Апелляционное определение № 33-1789/2026 от 15 апреля 2026 г.

Судья Котешко Л.Л. № 2-492/2026

(в первой инстанции)

№ 33-1789/2026

(в апелляционной инстанции)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 апреля 2026 года г.Севастополь

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи Ваулиной А.В.,

судей Григоровой Ж.В., Козуб Е.В.,

при секретаре Ярмухаметовой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 02 февраля 2026 года по гражданскому делу по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки,

(третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Севастополю),

заслушав доклад судьи Ваулиной А.В.,

установила:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 04 июля 2023 года по 11 января 2024 года в размере 3 214 760 рублей 53 копеек, пеню за период с 31 августа 2023 года по 31 марта 2025 года в размере 949 807 рублей 67 копеек.

В обоснование своих требований указал, что в связи с переходом с 04 июля 2023 года права собственности от первоначального арендатора к ответчику на объект капитального строительства кадастровым номером № к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>, на котором это строение расположено, по заключенному договору № аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года. И так до 11 января 2024 года, то есть до момента перехода права собственности на ту же постройку к иному лицу, ответчик обязательства по оплате арендной платы и пени не исполняла, то истец, выступающий арендодателем участка, считал, что образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ФИО1 в судебном порядке.

Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от 02 февраля 2026 года в удовлетворении требований иска отказано.

С таким решением суда Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не согласен и в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное в нарушении норм материального и процессуального права, приняв новое решение об удовлетворении иска по приведённым в нём доводам.

ФИО1 в своих возражениях просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО2, представитель Управления Росреестра по Севастополю не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения. В соответствии со статьёй 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ФИО4, действующая на основании доверенности от 26 декабря 2025 года № 266, апелляционную жалобу поддержала, просила её удовлетворить.

Представитель ФИО1 – ФИО5, действующая по ордеру № 199606 от 14 апреля 2026 года, представитель ФИО2 – ФИО6, действующая на основании доверенности от 29 мая 2025 года, и ФИО3 решение суда просили оставить без изменения.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного решения суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения от 03 февраля 2023 года № 487-РДИ и в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, от 17 марта 2023 года № 1 Департамент по имущественным земельным отношениям города Севастополя заключил с ФИО3 договор № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года.

По этой сделке арендодатель предоставил гражданину во временное платное владение и пользование на срок 20 лет земельный участок площадью 981 кв.м, кадастровый №, категория земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 2.2, 2.4, 2.5 договора размер ежегодной арендной платы определён в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя, от 17 марта 2023 года № 1, и составляет 6 196 326 рублей.

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке путём ежегодной индексации с учётом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путём направления уведомления арендатору.

На арендованном участке ФИО3 возвёл жилой дом площадью 51,4 кв.м и 27 июня 2023 года осуществил его постановку на кадастровый учёт под кадастровым номером № с одновременной регистрацией своего права собственности на эту постройку.

Однако, уже 29 июня 2023 года реализовал своё строение по договору купли-продажи в собственность ФИО1, переход права к которой в ЕГРН был зарегистрирован 04 июля 2023 года.

В свою очередь, ФИО1 по договору купли-продажи от 29 декабря 2023 года произвела отчуждение жилого дома кадастровый № по адресу: <адрес>, в собственность ФИО2, возникшее вещное право которого в ЕГРН было зарегистрировано 11 января 2024 года.

Предупреждением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 28 апреля 2025 года № П/ЗУ-003831 ответчик была уведомлена о том, что в соответствии с условиями договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года за ней, как за арендатором земельного участка кадастровый № числиться задолженность по арендной плате за период с 04 июля 2023 года по 11 января 2024 года в размере 3 214 760 рублей 53 копеек и пени за период с 31 августа 2023 года по 31 марта 2025 года в размере 949 807 рублей 67 копеек, которую ФИО1 предложено погасить в тридцатидневный срок.

И так как оплата выставленной задолженности ответчиком произведена не была, то истец, заявляя о нарушении прав арендодателя, в рамках настоящего спора заявил о судебной защите.

Разрешая спор и отказывая Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в иске, районный суд исходил из того, что положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.15 самого договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года установлен запрет на передачу прав арендатора публичного земельного участка, арендованного на торгах. В связи с чем, пришёл к выводу, что в следствие приобретения у ФИО3 жилого дома кадастровый № к ФИО1 его права арендатора по рассматриваемому договору аренды № 147 от 04 апреля 2023 года не перешли, и что, таким образом, стороной этой сделки ответчик не стала и обязанность по внесению арендной платы и пени, как то было предусмотрено указанным договором, у неё не возникла.

