Апелляционное определение № 33-2757/2026 от 9 февраля 2026 г.

Категория дела 2.192

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-2757/2026 (2-4678/2025)

УИД 03RS0005-01-2025-005243-82

г. Уфа 10 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Батршиной Ю.А.,

судей Багаутдиновой А.Р., Фархиуллиной О.Р.

при секретаре судебного заседания Абдульмановой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании ничтожными договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи, договора дарения, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности, истребовании из незаконного владения, о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного дома, приведении в первоначальное положение, по исковому заявлению ФИО6, ФИО7 к ФИО4, ФИО5 о признании ничтожными договора долевого участия, договоров купли-продажи, договора дарения, о взыскании ущерба по апелляционной жалобе ФИО7 на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Багаутдиновой А.Р., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с приведенным иском, мотивируя требования тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме адрес, имеют право общей долевой собственности в отношении общего имущества данного многоквартирного дома.

В начале 2025 г. им стало известно, что техническое подполье, которое расположено в подвале дома, принадлежит на праве собственности ФИО7 на основании договора дарения, заключенного с ФИО6 30 декабря 2022 г.

В дальнейшем истцам стало известно, что ФИО6 стал собственником технического подполья на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО5 19 декабря 2022 г.

ФИО5 приобрела право собственности на помещение на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО4 27 января 2015 г.

ФИО4 стал собственником данного объекта на основании договора долевого участия в строительстве жилья и акта приема-передачи жилья от 23 декабря 2014 г.

Между тем приведенные договоры являются ничтожными, поскольку вышеуказанный объект недвижимости является общим имуществом в многоквартирном доме и в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Жильцы многоквартирного дома согласие на передачу в собственность данного объекта недвижимости ФИО7 и иным лицам не давали, общее собрание по этому вопросу не проводилось.

Кроме того, в соответствии с проектом жилого дома спорное помещение первоначально проектировалось и предназначалось для обслуживания дома и использовалось для указанных целей. С момента постройки и последующей эксплуатации спорное помещение имело статус «техническое подполье (подвал)», через которое проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилого дома (система отопления, холодное и горячее водоснабжение, система водоотведения, электропроводка).

Из акта осмотра подвального помещения, проведенного 28 апреля 2025 г., следует, что в помещении произведена выемка грунта по периметру помещения с подкопом под подушку ленточного фундамента дома и одновременным демонтажем стяжки пола около фундамента. Приведенная реконструкция дома является небезопасной и может привести к разрушению многоквартирного дома.

По мнению истцов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации первоначальный договор долевого участия, заключенный с ФИО4, является поддельным и ничтожным, в связи с чем все последующие договоры также являются ничтожными.

В связи с тем, что спорное помещение находилось в долевой собственности, его отчуждение могло происходить только с согласия собственников помещений многоквартирного дома, что в рассматриваемом случае отсутствует.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, истцы просили:

- признать ничтожными договор долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ООО Трест «Башкортостаннефтезаводстрой» и ФИО4 5 января 2003 г., и акт приема-передачи жилья от 7 июля 2003 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 90,3 кв.м, расположенное по адресу: №...

- признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный между ФИО4 и ФИО5 27 января 2015 г., на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный между ФИО5 и ФИО6 19 декабря 2022 г., на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать ничтожным договор дарения, заключенный между ФИО7 и ФИО6 30 декабря 2022 г., на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ФИО7 на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать недействительным (отсутствующим) право собственности ФИО7 на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- истребовать из незаконного владения ФИО7 в пользу собственников многоквартирного жилого дома нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать незаконной реконструкцию общего имущества дома, расположенного по адресу: адрес, а именно: помещения технического подполья с кадастровым номером №...

- возложить на ФИО7 обязанность привести указанный объект недвижимости в исходное положение, восстановив произведенную выемку грунта и демонтированную бетонную стяжку под подушкой ленточного фундамента дома в соответствии с первоначальным техническим проектом;

- взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 37 000 рублей.

