Апелляционное определение № 33-6936/2025 от 15 декабря 2025 г.

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

№ 33-6936/2025

УИД 36RS0032-01-2024-001964-81

Строка 2.155 г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Воронеж 16 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Копылова В.В.,

судей: Бабкиной Г.Н., Кузьминой И.А.,

при секретаре: Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузьминой И.А.

гражданское дело № 2-182/2025 по иску прокурора Рамонского района Воронежской области в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования Рамонского муниципального района Воронежской области, прав, свобод и законных интересов неопределённого круга лиц к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО1 о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка и договора купли-продажи земельного участка недействительными в силу их ничтожности? применения последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок,

по апелляционной жалобе ФИО1,

на решение Рамонского районного суда Воронежской области от 03 апреля 2025 г., с учетом определения Рамонского районного суда Воронежской области от 18 июля 2025 г. об исправлении описки,

(судья районного суда Когтева Е.В.).

УСТАНОВИЛА:

прокурор Рамонского района Воронежской области, действующий в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, обратился с иском к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области (далее – администрация Рамонского района), ФИО1 в котором просил:

- признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 706 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать договор аренды № от 03.04.2024 земельного участка площадью 706 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Воронежская <адрес> заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности;

- признать договор № от 13.05.2024 купли-продажи земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК РФ;

- прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с постановлением администрации Рамонского района Воронежской области от 18.01.2024 № постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 20 лет, в том числе в отношении земельного участка площадью 706 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), кадастровый номер №. По результатам проведения торгов, победителем признан ФИО1, с которым 03.04.2024 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области был заключен договор аренды земельного участка № 9.

13.05.2024 между ФИО1 и администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области был заключен договор купли-продажи № указанного выше земельного участка, 24.05.2024 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

Согласно Правилам землепользования и застройки Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж1/1 – зона застройки жилыми домами. В соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № предусмотрено строительство зданий, сооружений.

В нарушение требований статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона и иные аукционные документы не содержали полных сведений об основных видах разрешенного использования для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и соответственно земельный участок с кадастровым номером № не мог быть предметом аукциона.

Заявитель полагает, что отсутствие в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанных сведений повлияло на число участников аукциона, его результат и конечную цену торгов и привело к нарушению части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в связи с чем проведенный аукцион подлежит признанию недействительным, заключенные по его результатам сделки с земельным участком признанию также недействительными в силу их ничтожности, с применением последствий недействительности сделок.

Определением Рамонского районного суда Воронежской области от 18.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области.

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 03.04.2025, с учетом определения Рамонского районного суда Воронежской области от 18.07.2025 об исправлении описки постановлено: «Признать недействительным аукцион от 01.03.2024 на право заключения договора аренды земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать договор аренды № от 03.04.2024, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 в отношении земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор № купли-продажи от 13.05.2024, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 в отношении земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> недействительным в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ в виде двусторонней реституции, обязав ответчика ФИО1 возвратить администрации Рамонского муниципального района Воронежской области вышеуказанный земельный участок, а ответчика администрацию Рамонского муниципального района Воронежской области возвратить полученные за данный земельный участок денежные средства в размере 222 238 (двести двадцать две тысячи двести тридцать восемь) рублей 21 копейку в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Данное решение суда будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Наложенные определением Рамонского районного суда Воронежской области от 07.10.2024 обеспечительные меры в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Воронежская <адрес>., запрета Управлению Росреестра по Воронежской области производить осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав, перехода прав, сделок и обременений в отношении указанного земельного участка и расположенных в его пределах объектов недвижимости, запрета ФИО1 и иным лицам осуществлять земляные, строительные и иные работы в границах указанного земельного участка, отменить».

Не согласившись с принятым решением суда, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой с учетом дополнения к апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25.11.2025 занесённым в протокол судебного заседания, суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), поскольку не был определён состав лиц, участвующих в деле, и их надлежащий процессуальный статус исходя из заявленных истцом требований, характера спорного правоотношения.

В соответствии с частью 2 статьи 38 ГПК РФ лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нём в качестве истца.

Исходя из приведённой нормы права истцом является лицо, которое предположительно является обладателем спорного права или охраняемого законом интереса и которое обращается в суд за защитой, поскольку считает, что его права и (или) интересы неосновательно нарушено или оспорено ответчиком.

