Апелляционное определение № 33-210/2026 33-2513/2025 от 4 февраля 2026 г.

Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Судья Аликов В.Р. Дело № 33-210/2026

№2-697/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Владикавказ 05 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Климова И.А.,

судей Гатеева С.Г., Джиоева П.Г.,

при секретаре Пиновой Г.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...16 к ...17 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе ...18 на решение Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 08 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Климова И.А., объяснения представителя ...19 – ...20 просившего удовлетворить жалобу, мнение ...21 и его представителя ...22., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО – Алания,

установила:

...23 обратился в суд с иском к ...24 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк»), который обосновал следующим образом.

16.07.2024 г. между ...25. (продавец) и ...26. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующие объекты недвижимости:

1) земельный участок, общей площадью 24 614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, кадастровый номер: ..., расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>;

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, общей площадью 674 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый помер: ..., расположенное по адресу: ...

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер А 3, назначение: нежилое, общей площадью 2 372,1 кв.м., количество этажей: 3, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ...

4) здание (химический склад) - литер БВ, назначение: нежилое, общей площадью 191,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>,

5) нежилое здание (Литер АР), назначение: нежилое, общей площадью 1 497,9 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер..., расположенное по адресу: ...

6) здание - литер АП, назначение: нежилое, общей площадью 1 806 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ...

7) здание (магазин) - литер ЛО, назначение: нежилое, общей площадью 84,8 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: ..., расположенное по адресу: ...

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер АИ, назначение: нежилое, общей площадью 1 249,4 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый номер: ... расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>,

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, кадастровый помер: ..., расположенное по адресу... При этом в соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи по согласованию сторон общая стоимость указанных объектов составляет 140 000 000 рублей.

Просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., заключенный между ...27. и ...28. и прекратить право собственности ...29 на все объекты недвижимости, поскольку денежные средства истцу не передавались.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ...30. - ...31 исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить их по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении, вместе с тем, дополнительно пояснил следующее: покупатель ...32 не исполнил взятые на себя обязательства по выплате продавцу ...33. денежных средств в размере 140 000 000 рублей по заключенному между ...34 и ...35 договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г.; при этом истец ФИО1 не отрицает того обстоятельства, что расписка от 16.07.2024 г. (о получении ...36С. денежной суммы в размере 140 000 000 рублей), представленная в суд стороной ответчика ...37 была подписана самим ФИО1 и была оставлена ФИО1 в индивидуальном банковском сейфе (№ ... по адресу: ... открытом в ПАО «Сбербанк России» на основании договора аренды индивидуального сейфа от 16.07.2024 г. № ... (заключенного между ПАО «Сбербанк России», ...38 и ...39 вместе с тем, данную расписку от 16.07.2024 г. покупатель ФИО2 имел право забрать только после реального денежного расчета с продавцом ...40. по указанной сделке, однако покупатель ФИО2 забрал данную расписку из индивидуального банковского сейфа без осуществления реального денежного расчета с продавцом ФИО1 по сделке, в нарушение всех ранее достигнутых договоренностей, согласно которым денежный расчет во избежание всех возможных рисков должен был состояться путем передачи наличных денежных средств только через индивидуальный банковский сейф, открытый в ПАО «Сбербанк России».

