Решение № 2-1295/2019 2-1295/2019~М-1226/2019 М-1226/2019 от 24 июня 2019 г. по делу № 2-1295/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2019 г. г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Тимченко Ю.М.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Побединской С.А., представившей ордер №, удостоверение №, представителя ответчика администрации г.Сочи ФИО2, представителя третьего лица Росреестра по Краснодарскому краю ФИО3,

при секретаре Бобиной Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом - Сочи", администрации города Сочи о признании действительным договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом - Сочи" о признании действительным договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, освобождении имущества от ареста.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика, в соответствии со ст.40,41 ГПК РФ, привлечена администрация города Сочи.

Истец просит суд признать действительным договор купли-продажи квартиры кадастровый №, общей площадью 26,9 кв.м, балконом (лоджией) площадью 4,3 кв.м, расположенной на 21 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> от 10 октября 2018 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Наш Дом - Сочи» и ФИО1, а также признать за ФИО1 право собственности на квартиру кадастровый №, общей площадью 26,9 кв.м, балконом (лоджией) площадью 4,3 кв.м, расположенной на 21 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а также освободить от ареста ( исключить из описи) <адрес> кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в отношении которой, постановлением от 15.05.2016. заместителя начальника отдела - заместителя старшего судебного пристава Центрального РОСП г. Сочи ФИО4 наложен арест по исполнительному производству № от 05.08.2016 г., а также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: <адрес>, общей площадью 26, 9 кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, к ФИО1, а также прекратить право собственности ООО «Наш Дом - Сочи» на объект недвижимости: <адрес>, общей площадью 26, 9 кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В обосновании заявленных требований истец указывает, что 27 августа 2014 года между ФИО1, «Покупателем», и ООО «Наш Дом - Сочи», в лице генерального директора Пруидзе А.З., «Продавцом», был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. В соответствии с п. 1.1. предварительного договора, стороны обязались в срок до 01.07.2018. года заключить основной договор купли-продажи, т.е. «Продавец» обязался продать, а «Покупатель» купить квартиру общей площадью 26,9 кв.м, с балконом (лоджией) площадью 4,3 кв.м, расположенную на 21-м этаже <адрес>. В соответствии с условиями предварительного договора, а именно, п.п. 2.1., 2.2, ФИО1 в полном объеме были выполнены обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1 800 000 рублей. Также, согласно условиям предварительного договора, «Продавцом» были подготовлены документы, необходимые для заключения основного договора купли- продажи и регистрации права собственности на указанную квартиру в органах Россреестра на истицу. После оформления технической документации, квартира была учтена под номером 640 по адресу: <адрес> и ей был присвоен кадастровый №. 21 декабря 2017 года Хостинским районным судом города Сочи по делу № было вынесено решение, которым за ООО «Наш Дом - Сочи» было признано право собственности на нежилые помещения и квартиры (жилые помещения) в многоквартирном <адрес>, в том числе и на купленную истцом квартиру под номером 640 с кадастровым номером №. При этом, в указанном судебном решении отражено, что решение о признании права собственности за ООО «Наш Дом - Сочи» является основанием к передаче в собственность остальных дольщиков жилых помещений, согласно сведениям, имеющимся в их договорах долевого участия. Ссылаясь на положения ст.429 ГК РФ истец указывает, что у ответчика возникли обязательства по заключению с ней основного договора купли-продажи спорной квартиры в связи с заключенным 27.08.2014. предварительным договором купли-продажи спорной квартиры. 10 октября 2018 года между ФИО1 и ООО «Наш Дом - Сочи» был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с которым «Продавец», ООО «Наш Дом - Сочи», передал истице в собственность недвижимое имущество выше указанную <адрес> кадастровый №. В счет оплаты стоимости квартиры была зачтена внесенная истицей по предварительному договору купли-продажи от 27.08.2014. сумма 1 800 000 рублей (п. 3, 4). В соответствии с п. 10 Договора, ответчиком истице были переданы расчетные документы и ключи от указанной квартиры. Передача квартиры состоялась без подписания дополнительных документов, в соответствии с пунктом 14 Договора, имеющим силу акта приема-передачи. В настоящее время квартира находится во владении истицы и в ней осуществляются ремонтные работы. Истец указывает, что все существенные условия Договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от 10.10.2018. между нею и ответчиком были выполнены, а сам договор - фактически исполнен. В этот же день истицей и ответчиком в УФРС г. Сочи (Центральный отдел) было подано заявление о государственной регистрации права. Однако, 22.10.2018. регистрация права была приостановлена на основании п. 37 ч. 1 ст. 26, ч. 6 ст. 26 Закона от 13.07.2015. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с имеющимся арестом в отношении объекта недвижимости, а именно: постановлением заместителя начальника отдела - заместителя старшего судебного пристава ФИО4 о наложении ареста на имущество от 15.05.2018. по исполнительному производству № от 05.08.2016., о чем ФИО1 была уведомлена письмом УФРС г. Сочи №. В дальнейшем ей стало известно, что арест на приобретенную ею квартиру наложен в рамках исполнительного производства по взысканию задолженности по арендным платежам в размере 6 706 949, 78 рублей с должника ООО «Наш Дом - Сочи» в пользу взыскателя Администрации города Сочи. Решение о взыскании задолженности было вынесено арбитражным судом г. Краснодара и вступило в законную силу 05.05.2016 г.. В последующем ответчик от дальнейших действий по регистрации права собственности стал уклоняться, не являясь в органы Росреестра. Истец, ссылаясь на положения ст.8 ГК РФ указывает, что на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от 21.12.2017. собственником спорной квартиры является ответчик, ООО «Наш Дом - Сочи». Ссылаясь на положения ст.209,218 ГК РФ указывает, что обязательства ответчика по передаче ей квартиры и оплата истицей стоимости квартиры имели место до вынесения решения арбитражного суда г. Краснодара и до возбуждения исполнительного производства по взысканию долга по арендным платежам с ООО «Наш Дом - Сочи». Долговые обязательства ответчика не имеют никакого отношения к приобретенной ею в собственность квартире, поэтому она считает, что заключенный между нею и ООО «Наш Дом - Сочи» Договор купли-продажи <адрес> от 10.10.2018. является надлежаще оформленным и соответствующим требованиям закона по содержанию, что свидетельствует о действительности указанного Договора. В связи с тем, что квартира находится под арестом, она не может произвести регистрацию права собственности на принадлежащее ей имущество, поэтому ссылаясь на положения ст. 551 ГК РФ, п. 3 ст. 165 ГК РФ, истица просит суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Истец ФИО1, явившись в судебное заседание, участвуя в судебном разбирательстве лично и через своего представителя адвоката Побединскую С.А., иск поддержала, просила суд удовлетворить заявленные требования. В обосновании требований сослалась на доводы изложенные в исковом заявлении. Также пояснила, что она просит суд признать договор действительным только потому, что Росреестром ей отказано в регистрации за ней права собственности на спорную квартиру. Также пояснила, что право собственности на спорную квартиру в настоящее время в ЕГРН ни за кем не зарегистрировано.

