Решение № 2-2229/2017 2-95/2018 2-95/2018 (2-2229/2017;) ~ М-1339/2017 М-1339/2017 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-2229/2017

Дело № 2-95/18


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Черкесск КЧР 13 февраля 2018 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Турклиевой Ф.М.,

при секретаре судебного заседания Абдоковой Ж.Г.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) (сокращенное наименование ПАО АКБ «Связь-Банк») о прекращении залога и по встречному исковому заявлению Публичного акционерного общества АКБ «Связь-Банк» к ФИО1, ФИО2 и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании недействительной регистрации прав,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ПАО АКБ «Связь-Банк» и просит прекратить залог недвижимого имущества (ипотеку) по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 23.09.2011 года, заключенному между ПАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО2, относительно жилого дома под лит.Б общей площадью 47,1 кв.м. и ? доли земельного участка общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес>; зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью 47,1 кв.м. под лит.А и ? долю земельного участка общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, расположенные по адресу: <адрес> на имя ФИО1 При этом истец ссылается на то обстоятельство, что 23.09.2011 года между ОАО АКБ «Связь-Банк» и ООО «Камилот» был заключен кредитный договор на сумму 9900000 руб. на 60 мес. сроком до 21.09.2016 года по процентной ставке равной 14% годовых. В обеспечение исполнения обязательства Банк заключил с ФИО2 договор залога недвижимого имущества в виде двухэтажного жилого дома, общей площадью 135 кв.м. и земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, общей площадью 643 кв.м., расположенных по адресу: <...>. Стоимость заложенного имущества составляет на момент заключения договора залога (2011 год) 11200000 руб. Решением Черкесского городского суда от 12.02.2015 года кредитный договор № от 23.09.2011 года расторгнут, с ООО «Камилот», ФИО2, ФИО3 и ФИО4 взыскана задолженность по кредитному договору № от 23.09.2011 года по состоянию на 03.06.2014 года в размере 6937611,43 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 46888,06 руб., обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное Банку по договору залога недвижимого имущества, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО2, а именно: жилой дом, общей площадью 135 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) №; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., кадастровым номером 09:04:0101276:19, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, начальная продажная цена установлена в размере залоговой стоимости 10080000 руб. Согласно сведений органов технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» на земельном участке по <адрес> имеется еще один жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, 47,1 кв.м. Исходя из буквального содержания договора о залоге № от 23.09.2011 года предметом залога является Литер А площадью 135 кв.м. и земельный участок, обеспечивающий функциональное обслуживание заложенного дома. 25.03.2016 года между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества –жилого дома под литером Б и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Приобретаемое ею строение являет собой жилой дом площадью 47,1 кв.м. и полностью соответствует критериям жилого дома. Заключенный договор купли-продажи был сдан по обоюдному заявлению в МФЦ по г.Черкесску для последующей регистрации сделки относительно прав на недвижимое имущество, однако регистрация договора так и не была проведена по причине наличия ареста на жилой дом и земельный участок и залогового бремени на лит.Б и часть земельного участка. Ей достоверно известно, что лит.Б никогда не был предметом залога, а только лит.А. В стоимость залога лит.Б. не вошел. Относительно земельного участка в решениях судов и договоре залога отражено, что земельный участок, как предмет залога –это функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., то есть вновь при соблюдении условий свободы договора усматривается, что сторонами учтено о необходимости соблюдения части этого же земельного участка для жилого дома под Лит.Б площадью 47,1 кв.м., что соответствует основному принципу Земельного кодекса Российской Федерации - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Впоследствии от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в части указания литера жилого дома: в связи с технической ошибкой просит в пункте 2 просительной части искового заявления Лит.А. считать Лит.Б.

