Апелляционное определение № 33-910/2026 от 23 марта 2026 г.

Дело № 2-202/2025 Председательствующий - судья Артюхова О.С.

УИД 32RS0003-01-2024-002209-13


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-910/2026
г. Брянск
24 марта 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Мариной Ж.В.,

судей Денисюка О.Н., Клочковой И.А.,

при секретаре Борисовой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Брянского районного суда Брянской области от 19 августа 2025 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка.

Заслушав доклад судьи Денисюка О.Н., объяснения ФИО1, представителя ФИО2 – адвоката Коломоец М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 (истец) обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что 16 мая 2024 г. между ним и ФИО1 (ответчик) подписан предварительный договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., по условиям которого стороны договорились до 1 июля 2024 г. заключить основной договор цессии, по которому ФИО1 уступает ему свои права и обязанности по договору № от 11 января 2024 г. аренды земельного участка, площадью 532 кв.м, с кадастровым номером №:26, по адресу: <адрес>, предназначенного для строительства магазина, а он, ФИО2, принимает их на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом.

Пунктом 2 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. предусмотрена стоимость уступаемых прав в размере 5 500 000 руб.: 1 000 000 руб. – задаток в момент подписания предварительного договора; 4 500 000 руб. – в момент заключения основного договора.

16 мая 2024 г. денежные средства в размере 1 000 000 руб. в качестве задатка перечислены ответчику.

В соответствии с п. 3 предварительного договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., обязательным условием заключения основного договора являются обязательства ФИО1 предоставить ему: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%.

1 июля 2024 г. подписать основной договор не удалось, поскольку имелись задержки в исполнении ФИО1 своих обязательств.

2 июля 2024 г. ФИО2 получено уведомление от ответчика о готовности заключить основной договор цессии (уступки прав) под условием передачи указанных в п. 3 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. документов только после полной оплаты цены и регистрации договора, так как данные документы являются интеллектуальной собственностью ФИО1

Поскольку предварительный договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. не содержал вышеуказанных условий, 2 июля 2024 г. ФИО2 направил в адрес ответчика требование явиться 4 июля 2024 г. на встречу для подписания основного договора и иметь при себе документы, перечисленные в п. 3 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г.

4 июля 2024 г. при встрече выяснилось, что часть документов, перечисленных в п. 3 предварительного договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., не готовы и ответчику необходимо еще время для их подготовки.

В связи с тем, что возможности ждать подготовки всех необходимых документов не было, основной договор цессии (уступки прав) не подписан между сторонами по вине ответчика. Требование о возврате уплаченного задатка в двойном размере в сумме 2 000 000 руб. оставлено ответчиком без удовлетворения.

ФИО2 просил суд взыскать с ФИО1 в его пользу двойную сумму задатка в размере 2 000 000 руб.; расходы на оплату государственной пошлины в размере 18 200 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

Решением Брянского районного суда Брянской области от 19 августа 2025 года иск ФИО2 удовлетворен частично.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана сумма задатка в размере 1 500 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая в доводах, что им выполнены все условия для заключения договора, а разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, свидетельствует о соответствии всей проектной документации требованиям градостроительных и технических норм. Считает, что истец уклонялся от заключения договора ввиду завышенной, по его мнению, стоимости строительства, что свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны.

В письменных возражениях представитель ФИО2 – Коломоец М.А. просила решение суда оставить без изменения, указывая на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, указывая, что все обязательства с его стороны были исполнены; представитель ФИО2 – Коломоец М.А. полагала решение суда законным и обоснованным, просила апелляционную жалобу оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия – не представили, об отложении слушания по делу – не ходатайствовали.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке частей 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора № аренды земельного участка от 11 января 2024 г., заключенного с комитетом по управлению муниципальном имуществом Унечского района, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №:26, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 532 кв.м, с разрешенным использованием – магазины, сроком на 9 лет с даты подписания договора.