Представитель ответчика администрации г.Сочи ФИО2, явившись в судебное заседание, иск не признала, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в части освобождения имущества от ареста, оставив на усмотрение суда разрешение остальных требований. В обосновании пояснила, что администрация города Сочи возражает против удовлетворения заявленных требований поскольку арест на спорное имущество был наложен судебным приставом-исполнителем в интересах администрации г.Сочи и на настоящее время это исполнительное производство не окончено.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю( далее по тексту Росреестр) ФИО3, явившись в судебное заседание, просил суд отказать в удовлетворении иска. В обосновании сослался на доводы изложенные в письменной форме. Также он пояснил, что право собственности на спорную квартиру в настоящее время в ЕГРН ни за кем не зарегистрировано.

Ответчик ООО "Наш Дом Сочи" надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, его представитель в судебное заседание не явился, не сообщил об уважительности причин своей неявки. Указанный ответчик представил в суд заявление ( л.д.31) в котором просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя ООО "Наш Дом Сочи", сообщив суду, что иск он признает полностью( л.д.29-30). При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя указанного ответчика.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Центральный РОСП по г.Сочи УФССП по Краснодарскому краю надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания ( л.д.202,203), его представитель в судебное заседание не явился. Указанное третье лицо не сообщило об уважительности причин неявки своего представителя, не ходатайствовало об отложении судебного заседания, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя указанного лица.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований по следующим основаниям.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации); толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с разъяснениями правоприменительной практики данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в п.23 указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из анализа доводов и представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что заключая сделки, поименованные сторонами как предварительные договоры купли-продажи недвижимости, истцы и ответчики предусматривали в договорах обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, соответственно стороны этих договоров имели намерение при их заключении на заключение иных договоров, а не предварительных, эти договоры не могут быть судом квалифицированы как предварительные договоры, а в соответствии с выше приведенными разъяснениями ВС РФ, они относятся к договорам купли-продажи с условием о предварительной оплате, а правила ст.429 ГК РФ к таким договорам не могут быть применены.

