Решение № 2-279/2026 2-279/2026~М-115/2026 М-115/2026 от 4 мая 2026 г. по делу № 2-279/2026

Дело № 2-279/2026

УИД 56RS0033-01-2026-000226-21


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 апреля 2026 года г. Орск

Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Васильева А.И.,

при секретаре Лаптевой Т.С.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Орска к ФИО3 о сносе самовольной постройки и по встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно возведенное строение,

установил:

администрация г. Орска обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о сносе самовольной постройки, указав, что Инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области при проведении проверки установлено, что ответчик осуществил самовольное строительство объекта капитального строения общей площадью *** кв.м. по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 78%, площадью застройки *** кв.м. Право собственности зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта администрацией г. Орска не выдавалось. Полагает, что эксплуатация объекта ведется с нарушением ч.2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск», утвержденными постановлением администрации г. Орска от ДД.ММ.ГГГГ №, самовольная постройка находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж.1). Вид разрешенного использования земельного участка магазины для данной территориальной зоны является условно разрешенным видом использования. Максимальный процент застройки земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж.1 составляет 50%. При этом согласно выписке из ЕГРН площадь застройки *** кв.м., что составляет 68% от площади земельного участка. Просит признать нежилое здание по адресу: <адрес> расположенное на земельном участке с кадастровым номером № самовольной постройкой. Обязать ФИО3 в течение шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу снести за свой счет самовольно возведенное нежилое здание по адресу: <адрес>.

Определением от 2 марта 2026 года судом принято встречное исковое заявление ФИО3 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно возведенное строение. В обоснование требований ФИО3 указал, что является собственником незавершенного строительством здания магазина (литер В), площадью застройки *** кв.м., а также земельного участка с видом разрешенного использования- для строительства магазина, общей площадью *** кв.м. по адресу: <адрес>. Без получения разрешительных документов, в период с 2005 года по 2007 год им выполнены строительные работы, в результате которых сформирован новый самостоятельный объект недвижимого имущества литер ВВ1, здание магазина, 1957 года постройки, 2007 года реконструкции, общей площадью *** кв.м. Согласно заключению ООО «ГеоСтар» о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г. Орска от ДД.ММ.ГГГГ, размещение нежилого двухэтажного с подвалом здания магазина (литер ВВ1) на земельном участке по <адрес> в <адрес> в территориальной зоне Ж.1-зона застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа) и блокированной застройки (1-3 этажа) возможно. В соответствии с заключением ООО «ГеоСтар» о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования нежилого двухэтажного с подвалом здания магазин с подвалом по адресу: <адрес>, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Техническая эксплуатация здания магазина возможна. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с заключением ФБУЗ «Центр гигиены эпидемиологии в Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ № нежилое здание по адресу: <адрес> соответствует СанПин 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Согласно заключению ООО «Курс-Н» от ДД.ММ.ГГГГ, условия соответствия объекта защиты-нежилого здания по адресу: <адрес> требованиям пожарной безопасности выполняются. Просит суд признать за ним право собственности на нежилое двухэтажное с подвалом здание литер ВВ1, общей площадью *** кв.м. по адресу: <адрес>.

Определением от 2 марта 2026 года судом к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Орска.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующая на основании доверенности, требования первоначального иска поддержала по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении встречных исковых требования просила отказать. Пояснила, что ФИО3, как собственнику земельного участка, каких-либо разрешений на реконструкцию объекта недвижимости, администрация г. Орска не выдавала. Действий по получению разрешений на строительство, либо реконструкцию объекта недвижимости, ответчик не совершал. Тот факт, что спорное нежилое здание не противоречит градостроительным нормам, соответствуют требованиям эпидемиологических и санитарных норм, не освобождает ФИО3 от ответственности за несоблюдение необходимых мер для получения разрешения.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, действующий на основании доверенности, требования встречного искового заявления поддержал по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать. Пояснил, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: <адрес>, на котором расположено нежилое здание, также принадлежащее на праве собственности ответчику по первоначальному иску. ФИО3 без получения соответствующего разрешения, самовольно произведена реконструкция нежилого здания, в результате которого изменилась его площадь. Здание соответствует всем нормативным требованиям.

Представители третьих лиц Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска, Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области Восточный территориальный отдел в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лиц Комитета по управлению имуществом г. Орска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве возражал против удовлетворения требований встречного искового заявления ФИО3

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 признано право собственности на объект незавершенного строительства- здание магазина по адресу: <адрес>, площадью *** кв.м.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 78%, площадью *** кв.м.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью *** кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет вид разрешенного использования: для строительства магазина по продаже промышленных товаров (автозапчастей).

