Решение № 2-2991/2018 2-2991/2018~М-2622/2018 М-2622/2018 от 28 ноября 2018 г. по делу № 2-2991/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Новиковой И.В.,

при секретаре судебного заседания Ривкине С.Л.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

в обоснование иска к ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества истец ФИО5 указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3, (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи принадлежащего на праве собственности ФИО4 земельного участка площадью 588+/- 8 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи принадлежащего ответчику земельного участка истец, в подтверждение намерения заключить основной договор купли-продажи, передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 30 минут по адресу: <адрес> этаж, которое ответчик подписал собственноручно.

Однако, прибыв в указанное в уведомлении время и место без необходимых документов, ответчик отказался от заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно отправил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов 00 минут по адресу: <адрес> (место нахождения нотариуса ФИО6).

Между тем, в назначенное время и место для заключения основного договора ответчик не явился, что подтверждается нотариально удостоверенным свидетельством об удостоверении факта от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающим нахождение истца в назначенном для заключения основного договора месте.

ДД.ММ.ГГГГ истец в очередной раз направил ответчику предложение о заключении основного договора на согласованных в предварительном договоре купли-продажи условиях, что подтверждается телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов 00 минут по адресу: <адрес> (место нахождения нотариуса ФИО6).

Однако и в этот раз, в назначенное время и место для заключения основного договора ответчик не явился, что подтверждается нотариально удостоверенным свидетельством об удостоверении факта от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающим нахождение истца в назначенном для заключения основного договора месте.

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также на положения п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ФИО3, просит суд возложить на ответчика ФИО4 обязанность заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: предмет купли-продажи: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 588+/-8 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75) исковые требования поддержал, дал объяснения аналогичные по содержанию изложенным в обоснование иска и в письменном отзыве на возражения ответчика (л.д. 70-73), просил иск удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-63) возражала против иска, дала объяснения аналогичные по содержанию изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (л.д. 76-77), просила в удовлетворении иска отказать и снять примененные судом по ходатайству истца меры по обеспечению иска.

Истец ФИО3,, ответчик ФИО4, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д. 68), в судебное заседание не явились.

Дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам по делу.

Согласно положениям п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по делу - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном деле судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3, (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи принадлежащего на праве собственности ФИО4 земельного участка площадью 588+/- 8 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей (л.д. 30-31).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3, направил в адрес ответчика ФИО4 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 30 минут по адресу: <адрес>, пер. Халтуринский, 90/27, 1 этаж (л.д. 38).

Как следует из объяснений представителя ответчика, в назначенное истцом время и место ФИО4 явился для заключения основного договора, но из-за наличия между сторонами разногласий по условиям оплаты, а также по погашению записи регистрации в отношении расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, основной договор заключен не был. Данные обстоятельства представителем истца не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика повторное уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов 00 минут по адресу: <адрес> (л.д. 39).

Между тем, в указанное истцом время и место для заключения основного договора купли-продажи ответчик не явился, что не оспаривалось представителем ответчика, которая пояснила, что между сторонами так и не было достигнуто соглашение о порядке расчетов при заключении основного договора купли-продажи.

Судом также установлено, что в согласованный в предварительном договоре срок ДД.ММ.ГГГГ (включительно) основной договор так и не был заключен между сторонами.

Как следует из содержания пункта 1 предварительного договора продавец имеет намерение продать, а покупатель приобрести в собственность указанное ниже недвижимое имущество – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадью 588+/- 8 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора дарения земельного участка, жилого дома и сарая от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в п. 1.1. предварительного договора указано, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в пределах земельного участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером: №.

Между тем, согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке наряду с указанным в договоре объектом недвижимости с кадастровым номером: №, зарегистрированы объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № и № (л.д. 58).

Кроме этого, пунктом 4 заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что покупатель, в подтверждение своих намерений, обязуется в день подписания настоящего договора передать продавцу, а продавец получить денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка.

Оставшуюся сумму покупатель обязуется выплатить в следующем порядке: <данные изъяты> рублей – в день подписания основного договора, <данные изъяты> рублей – в течение пяти рабочих дней после регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 настоящего договора к покупателю.

Пунктом 5 указанного предварительного договора определено, что покупатель обязуется выплатить продавцу оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей в полном объёме в день подписания основного договора.

Из представленных в материалы дела доказательств, так же следует, что ответчик ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ явился в указанное истцом в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ время и место для заключения основного договора купли-продажи, однако основной договор сторонами не был заключен, поскольку в регистрирующем органе имелись непогашенные записи о регистрации объектов недвижимости на земельном участке ответчика, которые в действительности отсутствовали, разногласия по данному вопросу, как и по вопросу порядка расчета с продавцом явились препятствием для заключения основного договора.

Данные обстоятельства, представителем истца в процессе судебного разбирательства не опровергнуты.

Напротив, как следует из представленного в материалы дела письменного отзыва истца на возражения ответчика, истец не отрицает факт прибытия ответчика в назначенные истцом время и место для заключения основного договора купли-продажи, между тем, из-за наличия между сторонами неразрешенного вопроса об обязательствах по снятию объекта недвижимости с регистрационного учета, основной договор между сторонами заключен не был.

