Апелляционное определение № 33-30523/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья – Попов П.А. К делу № 33-30523/25

2-916/22


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 декабря 2025 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кияшко Л.В.

судей Ждановой О.И. и Песецкой С.В.

по докладу судьи Кияшко Л.В.

при ведении протокола помощником судьи Подлипской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по иску ...........17 Нины Николаевны, ...........18 Анны Валерьевны к ООО «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

...........19 Н.Н. и ...........20 А.В. обратились в суд с иском к ООО «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве, обосновав требования тем, что с ООО «НестерТВ» были заключены предварительные договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ............, и передать им квартиры, обусловленные проектными площадями, а они оплатить объекты по цене, установленной договором. Стоимость объектов недвижимости ими оплачена, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ними сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004г. № 218 - ФЗ, просят признать заключенные с ООО «НестерТВ» договоры купли - продажи, договорами участия в долевом строительстве.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 03 марта 2022 года иск удовлетворен.

Определением от 11 ноября 2025 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ в связи с допущенными судом первой инстанции существенными нарушениями норм процессуального права – не привлечением к участию в деле департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

Обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 2, 6.1, 167, 327 ГПК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на интернет-сайте суда апелляционной инстанции, а также в занимаемых судом апелляционной инстанции помещениях, признает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

В суде апелляционной инстанции привлеченное лицо подало письменные возражения на исковые требования.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В подпунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п.4 ч.4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Поскольку судом первой инстанции принято решение без привлечения к участию в деле департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

По существу заявленных требований судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.12.2015 № 1245 "О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края" (далее - Постановление № 1245) департамент является уполномоченным органом на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края, которым реализуются полномочия, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Федеральным законом № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), предусмотрено в виде двух основных форм: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", иные формы привлечения денежных средств граждан для строительства Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены.

Привлечение денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве предусматривает обязательные требования, предъявляемые к такому договору в части его содержания, формы и условий его заключения.

Так, согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключая предварительный договор, стороны лишь обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Таким образом, правовая природа предварительного договора заключается в том, что он является самостоятельным договором, который закрепляет права и обязанности сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не сопутствующим к основному договору, в связи с чем признание предварительного договора купли-продажи, договором участия в долевом строительстве вышеуказанного объекта противоречит нормам Федерального закона № 214-ФЗ, обязательность исполнения которых направлено на предотвращение фактов вовлечения граждан в осуществление застройщиком деятельности, не удовлетворяющей требованиям данного федерального закона, равно как и исключение ситуаций при которых гражданин может стать жертвой мошеннический действий иных лиц.

В тоже время, немаловажным также является то, что в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установление законодателем данного требования обусловлено, в частности, необходимостью исключения фактов двойных продаж одних и тех же объектов долевого строительства.

Также необходимо учитывать, что ООО "НестерТВ" не соответствовал требованиям предъявляемым к застройщику Федеральным законом № 214-ФЗ на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: ............

Анализ материалов дела показал, что Департаментом неоднократно ООО "НестерТВ" выдавались отказы в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в части несоответствия представленной ООО "НестерТВ" проектной декларации на объект требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Приговором Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... по делу ........ установлено, что ...........21 Б.В., имея умысел на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, игнорируя установленный законом порядок организации привлечения денежных средств граждан, в период с ..........2017 по ...........2018, привлекал денежные средства граждан путем заключения с ними предварительных договоров купли-продажи от имени ООО "НестерТВ", без выпуска жилищных сертификатов и без последующей государственной регистрации данных договоров в отношении объекта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............

Более того, приговором Геленджикского городского суда Краснодарского края от 30.12.2021 по делу ........, установлена вина генерального директора ООО "НестерТВ" ...........22 Б.В. в совершении мошенничества, то есть хищение чужого имущества путем обмана, в особо крупном размере, выразившаяся в незаконном привлечении денежных средств граждан участников долевого строительства объекта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: Краснодарский ............ с целью присвоения полученных денежных средств.

По информации, имеющейся в департаменте, муниципального образования город-курорт Геленджик ООО "НестерТВ" выдано разрешение на строительство от .......... ........ жилого комплекса "................" на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............

Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, в рамках проведения анализа соблюдения градостроительного и земельного законодательства администрацией г. Геленджик при выдаче вышеуказанного разрешения на строительство установлено, что соответствующее разрешение на строительство было выдано администрацией г. Геленджик в нарушение требований, установленных частью 3 статьи 57.3, частью 1 и пунктом 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение на строительство от .......... ........ отменено на основании приказа администрации г. Геленджика от .......... ........

В настоящее время, Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела ........ о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НестерТВ" рассматривается заявление администрации г. Геленджик) о сносе самовольно возведенных объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: ........, по адресу: ............

С учетом указанного в случае удовлетворения вышеуказанного заявления администрации г. Геленджик, в силу пункта 12 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяться не будет.

Кроме того, согласно п. 9 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), а именно при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьей 2 (пункт 1) и 3 (часть 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Однако, спорные предварительные договоры купли-продажи ........ и ........, заключенные между истцами и ООО "НестерТВ" не соответствует требованиям, предъявляемым к договору об участии в долевом строительстве Федеральным законом № 214-ФЗ - не содержат сведений о гарантийном сроке на объект долевого строительства, о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Более того, предварительный договор купли-продажи от .......... ........, заключенный между ...........23 Н.Н. и ООО "НестерТВ", в соответствии с соглашением о расторжении предварительного договора купли-продажи от .......... ........, заключенным между указанными сторонами, расторгнут.

Согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2025 по делу ........, с учетом изменений, внесенных постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2025 по делу ........, основанием возникновения обязательств ООО "НестерТВ" перед ...........24 Н.Н. является предварительный договор купли-продажи от .......... ........, заключенный в связи с расторжением предварительного договора купли- продажи от .......... .........

Учетом указанного, заключенные предварительные договоры купли-продажи между истцами и ООО "НестерТВ" не содержат всех условий обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и сторона договоров ООО "НестерТВ" не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам, в связи с отказами в выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), а именно в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Таким образом, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации граждане, чьи денежные средства привлечены лицом, не имеющим на то право в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ могут рассчитывать на возврат денежных средств и возмещения процентов в двойном размере, но не претендовать на признание договоров по которым привлечены денежные средства договорами участия в долевом строительстве.

Кроме того, положениями главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены понятие, порядок и сроки применения исковой давности для защиты прав по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, к правоотношениям, рассматриваемым в рамках настоящего спора, применим общий срок исковой давности - три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истцам было известно о том, что ООО "НестерТВ" осуществляет привлечение денежных средств граждан для строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером: ........, расположенным по адресу: ............ в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем поскольку сроке для обращения в суд пропущен и пропущен по не уважительной причине, имеются еще одно самостоятельное основание для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Заочное решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 03 марта 2022 года отменить.

В иске ...........25 Нины Николаевны, ...........26 Анны Валерьевны к ООО «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированная часть определения изготовлена 29 декабря 2025 года.

Председательствующий: Л.В. Кияшко.

Судьи: О.И. Жданова.

С.В. Песецкая.