Решение № 2-2382/2017 2-2382/2017~М-1732/2017 2-2383/2017 М-1732/2017 от 6 июля 2017 г. по делу № 2-2382/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

07 июля 2017 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Маркова Н.В.

при секретаре Казарян Р.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2383/2017 по иску Администрации городского округа Тольятти к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО10., действующая по доверенности, исковые требования поддержала, пояснив, что между Мэрией г.о. Тольятти и ФИО11., ФИО12., ФИО13 был заключен договор аренды земельного участка № 1709 от 17.12.2007 года. Согласно данного договора арендаторы получили в аренду земельный участок площадью 14 297 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу г. Тольятти, <адрес> для дальнейшей эксплуатации <данные изъяты> сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован соответствующим образом 21.01.2008 года. Согласно сведений из ЕГРП собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке с 12.17.2010 года, в равных долях являются ответчики ФИО1 и ФИО2 Таким образом, в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ ответчики являются арендаторами по договору аренды земельного участка № 1709 от 17.12.2007 года с 12 июля 2010 года и в соответствии с условиями договора аренды и требованиями закона обязаны вносить арендную плату за пользование земельным участком. За период с 13.07.2010 года по 31.03.2017 года задолженность каждого из ответчиков по арендной плате составляет <данные изъяты> руб., пени за период с 12.10.2010 года по 21.02.2017 года – <данные изъяты> руб. 26.01.2017 года в адрес ответчиков были направлены претензии о взыскании задолженности по арендной плате, которые оставлены без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб., с ответчика ФИО1 - задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился частично, суду пояснил, что размер арендной платы истцом определен неверно. Арендаторами земельного участка являлись три физических лица одновременно: ФИО12., ФИО13 и ФИО11. 29.06.2010 года ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому они приобрели у ФИО12 и ФИО13 соответственно здания, находящиеся на арендованной территории. В результате перехода права собственности на объекты недвижимости к новым лицам, истец, основываясь на положениях ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ, считает, что у них возникли обязанности, в том числе, по уплате арендных платежей с момента возникновения права собственности на здания по настоящее время. Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Согласно п. 2.2 Договора базовый размер арендной платы за 1 (один) квадратный метр земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, и составляет для всех соарендаторов - 1,81 рублей из расчета: Бр = ((УПКС*ВП) /100%)* Кв. Между тем, размер задолженности истцом исчислен с применением совершенно иной формулы, построенной на основании актов органов местного самоуправления и субъекта, принятых только в 2008 году, ввиду чего определение величины арендной платы по установленному в них порядку является принципиально отличным от методики расчета, согласованной в Договоре и не был предусмотрен нормативными актами, действовавшими в момент заключения договора аренды. Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по п.1 ст.452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды. Из условий Договора следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя. Никаких уведомлений об изменении базового размера арендной платы ответчики не получали, предыдущие собственники тоже. Следовательно, увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета указанной в Договоре, а установлением нормативным актом Самарской области и Тольяттинской городской думы совершенно иной методики расчета. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности. Истец должен был узнать о нарушении его прав (о неуплате арендной платы) не позднее следующего дня за сроком уплаты. В п.2.7. Договора указано, что арендная плата должна вноситься не позднее 10 числа первого расчётного месяца квартала. Считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна нарушению обязательства, просит применить ст. 333 ГК РФ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований по взысканию сумму основного долга в части, превышающей <данные изъяты> рублей и пени в соответствующей части.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО19 действующий по доверенности, исковые требования признал частично, доводы ответчика ФИО1 поддержал, просит применить последствия пропуска срока исковой давности.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 17 декабря 2007 года в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № от 23.11.2007 года между Мэрией городского округа Тольятти (Арендодатель) и ФИО11, ФИО12 и ФИО19 (Арендатор) был заключен договор № 1709 аренды земельного участка площадью 14 297 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Тольятти, <адрес> для дальнейшей эксплуатации <данные изъяты> сроком на 49 лет, срок действия договора исчисляется с момента заключения договора, что подтверждается договором аренды земельного участка № 1709 от 17.12.2007 года и по существу не оспаривается сторонами.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 21.01.2008 года.

Согласно п. 2.2 договора аренды размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, и составляет для всех соарендаторов 1,81 рублей из расчета: Бр = ((УПКС*ВП) /100%)* Кв,

где: Бр - базовый размер арендной платы в рублях за 1 кв.м, в год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земли, в рублях за 1 кв.м, в год, равный для всех соарендаторов - 120,48;

ВП - величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах равный для соарендаторов - 1,50 %;

Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка, равный всех соарендаторов -1,00.