Из сведений в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что регистрационные записи в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами:61:44:0060619:52 и 61:44:0060619:53 погашены в связи со снятием объектов с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Из приобщенной к материалам дела телефонной переписки сторон также усматривается, что ответчик ФИО4 уведомлял истца о готовности заключить основной договор купли-продажи, между тем уведомил о необходимости разрешения вопроса по снятию с кадастрового учета объекта недвижимости, а также выразил несогласие с определенным в предварительном договоре порядком расчетов (л.д. 146).

Установив обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о недоказанности факта уклонения ответчика ФИО4 от заключения основного договора купли-продажи.

Напротив, как следует из представленных в материалы дела доказательств, указанных выше, ФИО4 явился в указанное истцом время и место для заключения основного договора купли-продажи, однако из-за отсутствия документов, свидетельствующих о погашении зарегистрированного права на находящийся на спорном земельном участке объект недвижимости, основной договор заключен не был. Также из представленных в материалы дела доказательств следует, что во исполнение положений п. 6 предварительного договора регистрационная запись в отношении указанного в предварительном договоре объекта недвижимости погашена до наступления срока заключения основного договора, на что указывает сам истец в письменном отзыве на возражения ответчика.

Кроме этого, как установлено судом между сторонами имелись разногласия по порядку оплаты приобретаемого по основному договору спорного земельного участка.

Так, как было указано выше, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи имел два различных друг от друга варианта расчета покупателя с продавцом при заключении основного договора купли-продажи.

При этом, как следует из объяснений представителя истца, последний настаивал на изложенном в пункте 4 предварительного договора варианте, в то время как ответчика данный вариант расчета не устраивал, что следует, как из объяснений представителя ответчика, так и из приобщенной к материалам дела переписке сторон.

Между тем, положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения, требуют указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи и цену, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, если продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст соглашения.

В данном случае, принимая во внимание наличие в предварительном договоре двух различных условий оплаты приобретаемого по основному договору спорного земельного участка, а также наличие у сторон разногласий относительно порядка оплаты предмета договора, суд не может сделать вывод о том, что в предварительном договоре порядок оплаты приобретаемого истцом имущества согласован с ответчиком, в то время как в данном деле истец просит суд о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора.

При этом, пунктом 10 заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили последствия неисполнения продавцом условий предварительного договора или расторжение предварительного договора по инициативе продавца, согласно которым продавец обязуется возвратить покупателю полученную от него сумму задатка, указанную в п. 4 договора, в двойном размере. При этом обязанность продавца по возмещению убытков покупателю, не возникает.

Таким образом, в данном случае, стороны определили последствия при неисполнении ответчиком как продавцом условий предварительного договора, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ.

По приведенным мотивам суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска и возложения на ответчика ФИО4 обязанности в принудительном порядке заключить с истцом основной договор купли-продажи принадлежащего ответчику земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного доводы истца о том, что истец не явился в назначенное истцом в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33) время и место для заключения основного договора купли-продажи не могут служить основанием для удовлетворения иска, так как между сторонами имелись неурегулированные разногласия относительно существенных условий заключения основного договора, которые в согласованный сторонами срок заключения основного договора в установленном порядке не были урегулированы.

Ссылка истца на неисполнение ответчиком уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости явки ДД.ММ.ГГГГ в назначенное истцом время и место для заключения основного договора купли-продажи не может быть принята судом во внимание, поскольку, согласно заключенному сторонами предварительному договору, основной договор купли-продажи должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ (включительно), что в данном случае мета не имело.

Доводы истца о том, что принадлежащий ответчику спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ выставлен на продажу через объявление на интернет-сайте AVITO.RU, а также о том, что ответчик в переписке указал на наличие в настоящее время более выгодного по цене и условиям оплаты предложения по приобретению спорного земельного участка также не могут явиться основанием к понуждению ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи.

При этом, как усматривается из представленного в материалы дела договора индивидуального обслуживания собственника квартиры (домовладения) от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО4, до заключения с истцом предварительного договора, заключил с ООО «Фирма «ТЕРРА» договор на оказание услуг по поиску приобретателя на принадлежащий ФИО4 земельный участок по <адрес> в <адрес>. Также в письменном отзыве на возражения ответчика истец указывает, что объявление о продаже спорного объекта размещено от имени агентства недвижимости «Альфа-Дон центр недвижимости».

То обстоятельство, что истец располагает достаточными для приобретения спорного земельного участка денежными средствами, также не является основанием к понуждению ответчика как продавца к заключению основного договора купли-продажи земельного участка при наличии между сторонами на момент заключения основного договора разногласий относительно порядка оплаты предмета договора.

Кроме того, как было указано выше, пунктом 10 предварительного договора определены последствия незаключения основного договора в согласованный сторонами срок по вине продавца, указанное условие предварительного договора на момент рассмотрения данного спора сторонами не оспорено и недействительным не признано.

По приведенным мотивам суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО3, к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

Меры, принятые в целях обеспечения иска определением судьи Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0060619:10, расположенного по адресу: <адрес>, - отменить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Новикова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.