Решение № 2-220/2019 2-220/2019~М-121/2019 М-121/2019 от 20 мая 2019 г. по делу № 2-220/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Семикаракорск 21 мая 2019 года

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохорова И.Г.

при секретаре Митяшовой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 162 983 руб.84 коп., пени в сумме 8 518 руб.78 коп., расторжении договора аренды №от ДД.ММ.ГГГГ

У С Т А Н О В И Л :

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также - ТУ Росимущества в Ростовской области) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 162 983 руб.84 коп. и пени в сумме 8 518 руб. 78 коп., а также о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТУ Росимущества в Ростовской области и ФИО1

Обосновав заявленные требования следующим образом.

ДД.ММ.ГГГГ, между ТУ Росимущества в Ростовской области и ФИО1 был заключен договор аренды, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 300 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес>. Участок находится примерно в 50 м.от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>. В силу требований п.2.1 срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Годовой размер арендной платы за участок установлен п.3.1 договора и составляет в 2018 году 111 800 руб..При этом, в силу требований п.3.2 договора первый арендный платеж за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 73 883 руб. В силу п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области-ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора, а также положениями статьей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор принял на себя обязательства, в том числе о внесении арендной платы в согласованном размере и порядке. Однако, в нарушение принятых на себя обязательств, ФИО1 арендную плату не вносил, в связи с чем, у него образовалась задолженность в сумме 162 983 руб.84 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Ростовской области в адрес ФИО1 была направлена претензия о необходимости внесения арендной платы в сумме 162 983 руб.84 коп., а также пени в сумме 8 518 руб.78 коп., содержащая требование о досрочном расторжении договора аренды. ФИО1 требование ТУ Росимущества в Ростовской области проигнорировал, в связи с чем ТУ Росимущества обратилось в суд.

Представитель ТУ Росимущества в Ростовской области в судебное заседание, состоявшееся 21 мая 2019 года, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени его проведения, не прибыл, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования ТУ Росимущества в Ростовской области о взыскании задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не признал. На оспаривая факт подписания договора аренды и не внесения арендной платы, заявил о несогласии с требованиями о взыскании арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО1-ФИО2 исковые требования ТУ Росимущества в Ростовской области о взыскании задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не признал. Пояснив, что согласно п.2.1 договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента подписания договора и регистрации в ЕГРН, что является грубым нарушением действующего законодательства. Договор аренды прошел государственную регистрацию -ДД.ММ.ГГГГ, соответственно данная дата является датой заключения договора. Расчет арендной платы произведен на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости права аренды земельного участка, который не мог применяться для периода до заключения договора аренды, то есть с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Расчет пени возможен лишь с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента регистрации договора. Договор аренды земельного участка заключен с ФИО1 как с собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, в силу чего расторжение договора аренды невозможно в силу фактической невозможности исполнения данного требования.

Суд, выслушав ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу требований части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) ( часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В силу требований части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании, из выписки из Единого государственного реестра установлено,что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 300 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <данные изъяты>. Участок находится примерно в 50 м.от ориентира по направлению на юг.Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования-<данные изъяты>; находится в собственности Российской Федерации (л.д.15-17).

ДД.ММ.ГГГГ, между ТУ Росимущества в Ростовской области и ФИО1 был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка.

В силу требований п.1.1 данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 300 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес>. Участок находится примерно в 50 м.от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

При этом требованиями п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.1 договора годовой размер арендной платы за участок в 2018 году составляет 111 800 руб., в соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (п.1 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила № <данные изъяты>).