1 мая 2024 года между ФИО1 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен предварительный договор цессии об уступке прав по договору аренды, по условиям которого стороны договорились в срок до 1 июля 2024 года заключить основной договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 11 января 2024 года, расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для строительства магазина, цессионарию, а цессионарий принимает на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом в соответствии с указанным условием и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Пунктом 2 предварительного договора предусмотрено, что за уступаемые права по договору аренды земельного участка № от 11 января 2024 года цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в размере 5 500 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. в виде задатка в момент подписания договора; 4 500 000 руб. в момент заключения основного договора.

В случае расторжения настоящего договора либо если основной договор не будет заключен по вине цессионария задаток не возвращается (пункт 2.1. предварительного договора).

В случае расторжения настоящего договора либо если основной договор не будет заключен по вине цедента (в том числе по причине неисполнения обязанности, указанной в пункте 3 настоящего договора), он должен будет незамедлительно вернуть цессионарию внесенный задаток в двойном размере (пункт 2.2. предварительного договора).

В силу пункта 2.3. предварительного договора, при заключении основного договора уплаченный задаток засчитывается в счет оплаты цены основного договора.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора обязательным условием заключения основного договора является обязанность цедента предоставить цессионарию: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенный долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%.

16 мая 2024 года истец перевел ответчику 1 000 000 руб. по договору.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что до 1 июля 2024 года ответчиком выполнены следующие обязательные условия заключения основного договора: по предоставлению ФИО2 разрешения на строительство магазина площадью 341 кв.м.; оплаченных технических условий на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенного долгосрочного договора аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%.

Основной договор цессии до 1 июля 2024 года сторонами не заключен.

Исходя из буквального толкования положений предварительного договора, до 1 июля 2024 года ФИО1 также должен быть предоставлен ФИО2 оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки.

Установлено, что по состоянию на 1 июля 2024 года ответчиком оплачен проект строительства магазина, выполненный ООО «Перспектива» по его заказу.

Исполнитель проекта строительства магазина ПИИ, опрошенной судом первой инстанции в качестве специалиста, сообщил, что проектная документация не содержит документов, необходимых для строительства, так как необходима именно рабочая документация, которая оплачивается отдельно. В рассматриваемом случае проектная документация была выдана в июне 2024 г., а рабочая документация была оплачена отдельно и выдана позднее. Однако в процессе изготовления проектной документации заказчик ФИО1 говорил, что будет нужна и рабочая документация, которую ООО «Перспектива» параллельно уже готовило. Также пояснил, что рабочая документация – это и есть «конструктивы», по рабочей документации осуществляется строительство, без нее строители не должны строить. При этом рабочая документация включает в себя 4 раздела проектной документации (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, конструктивные решения, архитектурные решения), но более объемно, то есть «конструктивы» - это более развернутое понятие, чем проектная документация.

Из переписки в мессенджере WhatsApp следует, что 30 июня 2024 года (воскресенье) ФИО2 уточняет у ФИО1 готовы ли уже конструктивы, на что ФИО1 отвечает, что по конструктивам ждали разрешение на строительство, чтобы бы, если бы были замечания, то вносили изменения в конструкцию, на конструктивы полные надо 10 дней, но к пятнице (5 июля 2024 г.) могут выдавать поэтапно, начиная с фундамента. Также ФИО1 сообщает ФИО2, что по договору он, ФИО1, да должен с конструктивами, но просит пойти на встречу в данном вопросе и рассчитаться с ним до 5 июля 2024 г., на что ФИО2 сообщает, что строители рассчитывают исходя из сроков, а если сдвиг грубо на 2-3 недели это собственно и сдвиг по металлу и технике и всему остальному. Далее в переписке ФИО1 из оставшихся 4 500 000 руб. просит у ФИО2 3 500 000 руб., а через 10 дней как раз будут готовы конструктивы. 1 июля 2024 года ФИО1 сообщает ФИО2, что он свои обязательства исполнил на 90% и 10% закроются полностью через 10 дней, может быть даже быстрее, он это гарантирует.

