Решение № 2-219/2025 2-219/2025~М-115/2025 М-115/2025 от 17 июня 2025 г. по делу № 2-219/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

04 июня 2025 года Кошкинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Трошаевой Т.В.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального района <адрес> о признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику администрации муниципального района <адрес>, в обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи он приобрел жилое помещение в одноэтажном доме, общей площадью 65,8 кв.м. по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>.

В связи с отсутствием мест общего пользования, наличием отдельных входов на приквартирный участок, самостоятельные инженерные сети и индивидуальные подключения к внешним сетям, отсутствием вспомогательных помещений и подполий, они с соседями решили разделить этот жилой дом, в связи с чем, получился блок жилого дома блокированной застройки общей площадью 92,2 кв.м.

Вышеуказанный дом блокированной застройки соответствует местным нормам градостроительного проектирования сельского поселения <адрес>.

Так как дом одноэтажный, в марте 2000 года он построил дополнительную площадь, площадь застройки составила 26,4 кв.м., где получился блок жилого дома блокированной застройки общей площадью 92,2 кв.м.

На основании изложенного просил суд в связи с разделом жилого дома по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, признать объект блоком жилого дома блокированной застройки вновь образованные помещения <адрес> по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>; признать за ним право собственности на блок жилого дома блокированной застройки по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, общей площадью 92,2 кв.м.

Истец ФИО2, представитель истца ФИО13, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика администрации муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, предоставил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, просил суд рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной ФИО3 государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов деятельности законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием».

В соответствии со ст.12 ГК РФ способы защиты нарушенных гражданских прав осуществляются путем признания права.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании Свидетельства на право собственности на землю серия САМ 24-13 № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4600 кв.м., с кадастровым номером 63:24:1604001:210, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселения Четыровка, д.Белоозерная, <адрес>, земельный участок 19/1, что подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между членами правления колхоза им.Фрунзе в лице председателя ФИО8, проживающего в д.Белоозерная, членов правления ФИО9,, проживающего в д.Белолоозерная, ФИО10,, проживающей в д.Лузановка и представителя ФИО11, проживающей в д.Белоозерная, действующих на основании Устава колхоза, (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), заключен договор на продажу квартиры в доме д. Белоозерная.

По условиям указанного договора Продавец передал в собственность, покупатель приобрел жилой дом общей площадью 65,8 кв.м., в том числе жилой 41,2 кв.м., находящегося в д.<адрес> с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями с надворными постройками. Продажная цена установлена в сумме 7876,20 рублей (п.1 Договора).

Согласно п.3 Договора покупателем при заключении договора уплачено 100% продажной цены жилого дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости двухквартирному дому, площадью 70 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, присвоен кадастровый №.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно договору продажи от ДД.ММ.ГГГГ площадь части жилого дома составляла 65,8 кв.м. План помещения не сохранился. В процессе эксплуатации силами собственника в 2000 году была произведена реконструкция спорного объекта недвижимости: возведен пристрой к основному строению, в связи с чем, площадь жилого помещения составила 92,2 кв.м. План после реконструкции в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (часть 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

В соответствии с п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированные застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, данные норма и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков,

- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций,

- имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Согласно техническому заключению ТЗ-02/25 от ДД.ММ.ГГГГ об обследовании объекта, расположенного по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, изготовленному МУП «ФИО3 ЗАКАЗЧИКА», по итогам исследования установлено, что, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – состоит из двух обособленных жилых помещений, каждое из которых предназначено для проживания одной семьи. Имеется две общие стены без проемов. Под двухквартирным домом сформировано два земельных участка:

- земельный участок по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – кадастровый №, площадью 4600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, право собственности зарегистрировано;

- земельный участок по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – сведения об участке в ЕГРН отсутствуют.

Каждый из участков огорожен забором, без проемов и дополнительного доступа на смежные земельные участки, что препятствует доступу других владельцев помещения. Каждое из обособленных жилых помещений имеет отдельный выход на территорию общего пользования – <адрес>. Приведенные данные свидетельствуют о том, что использование земельного участка и расположенного на нем жилого дома в статусе «Блокированная жилая застройка» соответствует градостроительным нормам.