Отдельно районный суд отметил злоупотребление Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя своими правами. А именно то, что арендодатель длительно бездействовал и только 17 декабря 2024 года заключил с ФИО3 соглашение о расторжении с 04 июля 2023 года договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года, и то, что при этом с ФИО2, то есть со следующим после ответчика собственником жилого дома кадастровый №, был заключен новый договор № 463 от 02 апреля 2025 года аренды земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>, без проведения торгов. И посчитав, что в результате этого сам истец создал правовую неопределённость, последствия которой просит возложить на ФИО1, нижестоящий суд при таком недобросовестном поведении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказал в иске и по этому основанию.

Такие выводы судебная коллегия находит ошибочными, не соответствующими фактическим обстоятельствам, собранным по делу доказательствам и не согласующимися с требованиями закона.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В то же время в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Между тем, установленный приведённой нормой запрет на уступку прав арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не является абсолютным, поскольку распространяется не на все случаи заключения такой сделки, что районным судом, однако, учтено не было.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проанализировав приведённые положения закона, судебная коллегия по административным делам Верховный Суд Российской Федерации в кассационном определении от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6 высказала позицию о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Иными словами Верховным Судом Российской Федерации было разъяснено, что запрет уступки не касается публичных участков, арендованных физическими лицами на торгах для индивидуального жилищного строительства.

И коль скоро применительно к настоящему спору договор № аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года был заключен с ФИО3, как с физическим лицом, и в отношении принадлежащего городу Севастополю земельного участка кадастровый №, имеющего вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», то установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на возникшие из рассматриваемого договора правоотношения не распространяется.

Доводы возражений ФИО1 об обратном, основаны на неверном толковании и применении пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не заслуживают внимания.

Судебная коллегия отмечает также и то, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, поскольку переход прав арендатора публичного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, арендованного на торгах, допускается в силу прямого указания закона, то этот случай является предусмотренным положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации исключением личного исполнения победителем торгов обязательств по заключенному им договору аренды.

Следовательно, при продаже жилого дома кадастровый №, расположенного на земельном участке кадастровый № по адресу: <адрес>, находящимся в аренде у ФИО3, к покупателю ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что несмотря на соотношение площади жилого дома кадастровый № – 51,4 кв.м к площади участка 981 кв.м, к ответчику, с момента регистрации перехода права на это строение перешло право пользования всем земельным участком, а не какой-либо его частью (занятой зданием и необходимой для его использования). Об этом свидетельствует как поведение самого первоначального арендатора ФИО3, уже с 06 июля 2023 года требовавшего расторжение своего договора аренды № 147 от 04 апреля 2023 года, и таким образом заявлявшего о переходе к покупателю жилого дома права пользования всем участком. Так и поведение самой ФИО1, которая приобретая жилой дом кадастровый № по договору купли-продажи от 29 июня 2023 года могла и должна была поинтересоваться, на каком земельном участке располагается предмет сделки, а также на каком праве и на основании чего участком владеет продавец ФИО3, а, следовательно, не могла не знать о заключенном продавцом договоре № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года. Тем более, что сведения нём, как об ограничении прав на земельный участок кадастровый № в пользу ФИО3 содержались в ЕГРН с 11 апреля 2023 года.

И так как между ФИО7 и ФИО1 с связи с отчуждением объекта капитального строительства в собственность последней никогда не определялся порядок совместного пользования рассматриваемым участком кадастровый №, в том числе не выделялась территория под строением и необходимая для её использования, наоборот, продавец сразу же заявил о переходе всего участка в пользование покупателя, против чего, ответчик до возникновения настоящего спора не возражала и была с этим согласна, то судебная коллегия приходит к выводу, что к ФИО1 с 04 июля 2023 года, то есть с момента государственной регистрации его права собственности на жилой дом кадастровый №, также перешли все права и обязанности арендатора договору № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года в отношении всего земельного участка кадастровый №, на котором это строение расположено.

В этих условиях доводы возражений ответчика о том, что даже при переходе прав арендатора её ответственность должна быть ограничена исключительно занимаемой площадью жилого дома кадастровый №, являются несостоятельными, не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По делу установлено, что первоначальный арендатор 06 июля 2023 года, 15 октября 2024 года, 08 ноября 2024 года обращался к арендодателю за расторжением заключенного между ними договора, и что только 17 декабря 2024 года по достигнутому между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ФИО3 соглашению о досрочном расторжении договора аренды названный арендатор считается утратившим с 04 июля 2023 года, с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости кадастровый №, право пользования земельным участком кадастровый № по адресу: <адрес>.

Между тем, ссылка ФИО1 на эти обстоятельства в действительно не подтверждает доводы её возражений о том, что к ней права арендатора по рассматриваемому договору № 147 от 04 апреля 2023 года не перешли и перейти не могли.

