Решение № 2-236/2026 2-236/2026(2-4112/2025;)~М-3669/2025 2-4112/2025 М-3669/2025 от 5 марта 2026 г. по делу № 2-236/2026

Дело № 2-236/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.,

при секретаре Мурадовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-236/2026 по иску ФИО1 ФИО13 к Сиордия ФИО14. Зеленской ФИО15, третьи лица: ООО «ПРЕСТИЖ», Администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Администрация г. Ростова-на-Дону о приведении помещения в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО16., обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежат помещения №№ № (бывшая квартира №№) расположенные на первом этаже многоквартирногожилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о праве собственности <данные изъяты> (реестровая запись <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ) по 1/2 каждому.

Истец является председателем совета МКД, расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчики самовольно, в нарушение действующего жилищного законодательства, изменили архитектурное-строительное состояние фасада МКД, оборудовав из окон комнат № № и № дверные проемы.

Разрешение собственников помещений в МКД на перепланировку и переустройство фасадов ответчики не получали.

Так же не получали разрешения от органов исполнительной власти.

Собственники помещений в МКД неоднократно обращались в различные органы с целью пресечения противоправных действий ответчиков.

На обращение собственников Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону в ответе № 59.-23/5395 от 25.12.2024 г., ДАиГ Администрации г. Ростова-на-Дону в ответе № 59.34.2/37545 от 10.12.2024г. указали, что по сведениям ДАиГ г. Ростова-на-Дону, разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию ОКС, а так же распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и перевода нежилого помещения в жилое помещение по адресу <адрес> Департаментом не выдавалось.

Так же имеется протокол общего собрания собственников МКД по адресу <адрес> от 20 августа 2024 года, согласно п.3 повестки собрания был рассмотрен вопрос об обязании собственника бывшей квартиры № № - Сиордия ФИО17. восстановить оконные проемы.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд обязать Сиордия ФИО18, Зеленскую ФИО19 восстановить нарушенный конструктив несущей стены жилого дома по <адрес>, привести оконные проемы в первоначальное состояние в соответствии с решением о согласовании переустройства и перепланировки Администрации г.Ростова-на-Дону от 8 ноября 2006г. №556, проектом переоборудования жилых помещений квартиры № № под промтоварный магазин с реконструкцией вход узда (заказчик № 319-2006-АС), выполненного ООО «Персональная творческая архитектурная мастерская Арх.Пивторак Б.В.» и техническим паспортом от 20 февраля 2008г.

Истец ФИО1 ФИО20. явилась в судебное заседание, поддержала уточненные исковые требования, просила иск удовлетворить

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, явился в судебное заседание, поддержал уточненные исковые требования, просила суд их удовлетворить.

Ответчик Сиордия ФИО22. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, направили уполномоченного представителя.

Ответчик ФИО3 ФИО23. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, направила уполномоченного представителя.

Представитель ответчика Зеленской ФИО24. – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, указав, что перевод квартиры, приобретенной ответчиками, в нежилое помещение, а также проведение работ по демонтажу подоконных проемов с устройством витрин и дверных проемов вместо существующих оконных проемов произведены ответчиками при получении соответствующих разрешений, при соблюдении действующий на момент проведения работ правил. Действия истца недобросовестными, с целью исключительно причинения вреда ответчикам.

Третьи лица уполномоченных представителей в судебное заседание не направили, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, представили письменные отзывы на иск, согласно которым полагают заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основании равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

На основании ст.25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч.1 ст.26 Жилищного кодекса РФ)

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (ч.1 ст.29 Жилищного кодекса РФ)

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу положений п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170 (далее Правил) переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 23 Положения об Администрации Кировского района города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.02.2011 № 72, Администрации Кировского района города Ростова-на-Дону наделена полномочиями по согласованию перепланировки и переоборудования помещений в многоквартирном доме, подготовка актов ввода помещений после завершения перепланировки.

В силу с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктом 4.3 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», принятых Постановлением Министерства строительства Российской Федерации от 13.02.1997г. № 18-7, установлено, что в процессе эксплуатации зданий и сооружений следует не допускать изменений конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» граждане и юридические лица обязаны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

В соответствии со ст.51 Устава г.Ростова-на-Дону, принятого решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 09.04.1996 № 211, администрация района является территориальным органом Администрации города, осуществляющим отдельные исполнительно-распорядительные функции, обладающим собственной компетенцией.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 ФИО25. является собственником квартиры № <данные изъяты>, расположенной на первом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями ЕГРН за № № от 27.12.2005г. (т.1 л.д.14).

Ответчикам Сиордии ФИО26. и Зеленской ФИО27. на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение (бывшая квартира №№), комнаты №№, общей площадью 64,0 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>Указанные сведения подтверждены Выпиской из ЕГРН от 18.11.2025г. (л.д.39-44).

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006г. № 1280 жилое помещение №№, расположенное по адресу: <адрес> было переведено в нежилое помещение (т.1 л.д.144-146).

Решением Администрации г. Ростова-на-Дону от 06.03.2007г. № 556/1 Сиордии ФИО28. и Зеленской ФИО29 дано согласие на переустройство, перепланировку квартиры № № по <адрес> в связи с переоборудованием под промтоварный магазин по проекту ООО «Персональная творческая архитектурная мастерская Арх.Пивторак Б.В.» с реконструкцией входного узла (зак № 319-2006-АС).

Решением определен срок производства ремонтно-строительных работ с 09.03.2007г. по 09.06.2007г., с обязанием осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в соответствии с проектом (проектной документацией) и с соблюдением требований СНиП. (т.1 л.д.205-206).

