Апелляционное определение № 11-14235/2025 11-999/2026 от 18 января 2026 г.

74RS0003-01-2025-000617-69 Судья Левинская Н.В.

Дело №11-999/2026 (11-14235/2025) Дело 2-2201/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2026 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Беломестновой Ж.Н.,

судей Кутырева П.Е., Норик Е.Н.,

при секретаре Белобородовой И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Первая Управляющая» на решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 03 сентября 2025 года по иску собственников многоквартирного <адрес> в лице председателя совета дома ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Первая управляющая» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, возложении обязанности освободить помещение.

Заслушав доклад судьи Кутырева П.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика ООО «Первая управляющая» ФИО2, поддержавшего апелляционную жалобу по доводам в ней изложенным, возражения на доводы апелляционной жалобы представителя истца ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Собственники многоквартирного дома <адрес> обратились с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Первая Управляющая» о взыскании задолженности по арендной плате за нежилое помещение №, расположенное в указанном доме, общей площадью 127,3 кв.м. за период с 01.02.2023 по 30.06.2025г.г. в размере 174000 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты в размере 24941,40 руб. и задолженности по арендной плате за нежилое помещение № в том же доме общей площадью 115 кв.м. за период с 01.02.2023 по 30.06.2025г.г. в размере 410000 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты в размере 48240,34 руб. Также просили обязать ООО «Первая Управляющая» освободить вышеуказанные нежилые помещения в течение 7 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу и взыскать с ООО «Первая Управляющая» денежные средства виде арендной платы ООО «Наркомед» за размещение вывески на фасаде дома за период с 26.07.2023 по 30.06.2025г.г. в размере 24000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано на то, что собственники многоквартирного дома <адрес> заключили с ООО «Первая Управляющая» два договора аренды помещений, но свои обязательства по внесению арендной платы арендатор не исполняет, требования об освобождении помещений игнорирует. Помимо вышеуказанных обстоятельств, ООО «Первая Управляющая» и ООО «Наркомед» заключили договор на сдачу в аренду на фасаде дома под вывеску места, однако вырученная арендная плата не была перечислена на счет дома.

В судебном заседании суда первой инстанции истец и представители истцов ФИО1, ФИО3 иск поддержали.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика ФИО4 иск не признал, указывая на то, что деньги за аренду были перечислены, но собственники плату не получают, помещение № освобождено.

Представители третьих лиц ООО УК «ЖилФондСервис», ООО «Наркомед» не явились.

Судом постановлено решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ООО «Первая Управляющая» просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска о взыскании задолженности за период с 25.10.2024 по 30.06.2025г.г. и неустойки отказать. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате только за период с момента возникновения просрочки до даты расторжения договора – 24.10.2024г. за вычетом ранее внесенных платежей. Отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств, полученных от ООО «Наркомед» и рассматривать данное требование в рамках самостоятельного спора. Изменить срок освобождения помещений, установив его разумным, с учетом необходимости практической реализации судебного акта. Указывает о том, что договоры аренды между сторонами следует считать расторгнутыми с 24 октября 2024 года, следовательно, взыскание арендной платы по 30 июня 2025 года является незаконной, противоречит ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Взыскание неустойки за период с 01.11.2024 по 30.06.2025гг. является также незаконным, поскольку основное обязательство прекратилось 24.10.2024г. С ответчика может быть взыскана неустойка, но лишь до даты расторжения договоров аренды. Срок освобождения помещений является чрезвычайно сжатым. Ответчик со своей стороны предпринимал действия по освобождению жилых помещений после получения уведомлений о расторжении договоров аренды. Неявка ответчика на встречу по передаче жилых помещений не может свидетельствовать от намеренном его уклонении от данных действий, поскольку данная неявка может быть уважительной и не может свидетельствовать о злостном уклонении стороны от исполнения обязательства. Истец, будучи инициатором расторжения договоров, не проявил должной добросовестности в организации проведения процедуры приема – передачи жилых помещений. Денежные средства от ООО «Наркомед» за размещение вывески были получены подателем апелляционной жалобы еще в период полномочий как управляющей компании.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц ООО УК «ЖилФондСервис», ООО «Наркомед» не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в её отсутствие. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим частичному изменению ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела между арендодателем - собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> и арендатором ООО «Первая управляющая» 01 февраля 2023 года заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 127,3 кв.м в <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 6000 рублей в месяц (т. 1, л.д. 12-14).