При этом в судебных заседаниях суда первой инстанции представители ответчика ...41 - ...42. и ...43 исковые требования не признали и просили отказать в связи с тем, что 16.07.2024 г. между ...48 и ...49 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность определенные договором объекты недвижимого имущества; при этом 16.07.2024 г. был заключен трехсторонний договор аренды индивидуального сейфа № ... ПАО «Сбербанк Россия», ...44. и ...45 однако после заключения договора аренды индивидуального сейфа стало известно, что объем банковской ячейки не соответствует объему денежных средств, подлежащих передаче по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., в связи с чем продавец ...46 изъявил желание на изменение порядка оплаты по взаимному согласию (согласно ст. 452 ГК РФ), на что со стороны покупателя ...47 возражений не поступило. Денежные средства были переданы в полном объеме в автотранспортном средстве в присутствии свидетеля ...50.; ответчиком ...51 денежные средства были пересчитаны и в последующем ...56 была подписана расписка о получении денежных средств в полном объеме в 3-х экземплярах, один из которых передан свидетелю ФИО3; в соответствии с п. 2.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. полный и окончательный расчет подтверждается распиской продавца ...52 на сумму 140 000 000 рублей, подтверждающей получение продавцом ФИО1 денежных средств в полном размере; факт возникновения у ...57 денежных средств подтверждается договором займа с целевым назначением от 15.05.2024 г. № 1, заключенным между ...53. (заемщик) и ФИО3 (займодавец) на сумму размером 150 000 000 рублей для покупки части промышленной территории, расположенной по адресу: ... кроме того, приведенные обстоятельства подтверждаются нотариально заверенными объяснениями ФИО3; получив копию искового заявления, ответчик ...55 заказал проведение экспертного исследования в АНО «Экспертно-правовой центр «Документ», при этом из акта экспертного исследования АНО «Экспертно-правовой центр «Документ» от 05.03.2025 г. следует, что подписи и краткие рукописные записи на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. и расписке о получении денежных средств идентичны и принадлежат ...54

Решением Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 08 июля 2025 года, постановлено:

исковые требования ...58 (дата рождения: ... г.; место рождения: г. Владикавказ; паспорт: серия ... выдан ОУФМС России по РСО-Алания в Промышленном МО г. Владикавказа РСО-Алания 21.02.2013 г. (код подразделения: 150-003)) к ...59 (дата рождения: 14.01.1971 г.; место рождения: г. Москва; паспорт: серия ... выдан ТП № 3 Межрайонного ОУМС России по Московской области в г.п. Одинцово 29.01.2016 г. (код подразделения: 500-107)) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., заключенный между ...60 и ...61, в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер: ...

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания... (кадастровый номер: ...

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. ... а/я 300 (кадастровый номер: ...);

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу... (кадастровый номер: ...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу: ... (кадастровый помер: ...).

Признать прекращенными права собственности ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер...);

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: ...кадастровый номер: ...);

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. РСО-Алания, <...>, а/я 300 (кадастровый номер: ...);

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, ... (кадастровый номер: ...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания... (кадастровый номер: ...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу: РСО-... (кадастровый номер: ...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ... (кадастровый номер: ...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, <...> (кадастровый номер: ...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу: РСО-Алания...кадастровый помер: ...

Решение Промышленного районного суда г. Владикавказа РСО-Алания является основанием:

1. для прекращения прав собственности ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. ... (кадастровый номер: ...;

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу... (кадастровый помер: ...);

2. для погашения (прекращения) в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. ... а/я 300 (кадастровый номер: ...);

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу... (кадастровый номер...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу... (кадастровый номер: ...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу: ... (кадастровый помер: ...);

3. для восстановления в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности Губаева Сармата Станиславовича в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. ...кадастровый номер: ...);

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу... (кадастровый номер: ...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу... (кадастровый помер: ...);

4. для государственной регистрации права собственности Губаева Сармата Станиславовича в отношении следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации завода по производству газовой аппаратуры, площадью 24 614 кв.м., расположенный по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

2) здание, наименование: котельная, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 674 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

3) здание (административно-бытовой корпус) - литер «А3», назначение: нежилое, количество этажей: 3, площадью 2 372,1 кв.м., расположенное по адресу. ... (кадастровый номер: ...);

4) здание (химический склад) - литер «БВ», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 191,3 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

5) нежилое здание (литер «АР»), назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 497,9 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

6) здание (склад плит с ж/ж площадкой) - литер «АП», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 1 806 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер: ...);

7) здание (магазин) - литер «ЛО», назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 84,8 кв.м., расположенное по адресу: ... (кадастровый номер...);

8) нежилое здание (ремонтно-механический цех) - литер «АИ», назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 1 249,4 кв.м., расположенное по адресу...кадастровый номер: ...);

9) сооружение (железная дорога) - литер VII, назначение: нежилое, протяженность 241 метр, расположенное по адресу: РСО-Алания, <...> (кадастровый помер...).