По данным визуального осмотра в каждой части жилого дома по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – отсутствуют помещения общего пользования. Все имеющиеся коммуникации, подведенные к жилым помещениям, являются автономными для каждого помещения, а именно: водопровод – центральный, горячее водоснабжение в помещениях индивидуальное (водонагреватель), электроснабжение – от электрической опоры ВЛ-04 кв, расположенной за пределами участков, на землях общего пользования. Вводы в каждую из двух частей жилого дома отдельные, помещения обеспечены отдельными электрическими приборами учета, газоснабжение – от центральной сети газоснабжения, вводы в каждую из двух частей жилого дома отдельные, имеется газовая плита, отопление помещений индивидуальное (индивидуальный отопительный котел), канализация – индивидуальная выгребная яма, расположенная в границах земельного участка, на котором находится жилое помещение. Подвальные помещения и иные общие помещения в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселения Четыровка, <адрес> – также отсутствуют. Чердачное помещение жилого дома разделено.

В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – фактически состоит из двух домов блокированной застройки: дом блокированной застройки общей площадью 92,2 кв.м. (<адрес>) и дом блокированной застройки общей площадью 92,2 кв.м. (<адрес>). То есть квартира, расположенная по адресу: <адрес>, муниципальный район Кошкинский, сельское поселение Четыровка, <адрес> – соответствует статусу «дом блокированной застройки».

Кроме того, согласно указанному техническому заключению обследуемый объект до реконструкции состоял из семи помещений, расположенных в основном строении: 3 жилые комнаты, кухня, ванна, санузел и коридор. Здание до реконструкции было оснащено системой центрального электроснабжения, газо- и водоснабжения.

В результате реконструкции образовалось два помещения: котельная площадью 14,3 кв.м. и коридор площадью 14,8 кв.м. Выполнена внутренняя отделка помещений. К пристрою подведены коммуникации (электроснабжение, газо и водоснабжение, канализация). Деревянные рамы окон основного строения были заменены на стеклопакеты из ПВХ.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций и сооружений» состояние несущих и ограждающих конструкций обследуемой части жилого дома после проведенной реконструкции оценивается как работоспособное. Визуальный осмотр конструкций фундаментов и стен дефекты и повреждения, которые оказывали бы влияние на долговечность и эксплуатационную надежность, не выявил. Следовательно, в соответствии с требованиями п.7.5 СП 13-102-2003, более детального обследования не требуется. Состояние несущих и ограждающих конструкций обследуемой квартиры работоспособное, она пригодна для использования по своему назначению после проведенной реконструкции.

Судом установлено, что часть жилого дома по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, расположена на участке с кадастровым номером 63:24:1604001:210, принадлежащего истцу на праве собственности.

С учетом вышеизложенного, судом установлено, что спорный объект (пристрой) возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на законном основании. Размещение строения соответствует условным видам разрешенного использования земельного участка, градостроительным, противопожарным нормам и правилам. Доказательства, подтверждающие, что спорная постройка нарушает права и законные интересы граждан, создает реальную угрозу для их жизни и здоровья, не имеется, стороной ответчика таких доказательств суду не предоставлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом, Градостроительный кодекс РФ выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В жилом доме блокированной застройки каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования; многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ имуществу общего пользования.

По смыслу положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 725/пр).

Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

С точки зрения действующего законодательства раздел в натуре (или выдел доли в натуре) индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки", то есть здание, состоящее из пристроенных друг к другу домов-индивидуальных жилых блоков, у которых из общего имущества только стены, которыми они соприкасаются друг к другу, и не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

При этом, применительно к положениям пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования, необходимым условием выдела доли жилого дома является также возможность формирования соответствующего земельного участка.

В ходе судебного разбирательства суду было предоставлено согласие ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающего по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, являющегося соседом истца, на оформление блока жилого дома блокированной застройки по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>.

Таким образом, жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, является домом блокированной застройки, а квартиры в его составе являются частями жилого дома или жилыми блоками.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать часть жилого дома, общей площадью 92,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>, блоком жилого дома блокированной застройки.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированный блок жилого дома блокированной застройки, общей площадью 92,2 кв.м., жилой площадью 40,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, д.Белоозерная, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кошкинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Т.В. Трошаева