В ходе судебного разбирательства представителем ПАО АКБ «Связь-Банк» подано встречное исковое заявление к ФИО1, ФИО2 и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, в соответствии с которым Банк просит: признать недействительной регистрацию права собственности ФИО2 на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; признать незаключенным договор купли-продажи от 25.03.2016 года о приобретении ФИО1 жилого дома, 1985 года постройки, значащегося под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО5, ФИО2, Управления Росреестра по КЧР уплаченную Банком госпошлину в размере 6000 руб. При этом ответчик ссылается на то обстоятельство, что Банком в лице КЧРФ ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Камилот» был заключен кредитный договор № на сумму 9900000 руб. для финансирования внеоборотных средств на 60 мес. сроком по ДД.ММ.ГГГГ по процентной ставке 14% годовых. Возврат полученных денежных средств обеспечен помимо всего прочего залогом следующего недвижимого имущества: жилой дом, площадь 135 кв.м., инвентарный №, литер А., этажность 2, кадастровый (или условный) №; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, расположенные по адресу: <адрес>. Указанная недвижимость заложена Банку по Договору залога недвижимого имущества № от 23.09.2011 года, заключенному между Банком и ФИО2 Названный Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) зарегистрирован Управлением Росреестра по КЧР в установленном законом порядке 26.09.2011 года. Жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под Лит.Б, площадью 47,1 кв.м., о котором говорится в исковом заявлении ФИО1 находится в залоге у Банка в силу закона. На момент заключения договора ипотеки спорный объект недвижимости носил Лит.Г, имел назначение «нежилое помещение» и назывался «летней кухней». Согласно Свидетельству о праве собственности от 03.03.2016 года за ФИО2 03.03.2017 года зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости как на жилое помещение. Согласно пункту 4.1.2 Договора залога залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. ФИО2 не обращался в Банк за получением разрешения на изменение назначения спорного объекта недвижимости и регистрации права собственности на него. При регистрации права ФИО2 Управление Росреестра по КЧР, являющееся единственным органом на территории КЧР, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, не могло не знать о том, что спорное имущество является предметом залога, в материалах дела правоустанавливающих документов находится оригинал договора залога. Таким образом, осуществив регистрацию права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости, заложенный Банку в силу закона, Управление Росреестра по КЧР нарушило нормы ст.1 ЗК РФ, ст.334.1 ГК РФ, ст.34 Закона об ипотеке и условия договора об ипотеке. ФИО2 не обращался в банк за получением согласия на передачу права собственности на часть заложенного Банку имущества, кроме того, правоустанавливающие документы и техническая документация на заложенное недвижимое имущество переданы в Банк. В нарушение ст.343 ГК РФ и условий договора ипотеки ФИО2 без согласия Банка произвел действия, повлекшие за собой возможность утраты им права собственности на часть заложенного имущества, посягательства третьих лиц на заложенное Банку имущество, до обращения ФИО1 в суд Банк не был уведомлен ФИО2 о произведенных им изменениях в заложенном имуществе. Договор купли-продажи от 25.03.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, фактически является недействительным ввиду того, что в тексте преамбулы договора указаны недействительные паспортные данные продавца, следовательно, по такому договору переход права собственности не может быть зарегистрирован, так как в договоре отсутствует одно из существенных условий –продавец, текст договора позволяет установить только одно участвующее в нем лицо-покупателя. Помимо продавца в рассматриваемом договоре отсутствует предмет договора -1/2 земельного участка, поскольку земельный участок по пер.Лермонтова, 14, является неделимым целым, раздел земельного участка не производился.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить, встречные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика (истца по встречному иску) ПАО АКБ «Связь-Банк», представитель ответчика по встречному иску Управления Росреестра по КЧР, в судебное заседание не явились, хотя были извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах уважительности неявки суд не уведомили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения истца, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных первоначальных требований и необходимости отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Судом установлено, между ОАО АКБ «Связь-Банк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала и ООО «Камилот» 23.09.2011 заключен кредитный договор № на заем 9 900 000 рублей под 14,0 % годовых, на срок по 21.09.2016 года.

В обеспечение обязательств ООО «Камилот» Банком был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 23.09.2011 года с ФИО2

Предметом залога является жилой дом, общей площадью 135 кв.м., инвентарный номер 5990, литер А, этажность 2, адрес: Россия, <адрес>, кадастровый (или условный) №; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> с общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку индивидуальную.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, усматривается, что на жилой дом, общей площадью 135 кв.м. с кадастровым (или условным) номером: 09-09-01/088/2009-803, на основании договора залога недвижимого имущества № от 23.09.2011 года зарегистрировано ограничение (обременение) права №.

