Решение № 2-623/2019 2-623/2019~М-659/2019 М-659/2019 от 21 ноября 2019 г. по делу № 2-623/2019

К делу № 2-623/2019 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Станица Староминская Краснодарского края 21 ноября 2019 года

Староминский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Болдырева С.А.,

при секретаре Кудря Л.Е.,

с участием

истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, по устному ходатайству,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств,

установил:

Истец предъявил иск к ответчику, указывая, что 10.08.2018 г. между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно земельного участка с видом разрешенного использования для размещения продовольственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения площадью 2751 кв.м. и нежилого здания, площадью 439,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.1 договора указанные объекты недвижимости переданы ответчиком в залог ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт» на основании договора ипотеки, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 19.10.2017 г.. Согласно п.3.1.1 в срок до 01.10.2018 г. ФИО2 обязан возвратить указанную сумму ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт». Факт исполнения обязательств должен быть подтвержден справкой об исполнении обязательств. В соответствии с п.3.2 договора ФИО1 обязуется оплатить денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в день подписания предварительного договора, денежную сумму в размере 10 000 000 рублей в течение 5 дней с даты внесения в ЕГРН записи о погашении ипотеки, 4 000 000 рублей в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности с начислением процентов в размере 12%. 10.08.2018 г. между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи указанных объектов. ФИО1 переданы Чухлатому денежные средства с размере 2 000 000 рублей, что подтверждается собственноручной распиской последнего на договоре. Кроме этого, 28.12.2018 г. истцом ответчику в счет договора купли-продажи передана денежная сумма в размере 1 300 000 рублей, что подтверждается распиской. Однако, до настоящего времени ответчиком не исполнены обязанности, указанные в п.3.1.1 договора. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 10.08.2018 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в его пользу денежные средства в сумме 3 300 000 рублей.

В дальнейшем истец ФИО1 уточнил исковые требования, указав, что в ранее поданном исковом заявлении указано, что 10.08.2018 г. между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи. Однако, этот договор не является основным, а является дополнительным договором к предварительному договору, в котором собственноручно написано ответчиком о получении денежных средств в размере 2 000 000 рублей. Кроме этого, согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи от 10.08.2018 г. если основной договор не будет заключен по вине Стороны 1 (ФИО2), он должен вернуть Стороне 2 (ФИО1) внесенный задаток в двойном размере в течение пяти дней с момента истечения срока, указанного в п.4.2 договора (не позднее 01.11.2018 г.). Основной договор не был заключен по вине ответчика, в связи с чем имеются основания применения последствий п.2.2 указанного договора. Просил суд взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 5 300 000 рублей (2 000 000*2 +1 300 000) рублей, в связи с тяжелым материальным положением отсрочить уплату госпошлины до рассмотрения иска по существу.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал уточненные исковые требования, просит их удовлетворить полностью, пояснив, что неисполнение ответчиком принятых им на себя обязательств по исполнению предварительного договора, стало причиной не заключения основного договора. Письменное предложение от 18.03.2019 г. о переносе даты заключения основного договора купли-продажи на 01.04.2019 г. и подписании соответствующего дополнительного соглашения к Договору от ответчика, он, ФИО1, не получал.