Также ФИО6, ФИО7 обратились в суд с исковым заявлением, в котором просили:

- признать ничтожными договор долевого участия в строительстве жилья и акт приема - передачи на имя ФИО4, государственную регистрацию права собственности на имя ФИО4, произведенную 23 декабря 2014 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать ничтожным договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО5 от 27 января 2015 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- признать ничтожным договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 от 19 декабря 2022 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

- взыскать с ФИО5 в пользу ФИО6 ущерб в размере 950 000 рублей;

- признать договор дарения между ФИО7 и ФИО6 от 30 декабря 2022 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №... ничтожным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ФИО7 на указанное помещение;

- взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО6 расходы на оплату государственной пошлины в размере 24 000 рублей;

- взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО6 расходы на оплату адвокатского вознаграждения согласно представленным квитанциям;

- взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО7 сумму оплаченных коммунальных платежей согласно представленным квитанциям с даты дарения по настоящее время;

- взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО7 расходы на оплату адвокатского вознаграждения согласно представленным квитанциям.

В обоснование требований указали на то, что ФИО6 являлся собственником технического подполья, расположенного в многоквартирном жилом доме адрес на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО5 19 декабря 2022 г.

30 декабря 2022 г. ФИО6 подарил указанный объект недвижимости ФИО7, которая в настоящее время является собственником данного объекта.

Ранее, 27 января 2015 г. между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи приведенного технического подполья. ФИО4 стал собственником данного объекта недвижимости на основании договора долевого участия и акта приема-передачи.

Указанное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем на основании статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В соответствии с проектом жилого дома (строительный номер жилой дом адрес спорное помещение первоначально проектировалось и предназначалось в целях обслуживания жилого дома и использовалось для указанных целей.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом по состоянию на 2003 г. с момента застройки и последующей эксплуатации дома спорное помещение имело правовой статус «техническое подполье» (подвал), включая инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилого дома. Первоначально спорное помещение не было сформировано (учтено) как самостоятельный объект недвижимости.

В настоящее время спорное помещение является техническим подпольем и расположено в подвале жилого дома. В данном помещении расположены следующие инженерные коммуникации: вдоль периметра стен технического подполья проходит внутренняя система отопления ВСО (розлив с квартирными стояками отопления, с отключающей арматурой, спускниками и воздушниками), приходящая из узла управления №2 и проходящая дальше в следующие помещения технического подполья, также в этих помещениях проходит разводка холодного и горячего водоснабжения с квартирными стояками, с отключающей арматурой, спускниками и воздушниками, системой канализации (водоотведения), электропроводка для освещения подвального помещения, включающая светильники, распределительные коробки, выключатели, также проходящая далее в следующие помещения технического подполья.

Спорное помещение изначально возведено в целях обслуживания жилого дома, у этого помещения отсутствует самостоятельное назначение с момента строительства (2003 г.) и ввода в эксплуатацию дома (2003 г.), в указанном помещении с момента строительства и ввода в эксплуатацию дома размещены инженерные коммуникации.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме не давали согласия на возмездное или безвозмездное отчуждение (передачу) спорного помещения третьим лицам.

Указанные выше сделки произведены без ведома и согласия жильцов дома, в связи с чем договоры заключены с нарушением законных прав и интересов жильцов, а, следовательно, с нарушением требований действующего законодательства.

В случае удовлетворения требований по первоначальному иску ФИО6 должны быть возвращены денежные средства в сумме 950 000 рублей, ФИО7 утрачивает право собственности на подпольное помещение и само подпольное помещение. Кроме того, истцы понесли судебные расходы, расходы по оплате коммунальных услуг.

28 апреля 2025 г. произведен осмотр состояния технического подвала дома и проходящих инженерных коммуникаций по подвалу, в ходе которого установлено, что в помещении технического подполья дома произведена частичная выемка грунта по периметру помещения на площади 29,84 кв.м с подкопом до 15 см под подушку ленточного фундамента дома, и одновременным демонтажем стяжки пола около фундамента. На данный осмотр ФИО7 не была приглашена. Перечисленные работы ФИО7 не выполняла.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от 9 октября 2025 г. признаны ничтожными договор долевого участия в строительстве жилья от 5 января 2003 г. и акт приема-передачи жилья от 7 июля 2003 г. между ООО Трест «Башкортостаннефтезаводстрой» и ФИО4 на нежилое помещение с кадастровым номером №...

Признан ничтожным договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО5 от 27 января 2015 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

Признан ничтожным договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 от 19 декабря 2022 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

Признан ничтожным договор дарения между ФИО7 и ФИО6 от 30 декабря 2022 г. на нежилое помещение с кадастровым номером №...