Решением Черкесского городского суда от 12.02.2015 года кредитный договор № от 23.09.2011 года расторгнут, с ООО «Камилот», ФИО2, ФИО3 и ФИО4 взыскана задолженность по кредитному договору № от 23.09.2011 года по состоянию на 03.06.2014 года в размере 6937611,43 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 46888,06 руб., обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное Банку по договору залога недвижимого имущества, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО2, а именно: жилой дом, общей площадью 135 кв.м., инвентарный номер 5990, литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) №; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, начальная продажная цена установлена в размере залоговой стоимости 10080000 руб.

Апелляционным определением Верховного суда КЧР от 08.06.2016 года решение Черкесского городского суда КЧР от 12.02.2015 года изменено в части установления первоначальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, которая установлена равной рыночной в сумме 12205600 руб., в остальной части решение от 12.02.2015 года оставлено без изменения.

Суду предоставлен договор купли-продажи от 25.03.2016 года, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), в соответствии с которым ФИО1 купила в собственность жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м. и ? долю земельного участка мерою 643 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> Отчуждаемый жилой дом с кадастровым номером № принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 11.09.2009 года и свидетельства о государственной регистрации права от 03.03.2016 года (пункт 2). Отчуждаемый земельный участок мерою 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 11.09.2009 года и свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2009 года (пункт 3).

08.12.2016 года договор купли-продажи от 25.03.2016 года с обоюдным заявлением ФИО2 и ФИО1 о регистрации перехода права собственности был подан в многофункциональный центр. Государственная регистрация приостановлена на основании определения суда о принятии обеспечительных мер (уведомление Управления Росреестра от 20.12.2016 года).

В пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданское законодательство в числе прочего основывается на принципах признания равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (все нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношения), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права (в том числе основанные на сделке) на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как указано в пункте 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

На основании пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Иными словами, пока не будет доказано обратное, считается, что участники гражданских правоотношений действуют разумно и добросовестно. Данное правило в полной мере распространяется на стороны гражданско-правовых договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть совершены устно или в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом, к которому в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в числе прочего, относятся жилые дома и квартиры, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как указано в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей недвижимого имущества, закон установил как определенную форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечет недействительность (незаключенность) сделки.

Так, в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в порядке определенном пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратила силу с 01.01.2017 года) установлено, что права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.

При этом, в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В данном случае форма договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.03.2016 года и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, сторонами сделки были полностью соблюдены. Договор купли-продажи содержит все обязательные условия. Этот договор совершен в требуемой законом письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

Между тем, как следует, из дела правоустанавливающих документов, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости –жилой дом, значащийся под литером Б, по адресу: <адрес>, с продавца ФИО2 на покупателя ФИО1 стала невозможна по причине ограничения права ФИО2 №, зарегистрированного на основании договора залога (ипотеки) от 23.09.2011 года.

Залог согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом обеспечения исполнения обязательств.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее -Закона об ипотеке) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке).

Из пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу указанных выше положений закона, залог является одним из способов обеспечения обязательств, где в обеспечение обязательств выступает не все имущество, а конкретное, являющееся предметом залога. Залог ограничивает ответственность залогодателя стоимостью заложенного имущества.

Как было указано выше, предметом залога в договоре залога недвижимого имущества № от 23.09.2011 года, заключенного между ОАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО2, определен жилой дом, общей площадью 135 кв.м., инвентарный №, литер А, этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровый (или условный) №; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, с общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку индивидуальную. Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 10080000 руб.

Согласно абзацу первому статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, жилой дом под литером Б предметом залога не является, в стоимость залога не входит.

В договоре залога предусмотрено, что залогодатель передал в залог земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем жилой дом.

Так, пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора ипотеки), установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На момент заключения договора ипотеки (23.09.2011) также действовали разъяснения данной нормы, изложенные в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым правило пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В противном случае договор ипотеки здания (сооружения) не может считаться противоречащим законодательству на основании названной нормы права.

