Апелляционное определение № 33-3411/2026 33-37097/2025 от 2 февраля 2026 г.

дело № 33-3411/2026 Судья Рябцева А.И. № 2-145/2025 Краснодарский краевой суд
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 февраля 2026 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ефименко Е.В.

судей Сагитовой Е.И., Бекетовой В.В.

по докладу судьи Ефименко Е.В.

при помощнике судьи Маркиной И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствия недействительности сделки и признании права собственности на гараж, по апелляционной жалобе представителя ФИО1 действующего на основании доверенности ФИО4 на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 февраля 2025 года,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Администрация Новомихайловского городского поселения Краснодарского края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 в котором с учётом уточнённых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просила :

- признать недействительным договор купли продажи гаража площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенного по адресу: ............ заключенный 21 января 2022 года между ФИО2 и ФИО1,

- применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО1 на здание - гараж площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: ............

- указать, что принятое по делу решение является основанием для внесения записи в ЕГРН межмуниципальным отделом по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в отношении прекращения права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером 23:33:0805002:2624,

- признать недействительным договор купли-продажи гаража площадью 20 кв.м. кадастровый номер 23:33:0805002:2624, расположенного по адресу: ............, от 30 сентября 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3,

- применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО3 на здание - гараж площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: ............

- указать, что принятое по делу решение является основанием для внесения записи в ЕГРН межмуниципальным отделом по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в отношении прекращения права собственности ФИО3 на здание с кадастровым номером 23:33:0805002:2624,

- признать за ФИО2 право собственности на здание – гараж 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: ............

Определением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 15 января 2025 года администрация Новомихайловского городского поселения заменена в порядке универсального правопреемства в связи с реорганизацией органа местного самоуправления на администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ.

Обжалуемым решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 февраля 2025 года, исковые требования администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ удовлетворены частично. Признан недействительными договор купли -продажи гаража площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: ............ от 21 января 2022 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 Признан недействительным договор купли-продажи гаража площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: ............ от 30 сентября 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 Применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО3 на гараж с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, площадью 20 кв.м., расположенный по адресу: ............. Указано, что решение суда является основанием для внесения записи о прекращении права собственности за ФИО3 на гараж с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, площадью 20 кв.м., расположенный по адресу: ............ и восстановлении в данных ЕГРН архивной записи о регистрации права собственности на указанный гараж за ФИО2 по заявлению администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ, в отсутствии заявлений иных лиц. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконные и необоснованные, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что ранее по настоящему делу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 года решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 февраля 2025 года было оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда обшей юрисдикции от 08 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 22 мая 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебное заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации по делу на интернет-сайте Краснодарского краевого суда, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, об отложении заседания не просили.

В силу положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

В соответствии со статьей 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу.

При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу части 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 63 - 68 постановления Пленума от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения юридически значимого судебного извещения, адресованного гражданину, надлежаще направленного по указанному им адресу, лежит на адресате.

Учитывая, что неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, и неполучение лицом, участвующим в деле, направленных судом извещений о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции является общедоступной и заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда - Kraevoi.krd.sudrf.ru.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

По мнению судебной коллегии, решение суда первой инстанции указанным критериям не соответствует, поскольку оно постановлено с неправильным применением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела.

Согласно материалам дела, земельный участок площадью 310 кв.м с кадастровым номером 23:33:0805002:992, расположенный по адресу: ............ предоставлен ФИО2 в аренду сроком на 5 лет, с 02 июля 2021 года по 20 июля 2026 года на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования Туапсинский район по результатам открытого аукциона

На земельном участке с кадастровым номером 23:33:0805002:992 ФИО2, построен гараж. 02 августа 2021 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на гараж с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенным на земельном участке по адресу: ............

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что 21 января 2022 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи гаража площадью 20 кв.м. с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенного по адресу: ............