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, прекращено право собственности ФИО7 на нежилое помещение с кадастровым номером №...

С ФИО5 в пользу ФИО6 взысканы денежные средства в размере 950 000 рублей.

Признано недействительным (отсутствующим) право собственности ФИО7 на нежилое помещение с кадастровым номером №...

Постановлено истребовать из незаконного владения ФИО7 в пользу собственников многоквартирного жилого дома нежилое помещение с кадастровым номером №...

Признана незаконной реконструкция общего имущества, расположенного по адресу: адрес, помещения технического подполья, общей площадью 90,3 кв.м., с кадастровым номером №...

На ФИО7 возложена обязанность привести места общего пользования - технического подполья в многоквартирном доме адрес в исходное положение, а именно восстановив произведенную выемку грунта и демонтированную бетонную стяжку под подушкой ленточного фундамента дома, в соответствии с первоначальным техническим проектом.

С ФИО4, ФИО5 ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО2 взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 37 000 рублей.

С ФИО5 в пользу ФИО6 взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 24 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6, ФИО7 отказано.

Не согласившись с приведенным решением суда, ФИО7 обратилась с апелляционной жалобой, в обоснование которой указывает на то, что не согласна с обжалуемым решением в части признания незаконной реконструкции спорного помещения, возложении обязанности привести техническое подполье в исходное положение.

Так, акт осмотра помещения от 28 апреля 2025 г. является недопустимым доказательством, поскольку она не была приглашена на данный осмотр, в связи с чем не могла давать пояснения и принимать участие в составлении акта.

Приведенный акт не содержит доказательств того, что именно ФИО7 является инициатором проведения в помещении работ и по ее указанию были проведены данные работы. Кроме того, акт не содержит сведений об измерительных приборах, использовавшихся при замерах, в нем отсутствуют данные о поверке этих приборов.

Автор апелляционной жалобы также не согласна с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта не содержит описания используемых им методик, первичные данные и расчеты (протоколы инструментальных измерений). Упоминание приборов в приложении не свидетельствует об их фактическом использовании. Какие-либо расчеты на прочность, устойчивость или деформативность конструкций, подтверждающие угрозу конструктивной безопасности, отсутствуют.

Кроме того, вывод о времени проведения работ сделан исключительно на основе материалов дела без применения каких-либо специальных методов и методик, позволяющих объективно установить давность выполнения работ. Экспертом в заключении использованы нормативно-правовые документы, введенные в действие после строительства дома. Выводы эксперта носят общий характер, поскольку не содержат указание на конкретный пункт нормативно-правового документа. Экспертом сделаны выводы в области пожарной безопасности, между тем документов, подтверждающих наличие у него у него специальных познаний в данной области, не имеется.

Апеллянт указывает на то, что вывод о вспомогательном значении помещения сделан без учета его кадастрового статуса и правоустанавливающих документов. В заключении отсутствует подробное описание проведенных исследований, методов, этапов работы и полученных промежуточных данных, научной и документальной аргументации выводов, не раскрыта причинно-следственная связь между демонтажем стяжки и угрозой безопасности.

Приложенные к заключению фотоматериалы не пронумерованы, не содержат пояснительных надписей, не отражены в исследовательской части и не привязаны к конкретным выводам. Заключение эксперта составлено с грамматическими ошибками, опечатками и некорректными формулировками. Эксперт не обладает соответствующей специализацией, представленные им документы не свидетельствуют о наличии у него специальных познаний, необходимых для обследования строительных конструкций многоквартирных домов. Судом первой инстанции отказано в ходатайстве ответчика о вызове эксперта для дачи пояснений.

Автор апелляционной жалобы указывает на то, что обжалуемое решение является неисполнимым, поскольку ответчик не располагает сведениями об исходном положении технического подполья.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После судебного заседания апелляционной инстанции и оглашения резолютивной части апелляционного определения судье-докладчику было передано ходатайство представителя ФИО7 – адвоката Галлямовой Е.И. об ознакомлении с материалами дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Галлямова Е.И. принимала участие, излагала правовую позицию по делу, заявлений о подаче ходатайства об ознакомлении с материалами дела и отложении судебного заседания по мотиву невозможности рассмотрения дела ввиду неознакомления с содержащимися в нем документами от нее не поступало.

Ввиду изложенного, принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся участников процесса.