С указанным решением не согласился ФИО2 и подал апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение районного суда отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель ...64. – ...65 доводы жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.Истец ...62, и его представитель ...63. просили решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие по делу в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, 327 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 16.07.2024 г. между ...66. (продавец) и ...67 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого (раздел 1), продавец продает, а покупатель покупает в собственность объекты недвижимости, указанные в договоре.

16.07.2024 г. ...68 и ...69. обратились в Филиал ГБУ МФЦ г. Москвы МФЦ района Нагорный с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности и государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г.

23.07.2024 г. в ЕГРН были внесены записи о государственной регистрации прав собственности ...70 на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., что подтверждается выписками из ЕГРН от 26.01.2025 г.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. ст. 67 и 198 ГПК РФ, с учетом требований п.1 ст. 454 ГК РФ, п. 1 ст. 485 ГК РФ, п. 1 ст. 549 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, ч. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ, п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 3 ст. 486 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 556, п.8 Обзора судебной практики ВС РФ №5(2017), в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., заключенный между ...71 и ...72 районный суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. по требованию продавца ФИО1 и применения определенных последствий расторжения договора купли-продажи (перечисленных в исковом заявлении ...74, в связи с существенным нарушением покупателем ...73 условий указанного договора.

С указанными выводами районного суда не может согласиться судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. по согласованию сторон общая стоимость указанных объектов недвижимости составляет 140 000 000 рублей.

В силу п. 12 договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., договор считается исполненным при выполнении сторонами определенных условий, к числу которых относится передача покупателем продавцу указанной в п. 2 договора купли-продажи суммы за приобретаемые объекты.

Следовательно, сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 были согласованы все существенные условия указанной сделки, в том числе общая стоимость продаваемых объектов недвижимости в размере 140 000 000 рублей.

По утверждению истца ФИО1, покупатель ФИО2 не исполнил взятые на себя обязательства по выплате продавцу ...75 денежных средств в размере 140 000 000 рублей по заключенному между ...76. и ...77. договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г., при этом истец ФИО1 не отрицает того обстоятельства, что расписка от 16.07.2024 г. (о получении ФИО1 денежной суммы в размере 140 000 000 рублей), представленная в суд стороной ответчика ФИО2, была подписана самим ФИО1 и была оставлена ФИО1 в индивидуальном банковском сейфе (№ ... по адресу: <...>), открытом в ПАО «Сбербанк России» на основании договора аренды индивидуального сейфа от 16.07.2024 г. № ... (заключенного между ПАО «Сбербанк России», ФИО1 и ФИО2), вместе с тем, данную расписку от 16.07.2024 г. покупатель ФИО2 имел право забрать только после реального денежного расчета с продавцом ФИО1 по указанной сделке, однако покупатель ФИО2 забрал расписку из индивидуального банковского сейфа без осуществления реального денежного расчета с продавцом ФИО1 по сделке в нарушение всех ранее достигнутых договоренностей, согласно которым денежный расчет во избежание всех возможных рисков должен был состояться путем передачи наличных денежных средств только через индивидуальный банковский сейф, открытый в ПАО «Сбербанк России», при этом покупатель ФИО2 дополнительно предложил ФИО1 произвести денежный расчет в Банке города Владикавказа, который в итоге также не состоялся.

В свою очередь ответчик ФИО2 в качестве доказательства, подтверждающего осуществление полного денежного расчета между продавцом ...78 и покупателем ...79 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в виде денежной суммы в размере 140 000 000 рублей в счет общей стоимости указанных объектов недвижимости, представил в суд оригинал расписки ФИО1 от 16.07.2024 г., согласно содержанию которой ФИО1 настоящей распиской подтверждает, что им получены от ...80 денежные средства в сумме 140 000 000 рублей в качестве оплаты стоимости проданных 9 объектов недвижимости, с указанием на то, что материальных и иных претензий к ФИО2 он не имеет, при этом приведенная расписка подписана ...82 и ...81.