Ответчик ФИО2 и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что между ФИО2 и истцом 10.08.2018 г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - земельного участка площадью 2751 кв.м. и нежилого здания площадью 439,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. При этом срок заключения основного договора был определен как – не позднее 01.11.2018 г., при этом указанный срок по письменному соглашению мог быть продлен. Сведений ни о количестве, ни о продолжительности пролонгаций срока действия предварительного договора в тексте самого договора не содержится. ФИО2, на протяжении периода с момента заключения договора и до настоящего времени принимаются меры, указывающие на отсутствие намерений уклониться от заключения основного договора купли-продажи и отсутствие вины в не заключении последнего. В частности им, во исполнение условий договора (пункт 3.3) в дату его заключения 10.08.2018 г. с истцом по делу заключен договор аренды объектов предстоящей сделки на срок 11 месяцев (по 10.07.2019 г.) с возможностью продления на срок до 3 месяцев (до 10.10.2019 г.), им 18.01.2019 г., посредством внесения 28.12.2018 г. денежной суммы в счет погашения займа, было снято обременение (ипотека в силу договора) в отношении объектов отчуждения в будущем, чем исполнен п.3.1.3 договора, несмотря на нарушение срока его исполнения, 19.03.2019 г. лично(нарочно) передал письменное предложение стороне договора ФИО1 от 18.03.2019 г. о переносе даты заключения основного договора купли-продажи на 01.04.2019 г. и подписания соответствующего дополнительного соглашения Договора. При этом ФИО1 не возражал против продления срока аренды, и только 29.10.2019 г. Чухлатый вручил ФИО1 досудебное требование о необходимости освобождения последним арендованных здания и земельного участка. Имеющиеся до 19.03.2019 г. у истца по делу намерения на заключение основного договора купли-продажи и продление договора подтверждаются обстоятельствами передачи ему 28.12.2018 г., то есть после истечения первоначального срока (до 01.11.2018 г.) заключения основного договора купли-продажи недвижимости, денежных средств в размер 1 300 000 рублей, получение по собственному запросу в ФРС РФ выписки из ЕГРН в отношении указанных в договоре объектов недвижимого имущества, получения его письменного предложения, внесения неотделимых и значительных изменений в интерьер и экстерьер нежилого здания, его продолжающаяся эксплуатация в целях получения экономической выгоды в рамках договора аренды, и даже после истечения срока последнего. Между тем, как раз действия ФИО1, а точнее, его бездействие и повлекло за собой не заключение основного договора купли-продажи. Кроме того, ФИО1 не исполнено по настоящее время условие договора (п. 3.2.1) в части уплаты ему суммы в счет стоимости объектов будущей сделки, и являющейся остатком задатка в размере 8 700 000 рублей, что опять же указывает на бездействие истца по делу в отношении факта не заключения сделки. Таким образом, ввиду наличия вины ФИО1, переданная им сумма в размере 3 300 000 рублей и сумма задатка в двойном размере не должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю (истцу по делу). Просят суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав истца, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ… сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании с достаточной достоверностью установлено, что 10.08.2018 г. между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно земельного участка с видом разрешенного использования для размещения продовольственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения площадью 2751 кв.м. и нежилого здания, площадью 439,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора указанные объекты недвижимости переданы ответчиком в залог ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт» на основании договора ипотеки, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 19.10.2017 г..

Согласно п.3.1.1 в срок до 01.10.2018 г. ФИО2 обязан возвратить указанную сумму ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт». Факт исполнения обязательств должен быть подтвержден справкой об исполнении обязательств.

В соответствии с п.3.2 договора ФИО1 обязуется оплатить денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в день подписания предварительного договора, денежную сумму в размере 10 000 000 рублей в течение 5 дней с даты внесения в ЕГРН записи о погашении ипотеки, 4 000 000 рублей в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности с начислением процентов в размере 12%. 10.08.2018 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов. ФИО1 переданы Чухлатому денежные средства с размере 2 000 000 рублей, что подтверждается собственноручной распиской последнего на договоре. Кроме этого, 28.12.2018 г. истцом ответчику в счет исполнения договора купли-продажи передана денежная сумма в размере 1 300 000 рублей, что подтверждается распиской.

В соответствии с п.2.2. данного предварительного договора следует, что «…задатком признается денежная сумма, указанная в настоящем пункте договора и переданная Стороной-2 Стороне-1 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2 задаток Стороной-1 не возвращается. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1,он должен будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение пяти дней с момента истечения срока, указанного в п.4.2 настоящего договора.» (не позднее 01.11.2018 г.).

Стороной 1 в указанном договоре является продавец( ФИО2), Стороной-2 –покупатель( ФИО1)

В соответствии со ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенной нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч.2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с ч.3 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с действующим законодательством, задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В судебном заседании установлено, что основной договор не был заключен по вине ответчика ФИО2, в связи с чем имеются основания применения последствий п.2.2 предварительного договора от 10.08.2018 г., при этом в данном случае не имеет значения, что был заключен не основной договор, а предварительный договор.

В данном случае исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, суд приходит к выводу о том, что уплаченная истцом сумма в размере 2 000 000 рублей является именно задатком. Таковой она названа в самом письменном договоре. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем и продавцом их обязательств по заключению основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и выдан в счет оплаты его стоимости и является обеспечением исполнения договора.