Ответчик ФИО5 пояснила суду о своем согласии с решением суда первой инстанции, указала на отсутствие стяжки пола на дату покупки ею спорного нежилого помещения.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО2 является собственником квартиры ..., ФИО1 – квартиры ..., ФИО3 – квартиры ... в многоквартирном жилом доме адрес (л.д. 22-50, т. 1).

В данном многоквартирном доме расположено нежилое помещение (техническое подполье, подвал) с кадастровым номером №..., площадью 90,3 кв.м (л.д. 169-171, т. 1).

Установлено, что 5 января 2003 г. между ФИО4 и ООО Управление капитального строительства треста «БНЗС», действующим по поручению ООО Трест «Башкортостаннефтезаводстрой» на основании агентского договора № 02-х/13/11-02 от 6 ноября 2002 г., был заключен договор долевого участия в строительстве жилья.

В силу пункта 1.1 предметом договора является долевое участие в строительстве жилого дома литера 18 А с административными помещениями в микрорайоне «Сипайлово – 7» (строительный адрес), именуемого в дальнейшем Объект, инвестирование которого осуществляет ООО Трест «Башкортостаннефтезаводстрой» на основании договора инвестирования строительства № 164 от 27 августа 2002 г.

В соответствии с актом приема-передачи от 7 июля 2003 г. ООО Управление капитального строительства треста «БНЗС», действующее по поручению ООО Трест «Башкортостаннефтезаводстрой» на основании агентского договора № 02-х/13/11-02 от 6 ноября 2002 г. передало, а ФИО4 принял нежилое помещение в девятиэтажном жилом доме по адресу адрес, площадью 90,3 кв.м.

27 января 2015 г. между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене в размере 950 000 рублей.

14 декабря 2022 г. ФИО5 продала данное помещение ФИО6 за 950 000 рублей.

30 декабря 2022 г. ФИО6 подарил спорный объект недвижимости ФИО7, которая в настоящее время является собственником данного нежилого помещения.

Ссылаясь на незаконное отчуждение приведенного нежилого помещения, являющегося общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам помещений многоквартирного дома, истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

АО СЗ «Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы» (ранее МУП «ИСК г. Уфы») на запрос суда сообщено о том, что 27 августа 2002 г. между МУП «ИСК г. Уфы» и ООО Трест «БНЗС» был заключен договор инвестирования (долевого участия в строительстве) многоэтажного жилого дома литера 18А с административными помещениями в пристроенной части в микрорайоне «Сипайлово-7» Октябрьского района г. Уфы.

Протоколом от 2 сентября 2002 г. ООО Трест «БНЗС» распределены 30 квартир и встроенно-пристроенное помещение на 1 этаже жилого дома.

После ввода дома в эксплуатацию и оплаты договора ООО Трест «БНЗС» преданы по акту приема-передачи 30 квартир и нежилое помещение общей площадью 140,3 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами (л.д. 163-167, т. 2).

Также суду сообщено, что между МУП «ИСК г. Уфы» и ООО трест «БНЗС» агентский договор № 02-х/13/11-02 от 6 ноября 2002 г. по объекту: адрес (строительный адрес: адрес» Октябрьского района г. Уфы) не заключался. Аналогичный договор между МУП «ИСК г. Уфы» и ООО Управление капитального строительства треста «БНЗС» также не был заключен.

С ООО Управление капитального строительства треста «БНЗС» в отношении данного объекта договоры инвестирования (долевого участия в строительстве) МУП «ИСК г. Уфы» не заключал. Агентский договор № 02-х/13/11-02 от 6 ноября 2002 г. в отношении каких-либо объектов МУП «ИСК г. Уфы» не заключал.

Проектом строительства жилого дома в качестве объектов реализации были предусмотрены только два нежилых помещения, расположенных на первом этаже жилого дома общей площадью 140,3 кв.м и 150,2 кв.м, которые впоследствии постановлены на государственный кадастровый учет с номерами №...

Иных помещений в жилом доме литер 18А в микрорайоне «Сипайлово-7» Октябрьского района г. Уфы, в том числе в подвальной части дома площадью 90,3 как объектов реализации проектом строительства предусмотрено не было. МУП «ИСК г. Уфы» реализацию такого помещения и постановку его на учет не производил (л.д. 161, т. 2).