Впоследствии между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 30 сентября 2024 года был заключен договор купли-продажи гаража площадью 20 кв.м. с кадастровый номер 23:33:0805002:2624, расположенного на земельном участке по адресу: ............

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимость по договору продажи, переходит к покупателю после государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса РФ).

ФИО3 зарегистрировал право собственности на имущество на основании договора купли-продажи от 30 сентября 2024 года.

В соответствии с пунктом 4.1.17 договора аренды земельного участка, в случае прекращения деятельности арендатора или передачи прав арендатора на здания, строения, сооружения другому лицу, в 10-ти дневный срок арендатор обязан направить арендодателю письменное уведомление об этом, с наименованием и реквизитами лица, к которому перешли права, даты их перехода и основания передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов.

Согласно пункта 4.1.19 договора аренды, в случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, арендатор обязан вносить арендную плату до дня расторжения договора.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что по инициативе арендатора договор может быть расторгнут только при отсутствии у арендатора задолженности по плате.

Администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края обращаясь с иском в суд указала, что с ФИО2, который являлся победителем аукциона, заключен договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» на срок до 20 июля 2026 года. ФИО2 построил на данном участке гараж, который продал ФИО1, впоследствии которая заключила договор купли-продажи гаража с ФИО3 Данные сделки являются ничтожными, так как у ФИО2 имелась задолженность по арендной плате, исходя из чего у него отсутствовала правовая возможность на заключение договора купли-продажи гаража.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции частично удовлетворив исковые требования администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ указал, что договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 заключен в нарушение пункта 4.1.19 и пункта 7.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0805002:992, расположенного по адресу: ............

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Решением Каменского районного суда Краснодарского края от 18 октября 2021 года по делу № 2-1987/2021 с ФИО2 в пользу администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района взыскана задолженность по арендной плате.

Однако, истец не заявлял исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0805002:992.

Обязательства ФИО2, касающиеся арендной платы, не имеют отношения к ФИО1 и ФИО3, приобретшими право собственности на гараж кадастровый номер 23:33:0805002:2624.

У ФИО1 и ФИО3 возникло обязательство об уплате арендных платежей в отношении участка с момента приобретения гаража.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец.

Положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Аналогичные разъяснения приведены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Нормы права, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, указанные положения закона и разъяснения по их применению судом первой инстанции при рассмотрении дела учтены не были.

Установив факт возникновения за ФИО3 права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:33:0805002:2624, расположенный по адресу: расположенного по адресу: ............, на основании договора купли-продажи от 30 сентября 2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, суд не применил подлежащие применению нормы материального права, регулирующие переход права пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием при его отчуждении.

Судом оставлены без правовой оценки доводы стороны ответчика о возникновении у ответчика права пользования спорным земельным участком с момента перехода права собственности на объект капитального строительства и государственной регистрации соответствующего права.

При этом одним из основных принципов земельного законодательства, определенных в статьей 1 Земельного кодекса РФ, является единство судьбы участков и прочно связанных с ними объектов.

Закрепленный земельным законодательством вышеуказанный принцип в совокупности с положениями статей 552 Гражданского кодекса РФ и 35 Земельного кодекса РФ судом первой инстанции оставлен без внимания, в правоотношениях сторон создана правовая неопределенность.

Заключив договор купли-продажи гаража, ФИО2 утратил тем самым право аренды земельного участка, несмотря на решение суда которым удовлетворены исковые требования администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды.

Неполучение собственником участка арендной платы является убытком, а признание гражданско-правовых сделок недействительными и последствия недействительности сделок действующим гражданским законодательством к способам возмещения понесенных убытков не отнесено.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи гаража, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенные судом вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене.

По результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. (статья 328 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 февраля 2025 года - отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на гараж.

Руководствуясь статьями 327 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 10 февраля 2025 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи гаража, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на гараж - оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суде кассационной инстанции общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.

Председательствующий Е.В.Ефименко

Судьи В.В.Бекетова

Е.И.Сагитова