Также между теми же сторонами в тот же день заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 115 кв.м, в <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 10000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 15-17).

По условиям каждого договора аренды арендная плата подлежит учету на многоквартирном доме, как средства, поступившие за пользование общедомовым имуществом. При этом, денежные средства перечисленные Арендатором на счет дома <адрес> могут быть использованы только с согласия собственников помещений или по согласованию с председателем совета многоквартирного Дома.

07 сентября 2024 года председатель совета дома ФИО1 направил в адрес ООО «Первая управляющая» уведомление о расторжении договоров аренды № и № и освобождении помещений в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления с оформлением акта приема-передачи (т. 1 л.д. 30-31).

Данные уведомления получены ответчиком 24.09.2024г. и в настоящее время не исполнены. 12 декабря 2024 года истцом повторно направлено требование о взыскании задолженности и освобождении нежилых помещений (т.1 л.д.35-36).

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции свидетели ФИО10, ФИО11 показали суду первой инстанции, что в настоящее время нежилые помещения ответчиком не освобождены.

Собственниками многоквартирного дома <адрес> было принято решение, оформленное протоколом № от 20 сентября 2024г. об избрании в качестве управляющей компании – ООО УК «ЖилФондСервис». Решением ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» №-в-з от 14.10.2024г. внесены изменения в реестр лицензий Челябинской области, согласно которого ООО УК «ЖилФондСервис» приступило к управлению многоквартирным домом № <адрес> с 01 ноября 2024г.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, а также об освобождении помещений, суд первой инстанции исходил из того, что стороны заключили договоры аренды, в спорный период ответчик продолжал пользоваться арендуемыми помещениями, не внося арендной платы, не освободил их и не передал их в установленном договорами порядке, требования об освобождении помещений проигнорировал в связи с чем, учитывая также, что пунктами 4.2 договоров стороны договорились о праве арендодателя отказаться от договора, вышеназванные требования суд удовлетворил.

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании полученной платы за аренду места на фасаде под вывеску суд первой инстанции исходил из того, что решения общего собрания собственников помещений дома на ответчике лежала обязанность полученную плату за аренду места на фасаде под вывеску перечислить на счет дома, чего им сделано не было. На этом основании суд названные требования также удовлетворил.

Судебная коллегия по существу соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям закона.

Вместе с тем, в части размера задолженности по договору аренды за помещение № с 01 января 2025 года и, соответственно, в части размера неустойки по этому договору решение подлежит изменению.

Определяя размер задолженности по договору аренды за помещение № с 01 января 2025 года исходя из 30000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что 12.12.2024 к договору аренды нежилого помещения № заключено дополнительное соглашение об изменении п. 2.2 договора аренды и установлении арендной платы 30000 руб. (т.1 л.д.34).

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку обстоятельствам дела они не соответствуют.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из имеющегося в деле дополнительного соглашения арендатором ООО «Первая Управляющая» оно не подписано, между тем пунктом 2.3 договора аренды от 01.02.2023 года предусмотрено изменение цены договора только по письменному соглашению.

Следовательно общий размер долга составляет по договору № не 410000 рублей за спорный период, а 290000 рублей (410000 - 120000 рублей излишне начислено за шесть последних месяцев (по 20000 в каждом месяце)). Соответственно и пеня за те же месяцы начислена излишне - с января 2025 года она должна составлять не 5460 рублей, а 5040 рублей (240000*30*1/300*21%), аналогично с февраля 2025 года - 4900 рублей (250000*28*1/300*21%), а не 5684 рублей, с марта 2025 года - 6006 рублей (260000*33*1/300*21%), а не 7392 рублей, с апреля 2025 года - 5292 рубля (270000*28*1/300*21%), а не 6860 рублей, с мая 2025 года - 5917,34 рублей ((280000*14*1/300*21%)+(280000*17*1/300*20%)), а не 7730,67 рублей, с июня 2025 года - 966,66 рублей (290000*5*1/300*20%), а не 1366,67 рублей, а общая сумма неустойки составит таким образом не 48240,34 рублей, а 41569 рублей.