Судом установлено, что на указанном земельном участке фактически находится двухэтажное нежилое здание, площадью *** кв.м.

11 декабря 2025 года инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области в ходе выездной проверки в отношении ФИО3 установлено, что на территории земельного участка по адресу: <адрес> расположено двухэтажное нежилое здание используемое под магазин автозапчастей. На момент проверки строительно-монтажные работы не осуществлялись. Согласно выпискам из ЕГРН на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 78%, площадью застройки *** кв.м. ФИО3 разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства не получал. Строительство осуществлено без разрешения. Инспекцией составлен акт выездного обследования от 17 декабря 2025 года.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ФИО3 в 2007 году произвел реконструкцию объекта незавершенного строительством по адресу: <адрес>, в результате чего изменилась его площадь, разрешения на строительство вновь возводимого объекта не получал.

Обращаясь в суд с первоначальным иском, администрация <адрес>, действуя как орган местного самоуправления, который полномочен требовать устранения нарушений градостроительного законодательства, ссылается на несоблюдение ФИО3 установленных требований при реконструкции спорного объекта недвижимости, а именно нарушения правила градостроительного зонирования в виде превышения максимального процента застройки, составляющий 50% для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, отсутствия разрешения на реконструкцию.

Предъявляя встречные исковые требования, ФИО3, не оспаривая факт реконструкции здания без получения разрешительной документации, ссылается на соблюдение ею всех нормативных требований, позволяющих признать за ним право собственности на самовольную постройку.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 указанного кодекса).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из вышеприведенной нормы закона и разъяснений по их применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможности нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Согласно заключению ООО «ГеоСтар» о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки г. Орска от ДД.ММ.ГГГГ, размещение нежилого двухэтажного с подвалом здания магазина (литер ВВ1) на земельном участке по <адрес> в <адрес> в территориальной зоне Ж.1-зона застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа) и блокированной застройки (1-3 этажа) возможно.

В соответствии с заключением ООО «ГеоСтар» о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования нежилого двухэтажного с подвалом здания магазин с подвалом по адресу: <адрес>, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Техническая эксплуатация здания магазина возможна. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением ФБУЗ «Центр гигиены эпидемиологии в Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ № нежилое здание по адресу: <адрес> соответствует СанПин 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Согласно заключению ООО «Курс-Н» от ДД.ММ.ГГГГ, условия соответствия объекта защиты-нежилого здания по адресу: <адрес> требованиям пожарной безопасности выполняются.

Представленные истцом по встречному иску заключения компетентных органов о соответствии объекта строительным и градостроительным нормам и правилам администрацией <адрес> и другими участникам судебного разбирательства не оспорены, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Таким образом, спорный объект недвижимости возведен (реконструирован) ФИО3 на принадлежащем ему земельном участке, получения разрешительной документации для реконструкции не требовалось, при возведении объекта не были допущены нарушения, которые создавали бы угрозу жизни и здоровью и имуществу граждан.

Нарушений при легализации указанной постройки судом не установлено. Отсутствие разрешения на строительство не может служить безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе капитального объекта, принадлежащего ФИО3

Ссылка истца по первоначальному иску о нарушении ФИО3 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск», утвержденных постановлением администрации г. Орска от 25 августа 2023 года № в части превышения максимального процента застройки, составляющего 50% для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, не принимаются судом, поскольку реконструкция нежилого здания произведена ФИО3 в 2007 году, то есть до принятия вышеназванных Правил.

При этом постройка возведена в границах принадлежащего ФИО3 земельного участка.

При рассмотрении дела доказательств нарушения ФИО3 разрешенного вида использования земельного участка не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Орска и об удовлетворении встречных исковых требований ФИО3

Определением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществления деятельности в самовольно возведенном здании по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №; запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии вносить изменения и проводить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также в отношении объекта с кадастровым номером №.

В соответствии с п.37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2023 года №15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», при удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 4 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ). Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению. При отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ). При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле.

Поскольку в удовлетворении требований первоначального иска администрации г. Орска отказано, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в обеспечительных мерах, в связи с чем, они подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации г. Орска к ФИО3 о сносе самовольной постройки отказать.

Исковые требования ФИО3 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно возведенное строение удовлетворить.

Признать за ФИО3 *** право собственности на нежилое двухэтажное с подвалом здание литер ВВ1, общей площадью *** кв.м. по адресу: <адрес>.

Отменить принятые определением Советского районного суда г.Орска Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры в виде запрета осуществления деятельности в самовольно возведенном здании по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №; запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии вносить изменения и проводить регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также в отношении объекта с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Советский районный суд г. Орска в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Председательствующий А.И. Васильев

Мотивированное решение составлено 5 мая 2026 года.

Судья А.И. Васильев