Выступая по настоящему делу в качестве процессуального истца, прокурор предъявил исковые требования в интересах Российской Федерации и муниципального образования Рамонского муниципального района Воронежской области, однако материальный истец, то есть соответствующие государственные органы, имеющие право выступать от имени публично-правовых образований, судом определены и привлечены к участию в деле не были.

Сделанные выводы соответствуют правоприменительной позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 09.09.2025 № 18-КГ25-327-К4.

В рассматриваемом случае исходя из основания иска и характера спорного правоотношения, связанного с заявленными нарушениями процедуры торгов и порядка заключения договора, соответствующим государственным органом, имеющим право выступать от имени Российской Федерации, является Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области (далее Воронежское УФАС России), уполномоченное рассматривать в порядке статьи 181 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров и выдавать обязательные для исполнения предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов, об аннулировании торгов.

Муниципальным органом, имеющим право выступать от имени муниципального образования Рамонского муниципального района Воронежской области, при обстоятельствах конкретного спора является Совет народных депутатов Рамонского муниципального района Воронежской области (далее – Совет народных депутатов Рамонского района), в исключительной компетенции которого согласно пункту 5 части 1 статьи 25 Устава Рамонского муниципального района Воронежской области, принятого решением Совета народных депутатов Рамонского муниципального района от 24.02.2015 № 127 (далее – Устав Рамонского района), находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Кроме того, учитывая, что оспариваемые торги и сделки совершены администрацией Рамонского района, выступающей по делу в качестве ответчика, то Совет народных депутатов Рамонского района имеет право и законный интерес на защиту интересов муниципального образования, поскольку в силу пункта 9 части 1 статьи 25 Устава Рамонского района в исключительной компетенции Совета народных депутатов Рамонского района также находится контроль за исполнением органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления Рамонского муниципального района полномочий по решению вопросов местного значения. Названное полномочие представительного органа муниципального образования предполагает возможность не согласиться с законностью тех или иных деяний исполнительно-распорядительного органа муниципального образования в порядке предусмотренной законом процедуры, в том числе судебной.

На основании изложенного определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25.11.2025, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соистцов привлечены Воронежское УФАС России и Совет народных депутатов Рамонского района.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца прокурор Кривцов В.А. поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объёме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены в установленном законом порядке.

Представителем Управления Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области по доверенности ФИО2 суду апелляционной инстанции предоставлено ходатайство о рассмотрение дела в отсутствии представителя, поскольку оснований, предусмотренных главой 4 ГПК РФ, для участия в качестве соистца не усматривает. Кроме того, в интересах Российской Федерации, действует прокурор Рамонского района Воронежской области.

От иных лиц, участвующих в деле никаких заявлений, ходатайств не поступило, о причинах неявки не сообщили и доказательства, подтверждающие уважительную причину неявки, не предоставили.

Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном интернет-сайте Воронежского областного суда - http://oblsud.vrn.sudrf.ru/. в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствии неявившихся лиц.

Поскольку в ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, то обжалуемое решение суда подлежит отмене полностью с принятием нового судебного постановления по существу спора.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, проверив материалы дела, разрешая заявленные исковые требования, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктами 1 и 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Общие требования к организации и порядку проведения торгов регламентированы в статье 448 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 396, подпункта 3 пункта 8 статьи 398, пункту 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населённого пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также – аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешённом использовании и принадлежности земельного участка к определённой категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В силу пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на день размещения извещения о проведении аукциона) обязательным приложением к размещённому на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение 1 года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ.

В абзацах 2 и 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что приведённый в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судебной коллегией, постановлением администрации Рамонского муниципального района Воронежской области от 18.01.2024 № было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 20 лет из категории земель населенных пунктов площадью 706 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер №, начальный (минимальный) размер годовой арендной платы за земельный участок 544 000 рублей.

Организатором проведения торгов определен отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, которому было поручено разместить на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно опубликованному извещению форма торгов – аукцион в электронной форме, открытый по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы за земельный участок. Аукцион закрытый по составу участников: физические лица. Предмет аукциона – право на заключение договора аренды земельного участка, а именно лот № 1:

- земельный участок из категории населенных пунктов площадью 706 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), кадастровый номер земельного участка №.

Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: газоснабжение – есть (филиал ОАО «Газпром газораспределения Воронеж) в р.п. Рамонь подтверждает техническую возможность подключения к сетям газораспределения объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (№), при условии согласования трассы газопровода с третьими лицами; водоснабжение – нет; водоотведения – нет; теплоснабжения – нет.