В соответствии с разъяснениями правоприменительной практики данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в п.25 указано, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Из представленных в дело доказательств и объяснений сторон суд установил, что 27.08.2014 года между ФИО1, выступающей как «Покупатель», и ООО «Наш Дом - Сочи», как «Продавцом», был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме ( л.д.9-10).

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора, стороны обязались в срок до 01.07.2018. года заключить основной договор купли-продажи, т.е. «Продавец» обязался продать, а «Покупатель» купить квартиру общей площадью 26,9 кв.м, с балконом (лоджией) площадью 4,3 кв.м, расположенную на 21-м этаже <адрес>, а в соответствии с п.2.1,2.2 договора стороны пришли к соглашению о цене продажи указанной в договоре квартиры, а именно в размере 1 800 000 рублей, указав, что по соглашению сторон указанную сумму покупатель оплатил продавцу до подписания сторонами этого предварительного договора.

Из представленной в дело копии выписки с банковского счета ПАО "Московский кредитный банк", принадлежащего ГОА ( л.д.12) суд установил, что с указанного счета был произведен перевод денежных средств 09.04.2013 г. в пользу ПАЗ в размере 1 800 000 рублей, в назначении платежа указано, что это перевод денежных средств по договору б/н от 09.04.2013 г. за ФИО1.

Иных доказательств в подтверждении оплаты истцом ФИО1 в пользу ООО «Наш Дом - Сочи» выполнения принятых на себя обязательств по указанному ею договору от 27.08.2014 г. в дело не представлено, а также не представлен истцом договор от 09.04.2013 г. по которому была произведена оплата не в пользу ООО "Наш Дом - Сочи", а в пользу физического лица ПАЗ.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из анализа совокупности изложенного суд приходит к выводу, что истцом не доказаны доводы на которые она ссылается в обосновании заявленных требований о выполнении ею условий по оплате 1 800 000 рублей в пользу ООО "Наш Дом-Сочи" по предварительному договору от 27.08.2014 г. на который истица ссылается, как на основание возникновение у нее прав на спорный объект недвижимости, а представленные доказательства подтверждают производство за ФИО1 оплаты другим лицом, по другому договору от другой даты.

Из объяснений истца суд установил, что после оформления технической документации, спорная квартира, указанная в предварительном договоре от 27.08.2014 г., была учтена под номером 640 по адресу: <адрес> и ей был присвоен кадастровый №.

Из представленной в дело копии решения Хостинского районного суда г.Сочи от 21.12.2017 года по делу № г. по гражданскому делу по иску ПЕО, ЧЕЮ, ВСД и ООО «Наш Дом - Сочи» к администрации г.Сочи, суд установил, что указанным решением суда, вступившим в законную силу 23.01.2018 г., было признано право собственности на нежилые помещения и квартиры (жилые помещения) в многоквартирном <адрес>, в том числе и на спорную по настоящему гражданскому делу квартиру под № с кадастровым номером 23:49:0302008:2025 по адресу: <адрес>, за ООО " Наш Дом -Сочи", с указанием на то, что данное решение является основанием для дальнейшей передачи квартир и нежилых помещений участникам долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу РФ, <адрес>, по актам приема-передачи, обязав ООО "Наш Дом - Сочи" к совершению указанных действий ( л.д.129-192).

Согласно положениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.

В данном случае суд установил, что ФИО1 не являлась участвующим по делу лицом при рассмотрении судом гражданского дела по которому было постановлено решение Хостинского районного суда г.Сочи от 21.12.2017 г., соответственно обстоятельства установленные при рассмотрении этого гражданского дела не имеют обязательного характера для ФИО1.

Из представленной в дело копии выписки из ЕГРН от 16.09.2018 г. ( л.д.16-17) суд установил, что на спорную квартиру под № с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не было зарегистрировано право собственности ни за каким лицом, в том числе за ООО "Наш Дом - Сочи".

В дело представлена копия договора купли-продажи от 10.10.2018 г. ( л.д.13) подписанного между ООО "Наш Дом-Сочи", как продавцом и ФИО1, как покупателем, о купле-продаже квартиры под № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за 1 800 000 рублей ( п.3 договора), с указанием на то, что покупатель оплатила продавцу указанную в п.3 договора денежную сумму до подписания договора ( п.4 договора).

