Решение № 2-76/2017 2-76/2017~М-34/2017 М-34/2017 от 27 марта 2017 г. по делу № 2-76/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 марта 2017 года г.Октябрьск

Октябрьский городской суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Головой Т.А., при секретаре Молодкиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Бэст Прайс» об исполнении обязательств по договору и взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Бэст Прайс» об исполнении обязательств по договору и взыскании неустойки в котором просит обязать ООО «Бэст Прайс» выполнить технический ремонт здания, согласно заключенному договору и выплатить неустойку по арендной плате, в размере 110 000 рублей, образовавшуюся из-за уклонения от исполнения договора.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования уточнила и показала, что 28.10.2016 года между нею и ООО «Бэст Прайс» был заключен договор аренды, в соответствии с которым она обязана сдать, а ООО «Бэст Прайс» принять помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ей на праве собственности. Также в договоре был указан список работ, которые необходимо было произвести сторонам. В соответствии с договором они обязаны были произвести технический ремонт здания. В случае если она не выполнит или не должным образом выполнит свой перечень ремонтных работ, ООО «Бэст Прайс» должен сам выполнить работы собственными силами за счет арендных платежей. В соответствии с договором аренды передача помещения для проведения работ должна была состояться 28.11.2016 года, но ООО «Бэст Прайс» нарушил условия и уклонился от подписания передаточного акта. В результате действий ООО «Бэст Прайс» она понесла значительные убытки и издержки, а именно: не выполнены ремонтные работы по договору, не выплачена арендная плата с 28.11.2016 года по 30.01.2017 года в размере 110 000 рублей. От подписания передаточного акта ответчики уклоняются. Один раз ответчик заплатил ей денежную сумму в счет последнего месяца аренды это означает, что они начали исполнять договор. По договору ответчик был обязан произвести свои ремонтные работы, она свои. Свои ремонтные работы она не сделала, но по условиям договора ответчик в случае, если она не сделает свои ремонтные работы, выполняет их сам за счет арендных платежей. Ответственность за отказ от подписания передаточного акта договором не предусмотрена. Согласно ст. 420 п.2 к договорам применяются правила о двух и многосторонних сделках, предусмотренные кодексом, если иное не установлено. Таким образом, если согласно п.2.1. договора аренды, акт-приема передачи не был подписан в надлежащий срок и согласно п. 7.3 в пятидневный срок не было выставлено письменного уведомления от ООО « Бэст Прайс» о причинах не подписания передаточного акта и требования устранения последствий нарушения Договора, которое позволяет ООО «Бэст Прайс» самому выполнить необходимые работы за счет аренды площадей, имеет место недобросовестное воспрепятствование подписания акта. А это значит, что договор считается вступившим в законную силу. Также ООО «Бэст Прайс» требует демонтаж перегородки, который не был ею согласован и является технически не безопасным для здания, что снова нарушает условия договора в п. 4.3, 4.5, 5.7 и снова создает препятствие для вступления договора в законную силу. Просит обязать ООО «Бэст Прайс» выполнить технический ремонт здания, согласно заключенному договору, и выплатить неустойку по арендной плате, в размере 329 980 рублей, образовавшуюся из-за уклонения ответчика от подписания передаточного акта по договору от 28 октября 2016г., поскольку помещение никем не использовалось и получился коммерческий простой.

Представитель ответчика ООО «Бэст Прайс» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ответчика. Из отзыва на исковое заявление следует, что 28 октября 2016 года между ФИО1 и ООО «Бэст Прайс» (далее «Ответчик») был подписан Договор аренды № нежилого помещения от «28» октября 2016 года (далее «Договор») расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.4. Договора арендуемое помещение предназначено для организации и эксплуатации магазина непродовольственных и продовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса, при этом Помещение предоставляется Ответчику в удовлетворительном состоянии. Вместе с тем Истец предоставил в пользование Ответчика имущество со следующими препятствующими пользованию недостатками, которые не были оговорены Истцом при заключении договора, не были заранее известны Ответчику и не должны были быть обнаружены Ответчиком во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора: при проведении осмотра вышеуказанного Помещения в соответствии с п. 3.2. Договора было обнаружено, что перегородки разделяющие Помещения №№ 1,2, 16, 24, 25, оказались несущими конструкциями Здания в целом. Демонтаж, изменение или перенос вышеуказанных конструкций не возможен, т.к. приведет к потере устойчивости всего Здания в целом и в итоге к его разрушению. Истец, зная вышеуказанные недостатки сданного в аренду имущества, не озвучил их при заключении Договора Ответчику. В соответствии с п. 3.1. Договора передача Помещения от Истца Ответчику (начало срока аренды) производилась не позднее «28» ноября 2016 года и должна была оформляться передаточным актом. На сегодняшний день вышеуказанное Помещение Ответчиком не принято. В соответствии с п. 6.5. Договора Ответчик в течение 5 (Пяти) банковских дней с даты подписания Договора перечислил на расчетный счет Истца авансовый платеж в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, что подтверждается Платежным поручением № от «09» ноября 2016 года на сумму 95700 (девяносто пять тысяч семьсот) рублей 00 копеек и Платежным поручением № от «09» ноября 2016 года на сумму 14300 (четырнадцать тысяч триста) рублей 00 копеек. В соответствии с п. 7.7. Договора Истец к моменту подписания Сторонами передаточного акта к настоящему Договору обязуется своими силами и за свой счет выполнить работы, указанные в разделе «Перечень работ выполняемых Арендодателем» Приложения № к вышеуказанному Договору, а именно Демонтаж перегородок и Монтаж системы индивидуального отопления (газовый котел), способной поддерживать температуру в помещении не менее +18 градусов Цельсия. На сегодняшний день вышеуказанные работы Истцом не произведены в Помещении. Ответчик со своей стороны неоднократно уведомлял Истца по средствам электронной почты, выездов специалистов в Помещение и телефонной связи о невозможности проведения строительно-монтажных работ в соответствии с технологической планировкой согласованной Сторонами в Приложении № к вышеуказанному Договору и ССиО сети магазинов Fix Price. В силу п. 7.7. Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Истцом обязанности, указанной в Приложении № к Договору, Истец по первому требованию Ответчика выплачивает штраф в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей 00 копеек, за неисполнение вышеуказанных обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Ответчик вправе потребовать досрочного расторжения договора. В соответствии с п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию Ответчика договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда переданное Ответчику имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Истцом при заключении договора, не были заранее известны Ответчику и не должны были быть обнаружены Ответчиком во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Ответчик в своем Требовании (Исх. № от 22.12.2016 г.) в порядке ст.ст. 450 п. 2, 612 п. 1, 620 п. 2 и п. 4 ГК РФ сообщал ФИО1, что отказывается от исполнения договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Поскольку обязанности Истца по вышеуказанному договору не выполнены, то у Истца отсутствуют основания требовать уплаты неустойки в силу Дополнения к исковому заявлению от «01» февраля 2017 года. Истцом необоснованно указано о возникновении убытков, изложенных в Расчете взыскиваемой неустойки. Истец не указал, какое его право нарушено и какими именно действиями Ответчика оно нарушено. Истец не подтвердил причинение ему ущерба соответствующими документами. Истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований. Просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав объяснения истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Из материалов дела следует, что помещение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным «01» марта 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем «11» февраля 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