В части параметров разрешенного строительства объекта указано, что информация о предельных параметрах капитального строительства содержится в Правилах землепользования и застройки Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, утвержденных приказом департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 25.12.2019 № 45-01-04/1072 9 (в действующей редакции), размещенных в общем доступе на официальном сайте администрации Яменского сельского поселения (https://yamenskoe36.gosuslugi.ru/) во вкладке «Деятельность». А также на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (https://fgistr.economy.gov.ru), во вкладке «Документы».

28.02.2024 состоялось заседание аукционной комиссии, на котором к участию в аукционе, в том числе, был допущен ФИО1, о чём составлен протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1

Согласно протоколу о результатах аукциона от 01.03.2023 № 2 победителем аукциона признан ФИО1, предложенная цена составила 1719040 рублей

03.04.2024 по результатам проведения аукциона между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области, выступающей в качестве арендодателя, и ФИО1, выступающим в качестве арендатора, был заключен договор аренды указанного земельного участка, площадью 706 кв.м. с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В пунктах 3.1 и 3.2 договора указано, что на основании протокола от 01.03.2024 № 2 размер ежегодной арендной платы за участок составляет 1719040 рублей.

Задаток в сумме 544 000 рублей, внесённый арендатором на счёт организатора торгов, засчитывается в счёт арендной платы за участок.

Спорный участок передан ФИО1 по акту приёма-передачи земельного участка.

13.05.2024 между администрацией Рамонского района (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка № 15, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене 222 238 рублей и на условиях настоящего договора спорный участок.

13.05.2024 по акту приёма-передачи земельного участка администрация Рамонского муниципального района Воронежской области передала в собственность ФИО1 спорный земельный участок.

Право собственности за ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано 24.05.2024.

31.10.2024 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области составлен акт осмотра территории, расположенной в границах Рамонского муниципального района Воронежской области. По результатам осмотра выявлено, что земельный участок на момент осмотра очищен от травы и древесно-кустарной растительности, проводятся земляные работы, на участке возведен ленточный фундамент, на момент осмотра на земельном участке строительная техника отсутствует. Временные и капитальные сооружения – отсутствуют.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи все представленные по делу доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также обстоятельств, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось участвующими в деле лицами, что вид разрешённого использования спорного участка предусматривает строительство здания, сооружения.

Также в классификаторе видов разрешённого использования земельных участков, утверждённом приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (код 2.2), указано, что вид разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает размещение жилого дома; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений.

Правила землепользования и застройки Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области утверждены приказом департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области от 25.12.2019 № 45-01-04/892 (далее – Правила землепользования и застройки).

Названные Правила действуют в настоящее время и действовали в период проведения оспариваемого аукциона.

Согласно Правилам землепользования и застройки спорный участок расположен в территориальной зоне Ж1/1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Градостроительным регламентом зоны Ж1/1 предусмотрены следующие основные виды разрешённого использования: 2.1. Для индивидуального жилищного строительства; 2.3. Блокированная жилая застройка; 2.2. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок); 2.7.2 размещение гаражей для собственных нужд; 1.19. Сенокошение; 1.20. Выпас сельскохозяйственных животных; 3.1.1. Предоставление коммунальных услуг; 3.1.2. Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; 3.2.2. Оказание социальной помощи населению; 3.2.3. Оказание услуг связи; 3.4.1. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание; 3.5.1. Дошкольное, начальное и среднее общее образование; 3.6.2. Парки культуры и отдыха; 5.1.3. Площадки для занятий спортом; 8.3 обеспечение внутреннего правопорядка; 9.3. Историко-культурная деятельность; 12.0. Земельные участки (территории) общего пользования; 12.0.1. Улично-дорожная сеть; 12.0.2. Благоустройство территории; 13.1. Ведение огородничества, а также условно-разрешенные виды использования земельных участков.

Вместе с тем в извещении о проведении аукциона перечисленная информация о разрешённом использовании земельного участка не указана, отражён только один вид разрешённого использования спорного участка: «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Также в извещении отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства, которые в силу части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Данная информация является существенной и обязательно должна быть указана в извещении о проведении аукциона в силу императивных требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, в силу подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Дополнительно в пункте 5.2.2 договора аренды в нарушение пункта 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации включены условия, устанавливающие расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, а именно: выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации наземных и подземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и иных объектов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

Названные условия также не отражены в извещении о проведении аукциона, но изложены в опубликованном проекте договора, что влечет неясность и неоднозначность условий, отраженных в извещении о проведении аукциона.

Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 03.06.2015 № 195 утверждён Регламент официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее – Регламент).

Указанный Регламент устанавливает порядок ведения сайта www.torgi.gov.ru и обеспечения доступа к информации, размещаемой на официальном сайте торгов. Приложение к Регламенту определяет, какая информация подлежит размещению на сайте в связи с установленным функционалом в зависимости от вида торгов.

В названном Приложении указано, что в разделе сайта «Аренда и продажа земельных участков» подлежит размещению информация, предусмотренная статьями 39.11-39.13 и 39.18 ЗК РФ, в том числе о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и др.

Функции официального сайта www.torgi.gov.ru обеспечивают возможность размещения всей информации, предусмотренной статьёй 39.11 ЗК РФ, в том числе информации о разрешённом использовании и принадлежности земельного участка к определённой категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства, независимо от объёма размещаемой информации посредством прикрепления к извещению приложений.

Технические возможности сайта позволяют прикрепить текстовые файлы без ограничения размера, что не повлекло бы за собой дополнительных расходов организатора аукциона, но обеспечило бы возможность неопределённому кругу лиц ознакомиться с документацией об аукционе в полном объёме.

Таким образом, сведения и документы о разрешённом использовании и принадлежности земельного участка к определённой категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства в отношении спорного участка должны были быть опубликованы организатором торгов в открытом доступе на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

Однако прикреплённые текстовые файлы с названной информацией отсутствуют, непосредственно в извещении обязательные сведения не приведены.

Доводы возражений о том, что администрацией не нарушен порядок проведения аукциона, поскольку в извещении о проведении аукциона содержатся сведения о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и о возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

Отсылка в извещении к Правилам землепользования и застройки как к источнику всей обязательной информации, предусмотренной подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, равно как и возложение на претендентов обязанности совершать дополнительные действия по поиску недостающей информации о предмете аукциона, не может подменять императивную обязанность публиковать такие сведения на официальном сайте www.torgi.gov.ru или указывать их непосредственно в извещении о проведении торгов.

Дополнительно в письме Федеральной антимонопольной службы от 25.09.2020 № изложено, что организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешённого использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

При этом Решением Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2022 № отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим названного письма от 25.09.2020 №.

В Решении Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2022 №, оставленным без изменения Апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2022 №, прямо указано, что в абзаце восьмом письма делается вывод о необходимости указания организатором торгов в извещении о проведении аукциона всех видов разрешённого использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки, что соответствует земельному законодательству.

При таком положении, принимая во внимание, что размещение информации о публичных торгах преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных участников, желающих приобрести в рассматриваемом случае право аренды земельного участка сроком на 20 лет, на котором допускается строительство здания, сооружения, то неисполнение императивных требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ является существенным нарушением, которое повлияло на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов как муниципального образования, так и неопределённого круга лиц потенциальных участников оспариваемого аукциона.

Факт размещения неполной информации о предмете аукциона на право заключения договора аренды земельного участка ввиду неопределённости его характеристик лишает потенциальных участников возможности сформировать полное представление об объекте, его использовании, что прямо влияет на количество участников аукциона и, следовательно, на формирование стоимости.

В представленной суду аукционной документации представлен ответ Филиала ОАО «Газпром газораспределение Воронеж» о наличии технической возможности подключения к сетям газораспределения объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, при условии согласования трассы газопровода с третьими лицами.

Как следует из ответа Яменского сельского поселения техническая возможность подключения объекта строительства к центральным сетям водоснабжения, водоответвления и теплоснабжения в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствует.

Указанные сведения были отражены в извещении на проведение аукциона. В данном случае, суд полагает, что предусмотренные п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ требования в части указания сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) были соблюдены.

Доводы ответчика ФИО1 об обратном судебной коллегией отклоняются, так как допущенные нарушения влекут ограничение конкуренции, что свидетельствует об их существенности с учётом положений статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В связи с изложенными обстоятельствами при наличии фактов грубых нарушений при проведении торгов аукцион, проведённый по извещению, является недействительным и не может повлечь юридических последствий за исключением тех, что связаны с его недействительностью.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ недействительность названного аукциона влечёт за собой недействительность заключённого с ФИО1 как с лицом, выигравшим торги, договора аренды земельного участка от 03.04.2024 № 9.