При этом, анализируя материалы гражданского дела при их сопоставлении с нормами действующего законодательства, а также правовыми позициями сторон позволили суду первой инстанции прийти к выводу о том, что указанная расписка от 16.07.2024 г. носила формальный характер и была составлена без реального денежного расчета между продавцом ...83. и покупателем ...84 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в виде денежной суммы в размере 140 000 000 рублей в счет общей стоимости указанных объектов недвижимости.

Вместе с тем, согласно расписке от 16 июля 2024 года истец подтвердил, что получил денежные средства в сумме 140 000 000 рублей (сто сорок миллионов) в полном объеме в качестве оплаты объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи. Кроме того, истец подтвердил, что материальных претензий к ...85. не имеет.

Исходя из буквального толкования расписки, подписанного сторонами, следует, что взаиморасчет по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 июля 2024 года произведен в полном объеме без материальных претензий друг к другу. Однако, районным судом оценка данному обстоятельству не дана.

Актом экспертного исследования от 05.03.2025 г. № ..., выполненным Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-правовой центр «Документ» (г. Москва), на основании обращения ФИО2 о проведении почерковедческого исследования, также подтверждается, что: 1) две краткие рукописные записи «Губаев Сармат Станиславович», расположенные: на 3 странице под основным текстом договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в разделе «Подписи сторон» на строке справа от слова «Продавец»; в расписке от 16.07.2024 г. под основным текстом на сроке под словами «материальных и иных претензий к ФИО2 не имею», выполнены одним и тем же лицом; 2) две подписи от имени ...86 расположенные: на 3 странице под основным текстом договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в разделе «Подписи сторон» на строке справа от рукописных слов «...87»; под основным текстом расписки от 16.07.2024 г. на строке справа от рукописных слов «Губаев Сармат Станиславович», выполнены одним и тем же лицом, что истец ...88. опять же не оспаривал.

Кроме того, согласно ответу на судебный запрос от ПАО «Сбербанк России» от 17.06.2024 года не следует, что ФИО2 и ФИО1 положили в арендованную банковскую ячейку подписанную расписку.

Как следует из ответа на судебный запрос, согласно журналу посещений сейфовых ячеек, именно ФИО2 пользовался арендованной банковской ячейкой 16.07.20204 года (дата начала аренды индивидуального сейфа) и 25.07.20204 г. (дата расторжения договора аренды сейфа), выдача - «да», наличие предметов - «нет». ФИО2 взял ключи от сейфа и вернул их.

Таким образом, согласно журналу посещения сейфовых ячеек, ФИО1 не посещал сейфовые ячейки, и он не клал совместно с ФИО2 в арендованный сейф подписанную расписку.

Однако, районный суд по своему усмотрению трактовал ответ на полученный запрос, указав, что ФИО1 пользовался индивидуальным банковским сейфом один раз - 16.04.2024, однако, в журнале посещений сейфовых ячеек он не указан.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, подписав лично расписку, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, в качестве доказательств, подтверждающих осуществление полного денежного расчета между продавцом ...90. и покупателем ...91 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в виде денежной суммы в размере 140 000 000 рублей в счет общей стоимости проданных объектов недвижимости, ответчик ...89 представил в суд три протокола осмотра письменных доказательств от 28.02.2025, составленных нотариусом города Москвы ФИО4

Анализ содержания приведенных протоколов осмотра письменных доказательств от 28.02.2025 г. (зарегистрированных в реестре: ...), а также документов, приложенных к данным протоколам, позволило районному суду прийти к выводу об отсутствии в указанных письменных доказательствах достоверной, допустимой и достаточной доказательственной информации об осуществлении полного денежного расчета между продавцом ФИО1 и покупателем ...92Г. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г.