2 июля 2024 года ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о готовности к заключению основного договора. Документы, поименованные в п. 3 предварительного договора, будут предоставлены и переданы по акту приема-передачи после полной оплаты цены и регистрации договора, так как данные документы являются его, ФИО1, интеллектуальной собственностью. В связи с чем он просит ФИО2 в срок до 5 июля 2024 года исполнить обязательства по заключенному между ними договору.

3 июля 2024 года ФИО2 уведомляет ФИО1 о необходимости явиться лично или обеспечить явку своего представителя 4 июля 2024 года в 13:00 по адресу: <адрес> для подписания основного договора цессии, уступки прав по договору аренды земельного участка № от 11 января 2024 г., при себе иметь в соответствии с п. 3 предварительного договора: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенный долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%.

Согласно представленной в материалы дела стороной истца аудиозаписи со встречи 4 июля 2024 года, ФИО2 спрашивает, что с конструктивами, а ответчик ФИО1 отвечает, что 7-8 июля 2024 года конструктивы будут готовы, проектировщики над ними работают, на что ФИО2 сообщает, что раз нет конструктивов, то договор нарушен ФИО1 и подписать основной договор они не могут. После чего ФИО1 выражает намерение вернуть 1 000 000 руб., хотя конструктивы точно будут готовы, о чем ФИО1 дает гарантийные обязательства. При этом ФИО2 говорит, что по представленной проектной документации стоимость строительства выходит дороже, чем изначально ему говорил ФИО1, но он готов выкупать право аренды, но сроки предварительного договора нарушены ФИО1, в связи с чем им, ФИО2, в адрес ФИО1 будет направлено требование о возврате задатка с реквизитами.

5 июля 2025 года ФИО2 направил в адрес ФИО1 требование о возврате задатка в двойном размере в сумме 2 000 000 руб. в связи с нарушением последним условий предварительного договора и не предоставлением в установленный предварительным договором срок необходимых документов.

7 июля 2024 года ответчику выдана рабочая документация для проведения строительно-монтажных работ, подготовленная ООО «Перспектива».

Разрешая заявленные требования, руководствуясь статьями 309, 380, 381, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и проанализировав условия предварительного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, исходя из буквального толкования указанных условий предварительного договора в сопоставлении с положениями пункта 2 статьи 381 ГК РФ, стороны в качестве обеспечительного платежа предусмотрели задаток, в связи с чем юридически значимым обстоятельством является установление стороны, ответственной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности заключить основной договор цессии.

В связи с чем, оценив представленные доказательства в их совокупности, установил, что стороной, виновной в незаключении основного договора цессии, является ФИО1, который не предоставил в срок, предусмотренный предварительным договором, полный комплект документов, что само по себе исключает возможность заключения договора цессии, а потому ответчик обязан уплатить истцу двойную сумму задатка на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

Вместе с тем, суд также пришел к выводу о несоразмерности размера двойного задатка последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика и, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, снизил размер задатка подлежащего взысканию в пользу истца до 1 500 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, сделаны в строгом соответствии с правилами статьи 67 ГПК РФ и с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при правильном распределении между сторонами бремени доказывания и установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела. Представленным сторонами доказательствам судом дана верная правовая оценка.

Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями ГПК РФ и данных разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Доводы ответчика о том, что действия истца направлены исключительно на причинение вреда ответчику и на уклонение от заключения основного договора цессии, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены с изложением соответствующих мотивов.

Другие доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи, с чем не могут быть признаны состоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Брянского районного суда Брянской области от 19 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения мотивированного апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Ж.В. Марина

ФИО13

ФИО13

Судьи областного суда

О.Н. Д. Клочкова

ФИО14

ФИО14

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 апреля 2026 года.