Так буквально в соглашении от 17 декабря 2024 года указано, что ФИО3 с обозначенной даты (04 июля 2023 года) лишь утрачивает право пользования арендуемым земельным участком кадастровый № (пункт 1). При этом, условий о том, что в этой связи расторгается сам договор № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года рассматриваемое соглашение от 17 декабря 2024 года не содержит. Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик, представляя публично-правовое образование, как собственника этого участка, имел намерение именно расторгнуть первоначальный договор аренды, а не констатировать состоявшееся в силу закона выбытие первоначального арендатора ФИО3 из отношений по поводу аренды публичной собственности.

Также, вопреки позиции ответчика, для данного спора не имеет юридическое значение то, что последующий собственник жилого дома кадастровый № ФИО2 по своему обращению от 07 июня 2024 года с учётом состоявшегося в его пользу и вступившего в законную силу решения Балаклавского районного суда города Севастополя от 06 сентября 2024 года (№ 2а-2112/2024) добился заключения с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя нового договора аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, № 463 от 02 апреля 2025 года без проведения торгов с условием о внесении ежегодной арендной платы в размере 158 рублей 01 копейки.

Эти события имели место не в спорный период (с 04 июля 2023 года по 11 января 2024 года) владения участком кадастровый № по адресу: <адрес>, ФИО1, а в последующем. А потому не касаются ответчика, которая сама с такими же заявлениями, как ФИО2, не обращалась и не заключила иной договоры аренды, отличный от рассматриваемого договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года, права и обязанности арендатора по которому к ней перешли в силу закона.

Указания ФИО1 о том, что никаких письменных соглашений, в том числе о переходе к ней этих прав и обязанностей арендатора, с ней не заключалось, внимания также не заслуживают, поскольку осуществляемая в силу закона перемена лиц в обязательстве оформление каких-либо договоров и соглашений не требует и считается состоявшейся и действительной независимо от их наличия.

В этой связи также признаются несостоятельными и доводы возражений ответчика, о том, что, в том числе ввиду отсутствия зарегистрированного письменного договора, ФИО1 в период нахождения в её собственности жилого дома кадастровый № была лишена возможности пользования земельным участком кадастровый №, а, следовательно, обязанность по оплате арендных платежей за участок по договору № аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года у неё не возникла. Данные доводы, кроме того, являются декларативными, не подтверждёнными никакими надлежащими доказательствами, а потому не учитываются.

Судебная коллегия отмечает, что публично-правовое образование, выставляя на аукцион право аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности, и в последующем по результатам торгов заключая с победителем соответствующий договор аренды, рассчитывает на получение в течение всего оговоренного срока арендных платежей, определённых в ходе аукциона. А потому в виду этого законодатель в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрел запрет на переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды публичного земельного участка, арендованного в результате торгов, и более того, закрепил личное исполнение победителем торгов обязанностей арендатора по такому договору.

И коль скоро, установленные ограничения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации для настоящего спора не применимы и переход прав, и обязанностей арендатора состоялся в силу закона, то при наличии действующего, не признанного недействительным и не расторгнутого договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года, участником которого ФИО1 стала вместо своего правопредшественника ФИО3, ответчик, вопреки её ошибочной позиции, не приобрела исключительного и преимущественно права на заключение с ней отдельного договора аренды земельного участка кадастровый № по основаниям пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное приводило бы к созданию ситуации ухода от фактического исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, посредством совершения сделок с быстро возведённым на арендуемом участке объектом капитального строительства и требованием в связи с этим получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, поведения которого являлось добросовестным и не носило характера злоупотребления правом, во взыскании с ФИО1 образовавшей по договору № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года задолженности (арендной платы и пени), доказательств оплаты которой ответчик не представила, законным и обоснованным не является и подлежит отмене.

Учитывая срок нахождения в собственности ответчика (с 04 июля 2023 года по 11 января 2024 года) жилого дома кадастровый №, соответствующий сроку владения и пользования публичным земельным участком кадастровый №, а также определённый рассматриваемым договором аренды размер арендной платы 6 196 326 рублей, то есть 516 360 рублей 50 копеек в месяц, судебная коллегия приходит к выводу, что задолженность ФИО1 по соответствующим платежам составляет 3 214 760 рублей 53 копейки, из расчёта:

- с 04 по 31 июля 2023 года - 516 360 рублей 50 копеек / 31 день * 28 дней = 466 390 рублей 13 копеек;

- с августа по декабрь 2023 года по 516 360 рублей 50 копеек ежемесячно;

- с 01 по 11 января 2024 года 516 360 рублей 50 копеек / 31 день * 10 дней = 166 567 рублей 90 копеек.

