Решение № 2-40/2025 2-40/2025(2-703/2024;)~М-619/2024 2-703/2024 М-619/2024 от 4 февраля 2025 г. по делу № 2-40/2025

Дело №2-40/2025 (№2-703/2024)

УИД 22RS0045-01-2024-000913-82


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

с. Смоленское 05 февраля 2025 года

Смоленский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Седойкиной А.В.,

при секретаре судебного заседания Орловой О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истцов ФИО2, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчиков ФИО4, ФИО5, представителя ФИО5- ФИО6, действующей по устной договорённости,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с квартирой и возврате выплаченных сумм

у с т а н о в и л:

Истцы Г-вы обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с квартирой и возврате выплаченных сумм, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи, согласно которого в совместную собственность земельного участка общей площадью 984 кв.м, кадастровый №, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства с квартирой, общей площадью 83,0 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка и квартиры по соглашению сторон составила 800000 руб. При заключении предварительного договора продавцу передали 300000 руб. наличными денежными средствами в счёт расчёта по сделки купли- продажи квартиры и земельного участка. Оставшуюся сумму в размере 500000 руб. покупатели должны были оплачивать в рассрочку ежемесячно по 10000 руб., начиная с января 2022 года и до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата должна была производиться на расчётный счёт представителя продавца ФИО5 Все участники сделки с такими условиями были согласны, и договор был подписан. ДД.ММ.ГГГГ они получили ключи от квартиры и въехали в квартиру. Предварительный договор нигде не регистрировался. О том, что деньги по договору в размере 300000 руб. продавцами были получены, ФИО5 написала расписку.

В феврале 2022 года они были зарегистрированы по своему месту жительства, а именно <адрес>. В период проживания в квартире выявились недостатки в системе отопления, электроснабжения, а в сентябре 2023 года пришла в неисправное состояние канализация. Проживать в данном доме стало невозможно, и они были вынуждены снять временное жильё в том же населённом пункте и решать вопрос о ремонте квартиры. В ноябре 2023 года ответчик ФИО4 обратилась в суд с заявлением, о признании ФИО11 утратившими права пользования жилым помещением. Смоленский районный суд исковые требования удовлетворил. С учётом всех обстоятельств они полагают, что ответчики в одностороннем порядке отказались от дальнейшего исполнения договора, что является условием для расторжения договора между сторонами и каждая из сторон должна возвратить всё полученное по сделке. В настоящее время ответчик снова продала квартиру <адрес> в <адрес> другим гражданам на тех же условиях. Деньги в сумме 375000 руб. ответчик им не возвратила. На телефонные звонки не отвечает. За период проживания в данной квартире в счёт погашения долга по предварительному договору купли-продажи квартиры ответчикам было выплачено 75000 руб., путём перевода на карту клиенту Сбербанка. Полученные денежные средства в размере 375000 руб. им не возвращены. На требование о расторжении договора по соглашению сторон и возврате выплаченных сумм в порядке ч.2 ст.452 ГК РФ ответчики не ответили. В связи, с чем возникла необходимость обращения в суд.

С учетом уточненного искового заявления просили суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с квартирой по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО7, ФИО1, взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО7, ФИО1 денежную сумму в размере 380000 руб., государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях, на основании доводов изложенных в иске, просила суд иск удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что в рамках договора первоначально была передана сумма в размере 300000 рублей, а в дальнейшем переводились денежные средства на общую сумму 75000 рублей. В связи с тем, что проживать в жилом помещении стало не возможно, они переехали в другое жилое помещение, а в дальнейшем ответчики через суд прекратили право пользование данным жилым помещением их семье. В связи с чем, просит суд расторгнуть договор и обязать продавцов возвратить перечисленные денежные средства в рамках заключенного договора.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования истцов, считая их обоснованными и подлежащими удовлетворению, в обоснование ссылалась на доводы указанные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно суду пояснила, что не оспаривает заключенный договор и получение денежных средств от Г-вых на общую сумму 375000 руб.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно суду пояснила, что не оспаривает заключенный договор и получение денежных средств от Г-вых на общую сумму 375000 руб. Денежные средства она получала сама согласно доверенности.

Представитель ФИО5- ФИО6 в судебном заседании пояснила, что между сторонами действительно был заключен предварительный договор купли-продажи. В рамках заключенного договора ФИО5 получила от покупателей денежные средства в размере 300000 рублей, а в дальнейшем путем перевода были получены денежные средства в размере 75000 руб. Однако покупали привели жилое помещение в непригодное для проживания состояние, в связи с чем просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Разрешая при изложенных обстоятельствах спор, установив указанные обстоятельства и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями процессуального закона (ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ); применяя приведённые нормы права суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

По правилам п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктами 1, 4 ст.380 ГК РФ установлено, что задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспорено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей через представителя ФИО5, ФИО3 (продавец) и ФИО1, ФИО7 (покупатели) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость объектов определена в общей сумме 800000 руб. Покупатель при заключении предварительного договора передаёт продавцам 300000 руб. наличными денежными средствами в счёт расчёта по предстоящей сделке купли-продажи квартиры и земельного участка. Оставшуюся сумму в размере 500000 руб. покупатели обязались оплатить продавцам до заключения основного договора купли-продажи, который должен быть заключён сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Оплату недвижимости с рассрочкой платежа покупатели обязались производить ежемесячно по 10000 руб., начиная с января 2022 года до ДД.ММ.ГГГГ, контрольная дата оплаты- 16 число каждого месяца. Оплата будет производиться покупателями на карту представителя продавца ФИО5, номер счёта карты ПАО Сбербанк России № (л.д.8-10).

Как следует из копии свидетельства о смерти ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена актовая запись о смерти ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75).

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчиков претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с квартирой и возврате выплаченных сумм в размере 375000 руб. с указанием на то, что ответчик обратился в суд с заявлением о признании утратившими право пользования жилым помещением (л.д.18).

Решением Смоленского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО4, действующей в собственных интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО9, ФИО10, удовлетворены. ФИО29 признаны прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> (л.д.16-17).

Относительно требования о возврате денежных средств суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не указано, что денежная сумма в 300000 руб. является задатком. Напротив, указано, что 300000 руб. - это часть стоимости квартиры.

На основании положений п.3 ст.380 ГК РФ суд расценивает данную сумму как аванс.

В силу положений статей 1103, 1102 ГК РФ к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила о неосновательном обогащении.

Поскольку между сторонами не был заключён основной договор купли-продажи, то независимо от причин его не заключения, сумма, внесенная в качестве аванса, подлежит возвращению продавцом покупателю.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные ФИО7 и ФИО1 доказательства, суд приходит к выводу, что истцами доказан факт передачи спорной денежной суммы ответчику через её представителя.

Право ФИО5 действовать в качестве представителя ФИО4 при продаже спорной квартиры подтверждено соответствующей доверенностью и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано, что 300000 руб. оплачивается покупателем при заключении предварительного договора.

Как следует из расписки на л.д.11 ФИО5 получила от Г-вых 300000 руб. в счёт расчёта за квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно чекам по операции ПАО Сбербанк России, Тинькофф от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перевела на имя ФИО5 60000 руб. (л.д.12-14).

Из чеков по операции Тинькофф от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцами переведено 23000 руб. (л.д. 15).

Данные доказательства в своей совокупности подтверждают факт передачи спорных денежных средств истцом представителю ответчика.

При указанных обстоятельствах исковые требования Г-вых о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 375000 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> является ФИО4 и умерший ФИО3, однако денежные средства по данному договору от Г-вых получила ФИО5, в связи с чем суд считает возможным взыскать денежные средства в рамках заключенного договора в солидарном порядке с ответчиков.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с удовлетворением исковых требований расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат возмещению ФИО1 за счёт ответчиков.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Г-вым была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 5875 руб., в силу пп.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ФИО4, ФИО5 не освобождённых от её уплаты, в бюджет бюджета муниципального образования «Смоленский район Алтайского края».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО7, ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС № действующей через представителя ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИДС №) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №).

Взыскать солидарно ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) 375000 руб., а также уплаченную государственную пошлину в размере 6000 руб., всего взыскать 381000 руб.

Взыскать ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в пользу муниципального образования Смоленский район Алтайского края ИНН <***>, КПП 227101001, ОГРН <***> государственную пошлину в размере 2937 руб. 50 коп.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в пользу муниципального образования Смоленский район Алтайского края ИНН <***>, КПП 227101001, ОГРН <***> государственную пошлину в размере 2937 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться в суде 12.02.2025.

Судья А.В. Седойкина