28 октября 2016 года между ФИО1 и ООО «Бэст Прайс» (далее «Ответчик») был подписан Договор аренды № нежилого помещения от «28» октября 2016 года, расположенного по адресу: <адрес>.

22 декабря 2016 года ООО «Бэст Прайс» ФИО1 было направлено требование об отказе от исполнения договора аренды, о возврате авансового платежа, выплате штрафа и расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно абзацу 3 ч. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Из содержания вышеуказанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и подписание передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора аренды № нежилого помещения от 28.10.2016 г. расположенного по адресу: <адрес> предусмотрено, что договор заключен сроком на 364 календарных дня, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что передача помещения от арендодателя к арендатору производится не позднее 28 ноября 2016 года и оформляется передаточным актом. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что передаточный акт является неотъемлемой частью Договора.

Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает обязанную сторону (в настоящем деле на арендатора) бремя доказывания того, что предмет аренды фактически передан во владение и пользование другой стороне (арендодателю). Истцом не представлено доказательств того, что ООО «Бэст Прайс» было передано имущество.

Ответчик направил в суд требование от 22.12.2016 года, из которого следует, что они сообщили ФИО1 о том, что они отказываются от исполнения договора.

Доводы истца о том, что фактически между сторонами имели место отношения, вытекающие из договора аренды, поскольку ей были переведены денежные средства, суд отклоняет. Как усматривается из отзыва на исковое заявление и требования об отказе от исполнения договора, данные денежные средства ООО «Бэст Прайс» были переведены ФИО1 в качества аванса и данный авансовый платеж в требовании от 22.12.2016 года они просили ФИО1 вернуть им. О получении ФИО1 данного требования свидетельствует уведомление о вручении от 27.01.2017 года.

Поскольку стороны не подписали передаточный акт по договору аренды имущества, выводы истца о наличии договорных отношений не основаны на законе.

Из отзыва на исковое заявление и требования, направленного ООО «Бэст-Прайс» ФИО1 усматривается, что одним из оснований отказа ООО «Бэст-Прайс» от принятия помещения в эксплуатацию явилось то, что ФИО1 не выполнила работы, предусмотренные договором, а именно демонтаж перегородок. Доводы истца, что в случае невыполнения ею данных работ, эти работы должны был выполнить ответчик в счет арендной платы, и это предусмотрено договором, не состоятельны, поскольку согласно абз. 2 п.7.7. Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем обязанности, указанной в абзаце первом настоящего пункта, Арендатор вправе провести вышеуказанные работы своими силами, трактование ФИО1 данного пункта как обязанность, а не право арендатора ошибочно.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков на основании статьи 15 ГК РФ необходимо доказать наличие неправомерных действий ответчика, факт понесения убытков и их размер, причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями.

В нарушение 56 ГПК РФ ФИО1 не доказала наличия совокупности условий наступления ответственности, а именно факт причинения убытков ответчиком и причинно-следственную связь между действиями ответчика и убытками истца.

Доводы ФИО1 о том, что она понесла убытки и коммерческий простой ничем не обоснованы.

Ответчиком помещение не использовалось, передаточный акт не подписан. Каким образом своим отказом от заключения договора ответчик причинил ущерб ФИО1, которая полноценно пользовалась и владела все это время своим имуществом без каких-либо препятствий со стороны ООО «Бэст-Прайс» ФИО1 не мотивировано.

Кроме того, подписывая договор аренды помещения, ФИО1 должна была понимать, что без фактической передачи имущества договор не считается действительным и каких-либо правовых последствий для сторон не несет. Каких-либо доказательств фактического принятия и пользования арендованным имуществом ООО «Бэст-Прайс» ФИО1 суду не представлено.

В соответствии со ст. ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

Учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о возникновении договорных отношений между ООО «Бэст Прайс» и ФИО1, в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 -198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» об исполнении обязательств по договору аренды и взыскании неустойки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Октябрьский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде. Решение в окончательном виде изготовлено 31.03.2017г.

Председательствующий: судья Голова Т.А.