Данные обстоятельства влекут недействительность договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2024 № 15 по основаниям его ничтожности (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), поскольку спорный участок не мог быть передан ФИО1 на праве аренды, в связи с чем, не мог быть приобретён ею в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, который распространяется только на земельные участки, находящиеся в аренде у граждан на законных основаниях, и в последующем отчужден по возмездной сделке иному лицу.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что иск прокурора направлен на восстановление не конкретного, а абстрактного права, и что, по мнению ФИО1, права и законные интересы муниципального образования не нарушены, являются несостоятельными.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из смысла вышеприведённых положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтверждён соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

По настоящему гражданскому делу у прокурора в силу части 1 статьи 45 ГПК РФ имелись основания для обращения в суд в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределённого круга лиц, так как в результате совершённой сделки муниципальному образованию – Рамонскому муниципальному району Воронежской области причинён материальный ущерб в виде выбытия имущества, находившегося в распоряжении органов местного самоуправления при грубых нарушениях формирования его стоимости ввиду ограничения конкуренции, нарушены права неопределённого круга лиц невозможностью принять участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного участка ввиду неопределённости его характеристик, а также напрямую затронуты интересы Российской Федерации, а именно публичные интересы по соблюдению порядка предоставления земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Все сделанные по настоящему делу выводы согласуются с правоприменительной позицией Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложенной в определениях судебной коллегии по гражданским делам от 29.03.2023 № 88-8984/2023, от 21.06.2023 № 88-18209/2023.

При установленных по делу обстоятельствах, основания для отказа истцу в судебной защите отсутствуют, исковые требования прокурора к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО1 подлежат удовлетворению посредством признания недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 706 кв.м. с кадастровым номером №, признания недействительными заключенных между администрацией Рамонского района и ФИО1, договора аренды земельного участка № 9 от 03.04.2024 и договора купли-продажи земельного участка № 15 от 13.05.2024

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 13.05.2024 № 15 является недействительной (ничтожной) сделкой, то ФИО1 обязан возвратить администрации Рамонского района спорный участок, а администрации Рамонского района обязана возвратить ФИО1 полученные за земельный участок денежные средства.

В договоре купли-продажи указана цена спорного участка в размере 222 238,21 рублей, названные обязательства обеих сторон сделки были исполнены.

В связи с этим на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ с администрации Рамонского района в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 222238,21 рублей в виде стоимости спорного земельного участка на день заключения сделки.

В свою очередь, в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ судебная коллегия возлагает на ФИО1 обязанность возвратить администрации Рамонского района спорный участок в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Учитывая положения части 2 статьи 206 ГПК РФ, характер и объём действий, которые необходимо совершить для передачи земельного участка, судебная коллегия оценивает указанный срок как достаточный и разумный для исполнения судебного постановления.

Ввиду недействительности договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2024 № 15 и возврата спорного участка администрации Рамонского района право собственности ФИО1 на спорный участок подлежит прекращению с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рамонского районного суда Воронежской области от 03 апреля 2025 года отменить.

Исковые требования прокурора Рамонского района Воронежской области к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным аукцион от 01.03.2024 на право заключения договора аренды земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать договор аренды № 9 от 03.04.2024, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 отношении земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор № 15 купли-продажи от 13.05.2024, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 в отношении земельного участка площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> недействительным в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ в виде двусторонней реституции, обязав ответчика ФИО1 возвратить администрации Рамонского муниципального района Воронежской области вышеуказанный земельный участок, а ответчика администрацию Рамонского муниципального района Воронежской области возвратить полученные за данный земельный участок денежные средства в размере 222 238 (двести двадцать две тысячи двести тридцать восемь) рублей 21 копейку в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Данное решение суда будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью 706 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Наложенные определением Рамонского районного суда Воронежской области от 07.10.2024 обеспечительные меры в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, запрета Управлению Росреестра по Воронежской области производить осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав, перехода прав, сделок и обременений в отношении указанного земельного участка и расположенных в его пределах объектов недвижимости, запрета ФИО1 и иным лицам осуществлять земляные, строительные и иные работы в границах указанного земельного участка, отменить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2025 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: