Решение № 2-16/2026 2-16/2026(2-496/2025;)~М-228/2025 2-496/2025 М-228/2025 от 5 марта 2026 г. по делу № 2-16/2026

Гражданское дело 2-16 (496-2025)/449-2026

46RS0№-29


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 24 февраля 2026 года

Курский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Рюмшина А.М.,

при секретаре Тюриной Т.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома основным, исключении сведений из ЕГРН, регистрации перехода права собственности.

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в Курский районный суд <адрес> с вышеупомянутым иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ИП ФИО2, ссылаясь на нормы ст.8, 309,429,431 ГК РФ, просил суд о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, зем.уч.№ основным, исключении сведений из ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на указанные выше земельный участок и жилой дом, регистрации перехода права собственности на указанные земельный участок и жилой дом от ИП ФИО2 к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, зем.уч.№, сроком заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3 предварительного договора купли-продажи стоимость 10 000 000 рублей, из которых 5 000 000 рублей переданы в день подписания предварительного договора купли-продажи, а 5 000 000 рублей после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области в тот же день. ФИО1 выполнил свою часть обязательства о передачи ? части стоимости объектов недвижимости в день заключения предварительного договора, передал ИП ФИО2 в лице ФИО3 денежные средства в размере 5 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1, надлежащим образом уведомленный о слушании дела, в судебное заседание не явился, реализовал свое право на участие в рассмотрении дела в лице представителя ФИО4, которая в судебном заседании заявленные уточненные требования поддержала в полном объеме, по основаниям, указанным в иске. По поводу выводов эксперта указала, что на экспертизу истцом была представлена одна из копий заключенного договора, чем и объясняется разница подписей.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что о сделке, которую оспаривает истец, ей стало известно в ходе судебного заседания, не выдавала доверенность ФИО3 для заключения договора купли-продажи с ФИО1, доверенность ФИО3 была выдана для заключения иной сделки, согласованной с ней, после регистрации, которой отозвана, денежных средств от ФИО1 не получала, обращает внимание, что в период заключения предварительного договора земельный участок и дом имели обременение, связанные с ипотекой, оформленной на ее имя досудебных претензий о понуждении к заключению основного договора также не получала. Считает, что срок обращения с иском был пропущен с силу ст. 445 ГК РФ. Также обращает внимание суда на выводы проведенной в ходе судебного следствия экспертизы, из которой следует, что подпись в представленном суду договоре, выполнена от имени ФИО1 путем копирования с другого документа.

Представитель ответчика ФИО5 мнение доверительницы поддержала по указанным основаниям.

Иные лица представители Управления Росреестра по Курской области, ПАО «Сбербанк», ФИО6, будучи надлежащим образом извещенными о дне, месте и времени слушания, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили, отложить судебное заседание не ходатайствовали.

Судом установлено, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключила с ПАО «Сбербанк» кредитный договор № на сумму 6 000 000 рублей с целью использования кредита (обеспеченного ипотекой) на индивидуальное строительство объекта недвижимости – дома, расположенного по адресу: <адрес>, зем.уч.№ с заключением договора ипотеки с залогом на земельный участок, расположенный по тому же адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ФИО3 нотариально оформленную доверенность на совершении юридически значимых действий, в том числе и на продажу объектов недвижимости с правом получения и уплаты денег.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, зем.уч.№ с присвоением кадастрового номера №. ДД.ММ.ГГГГ ИП «ФИО2» в лице ФИО3 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома расположенных по адресу: <адрес>, зем.уч.№. По условиям предварительного договора ФИО2 через своего представителя ФИО3 продала земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, зем.уч.№ за 10 000 000 рублей (п.3 договора) со сроком заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По условиям п.3 договора исполнение договора обеспечено задатком в размере 5 000 000 рублей, полученных ФИО3 с условием окончательного расчета по договору после подачи документов на государственную регистрацию права собственности в УФСГР по Курской области.

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №№ ФИО2 отменила доверенность № № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:11:091207:1994 и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, зем.уч.№ зарегистрировано за ФИО7 в виду заключения сделки купли-продажи указанных объектов недвижимости между ФИО2 и ФИО7

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Исходя из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В разъяснениях п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В соответствии с п. 28 указанного постановления несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Кроме того, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

«Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворении требований об исключении сведений № от ДД.ММ.ГГГГ как о собственнике, так как запись сделана до заключения предварительного договора купли-продажи и не нарушает прав истца.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о переходе права собственности от ФИО2 к нему на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, зем.уч.№, т.к. собственником этих объектов является ФИО7 и ее права на спорный дом и земельный участок истцом не оспариваются, следовательно, заявленное им исковые требования не направлено, якобы, на восстановление нарушенного права, а имеет иной значение, которое до суда не доведено.

Кроме того, из положений ст. 429 ГК РФ, положений Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и срока обращения в суд следует, что ФИО1 утратил интерес к указанной сделке, до обращения в суд, т.к. никаких требований к ФИО2 в срок установленный для ее заключения не обращался и доказательств обратного суду не представил, а следовательно условия предварительного договора следует считать прекращенными.

Кроме того, ФИО3, заключая предварительный договор, действовал как представитель ИП «ФИО2», в то время как такими полномочиями на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ наделен не был.

Кроме того, из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что «изображение печатного текста, оттиска круглой печати индивидуальный предприниматель ФИО2, подписи от имени «ПРОДАВЕЦ: ИП ФИО2 в лице представителя ФИО3»» изготовлены способом монтажа с представленного на экспертизу оригинала или копии предварительного договора купли-продажи земельного участка …… до выполнения подписи от имени «ПОКУПАТЕЛЬ: ФИО1» «изображение подписи от имени «ПОКУПАТЕЛЬ: ФИО1» изготовлено не с представленного на экспертизу оригинала предварительного договора купли-продажи земельного участка, …. А с какой-то копии оригинала предварительного договора купли-продажи земельного участка …. После выполнения подписи от имени «ПОКУПАТЕЛЬ: ФИО1»», то есть в ходе рассмотрения дела установлено, что представленный истцом договор, при обращении в суд, указанный как один из подписанных им договоров, составленных от ДД.ММ.ГГГГ, таковым не является. Лица, подписавшие предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не дали каких-либо объяснений по обстоятельствам его заключения, свидетельствующих о достоверности его заключения, в связи с чем, суд не может признать его заключенным в соответствии с требованиями предусмотренными ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая вышеуказанное заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам ст. ст. 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его относимым и допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям указанных статей и ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы указанного заключения являются достоверными, мотивированными и подтверждаются иными материалами дела (в том числе, фотоматериалом), в заключении приведены методики исследования, квалификация специалистов подтверждена сертификатами соответствия. Кроме того, перед проведением экспертного исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений, о чем у него была отобрана подписка.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется. Оснований не доверять заключению судебной з экспертизы у суда не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, выводы по поставленным вопросам.

Поскольку истец обратился в суд, уплатив госпошлину за требования нематериального характера, в дальнейшем уточнил исковые требования на сумму 5 000 000 рублей, при данной цене иска сумма госпошлины составила 87000 рублей. В связи с тем, что судом отказано в удовлетворении исковых требований, с учетом положений ст. 103 ГПК РФ, в доход бюджета муниципального образования г. Курск подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина в размере 86 400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома основным, исключении сведений из ЕГРН, регистрации перехода права собственности – отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования «г. Курск» государственную пошлину в сумме 86 400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.М. Рюмшин