Из объяснений стороны истца суд установил, что кроме подписания договора купли-продажи от 10.10.2018 г., ООО "Наш Дом-Сочи" передал фактически спорную квартиру ФИО1 и она имеет возможность в настоящее время ею пользоваться.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 8.1. ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из представленной в дело копии уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 22.10.2018 г.( л.д.14) суд установил, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании п.37 ч.1 ст.26 Федерального закона РФ от 13.07.2018 г. № 218-ФЗ была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на выше указанную спорную квартиру ФИО1 для осуществления которой были представлены заявление ФИО1 и заявление ООО "Наш Дом-Сочи", договор купли-продажи от 10.10.2018 г., решение Хостинского районного суда г.Сочи от 21.10.2017 г., с указанием регистрирующим органом на то, что это невозможно осуществить в следствии наличия ареста в отношении указанного объекта недвижимого имущества наложенного на основании постановления судебного пристава ФИО4 от 15.05.2018 г. по исполнительному производство № от 05.08.2016 г., копия которого представлена в дело ( л.д.15) и из которого суд установил, что указанное исполнительное производство возбуждено в отношении должника ООО "Наш Дом-Сочи" в пользу взыскателя Администрации г.Сочи по предмету исполнения о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 6 706 949,78 рублей на основании исполнительного документа выданного Арбитражным судом Краснодарского края по решению вступившему в законную силу 05.05.2016 г..

В соответствии с положениями Федерального закона РФ "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ ( далее по тексту Закон № 229-ФЗ) правоотношения в исполнительном производстве не могут иметь места без участия судебного пристава-исполнителя, точно так же, как судебные процессуальные правоотношения без участия суда. Вне деятельности судебного пристава-исполнителя исполнительские правоотношения не возникают и существовать не могут.

Согласно ст.12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 118-ФЗ "О судебных приставах" в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В соответствии с п.1 и 2 ст.4 Закона № 229-ФЗ исполнительное производство осуществляется на принципах законности и своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.

В соответствии с ч.1 ст. 30 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.8 ст.30 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства

В соответствии с ч.11 ст.30 Закона № 229-ФЗ если исполнительный документ впервые поступил в службу судебных приставов, то судебный пристав-исполнитель в постановлении о возбуждении исполнительного производства устанавливает срок для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждает должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении срока для добровольного исполнения с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, предусмотренных статьями 112 и 116 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.12 ст.30 Закона № 229-ФЗ срок для добровольного исполнения составляет пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.68 Закона № 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

В соответствии с ч.2 ст.68 Закона № 229-ФЗ меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.

В соответствии с п.5 ч.3 ст.68 Закона № 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 80 Закона № 229-ФЗ Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В соответствии с ч.3 ст.80 Закона № 229-ФЗ арест на имущество должника применяется:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Из указанного постановления судебного пристава-исполнителя от 05.08.2016 г. суд установил, что был наложен арест на имущество должника ООО "Наш Дом-Сочи" на 6 квартир в доме по адресу <адрес>, в том числе и на спорную по настоящему делу квартиру.

Из совокупного анализа выше изложенного суд пришел к выводу, что опровергнуты доводы истца об уклонении ответчика ООО "Наш Дом-Сочи" от государственной регистрации сделки договора купли-продажи между этим ответчиком и истицей, при этом на момент подписания между ООО "Наш Дом-Сочи" и ФИО1 договора купли-продажи спорной квартиры от 10.10.2018 г. право собственности на эту квартиру в ЕГРН за ООО "Наш Дом - Сочи" не было зарегистрировано.

Кроме того лица подписавшие этот договор, в том числе и ООО "Наш Дом-Сочи", обратились с заявлениями в Росреестр за государственной регистрацией перехода права собственности к ФИО1 на спорную квартиру и государственная регистрация права за ФИО1 была приостановлена вследствии наличия наложенного ареста на объект недвижимого имущества.

Суду не представлено доказательств того, что заинтересованные лица оспорили действия (бездействия) или выше указанное решение Росреестра в установленном порядке, предусмотренном КАС РФ и что таковые были признаны незаконными.

Заявление иска ФИО1, при наличии выше установленных обстоятельств формального заявления ответчиком ООО "Наш Дом-Сочи" о признании им иска, указывает на то, что стороны выше названной сделки купли-продажи, желают достичь единого результата по освобождению от ареста спорного объекта недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на него к ФИО1, формально выступая как спорящие стороны, когда фактического спора между ними не имеется, при том, что право собственности ООО "Наш Дом-Сочи" на спорную квартиру не было зарегистрировано в ЕГРН ни на момент заключения предварительного договора от 27.08.2014 г. ни на 10.10.2018 г., когда эти же лица подписали договор купли-продажи спорной квартиры.