Как следует из материалов дела размер арендной платы, при заключении договора определен на основании пункта 6 Правил № <данные изъяты> (в редакции, действовавшей в спорный период), согласно которому ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что размер арендной платы, предусмотренный п.3.1 договора аренды определен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 3.2 договора установлено, что первый арендный платеж за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 73 883 руб. и вносится арендатором на реквизиты указанные в п.3.4 договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Подписав договор аренды, содержащий порядок и условия оплаты за землю в том числе за период до заключения договора аренды, стороны тем самым согласовали плату за пользование земельным участком до момента заключения договора. При этом как следует из содержания договора аренды, размер платы за землю, в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определен сторона без ссылки на Правила №, как следствие этого, позиция представителя ответчика о невозможности применении в указанный период Правил №- несостоятельна.

Согласно п.3.3 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В п.5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В судебном заедании установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области-ДД.ММ.ГГГГ (л.д.96).

В силу требований части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений содержащихся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановлений Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, от 25.12.2013 N 98) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Проанализировав условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание позицию ответчика ФИО1, не оспаривавшего в судебном заседании заключение данного договора и его условия, в том числе о размере платы за пользование имуществом, суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

В силу требований части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений ( часть 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ответчика ФИО1, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, приобрел у <данные изъяты>" недвижимое имущество: <данные изъяты><данные изъяты>, площадь 62,7 кв.м., <данные изъяты> № площадью 3444 кв.м., бассейн № площадью 1,9 кв.м., уборную № площадью 2,0 к.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. При этом в п.1.3 договора купли-продажи указано о том, что передаваемое покупателю по настоящему договору имущество расположено на земельном участке, имеющем кадастровый №, общей площадью 6 300, 333 кв.м. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области-ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-77).

При заключении договора аренды в п.2.1 сторонами было согласован срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, тем самым стороны установили, что условия данного договора распространяются на отношения с момента возникновения у ФИО1 права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, являющемся предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу требований части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендодателя оплатить фактическое пользование земельным участком на условиях предусмотренных договором аренды, при этом не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора, в связи с чем, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют основания для признания того, что ответчик нарушил договорные обязательства, так как между сторонами имели место лишь фактические отношения, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания за данный период пени.

Ответчиком ФИО1, представителем ответчик ФИО2 доказательств, подтверждающих перечисление арендной платы- не предоставлено, более того ответчик в судебном заседании не оспаривал факт невнесения арендной платы.

Суд проверив расчет задолженности по арендной плате и уплате пени, предоставленный истцом - ТУ Росимущества в Ростовской области, находит данный расчет обоснованным, в том числе с учетом того, что начисление пени в рамках предоставленного расчета производится истцом начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть в рамках срока действия договора аренда.

Ответчиком ФИО1 иной расчет суду не предоставлен.

Как следствие этого требования ТУ Росимущества в Ростовской области о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за землю в сумме 162 983 руб.84 коп. ( 29 700 руб.х 3 +73883 руб.84 коп.) и пени в сумме 8 518 руб. 78 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ- подлежат удовлетворению.

Согласно пп. 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В п.4.1.1. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз.3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании, в том числе из пояснений ответчика, установлен факт невнесения ответчиком ФИО1 арендной платы более 6 месяцев в течение 2018 года.

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Ростовской области в адрес ФИО1, а связи с образовавшейся задолженностью, была направлена претензия о необходимости внесения арендной платы в сумме 162 983 руб.84 коп., а также пени в сумме 8 518 руб.78 коп., содержащая требование о досрочном расторжении договора аренды.

При этом как следует из материалов дела, ответчик ФИО1 после направления в его адрес требования ТУ Росимущества, обязательства по договору аренды не исполнил.

Неисполнение ответчиком ФИО1 обязательств по договору аренды в течение 6 месяцев влечет расторжение договора, при этом суд считает несостоятельной позицию представителя ответчика о невозможности расторжения данного договора в силу того, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости расположенных на земельном участке, как следствие требования о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТУ Росимущества в Ростовской области и ФИО1 подлежат удовлетворению

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 162 983 руб.84 коп., пени в сумме 8 518 руб.78 коп., расторжении договора аренды №от ДД.ММ.ГГГГ-удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 162 983 руб.84 коп., а также пеню в сумме 8 518 руб.78 коп.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2019 года