Решение № 2-305/2025 2-305/2025(2-5398/2024;)~М-4791/2024 2-5398/2024 М-4791/2024 от 25 февраля 2025 г. по делу № 2-305/2025

УИД № 61RS0004-01-2024-009661-62

Дело № 2-305/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Закарян С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, третье лицо: агентство недвижимости «Брелок» о взыскании денежных средств, внесенных в качестве задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указав, что02 сентября 2024 года ФИО2 (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которая принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.11.2023 года №. Согласно п. 2.1.2. и п. 2.2.1. указанного Договора стороны обязаны в срок не позднее 16 сентября 2024 года заключить основной договор купли-продажи указанного «Объекта». В соответствии с п. 3.1. предварительного договора стороны договорились о стоимости квартиры 6150000 рублей. Указанная цена являлась фиксированной и пересмотру не подлежала. Также, Истец обязан выплатить Продавцу задаток в размере 100000 рублей наличными денежными средствами, при подписании указанного договора. В качестве обеспечения истец в день подписания передал Ответчику задаток в размере 100000 рублей, что подтверждается рукописной записью ответчика в предварительном договоре. Задаток должен зачислиться в счёт цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи (п. 3.1.). Основной договор купли-продажи квартиры не был заключён в срок, установленный предварительным договором, при следующих нарушениях прав истца и неисполнении ответчиком своих обязательств по указанному Договору. 13 сентября 2024 года в 19 часов 01 минуту был направлен проект договора купли-продажи в электронном виде, в котором в п. 3 указано, что ответчик как Продавец продала истцу как Покупателю квартиру за 3600000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей. Также, в этом письме был ещё один договор купли-продажи «мебели, техники и неотделимых улучшений, произведённых продавцом квартиры по адресу: <адрес> также в электронном виде, в п. 4 которого указано что ответчик как Продавец продала истцу как Покупателю неотделимые улучшения, мебель и технику за 2550000 рублей. Всего сумма двух договоров ставила 6150000 рублей, что соответствует сумме квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи заключенного между истцом и ответчиком 02 сентября 2024 года. 15 сентября 2024 года устно сообщено ответчику о несогласии заключать два договора купли-продажи и обращено внимание на то, что 02 сентября 2024 года истец при общении с ответчиком указанного «разделения» цены за квартиру не обсуждала, истец изначально на них была не согласна, то есть фактически занижать сумму приобретаемой квартиры и заключать сомнительный договор о неотделимых улучшениях, мебели и техники, по которому мебель техника представлены как неотделимые улучшения. Устно было предложено ответчику вернуть сумму задатка, но ответчик отказалась, также отказалась изменять сумму договора купли-продажи и указывать реальную его цену. 16 сентября 2024 года истец встретилась с ответчиком в агентстве недвижимости «Брелок» по адресу: <адрес>, для заключения договора купли-продажи. При встречи истец озвучила ответчику свои намеренья приобрести квартиру и заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, оговорённых в предварительном договоре от 02 сентября 2024 года, а именно за цену 6150000 рублей. На что ответчик отказалась заключать договор купли-продажи, настаивая на заключении двух вышеуказанных договоров, в которых цена разделена, либо необоснованного увеличения цены квартиры на 300000 рублей, что составило бы 6450000 рублей. Также в тот день ответчиком истцу продемонстрировано дополнительное соглашение к предварительному договору от 03 сентября 2024 года, датированное 03 сентября 2024 года, согласно которому сумма продажи квартиры уже составляла 3600000 рублей, на что истец высказала своё согласие на приобретение квартиры за 3600000 рублей без заключения каких-либо договоров купли-продажи мебели, техники и неотделимых улучшений произведённых продавцом, на что ответчик также отказалась, указала что за данную сумму согласна заключить договор купли-продажи только с заключением договора о неотделимых улучшениях, мебели и техники. 16 сентября 2024 года истец устно просила вернуть сумму задатка, но ответчик в категорической форме высказала отказ. Далее в различные дни истцу поступали через агента/менеджера АН «Брелок» ФИО4 заявления ответчика о согласии возвратить сумму задатка, потом об отказе в возвращении суммы задатка. 27 сентября 2024 года истцом ответчику направлена досудебная претензия о возвращении задатка в двойном размере и суммы пени, на которую ответчик 30 сентября 2024 года дала ответ об отказе в возвращении сумм задатка и пени. В дальнейшем договоренности между сторонами достигнуто не было. Иные действия, направленные на примирение, сторонами не предпринимались. На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 200000 рублей, сумму пени 3007,5 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 7090 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2300 рублей.

Протокольным определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.01.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено агентство недвижимости «Брелок».

Истец в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представил в материалы дела заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебное заседание явилась представитель ответчика ФИО8, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать.

В судебное заседание представитель агентства недвижимости «Брелок» не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика, представителя третьего лица в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля ФИО4, прослушав аудиозапись, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, чтоДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> которая принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи квартиры 09 ноября 2023 года, зарегистрированный в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.11.2023 года №.

Согласно п. 2.1.2. и п. 2.2.1. указанного Договора стороны обязаны в срок не позднее 16 сентября 2024 года заключить основной договор купли-продажи указанного «Объекта».

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора стороны договорились о стоимости квартиры 6150000 рублей. Указанная цена являлась фиксированной и пересмотру не подлежала. Также истец обязан выплатить Продавцу задаток в размере 100000 рублей наличными денежными средствами, при подписании указанного договора.