Кроме того суд из представленной в дело копии материалов исполнительного производства № ( л.д.51-96) установил, что в Центральном РОСП г.Сочи УФССП по Краснодарскому краю возбуждено 13.07.2017 г. исполнительное производство в отношении должника ООО "Наш Дом-Сочи" в пользу взыскателя Администрации г.Сочи по предмету исполнения о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 3 135 490,86 рублей на основании исполнительного документа выданного Арбитражным судом Краснодарского края по решению вступившему в законную силу 14.04.2017 г..

Из выписки из ЕГРН от 21.08.2018 г. ( л.д.96) и от 28.05.2019 г.( л.д.98-99) и справке от 30.05.2019 г.( л.д.206) следует, что права на спорную <адрес> ни за кем не зарегистрированы.

Иск об освобождении имущества от наложения ареста рассматривается как способ защиты вещных прав наряду с виндикационным и негаторным исками, а также иском о признании права собственности.

Главной задачей данного иска является защита прав собственника или титульного владельца в случае ареста принадлежащего ему имущества по долгам другого лица.

Посредством указанного процессуального средства обеспечивается возможность защиты гражданских прав и интересов граждан и организаций, нарушенных при аресте имущества, путем предъявления иска о праве гражданском, касающемся принадлежности имущества, на которое обращается взыскание

Иском об освобождении имущества от ареста является требование лица об освобождении имущества от ареста, основанное на обладании истцом правом собственности или иным правовым титулом на арестованное имущество.

Под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, а под основанием иска - совокупность обстоятельств (фактов), имеющих юридическое значение и обосновывающих предмет иска. Предмет иска тесно связан со способом защиты права (ст. 12 ГК РФ)

Под правовым основанием иска понимаются юридические нормы, указанные истцом в качестве правового обоснования иска. В свою очередь, объектом иска является имущество, по поводу которого заявлены материально-правовые требования.

Предметом иска об освобождении имущества от наложения ареста является требование лица освободить имущество от ареста.

Одним из условий удовлетворения иска об освобождении имущества от ареста является подтверждение истцом права собственности на арестованное имущество.

Основанием иска является обладание истцом правом собственности или другим правовым титулом на арестованное имущество.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи от 10.10.2018 г., требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи, так и перехода права собственности на них, а также этот договор мог считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Из данного разъяснения следует, что сторона сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества вправе обратиться с требованием о признании права собственности на объект недвижимости только после регистрации сделки продажи такого объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ устанавливалось, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В данном случае суду истцом не представлено доказательств того, что право собственности истца на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, а также суд установил, что право собственности ООО "Наш Дом-Сочи" не было зарегистрировано в ЕГРН на момент подписания договора от 10.10.2018 г., а также этот договор не был зарегистрирован, соответственно отсутствуют основания считать его заключенным.

Доказательств уклонения ответчика ООО "Наш Дом-Сочи" от государственной регистрации перехода права на спорную квартиру к ФИО1 не имеется.

До настоящего времени право собственности ни ООО "Наш Дом-Сочи", ни ФИО1 на спорный объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрированы, а доказательств иного суду не представлено.

Фактическое пользование истицей спорным объектом не может быть признано как основание и доказательство приобретения права собственности на этот объект, поскольку право собственности на объект недвижимого имущества у приобретателя по договору возникает с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН о переходе прав, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Таким образом суд приходит к выводу, что не находят своего подтверждения доводы истца о возникновении у нее права собственности на спорную квартиру по указанным ею основаниям.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на предмет договора к покупателю не произведена, соответственно требования истца, не являющейся собственником спорного имущества об освобождении имущества от ареста (исключении его из описи), заявленные лицом, не являющиеся собственником данного имущества, не могут быть удовлетворены.

В совокупности из изложенного суд приходит к выводу, что не имеется законных оснований для удовлетворения требований иска о признании за ФИО1 право собственности на спорную квартиру, а также о государственной регистрации перехода права собственности на этот объект недвижимости к ней и прекращении права собственности на него за ООО "Наш Дом-Сочи".

Из разъяснений судебной правоприменительной практики данной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в п.5 разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Неправильно выбранный способ защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы истца в обосновании заявленных требований, в следствии изложенного, суд оценивает критически, отвергая их, как необоснованные, поскольку истцом избран неверный способ защиты своих прав, что не лишает ее возможности обратиться в суд с иными требованиями в установленном законом порядке.

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

Возмещение судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, и других признанных необходимыми расходов, на основании части первой статьи 98 и части первой статьи 100 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований в полном объеме, то не подлежат взысканию в пользу истца с ответчиков, ни в какой части понесенные ею судебные расходы, включая расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом - Сочи", администрации города Сочи о признании действительным договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, освобождении имущества от ареста - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.

На момент публикации решение не вступило в законную силу