Доводы ответчика о том, что заключение основного договора не состоялось по вине истца, т.к. бездействие ФИО1, повлекло за собой не заключение основного договора купли-продажи, т.к. ФИО1 не исполнено по настоящее время условие договора (п. 3.2.1) в части уплаты ему суммы в счет стоимости объектов будущей сделки, и являющейся остатком задатка в размере 8 700 000 рублей и поэтому ввиду наличия вины ФИО1, переданная им сумма в размере 3 300 000 рублей, не должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю (истцу по делу), в т.ч. не подлежит взысканию двойная сумма задатка также являются необоснованными по следующим основаниям.

По убеждению суда причиной не заключения основного договора является невыполнение ответчиком п.3.1.1.предварительного договора, согласно которого, в срок до 01.10.2018 г. ФИО2 был обязан возвратить указанную сумму ООО «Управляющая Компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «Старт». Факт исполнения обязательств должен быть подтвержден справкой об исполнении обязательств. Однако согласно справки из указанного ООО, задолженность Чухлатого по состоянию на 10.01.2019г., отсутствует. Как пояснил сам ответчик он внес 28.12.2018 г. денежную сумму в счет погашения займа, после чего было снято обременение (ипотека в силу договора) в отношении объектов отчуждения в будущем, чем исполнен п.3.1.3 договора, несмотря на нарушение срока его исполнения. Таким образом, п.3.1.3 предварительного Договора, предусматривающего в срок до 01.11.2018г. обеспечить погашение регистрационной записи об ипотеке на имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора был не исполнен до указанной даты, а данные условия исполнены лишь в январе 2019 года, т.е. с существенным нарушением оговоренных в договоре сроков.

Доводы ответчика о том, что 19.03.2019 г. он лично передал истцу письменное предложение от 18.03.2019 г. о переносе даты заключения основного договора купли-продажи на 01.04.2019 г. и подписании соответствующего дополнительного соглашения к Договору, и что ФИО1 не возражал против продления срока аренды, не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям. В судебном заседании ФИО1 пояснил, что данное письменное предложение от ответчика он не получал. Судом установлено, что на указанном письменном предложении отсутствует отметка о принятии (получении) данного заявления ФИО1, а под печатным текстом внизу имеется рукописная надпись: « Вручено лично 19.03.19». В ходе судебного заседании ответчик пояснил, что данная надпись выполнена лично ответчиком, т.е. Чухлатым. Таким образом, данное письменное предложение ответчика о переносе даты заключения основного договора купли-продажи на 01.04.2019 г и подписания соответствующего дополнительного соглашения Договора, не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу.

Стороны в судебном заседании не отрицали подлинность имеющихся в материалах копий предварительного договора и дополнительного соглашения к нему указанного на л.д.6 как «Договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости», в котором имеется рукописный текст о получении ФИО2 по данному договору 2 000 000 рублей. Ответчик также не отрицал, что данная сумма была получена им от истца по предварительному договору в качестве задатка. Также ответчик не отрицал получение от истца суммы в размере 1 300 000 рублей в счет указанного договора, о чем указано в расписке от 28.12.2018г.(л.д.7), подлинность которой ответчик не оспаривает.

Учитывая, что за не заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества ответственна сторона, получившая задаток в размере

2 000 000 рублей, т.е. ответчик., на него необходимо возложить обязанность уплатить истцу двойную сумму задатка- 4 000 000 рублей.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью 2751 кв.м. и нежилого здания площадью 439,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 10.08.2018 г. между ФИО1 и ФИО2, недействительным и взыскании денежных средств в размере 5 300 000 рублей (2 000 000*2 +1 300 000) рублей, подлежат удовлетворению.

Кроме того, с учетом положений ст.103 ГПК РФ с ответчика в бюджет МО Староминский район подлежит взысканию государственная пошлина в размере 34700 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью 2751 кв.м. и нежилого здания площадью 439,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 10.08.2018 г. между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета МО Староминский район государственную пошлину в размере 34 700 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Староминский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.11.2019 г..

Председательствующий С.А. Болдырев