Из ответа управляющей компании жилого дома ООО «Центр Партнер» следует, что по плану спорного технического подполья через нежилое помещение проходят инженерные коммуникации внутренней системы отопления (розлив с квартирными стояками отопления, с отключающей арматурой, спускниками и воздушниками), горячее и холодное водоснабжение, система водоотведения, электропроводка, включающая светильники, распределительные коробки, выключатели (л.д. 93, т. 1).

Согласно представленному истцами в материалы дела заключению специалиста ООО «АВР ГРУПП» по результатам обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, установлено, что оно имеет в своем составе инженерные системы (коммуникации): трубопроводы и стояки холодного и горячего водоснабжения, трубопроводы и стояки системы отопления, горизонтальные коллекторы (лежневки), в том числе ревизионные люки канализационной системы и сливные (дренажные) краны. Данные коммуникации предназначены для обслуживания бытовых нужд жильцов многоквартирного дома, обслуживают более одного помещения., в связи с чем нежилое помещение с кадастровым номером №... является общедомовым имуществом. Также установлено, что высота помещения не соответствует проектной документации, а именно л. 26 «План техподполья с отверстиями», раздел АС, шифр 18496-18А-АС. На момент осмотра, грунтовые полы помещения 4 имеют высотную отметку равную -2,620, что на 500мм ниже проектной (-2,120). Исходя из чего, специалист сделал вывод о том, что высота помещения была изменена (л.д. 242-249, т. 1).

В ходе осмотра спорного подвального помещения собственниками помещений многоквартирного дома в присутствии сотрудников управляющей компании ООО «Центр Партнер», проведенного 28 апреля 2025 г., было установлено, что в помещении технического подполья дома произведена частичная выемка грунта по периметру помещения на площади 29,84 кв.м с подкопом до 15 см под подушку ленточного фундамента дома и одновременным демонтажем стяжки пола около фундамента. Демонтированный материал от стяжки пола складирован рядом с углублением пола. В связи с углублением пола в разных местах увеличилась высота технического подполья на 15 см от существующей высоты. Высота технического подполья составляет 190-200 см. Во всех помещениях технического подполья дома на разных отметках по высоте от пола и на разных расстояниях от стен, местами посредине помещений, через проёмы, в несущих стенах, служащие переходом из одного в другое помещение, проходят инженерные коммуникации дома (трубопроводы системы отопления, системы холодного и горячего водоснабжения, канализационной системы, электрокабели и т.д.), которые обслуживают более одной квартиры. Многоквартирный дом находится в управлении УК ООО «Центр Партнер», которая не была поставлена в известность о проводимых работах в техническим подполье дома по выемке грунта и демонтажу пола у основания фундамента. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в целях дачи согласия на проведение работ, отмеченных в данном акте, не проводилось (л.д. 52, т. 1).

Из протокола выездного совещания, утвержденного заместителем министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан ФИО8, от 06 февраля 2025 г. следует, что представителем ООО ПИ «Башкиргражданпроект» представлен план технического этажа, члены комиссии провели осмотр подвального помещения – технического подполья, сверили помещение с техническим планом. Установлено, что спорное помещение технического подполья с кадастровым номером №..., площадью 90,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, имеет три отсека с выходом на улицу. В случае занятия помещения под коммерческую деятельность будет перекрыт доступ в другие секции дома, через существующий лаз. Также будет перекрыт доступ к запорной арматуре общедомовых коммуникаций (горячая, холодная вода, отопление дома). Стена, планируемая собственником помещения к демонтажу, является несущей, перепланировка невозможна (л.д. 18-19, т. 3).

С целью проверки доводов исковых заявлений определением суда от 18 июля 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалт» (л.д. 138-146, т. 2).

Согласно заключению эксперта нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 90,3 кв. м, расположенное по адресу: адрес соответствует признакам технического подполья, поскольку содержит инженерно-технические коммуникации (систему отопления и канализационный стояк) и требует постоянного доступа для обслуживания. Таким образом, данное помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома и имеет вспомогательное значение.

Экспертом также произведено визуально-инструментальное обследование по изменению высоты в нежилом помещении. В ходе экспертизы установлено, что согласно проектной документации высота нежилого помещения (технического подполья) составляет 1,92 м, однако фактическая высота варьируется: в пристенной зоне она уменьшается до 1,7 м, тогда как в центральной части достигает 2,2 м.