Учитывая, что по существу решение суда является правильным, то судебная коллегия полагает возможным, не отменяя решение суда в названной части изменить его, взыскав задолженность и неустойку в названном размере.

Поскольку решение подлежит изменению в вышеназванной части, то оно подлежит изменению и в части взыскания с ответчика в доход местного бюджета госпошлины - требования удовлетворены на сумму 525510,40 рублей (174000+24941,40+290000+21569+15000), при такой цене иска размер госпошлины составляет 15510,21 рублей, из которых истцом уплачено и правильно взыскано судом в его пользу с ответчика 12424 рублей, следовательно в доход местного бюджета подлежат взысканию оставшиеся 3086,21 рублей (15510,21 рублей - 12424 рублей).

В апелляционной жалобе ООО «Первая Управляющая» указывает на направление уведомления о расторжении договора, ссылаясь на то, что с момента его получения 24 октября 2024 года договоры были расторгнуты и арендная плата и неустойка не могут далее начисляться.

Данные доводы являются несостоятельными.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Кодекса).

В пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66, также указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Из указанных норм и разъяснений следует, что определяющим фактом для прекращения обязанности по внесению арендной платы является не расторжение или прекращение договора аренды, а возврат арендодателю арендованного имущества.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что в пунктах 3.1.10 договоров аренды стороны условились о возврате имущества при расторжении договоров по актам приема-передачи и о том, что арендная плата вносится вплоть до подписания названных актов.

Как указано выше допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции свидетели ФИО10, ФИО11 показали суду первой инстанции, что в настоящее время нежилые помещения ответчиком не освобождены. Оснований не доверять показаниям этих свидетелей у суда не имелось, поскольку чем-либо со стороны ответчика они не опровергнуты.

Поскольку в силу вышеперечисленных норм на арендатора возложена обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю арендованное имущество, то в силу ст. 56 ГПК РФ именно на заявителе жалобы лежала процессуальная обязанность доказать обстоятельства совершения им необходимых действий по возврату имущества арендодателю, однако таких доказательств заявителем вопреки его позиции, выраженной в апелляционной жалобе, не представлено, в связи с чем указания в апелляционной жалобе на нарушение порядка принятия имущества по вине истца также подлежат отклонению.

Кроме того, вышеприведенные доводы ответчика об освобождении помещений опровергаются далее изложенными доводами подателя апелляционной жалобы о чрезвычайно малом сроке освобождения помещений, недостаточности определенного судом срока. Эти доводы также необоснованны, с определенным судом сроком судебная коллегия соглашается, учитывая, что никаких доказательств необходимости большего чем семь дней времени податель жалобы не представил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств, полученных от ООО «Наркомед» и рассматривать данное требование в рамках самостоятельного спора обоснованными признать нельзя, поскольку предметом рассмотрения в настоящем деле являлось нарушение прав собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а не правоотношения между ООО «Наркомед» и ООО «Первая управляющая».

Все юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены, им дана оценка, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Несогласие ответчика с данной оценкой и примененным толкованием не свидетельствует о допущенных судом нарушениях норм материального права при установленных обстоятельствах.

Руководствуясь статьями 333, 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 03 сентября 2025 года в части размера подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды нежилого помещения № и неустойки по этому же договору, а также в части размера подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета госпошлины изменить.

Принять в указанной части по делу новое решение.

Взыскать с ООО «Первая управляющая» (ИНН №) в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> задолженность арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 115 кв.м., по договору аренды нежилого помещения № от 01.02.2023г., с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 290 000 рублей и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 41569 рублей.

Взыскать с ООО «Первая управляющая» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3086,21 рублей.

В остальной части то же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первая Управляющая» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 февраля 2026 года.