В качестве обеспечения истец в день подписания передал ответчику задаток в размере 100000 рублей, что подтверждается рукописной записью ответчика в предварительном договоре.

Задаток должен зачислиться в счёт цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи (п. 3.1.).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 02.09.2024 года, согласно которому стороны пришли к соглашению, в основном договоре указать стоимость 3600000 рублей.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключён в срок, установленный предварительным договором, а именно до 16.09.2024 года (п. 2.1) при следующих обстоятельствах.

13 сентября 2024 года в 19 часов 01 минуту истцу был направлен проект договора купли-продажи в электронном виде, в котором в п. 3 указано, что ответчик как Продавец продала истцу как Покупателю квартиру за 3600000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей. Также, в этом письме был ещё один договор купли-продажи «мебели, техники и неотделимых улучшений, произведённых продавцом квартиры по адресу: <адрес>» также в электронном виде, в п. 4 которого указано, что ответчик как Продавец продала истцу как Покупателю неотделимые улучшения, мебель и технику за 2550000 рублей.

Всего сумма двух договоров ставила 6150000 рублей, что соответствует сумме квартиры, указанной в предварительном договоре купле-продажи заключенного, между истцом и ответчиком 02 сентября 2024 года.

15 сентября 2024 года устно сообщено ответчику о несогласии заключать два договора купли-продажи и обращено внимание на то, что 02 сентября 2024 года истец при общении ответчиком указанного «разделения» цены за квартиру не обсуждала, истец изначально на них была не согласна, то есть фактически занижать сумму приобретаемой квартиры и заключать договор о неотделимых улучшениях, мебели и техники, по которому мебель техника представлены как неотделимые улучшения. Устно было предложено ответчику вернуть сумму задатка, но ответчик отказалась, также отказалась изменять сумму договора купли-продажи и указывать реальную его цену.

16 сентября 2024 года истец встретилась с ответчиком в агентстве недвижимости «Брелок» по адресу: <адрес>, для заключения договор купли-продажи. При встрече истец озвучила ответчику свои намеренья приобрести квартиру и заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, оговорённых в предварительно договоре от 02 сентября 2024 года, а именно за цену 6150000 рублей.

На что ответчик отказалась заключать договор купли-продажи, настаивая на заключении двух вышеуказанных договоров, в которых цена разделена, либо на увеличении цены квартиры на 300000 рублей, что составило бы 6450000 рублей.

16 сентября 2024 года истец устно просила вернуть сумму задатка, но ответчик в категорической форме высказала отказ.

27 сентября 2024 года истцом ответчику направлена досудебная претензия о возвращении задатка в двойном размере и суммы пени, на которую ответчик 30 сентября 2024 года дала ответ об отказе в возвращении сумм задатка и пени.

В дальнейшем договоренности между сторонами достигнуто не было. Иные действия, направленные на примирение, сторонами не предпринимались.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеется исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Отказ от возврата аванса является неосновательным обогащением, подлежащим возврату в силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключение основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключении в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

По данному делу, с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относились: установление оснований удержания денежных средств в размере 100000 рублей, а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи, либо отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора.

В данном случае, с учетом заключения сторонами дополнительного соглашения от 03.09.2024 года, суд приходит к выводу, что обе стороны не согласовали условия договора купли-продажи, в связи с чем 16.09.2024 года не пришли к единому мнению и готовности заключить договор купли-продажи, что, по мнению суда, свидетельствует о взаимной утрате интереса в заключении основного договора.

Кроме этого, как следует из условий предварительного договора купли-продажи, уплаченные истцом в пользу ответчика денежные средства в размере 100000 рублей, включаются в цену продаваемого объекта недвижимого имущества, в связи с чем, данная внесенная сумма носила исключительно платежную функцию и не являлась способом обеспечения обязательств.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт заключения сделки, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, в том числе, предварительного договора купли-продажи, может быть подтвержден только письменными доказательствами, а именно: непосредственно документом, выражающим содержание такой сделки и подписанным лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Доказательств, отвечающих требованиям допустимости, однозначно и неопровержимо подтверждающих заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи и передаче именно задатка в обеспечение исполнения обязательства, в материалы дела в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Таким образом, учитывая характер внесенного платежа, суд приходит к выводу, что переданная по предварительному договору сумма в размере 100000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

При этом суд отмечает, что обстоятельства не заключения основного договора купли-продажи между сторонами на правовую природу взыскиваемой суммы не влияют.

При таких обстоятельствах суд считает, что с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 100000 рублей.

Вместе с тем, поскольку доказательств, бесспорно подтверждающих наличие денежных средств у истца на дату подписания основного договора купли-продажи (16.09.2024 года), при этом из материалов дела следует, что обе стороны не пришли к соглашению относительно стоимости объекта недвижимости, у суда отсутствуют основания считать, что основной договор не заключен исключительно по вине Продавца, а, соответственно, и отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца штрафной пени в размере 3007,50 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела, истец понес расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, что подтверждается имеющейся в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем и качество проведенной представителем истца по делу работы, количество судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд признает расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 соответствующими принципу разумности и соразмерности, в связи с чем полагает, что сумма в возмещение расходов на оплату услуг представителя подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 50000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 4000 рублей.

Также истцом заявлены расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2300 рублей.

В абз. 3 п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела доверенности от 16.09.2024 года, выданной на представление интересов ФИО1, следует, что данная доверенность является общей, выдана не для участия в конкретном деле.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2300 рублей удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, паспорт № в пользу ФИО1, паспорт № денежные средства в размере 100000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 28 февраля 2025 года.

Судья