Апелляционное определение № 33-1973/2026 33-34729/2025 от 11 февраля 2026 г.

Судья – Радченко Д.В. Дело № 33-1973/26

(2- 82/25)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

в составе:

председательствующего Сагитовой Е.И.

и судей Ефименко Е.В., Бекетовой В.В.

по докладу судьи Сагитовой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО1 о сносе самовольных построек

по апелляционной жалобе представителя администрации МО г.к. Сочи Краснодарского края на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 10 июня 2025 года

Заслушав доклад судьи Краснодарского краевого суда Сагитовой Е.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ........ в ............ ............. Требования мотивированы тем, что данные постройки возведены ответчиком без разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Уточнив исковые требования, в связи со снятием с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером ........ путем образования земельных участков с кадастровым номером ........ и ........, истец просил признать четырехэтажный объект капитального строительства, зарегистрированный как жилой дом с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу : г. Сочи, <...>,- самовольной постройкой. Обязать ФИО1 снести в течение трех месяцев указанный объект за свой счет. Признать трехэтажный объект капитального строительства, зарегистрированный как одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по вышеуказанному адресу, самовольной постройкой. Возложить на ФИО1 обязанность осуществить снос указанного объекта за свой счет в течение трех месяцев. Указать, что решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете вышеуказанных объектов и для аннулирования права собственности ФИО1 на данные объекты. Взыскать с ФИО1 в пользу администрации неустойку в размере двух тысяч рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения, с момента окончания трехмесячного срока, предоставленного для исполнения решения, до момента фактического исполнения. В случае неисполнения решения в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ « Об исполнительном производстве» двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства предоставить администрации право по исполнению решения с привлечением иной ( сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет средств данной организации с последующим взысканием с ответчика в пользу организации понесенных расходов.

Обжалуемым решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 февраля 2026 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования город-курорт Сочи просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что судом допущены нарушения норм материального права.

Стороны и их представители в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В подпунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вышеуказанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Из материалов дела следует, что управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства на территории города Сочи.

Проведенной проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 1147 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ............, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и предоставлен в пользование на условиях аренды ФИО1.

В границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости, зарегистрированный как хозяйственное строение общей площадью 389,9 кв.м.

Кроме того, на части указанного земельного участка расположен трехэтажный объект.

Извещения о начале реконструкции, уведомление о планируемом строительстве спорных объектов капитального строительства на указанном земельном участке в Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, а также в администрацию города Сочи не поступали.

По делу судом первой инстанции назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ГБУ Краснодарского края « Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ « ( Лазаревский отдел г.Сочи), спорные объекты представляют собой: объект капитального строительства площадью застройки - 142,7 кв.м., количество этажей - 4 (в том числе 1 (один) этаж подземный), высота здания 11,25 м, общая площадь - 335,5 кв.м., площадь балконов - 62,3 кв.м., площадь здания в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/03093 составляет - 425,2 кв.м. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером ........ объект капитального строительства площадью застройки - 403 кв.м., количество этажей - 3, общая площадь - 1038,3 кв.м., кроме того, площадь балконов - 125,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........

Эксперт пришел к выводу, что объект недвижимости литер А с кадастровым номером ........ расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........, соответствует параметрам, предъявляемым к жилым домам, по своим техническим характеристикам является индивидуальным жилым домом.

Строение литер Б с кадастровым номером ........ расположенное на земельном участке с кадастровым номером ........, соответствует параметрам, предъявляемым к жилым домам в части этажности ( 3 этажа), высоты здания ( 9 м), и минимального набора помещений. Экспертом установлено, что помещения литер Б пригодны как для постоянного проживания ( индивидуальный жилой дом), так и для временного проживания ( нежилое здание). По своим техническим характеристикам данный объект не является зданием вспомогательного назначения. Оба строения соответствуют строительным нормам и правилам, сейсмологическим, противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером ........ расположен четырехэтажный жилой дом № 112 площадью 335, 5 кв. м., соответствующий параметрам, предъявляемым к индивидуальным жилым домам в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

Эксперт также пришел к выводу, что строения расположены в границах земельных участков.

Согласно заключению судебной экспертизы в жилом доме с кадастровым номером ........ была произведена реконструкция путем возведения второго и третьего этажей. В соответствии с данными ЕГРН количество этажей- 1, на момент исследования – 3 этажа.

В соответствии с выводами эксперта снос строений невозможен без причинения несоизмеримого ущерба близ расположенным объектам, поскольку это приведет к активизации оползневых процессов, что повлечет создание угрозы жизни и здоровью людей.

После проведенной судебной экспертизы представителем администрации исковые требования были уточнены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, приняв заключение эксперта, как достоверное и допустимое доказательство, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения крайней меры ответственности в виде сноса жилого дома с кадастровым номером ........, который создан на основании разрешительной документации предыдущим собственником, не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу для жизни и здоровью граждан.

Отказывая в иске о сносе постройки с кадастровым номером ........, суд пришел к выводу о том, что данный объект представляет собой сборно-разборную конструкцию, в связи с чем возведение данного строения не требует получения разрешения на строительство, на ввод его в эксплуатацию.