Согласно п. 2.5 Договора аренды в случае изменения нормативным правовых актов Российской федерации либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы на земельный участок, Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.6 договора аренды при одностороннем изменении базового размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим договором, новая величина базового размера арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении базового размера арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес Арендатора.

Согласно п. 2.7 Договора аренды размер годовой арендной платы делится равными долями и вноситься арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого расчетного месяца квартала.

Согласно п. 5.3 Договора аренды в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные расчетами арендной платы, Арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 июля 2010 года зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли за каждым) ФИО2 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты> на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке кадастровый номер №, по адресу г. Тольятти, <адрес>

Факт приобретения имущества ответчики в судебном заседании не оспорили.

Таким образом, в силу положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ к ответчикам ФИО2 и ФИО1 с 12.07.2010 года перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 17.12.2007 года в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежних арендаторов.

Из материалов дела также усматривается, что 01.06.2015 года для урегулирования порядка исчисления размера арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами в адрес ответчиков направлены письма с проектами дополнительных соглашений к договору аренды.

Данные дополнительные соглашения ответчиками подписаны не были, в судебном заседании ответчики указали, что никаких уведомлений, предусмотренных договором, об изменении базового размера арендной платы получены не были. Считают, что принятие нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей, изменение методики возможно лишь путем подписания соответствующих изменений к договору.

Между тем с доводами ответчиков согласиться нельзя по следующим основаниям:

Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (п. 16 Пленума).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Пленума).

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 Пленума).

Из анализа вышеуказанных норм закона и разъяснений законодательства следует, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (к каковым относится спорный земельный участок), устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде, а доводы ответчиков об ином принципе расчета основаны на неверном толковании закона.

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате за период с 13.07.2010 года по 31.03.2017 года.

По существу ответчики свою обязанность вносить плату за пользование земельным участком не оспорили, однако считают, что расчет должен быть произведен с учетом срока исковой давности.

Оценивая изложенное, суд считает указанные доводы ответчиков обоснованными, так как в силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, о применении срока исковой давности заявлено стороной по делу (ст. 199 ГК РФ), в связи с чем, подлежит применению срок исковой давности и задолженность по платежам за пользование земельным участком, образовавшаяся до 06.04.2014 года (данное исковое заявление подано в суд 06.04.2017 года) взысканию не подлежит.

В материалах дела имеется представленный истцом расчет от 16.06.2017 года платежей ответчиков за пользование земельным участком за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года, согласно которого каждый из ответчиков за указанный период обязан оплатить денежные средства за пользование земельным участком в размере <данные изъяты> руб., а также пени в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что учитывая наличие свидетельства о праве бессрочного пользования под <данные изъяты> от 26.07.1996 № 999 размер спорной задолженности определен в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть не должна превышать указанный размер.

В период до 01.03.2015 года расчет размера арендной платы производился в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 308 от 06.08.2008, так как в данном случае размер арендной платы не превышал 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании Постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 № 569 были внесены изменения в указанное выше постановление, согласно которым с 01.03.2015 при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере 2 % от кадастровой стоимости.

Представленный истцом математический расчет размера задолженности, состоящей из суммы арендной платы и суммы пени за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года, судом проверен и признан верным.

Ответчиками заявлено о снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Таким образом, неустойка является средством предупреждения нарушения прав, в данном случае, Арендодателя, стимулируя выполнение обязательств надлежащим образом. Взыскание неустойки за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрено договором аренды. В связи с чем, суд считает обоснованными требования истца о взыскании неустойки за просрочку платежей.

Вместе с тем, принимая во внимание, что по своей природе неустойка носит компенсационный характер, не должна служить средством обогащения кредитора, а также принимая во внимание отсутствие доказательств неблагоприятных последствий в связи с нарушением ответчиками обязательств по уплате арендных платежей, а также с учетом конкретных обстоятельств дела (ответчики фактически земельным участком не пользуются, он затоплен, в настоящее время выставлен на продажу), суд находит возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> руб. каждому из ответчиков.

При таких обстоятельствах, суд считает, что с каждого ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб., а всего по <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходы, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку в силу ст. 333.36 Налогового Кодекса РФ истец как орган местного самоуправления при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, то подлежит взысканию с каждого из ответчиков в доход государства государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере по <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Администрации г.о. Тольятти удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года в размере <данные изъяты> и пени в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 <данные изъяты> в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года в размере <данные изъяты> и пени в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 <данные изъяты> государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

В остальных требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 июля 2017 года.

Председательствующий