Согласно указанному проекту, предусматривалось в том числе: реконструкция существующего входа со стороны <адрес>; сохранение несущих конструкций здания; устройство витрин в существующих оконных проемах за счет разборки подоконной, реконструкция существующего дверного проема в кирпичной пристройке, в связи с этим предполагается металлическое обрамление кирпичного столба; помещения промтоварного магазина в соответствии с данным проектом обеспечиваются 2-мя эвакуационными выходами: один - на <адрес>, другой - во двор жилого дома.(т.1 л.д.77-87).

В соответствии с актом приемки помещения после проведения работ по переустройству (перепланировки) по адресу: <адрес>, бывшая кв. № № (1-й этаж), лит «А» Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.03.2008г. в полном объеме в соответствии с проектной документацией произведены работы по переустройству (перепланировке) (т.1 л.д.207).

Объект передан по договору аренды нежилого помещения от 02.09.2021г. № 02/09 ИП ФИО5 ФИО30 сроком на 36 месяцев. (т.2 л.д.21-27).

Соглашением о замене лица в обязательстве от 22.02.2023г. права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения от 02.09.2021г. № 02/09 переданы новому арендатору ИП ФИО6 ФИО31 (т.2 л.д. 28-29).

Ответной стороной представлено заявление Зеленской ФИО32 и Сиордия ФИО33 в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 16.01.2026г. (вх. № № от 19.01.2026г.) о согласовании изменения фасада жилого дома по адресу: пер. Университетскому, 44, в связи с установкой двери путем замены заполнения витрины в принадлежащем ответчикам нежилом помещении (т.2 л.д. 121).

Управление МКД по адресу: <адрес> осуществляется ООО «Престиж», что отражено в сведениях, размещенных на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

ООО «Престиж» представлена копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от 20.08.2024, в котором отражено решение собственников МКД об обязании собственника нежилого помещения Сиордия ФИО34. демонтировать двери и восстановить оконный проем, недоступный для прохода посетителей в месте, прилегающем к окнам собственников прилегающих жилых квартир. (т.1 л.д. 113-118).

В настоящее время нежилое помещение эксплуатируется и имеет два выхода со стороны <адрес>, что подтверждается открытыми источниками сети «Интернет». Так, сервис «Яндекс-карты» содержатся фотографии фасадной части нежилого помещения, левая часть витринного проема переоборудована в дверной узел.

Факт замены предусмотренной проектом ООО «Персональная творческая архитектурная мастерская Арх.Пивторак Б.В.» оборудованного витринного проема на входной узел, подтверждены также представителем ответчика Зеленской ФИО35. в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, довод ответной стороны о производстве работ по демонтажу подоконных проемов с устройством витрин и дверных проемов вместо существующих оконных проемов с соблюдением действующий на момент проведения работ правил, опровергается материалами дела.

Довод ответчика Зеленской ФИО36. о том, что замена сплошного заполнения витрины на входную дверь не является ни переустройством и перепланировкой жилого (не жилого) помещения, ни реконструкцией объекта капитального строительства, основан на ошибочном толковании норм права.

Произведенная ответчиками реконструкция нежилого помещения не соответствует имеющемуся в материалах дела проекту переоборудования, выполненному ООО «Персональная творческая архитектурная мастерская Арх.Пивторак Б.В.» с реконструкцией входного узла (зак № 319-2006-АС), которым предусматривалось осуществление реконструкции существующего входа со стороны <адрес>. Входного узла вместо витринного окна проект не предусматривал.

Наличие акта приемки помещения после проведения работ, на который ссылается ответная сторона, само по себе, не влияет на оценку установленных по делу фактических обстоятельств.

Пунктом 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ определено, что защита жилищных прав осуществляется, в том, числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих его нарушения.

В силу положений статьи 55 части 3 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В результате самовольно произведенной реконструкции нежилого помещения, произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что согласия собственников помещений в данном многоквартирном доме на уменьшение общедомового имущества Сиордия ФИО37 и Зеленской ФИО38. получено не было, суд приходит к выводу о необходимости приведения спорного объекта в соответствие с проектными решениями, получившими разрешение в установленном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021г. № 1880-О, учитывая социальную значимость жилых помещений, собственники обязаны принимать меры по обеспечению их сохранности и не совершать действий, приводящих к нарушению вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации баланса прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при реализации их правомочий, в частности, по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Нарушение указанных обязанностей, в том числе и самовольные переустройство и (или) перепланировка, являются правонарушениями, влекущими соответствующую санкцию.

Наличие договора аренды правового значения не имеет.

Пренебрежительное отношение со стороны ответчиков к установленному порядку реализации своих законных прав и интересов, влечет за собой наступление для них неблагоприятных последствий.

Доказательств, опровергающих установленные обстоятельства и выводы суда, ответчиками не представлено, в связи с чем требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ. суд.

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО39 (паспорт РФ серия № номер №) к Сиордия ФИО40. Зеленской ФИО43 о приведении помещения в первоначальное состояние удовлетворить.

Обязать Сиордия ФИО44 (паспорт РФ серия № номер №). Зеленскую ФИО45 (паспорт РФ серия № номер №) за свой счет восстановить фасад жилого дома по адресу: <адрес>, путем приведения оконных проемов в первоначальное состояние в соответствии с решением о согласовании переустройства и перепланировки Администрации г.Ростова-на- Дону от 08.11.2006г. №556, проектом переоборудования жилых помещений квартиры №№ под промтоварный магазин с реконструкцией входного узла (заказ №198-2006-АС) и техническим паспортом от 20.02.2008г. в течение месяца со дня вступления решения суда законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Шандецкая Г.Г.

Решение в окончательной форме принято 06 марта 2026 года.