С таким выводом суда первой инстанции нельзя согласиться.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что на момент проведения проверки органом муниципального контроля 19.02.2021 объект с кадастровым номером ........ представлял собой одноэтажный объект недвижимости со сборно-разборными металлическими элементами на части перекрытия первого этажа.

Согласно представленному поэтажному плану объекта с кадастровым номером ........ указанном здании расположены следующие помещения: на первом этаже расположены несколько помещений, которые предположительно используются, как вспомогательные для жилых помещений, расположенных на втором и третьем этаже; на втором этаже расположено 14 помещений, в каждом из которых имеются: прихожая, санузел, спальня, балкон; на третьем этаже также расположено 14 в каждом из которых имеются прихожая, санузел, спальня, балкон.

Таким образом, в результате реконструкции в настоящее время вместо одноэтажной хозяйственной постройки возведено трехэтажное здание с номерным фондом 28 номеров, фактически -гостиница.

Из поэтажного плана и схемы объекта с кадастровым номером ........ видно, что на цокольном этаже имеются 5 санузлов, три жилых комнаты, кухня, котельная; на первом этаже- пять санузлов, три жилых комнаты, три террасы, подсобное помещение; на втором этаже- пять санузлов, пять жилых комнат, пять террас, четыре коридора; аналогичные помещения имеются на третьем этаже.

Таким образом, объемно-планировочное решение данного объекта свидетельствует о том, что здание фактически является гостиницей, возведенной на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии со ст. 51.1 Градостроительного кодекса (Далее - ГрК РФ) в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Исходя из ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов; требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Осуществление строительства (реконструкции) спорного объекта в отсутствии разрешительной документации, либо с отклонением от выданной разрешительной документации, нарушает права и охраняемые законом интересы права муниципального образования города-курорта Сочи, а именно право на нормальное осуществление деятельности по градостроительному зонированию.

Судебная коллегия приходит к выводу, что объекты имеют признаки самовольной постройки, поскольку их назначение не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства. Нарушены отступы до границ земельного участка (объект с кадастровым номером ........ построен по границам земельного участка), нарушен коэффициент использования территории, при этом, спорный объект зарегистрирован как одноэтажное нежилое здание, а представляет собой трехэтажное здание для временного проживания (гостиница).

Уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам администрацией города Сочи на спорный объект недвижимости (с фактическими параметрами) не выдавалось.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи суд, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Вышеуказанные нарушения судебная коллегия признает существенными, влекущими невозможность сохранение постройки.

Вывод эксперта о невозможности сноса не мотивирован, экспертом не указано, как повлияет на грунт фактический снос надземных этажей и частичный сноса цокольного этажа (за исключением стены удерживающей грунт).

Вследствие изложенного, отменяя решение, судебная коллегия приходит к выводу о принятии по делу нового решения об удовлетворении уточненных исковых требований администрации к ФИО1

Четырехэтажный объект капитального строительства, зарегистрированный как жилой дом, с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........, и трехэтажный объект капитального строительства, зарегистрированный как одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: г............ имеют признаки самовольной постройки и подлежат сносу ответчиком за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

В силу части 1 ст. 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В соответствии с вышеуказанной нормой в случае неисполнения судебного акта с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи подлежит взысканию судебная неустойка в размере 2000 (двух) тысяч руб. в день.

Заявленный размер неустойки соответствует принципам справедливости и соразмерности.

Неустойка подлежит взысканию за каждый день просрочки исполнения, начиная с момента окончания трехмесячного срока добровольного исполнения до момента фактического исполнения.

В случае неисполнения ответчиком возложенной судом обязанности необходимо предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения с привлечением иной ( сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенных объектов за счет средств данной организации с последующим взысканием с ФИО1 понесенных расходов.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10 июня 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Уточненные исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи к ФИО1 удовлетворить.

Признать четырехэтажный объект капитального строительства, зарегистрированный как жилой дом, с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: ............ -самовольной постройкой.

Возложить на ФИО1 обязанность осуществить снос четырехэтажного объекта капитального строительства с кадастровым номером ........, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: ............, за свой счет в течение 3-х месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Признать трехэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером ........, зарегистрированный как одноэтажное нежилое здание, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: г............ самовольной постройкой.

Возложить на ФИО1 обязанность осуществить снос трехэтажного объекта капитального строительства с кадастровым номером ........, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: г............, за свой счет в течение 3-х месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Определение суда апелляционной инстанции является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственном кадастровом учете указанных объектов и основанием для аннулирования права собственности ФИО1 на данные объекты самовольного строительства.

В случае неисполнения судебного акта взыскать с ФИО1 в пользу администрации МО г-к Сочи Краснодарского края судебную неустойку в размере ................ тысяч руб. в день, начиная с момента окончания трехмесячного срока, предоставленного для исполнения решения, до момента фактического исполнения.

В случае неисполнения ФИО1 возложенной на нее обязанности предоставить администрации право по исполнению решения с привлечением иной ( сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет средств данной организации с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: