, возведенный на нем жилой дом соответствует строительным, техническими нормам и правилам, противопожарным и санитарным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, эксплуатируется истцом более 30 лет.

Судебная коллегия не может согласиться с данным судебным постановлением и полагает указанные выводы суда первой инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела и постановлены при неправильной оценке представленных сторонами доказательств по делу, в связи с чем оспариваемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Согласно пункту 17 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

В силу вышеизложенных положений закона и разъяснений, самовольной постройкой признается здание, строение, сооружение, возведенное на земельном участке, не предоставленном для строительства этого объекта. Право собственности на такое здание или помещение в нем может быть зарегистрировано в предусмотренном законом порядке в случае возможности оформления прав на самовольно захваченный земельный участок в установленном порядке.

С 01.07.2022 введена в действие статья 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая определяет, что предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома, отвечающие требованиям пункта 2 названной статьи, осуществляется в порядке, установленном данной статьей и главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которой применяются в части, не противоречащей этой статье.

Согласно пункту 2 статьи 3.8 указанного Федерального закона до 01.03.2031 гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14.05.1998 жилой дом, который расположен в границах населенного пункта, и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или о предоставлении такого земельного участка прилагаются: 1) схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок подлежит образованию); 2) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя; 3) документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг; 4) документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 01.01.2013 и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14.05.1998; 5) документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю; 6) документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14.05.1998; 7) выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю; 8) документ, выданный заявителю нотариусом до 14.05.1998 в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, решением председателя исполнительного комитета Хаперского сельского совета народных депутатов Мясниковского района Ростовской области от 29.05.1991 № 44 ФИО1 выделен земельный участок в размере 7 га для ведения крестьянского хозяйства в х. ФИО2.

Данный земельный участок не сформирован, план отвода земельного участка не составлялся, государственный документ о праве на землю истцу не выдавался, земельный участок на кадастровый учет не поставлен, право собственности до настоящего времени в установленном порядке истцом не зарегистрировано.

Из представленной ксерокопии генерального плану на застройку земельного участка в хуторе ФИО2 Мясниковского района Ростовской области следует, что строительство жилого дома предполагалось в меньших размерах, проект строительства дома не составлялся и надлежащим образом не утверждался.

Ссылка истца на согласование строительства жилого дома с отделом архитектуры Мясниковского районного исполнительного комитета 20.10.1992 является необоснованной, поскольку главным архитектором данный план не подписан (не согласован), подпись председателя исполкома Хоперсктго сельского Совета и печать на данном плане отсутствует, решение отдела по делам строительства и архитектуры № 39 от 02.10.1992 и решение сельского Совета от 25.09.1992, указанные в данном документе, суду истцом не представлены.

Представленный в ксерокопии план строительства жилого дома содержит чертеж строения площадью 33, 39 кв.м (5,30 м х 6,30 м), состоящего из 4 комнат, включая кухню. На данном плане строительства имеется подпись инженера и штамп согласования. При этом подпись зав. отделом по делам строительства и архитектуры Мясниковского района и печать отсутствуют (л.д. 42-43, т. 1).

Доказательств того, что ФИО1 в указанный период времени было осуществлено строительство жилого дома на указанном им земельном участке, в деле не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ, а также пунктом 1 статьи 40 ЗК РФ, право возведения зданий и сооружений принадлежит собственнику земельного участка либо лицу, обладающему иным вещным правом на него (постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда).

ФИО1 не представил доказательств, подтверждающих наличие у него какого-либо вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором расположен спорный дом, в том числе:

акта о предоставлении земельного участка с определением его местоположения;

документов, позволяющих индивидуализировать земельный участок (границы, координаты, адрес);

доказательств возникновения у него права собственности или иного титульного владения на земельный участок, на котором в настоящее время имеется жилой дом.

Само по себе указание на факт выделения участка 7 га для ведения крестьянского хозяйства в х. ФИО2 в 1991 году без определения его границ и местоположения на местности не свидетельствует о возникновении у ФИО1 права на конкретный земельный участок и не подтверждает, что спорный дом возведён именно в его пределах.

При этом в деле имеется технический паспорт по состоянию на 2003 год, составленный кадастровым инженером ФИО7, согласно которому площадь жилого дома составляет 116, 6 кв.м. в жилом доме имеется отопление, электроснабжение, однако доказательств даты подключения данных коммуникаций и заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями истцом суду не представлено.

Таким образом, строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие проектной документации, разрешения на строительство при отсутствии прав на земельный участок.Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или иное строение, возведённое:

на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,

либо без получения необходимых разрешений,

либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что у ФИО1 отсутствует оформленное право на земельный участок; отсутствуют доказательства законного предоставления участка именно под индивидуальное жилищное строительство; спорный дом возведён на участке, местоположение которого не совпадает с каким-либо ранее согласованным строительством; фактические площадь и конфигурация дома не соответствуют плану строительства дома, подписанному в 1992 году инженером ФИО9 (т.1 л.д. 43).

Судебная коллегия также учитывает, что ФИО1 не выдавалсь разрешение на строительство в установленном порядке, действовавшем в 1992 году.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект отвечает признакам самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не подлежит признанию, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном наличии следующих условий: у лица имеется право на земельный участок; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц; постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; соблюдён разрешённый вид использования земельного участка.

В соответствии с заключением экспертов ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 10.06.2025 № 981-3 установлено, что на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общая площадь которого составляет 92,7 кв.м, по внутреннему периметру наружных стен 99,5 кв.м. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома не противоречат строительным нормам и правилам, видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания. Техническое состояние конструкций – работоспособное, то есть эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Расположение жилого дома литер «С» соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует предельным параметрам застройки, регламентированным ст. 34 «Градостроительный регламент территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» правил землепользования и застройки Синявского сельского поселения Ростовской области в редакции от 28.04.2023 № 178. Расположение жилого дома относительно строений, расположенных на смежных земельных участках, соответствует п. 4.13 СП 4.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

При этом ФИО1 не является собственником и не обладает иным законным правом на земельный участок. Кроме того, спорный объект расположен в границах особо охраняемой природной территории — природного парка.

Из материалов дела следует, что согласно представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, земельный участок на котором ФИО1 возведен жилой дом сформирован на территории особо охраняемой природной территории Природный парк «Донской», участок «Дельта Дона», буферная зона номер 1, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 6 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Положения пункта 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территория.

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных Федеральным законом N 33-ФЗ, в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения допускается предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях.

Отношения в области охраны окружающей среды урегулированы Федеральным законом от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее также - Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно преамбуле Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории представляют собой участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются перечисленные в данном пункте категории указанных территорий, в том числе памятники природы (подпункт "д").

Пунктом 4 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" определено, что особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении соответственно федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных статьей 28 данного Федерального закона, также в ведении государственных научных организаций и государственных образовательных организаций высшего образования.

Согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" на территориях национальных парков запрещается любая деятельность, которая может нанести вред (ущерб) природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно историческим объектам, и которая противоречит целям и задачам национального парка.

Пунктом 2 статьи 12 названного Федерального закона предусмотрено, что земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах национальных парков, находятся в федеральной собственности и отчуждению не подлежат.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что на землях особо охраняемых природных территорий действует специальный режим использования, который исключает свободное размещение объектов капитального строительства, если такое размещение не предусмотрено положением о соответствующей ООПТ, при этом, ФИО1 не представил доказательств, что строительство жилого дома допускалось правовым режимом природного парка; было согласовано с уполномоченными органами, следовательно, сохранение постройки противоречит публичным интересам и требованиям закона.

Более того, судебная коллегия учитывает, что истцом план строительства жилого дома 1992 года не содержит привязки к конкретному земельному участку; не позволяет идентифицировать местоположение объекта; не соответствует фактически возведённому зданию по площади и конфигурации, таким образом, данный документ не подтверждает законность строительства спорного дома и не может рассматриваться как разрешение на возведение именно существующего объекта.

Из материалов дела также следует, что ФИО1, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, зарегистрирован по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с 25.02.1988.

Согласно ответу Минприроды Ростовской области от 07.06.2024 года № 28.3-3.3/2720 на обращение ФИО1 на территории Азовского, Мясниковского, Неклиновского районов Ростовской области расположен парк «Донской» (участок «Дельта Дона»). С границами природного парка «Донской» можно ознакомиться на Публичной кадастровой карте. Природный парк создан без изъятия земель у собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитута. Земли ООПТ являются ограниченными в обороте. Федеральным законодательством изменение границ ООПТ не предусмотрено.

Согласно письму Администрации Неклиновского района от 04.06.2024, в составе населенных пунктов Неклиновского района х. ФИО2 (х. ФИО3) отсутствует. Согласно утвержденных Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки, в границах Синявского сельского поселения находится особо охраняемая природная территория (ООПТ) природный парк «Донской». В пределах природоохранной зоны запрещается предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества. Администрация не наделена полномочиями по включению населенных пунктов в границы муниципального образования «Неклиновский район».