Одним из ключевых принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В залоговом праве данный принцип находит свое отражение в следующих нормах: во втором абзаце статьи 69 Закона об ипотеке, в силу которого ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение; в статье 64 Закона об ипотеке, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; в статье 65 Закона об ипотеке, согласного которому, если на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель возводит в установленном порядке здания или сооружения, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; в статье 69 Закона об ипотеке, в силу которого, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Из условий договора залога с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что в названном договоре указано на одновременную передачу в залог земельного участка, функционально обеспечивающего объект недвижимости, суд приходит к выводу, что самостоятельным предметом залога являлся объект недвижимости – жилой дом под Лит.А, а земельный участок в силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации обременен залогом дополнительно. Следовательно, не имеется оснований для применения в данном случае положений пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, регулирующих распространение права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке, обремененном залогом (ипотекой), здания".

Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрен переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (часть 2).

Таким образом, истцом обоснованно заявлены требования о прекращении залога и регистрации перехода права собственности к ней на приобретенные ею на основании договора купли-продажи объекты недвижимости –жилой дом под лит.Б и ? долю земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, которые подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

Истцом по встречному иску оспаривается регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом, литер Б, расположенный по спорному адресу.

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что право собственности ФИО2 на жилой дом, значащийся под литером Б, по адресу: <адрес> зарегистрировано на основании предоставленных ФИО2 документов, о чем в ЕГРН 03.03.2016 года сделана запись о регистрации №.

Согласно статье 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период регистрации права) права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период регистрации права) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает особый порядок государственной регистрации прав граждан в отношении ряда объектов недвижимости.

Согласно статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период регистрации права) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1). Документом, подтверждающим факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (часть 3). Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства (часть 4).

В силу положений части 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке, должны указываться в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство. Однако строительство объектов индивидуального жилищного строительства согласно части 17 статьи 51 к таким исключениям не относится.

Вместе с тем на практике возникают ситуации, при которых разрешение на строительство и (или) проектная документация объекта индивидуального жилищного строительства отсутствуют не потому, что такой объект возведен с нарушением установленного порядка, а в силу иных объективных причин: в частности, объект недвижимости был создан до вступления в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, и ранее действовавшее законодательство не предусматривало получения таких документов, либо такие документы в свое время были подготовлены, но теперь безвозвратно утеряны и пр.

Учитывая изложенное, постановка на кадастровый учет объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если объект индивидуального жилищного строительства создан после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В данном случае, регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом литер Б осуществлена в соответствии с требованиями, предъявляемыми вышеуказанными нормами - на основании технического паспорта здания от 17.12.2015 года и свидетельства о государственности регистрации права на земельный участок, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания недействительной регистрации права и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимости.

Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункты 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, в данном случае, соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи между его сторонами достигнуто.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассматриваемый договор составлен в произвольной простой письменной форме и подписан сторонами, указание паспортных данных в договоре не является обязательным требованием к содержанию договора, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требования встречного иска о признании договора купли-продажи от 25.03.2016 года незаключенным у суда не имеется.

Поскольку суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, производное требование о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины удовлетворению также не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) о прекращении залога и регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Прекратить залог недвижимого имущества (ипотеку) по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № от 23.09.2011 года, заключенному между ПАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО2, относительно жилого дома под лит.Б общей площадью 47,1 кв.м. и ? доли земельного участка общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес>

Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом общей площадью 47,1 кв.м. под лит.Б и ? долю земельного участка общей площадью 643 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов –под жилую застройку индивидуальную, расположенные по адресу: <адрес> на имя ФИО1.

В удовлетворении встречного искового заявления Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичного акционерного общества) к ФИО1, ФИО2 и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании недействительной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР<адрес> исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> признании незаключенным договора купли-продажи от 25.03.2016 года о приобретении ФИО1 жилого дома, 1985 года постройки, значащегося под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскании с ФИО5, ФИО2 и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР уплаченной Банком госпошлины в размере 6000 руб. – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2018 года.

Судья

Черкесского городского суда КЧР подпись: Ф.М. Турклиева