В ходе визуально-инструментального осмотра установлено, что в помещении произведен демонтаж цементно-песчаной стяжки на глубину 10-15 см, работы выполнялись с отступом 40 см от стены. В одном из помещений лежат остатки цементно-песчаной стяжки. Указанные работы привели к изменению конструктивных характеристик основания пола, нарушению целостности конструкций, изменению проектных параметров помещения. Произведенный демонтаж стяжки на глубину 10-15 см нарушает требования СП 29.13330.2017 «Полы. Актуализированная редакция СНиП2.03.13-13-88, пункта 4.10.1.3 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27 сентября 2003 г. и создаёт угрозу конструктивной безопасности здания, что ущемляет права собственников и представляет опасность для жизни и здоровья граждан (л.д. 188-218, т. 2).

С учетом вышеперечисленных установленных по делу фактических обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право собственности первоначального собственника ФИО4 возникло на основании договора долевого участия в строительстве жилья, который является ничтожным, в связи с чем все последующие сделки с данным нежилым помещением, относящимся к общей имуществу, являются ничтожными, поскольку первоначально сделка по отчуждению указанного имущества совершена лицом, не являющимся его собственником.

Признавая оспариваемые договоры ничтожными, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение является техническим подпольем – местом общего пользования и предназначено для обслуживания и эксплуатации данного дома (для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме), в связи с чем является общим имуществом собственников помещений в данном многоквартирном доме и не является объектом индивидуальной собственности. Спорное помещение находилось в долевой собственности, его отчуждение могло происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома, однако указанного согласия получено не было.

Суд первой инстанции также указал на то, что спорное помещение принадлежит на праве общей собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме и выбыло из их владения помимо их воли, в связи с чем подлежит истребованию у ФИО7 с приведением в первоначальное положение по причине незаконной реконструкции, проведенной без согласования.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1).

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 г.)

Согласно пункту 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Основываясь на приведенных положениях закона и представленных в материалы дела доказательствах, в том числе результатах проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которой установлено, что спорное нежилое помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома и имеет вспомогательное значение, поскольку через него проходят инженерные коммуникации внутренней системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, системы водоотведения, электроснабжения дома, установив, что изначально спорное нежилое помещение не являлось предметом договора, заключенного между застройщиком и инвестором, не передавалось последнему, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу отчуждения приведенного объекта недвижимости не проводилось, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данный объект недвижимости не может находиться в собственности ответчика ФИО7, а сделки по его отчуждению являются недействительными.

Судебная коллегия также соглашается с решением суда в части возложения на ФИО7 обязанности по приведению спорного нежилого помещения в первоначальное состояние.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о несогласии с актом осмотра нежилого помещения от 28 апреля 2025 г. не влияют на законность принятого судом первой инстанции решения, основанного не только на данном акте, а на совокупности исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, в том числе результатах судебной строительно-технической экспертизы, подтвердившей проведение ремонтных работ в подвале дома.

К доводам апелляционной жалобы об отсутствии доказательств проведения ФИО7 в подвальном помещении ремонтных работ по демонтажу бетонной стяжки пола судебная коллегия относится критически.

Факт демонтажа бетонной стяжки пола подтвержден совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств: пояснениями истцов, актом осмотра от 28 апреля 2025 г., заключением судебной экспертизы и пояснениями эксперта в судебном заседании, материалами доследственной проверки, а также показаниями свидетелей, допрошенных судом первой инстанции.

В судебном заседании эксперт ФИО9 сообщил, что во всех трех секциях спорного нежилого помещения на расстоянии 40 см от стены был произведен демонтаж бетонной стяжки пола глубиной около 15 см, при этом факт выемки грунта им не был установлен. Демонтированная стяжка была свалена в кучу в одном из секций спорного нежилого помещения. При этом эксперт показал суду, что в других помещениях подвала жилого дома стяжка имелась. Также эксперт показал суду, что в подвальном помещении от стены на 40 см отходит подушка фундамента дома, стяжка была вровень с указанной подушкой фундамента. Для восстановления первоначального состояния пола спорного помещения необходимо положить песчано-цементную стяжку до уровня подушки ленточного фундамента жилого дома.

Кроме того, из постановления старшего УУП ОП № 9 УМВД России по г. Уфе ФИО10 об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 февраля 2025 г. следует, что старшая по дому, расположенному по адресу: гадрес ФИО11 2 февраля 2025 г. в вечернее время заметила, что в подвал зашли незнакомые ей лица, на вопрос кто они, они ответили, что новые собственники и строители.