Из ответа Администрация Неклиновского района от 27.08.2024 № 87.04/4006 на обращение ФИО1 по вопросу восстановления населенного пункта х. ФИО2 (х. ФИО3) следует, что согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, земельный участок с условным номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН входит в границы зон с особыми условиями использования территории (границы зон затопления и ООПТ природный парк «Донской»). Вопрос изменения административно- территориального устройства в части восстановления населенного пункта хутор Поркшев (х. ФИО3) в качестве административно-территориальной единицы Синявского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области находится в ведении Законодательного собрания Ростовской области, ходатайствовать об изменении не представляется возможным до момента корректировки сведений ЗОУИТ методом исключения земельного участка из границ ЗОУИТ, а также осуществления мероприятий по инженерной защите территорий и объектов от негативного воздействия вод в зоне затопления.

Согласно ответу Министерства региональной политики и массовых коммуникаций Ростовской области от 04.09.2024 № 393/437 на обращение ФИО1, по имеющейся информации в министерстве населенный пункт с наименованием «х. ФИО2» или «х. ФИО3» в системе административно-территориального устройства Ростовской области отсутствует и не формировался на территории Ростовской области (как минимум позднее 1922 года). Населенный пункт может быть образован в случае возникновения территории, имеющей сосредоточенную застройку и служащей местом проживания людей. Решение об образовании населенного пункта и рассмотрения предложения о присвоении ему наименования может быть принято после направления представительным органом соответствующего муниципального района в Законодательное собрание РО документов и материалов, предусмотренных ч. 2 ст. 10 Областного закона от 25.07.2005 № 340-ЗС «Об административно-территориальном устройстве Ростовской области». После поступления в Законодательное Собрание Ростовской области документов и материалов, указанных в части 2 настоящей статьи, Законодательное Собрание Ростовской области информирует граждан, проживающих в соответствующем населенном пункте, о необходимых затратах и выявляет их мнение по вопросу о присвоении наименования населенному пункту, если представительным органом соответствующего муниципального района, городского округа не представлен протокол собрания (конференции) граждан, проживающих в соответствующем населенном пункт, по вопросу о присвоении наименования населенному пункту. После вступления в силу постановления Законодательного Собрания Ростовской области, вновь образованному населенному пункту присваивается наименование в порядке, установленном федеральным законодательством. Образование населенного пункта отражается в Реестре административно-территориальных образований, административно-территориальных единиц и населенных пунктов Ростовской области путем внесения изменений в Областной закон после вступления в силу федерального закона или акта Правительства Российской Федерации о присвоении наименования населенному пункту.

Из ответа ГКУ РО «ГАРО» от 02.12.2024 № 35-20/10-13.4/1271 усматривается, что в научно-справочном аппарате Государственного архива Ростовской области выявленные сведения о населенном пункте хутор ФИО2 (х. ФИО3) отсутствуют. Документы Недвиговского сельского поселения Хаперского сельского совета Мясниковского района Ростовской области на хранение в Государственный архив Ростовской области не поступали, в связи с чем, предоставить информацию о вышеуказанном сельсовете, который выделил землю под строительство дома ФИО1 в 1992 году, не представляется возможным.

Согласно архивной справке Архивного сектора Администрации Мясниковского района от 13.02.2025 № 86.1.3-54/Т-7, решение Хаперского сельского совета Мясниковского района Ростовской области от 25.09.1992 о выдаче разрешения на строительство, на хранение в архивный сектор не поступало. Согласно Списку населенных мест Донского округа С-К. Края за 1926 год и иных документов х. ФИО2 (х. ФИО3) в состав Мясниковского района не входили.

Факт наличия у ФИО1 регистрации в хуторе ФИО2 с 1988 года не порождает каких-либо прав на спорный объект недвижимого имущества, не введенный в гражданский оборот в установленном законом порядке, поскольку регистрация истца по месту жительства 25 февраля 1988 г. согласно паспорту гражданина РФ (л.д. 118 т. 1) осуществлена за 3 года до даты принятия решения Исполнительного комитета Мясниковского района Ростовской области о предоставления ему земельного участка (29.05.1991), а соответственно и задолго до строительства жилого дома.

Кроме того, регистрация по месту жительства в силу статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 не является основанием возникновения или подтверждения прав на жилое помещение или земельный участок.

При таких обстоятельствах к представленным истцом доказательствам судебная коллегия относится критически и полагает, что они не соответствуют требованиям относимости и допустимости.

Более того, и на момент обращения в суд хутор ФИО2 не существует как административно-территориальная единица, что делает невозможной идентификацию адреса спорного объекта и подтверждает отсутствие его надлежащей индивидуализации.

Данные обстоятельства судом первой инстанции учтены не были, в связи с чем обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах принятое по данному делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 28 августа 2025 г. отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Неклиновского района Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 19.01.2026.