По условиям пункта 2.6 договора № 147 аренды земельного участка с победителем аукциона от 04 апреля 2023 года арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приёма-передачи земельного участка и перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчётным.

В случае не внесения арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 договора).

Представленный истцом расчёт пени в связи с просрочкой ответчика внесения арендных платежей соответствует приведённым условиям договора и является арифметически верным.

Между тем, судебная коллегия к настоящему спору усматривает основания для применения к пене положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Если уменьшение неустойки допускается по инициативе суда, то вопрос о таком уменьшении может быть также поставлен на обсуждение сторон судом апелляционной инстанции независимо от перехода им к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (части 1 и 2 статьи 330 ГПК РФ, части 1 и 2 статьи 270 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 года № 185-О-О, от 22 января 2014 года № 219-О, от 24 ноября 2016 года № 2447-О, от 28 февраля 2017 года № 431-О, постановление от 06 октября 2017 года № 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О).

В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Принимая во внимание то, что на стороне должника выступает физическое лицо ФИО1, и учитывая соотношение просроченных арендных платежей 3 214 760 рублей 53 копейки и размер заявленной ко взысканию пени 949 807 рублей 67 копеек, который превышает четвёртую часть основного долга, то судебная коллегия в этих условиях и независимо от того, что ответчик имеющуюся у него задолженность не погашал в данном конкретном случае усматривает правовые основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и для снижения пени.

В силу пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таком положении закона размер пени за просрочку арендных платежей за период с 31 августа 2023 года по 31 марта 2025 года не может быть снижена более, чем до 778 639 рублей 18 копеек, из расчёта:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Увеличение долга

Ставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c
по

дни

сумма, руб.

дата

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]x[4]x[7]/[8]

466 390,13

31.08.2023

17.09.2023

18

0
-

12%

365

2 760,01

466 390,13

18.09.2023

02.10.2023

15

0
-

13%

365

2 491,67

982 750,63

03.10.2023

29.10.2023

27

516 360,50

03.10.2023

13%

365

9 450,56

982 750,63

30.10.2023

30.10.2023

1
0

-
15%

365

403,87

1 499 111,13

31.10.2023

30.11.2023

31

516 360,50

31.10.2023

15%

365

19 098,27

2 015 471,63

01.12.2023

17.12.2023

17

516 360,50

01.12.2023

15%

365

14 080,69

2 015 471,63

18.12.2023

31.12.2023

14

0
-

16%

365

12 368,92

2 015 471,63

01.01.2024

09.01.2024

9
0

-
16%

366

7 929,72

2 531 832,13

10.01.2024

30.01.2024

21

516 360,50

10.01.2024

16%

366

23 243,05

3 048 192,63

31.01.2024

31.01.2024

1
516 360,50

31.01.2024

16%

366

1 332,54

3 214 760,53

01.02.2024

28.07.2024

179

166 567,90

01.02.2024

16%

366

251 559,40

3 214 760,53

29.07.2024

15.09.2024

49

0
-

18%

366

77 470,46

3 214 760,53

16.09.2024

27.10.2024

42

0
-

19%

366

70 092,32

3 214 760,53

28.10.2024

31.12.2024

65

0
-

21%

366

119 894,76

3 214 760,53

01.01.2025

31.03.2025

90

0
-

21%

365

166 462,94

Итого:

579

2 748 370,40

17,30%

778 639,18

Потому, исходя из совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия считает необходимым снизить размер положенной истцу ко взысканию с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей до 780 000 рублей, так как именно эти суммы наиболее полно будет соответствовать балансу между применённой к нарушителю мерой ответственности и действительным, а не возможным ущербом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, отменяя решение суда, считает необходимым принять новое решение о частичном удовлетворении требований иска и о взыскании с ФИО1 в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендным платежам ха период с 04 июля 2023 года по 11 января 2024 года в размере 3 214 760 рублей 53 копеек и пени за период с 31 августа 2023 года по 31 марта 2025 года в размере 780 000 рублей.

В силу частей 1 и 3 статьи 398 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

При таком положении закона и по результатам судебного разбирательства с ответчика в бюджет города Севастополя также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 53 152 рубля.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в полном объёме, с принятием нового решения о частичном удовлетворении требований иска.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 02 февраля 2026 года – отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате в размере 3 214 760 рублей 53 копеек, неустойку в размере 780 000 рублей.

В удовлетворении иных требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход города Севастополя судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 53 152 рубля.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 30 апреля 2026 года.

Председательствующий: А.В. Ваулина

Судьи: Ж.В. Григорова

Е.В. Козуб