Опрошенная в рамках доследственной проверки ФИО7, пояснила, что в 2022 г. на сайте «Авито» она увидела объявление о продаже нежилого подвального помещения, расположенного по адресуадрес решила его приобрести, так как хотела открыть там пошивочный цех. Так, 19 декабря 2022 г. она заключила договор на своего сына ФИО6, так как сама находилась в это время за пределами г. Уфы, а в последующем ее сын оформил договор дарения. 2 февраля 2025 г. она приехала в свое помещение адрес, чтобы встретиться со строителями, которые должны были просмотреть фронт работ по стяжке пола (л.д. 15-16, т. 3).

Допрошенные судом первой инстанции свидетели ФИО12, работающий инженером в управляющей организации ООО «Центр Партнер», и ФИО11, проживающая в квартире ... жилого дома, пояснили, что ремонтные работы в подвале дома проводились в период с февраля по апрель 2025 г.

Таким образом, факт демонтажа бетонной стяжки подтвержден, данные работы проводились в период, когда собственником нежилого помещения являлась ФИО7

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение судебной экспертизы содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы, выводы эксперта обоснованы документами, приобщенными к материалам дела. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предъявленная ответчиком рецензия на заключение экспертизы, которая содержит выводы о несогласии с ним и его недостатках, отклоняется судебной коллегией. Данная рецензия не может быть принята в качестве допустимого доказательства по делу, опровергающего судебную экспертизу, поскольку не является результатом самостоятельного исследования, а сводится к частному критическому мнению специалиста, не привлеченного к участию в деле.

Экспертом ФИО9 в ходе судебного заседания апелляционной инстанции даны исчерпывающие пояснения относительно выводов составленного им экспертного заключения и представлены письменные пояснения относительно рецензии, оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает. В целом доводы рецензии стороны ответчика со ссылкой на допущенные при проведении повторной экспертизы нарушения, по мнению судебной коллегии, являются неубедительными, не ставят под сомнение выводы эксперта, сводятся к субъективной оценке выводов заключения.

При этом суд апелляционной инстанции находит заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы о неисполнимости судебного решения ввиду отсутствия в распоряжении ответчика первоначального технического проекта.

Возлагая на ФИО7 обязанность привести нежилое помещение в исходное положение, восстановив произведенную выемку грунта и демонтированную бетонную стяжку под подушкой ленточного фундамента в соответствии с первоначальным техническим проектом, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что факт выемки в подвальном помещении грунта никаким доказательствами, кроме акта осмотра от 28 апреля 2025 г. не подтвержден, в том числе представленными в материалы дела фотографиями.

Допрошенный судом апелляционной инстанции эксперт ФИО9 пояснил, что факт выемки грунта им в ходе проведенного исследования не был установлен, при этом для восстановления первоначального состояния пола спорного нежилого помещения необходимо положить песчано-цементную стяжку до уровня подушки ленточного фундамента дома.

Изложенное свидетельствует о необходимости изменения решения суда первой инстанции в указанной части в целях определения объема необходимых к выполнению работ и восстановления первоначального состояния объекта недвижимости.

В остальной части решение суда соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

При этом доводы стороны ответчика о недоказанности опасности произведенной реконструкции не имеют правового значения для разрешения возникшего спора, направленного на восстановление нарушенных прав собственников помещений многоквартирного дома, путем восстановления положения, существовавшего до такого нарушения.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, содержание апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что иные приведенные апеллянтом доводы не содержат обстоятельств, которые могли бы повлиять на выводы суда первой инстанции, изменить правовую оценку установленных фактов или поставить под сомнение законность и обоснованность принятого решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 октября 2025 г. изменить в части возложения на ФИО7 обязанности привести объект недвижимости в исходное положение, восстановив произведенную выемку грунта и демонтированную бетонную стяжку под подушкой ленточного фундамента в соответствии с первоначальным техническим проектом.

Обязать ФИО7 привести нежилое помещение с кадастровым номером №... в первоначальное положение, восстановив песчано-цементную стяжку пола до уровня подушки ленточного фундамента жилого дома.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара), путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 февраля 2026 г.

Справка: судья Гибадатов У.И.