Вместе с тем, в суде первой инстанции в качестве доказательства, подтверждающего осуществление полного денежного расчета между продавцом ...94 покупателем ...95 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2024 г. в виде денежной суммы в размере 140 000 000 рублей в счет общей стоимости указанных объектов недвижимости, ответчик ...93. представил заявление ...96В. в компетентные органы от 26.03.2025 г., удостоверенное нотариусом города Москвы ФИО4, согласно содержанию которого ...98. сообщает об обстоятельствах заключения 16.07.2024 г. между продавцом ФИО1 и покупателем ...97 договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ... расположенными по адресу: РСО-Алания, <...> и расчета за них (л.д.148-149 том 1).

Согласно п. 3 договора купли-продажи следует, что продавец (истец) гарантирует, что объекты, перечисленные в договоре купли-продажи не сданы в аренду.

Вместе с тем, фактически оказалось, что указанные объекты были сданы в аренду третьим лицам. В результате чего, ответчик по иску после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности был вынужден заниматься вопросами выселения арендаторов, оплаты услуг охраны, нанимать машины для вывоза 48 контейнеров мусора. В ноябре месяце 2024 года ответчик готовил договор с сетевой компанией. Кроме того, районному суду была представлена переписка по мессенджеру ватцап, где обсуждались вопросы по воде, свету и газу (1 ноября 2024 года). Так, согласно переписке от 01 сентября 2024 года истцу была переведена сумма в размере 46 500 руб. за услуги охраны, так как ответчик проживает удаленно в г. Москва. Кроме того, в деле имеется переписка от 06 ноября 2024 года, где ведутся переговоры по оформлению покупки еще одного участка и подготовки ФИО1 документов. Никаких претензий по факту неполучения денег истец не заявлял. Районным судом надлежащая оценка данным доказательствам также не дана.

Согласно п. 5 договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что продавец (истец) обязан передать объекты недвижимого имущества в пригодном для использования состоянии, не обремененными задолженностями по платежам, оплате электроэнергии по передаточному акту. Именно, из-за нарушений продавцом (истцом) вышеперечисленных условий договора купли-продажи не был подписан между сторонами акт приема-передачи, хотя фактически недвижимое имущество было передано покупателю.

Все вышеперечисленные обстоятельства по несению расходов, вывозе мусора, оплате счетов и фактической передачи недвижимого имущества подтверждаются протоколами осмотров от 28.02.2025 года сделанных в порядке обеспечения письменных доказательств, составленные и заверенные нотариусом г. Москвы ФИО4 на основании статей 102, 103 Основ законодательства РФ о нотариате и ст. 64 ГПК РФ - зарегистрированных в реестре № ...

Поскольку из представленных доказательств, следует, что спорное недвижимое имущество было фактически передано ответчику, который нес вышеуказанные расходы, то отсутствие акта приема-передачи, подписанного сторонами, не влечет за собой расторжение договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец обратился с исковым заявлением в суд спустя 7 месяцев после подписания договора и получения денежных средств. Каких-либо претензий до подачи искового заявления в суд истец не предъявлял. Претензия в порядке досудебного урегулирования спора со стороны ...100 в адрес ...99. не направлялась. То есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При несоблюдении претензионного (досудебного) порядка исковое заявление подлежит возвращению судом (п. 5 ч. 1 ст. 129АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС РФ), а в случае принятия к производству - оставлению без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС РФ).

Истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, а решение Промышленного районного суда г. Владикавказа РСО - Алания от 08 июля 2025 года не содержит суждений по указанному вопросу.

В нарушение закона, в отсутствие доказательств направления досудебной претензии, исковое заявление ФИО1 было принято к производству с нарушением требований закона. Кроме того, данный вопрос не разрешался судом в судебном заседании, не исследовался вопрос направления претензии, предложения о расторжении или изменении договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая, что решение суда первой инстанции принято при неверной оценке установленных по делу обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

определила:

решение Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 08 июля 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ...102 к ...103 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по договору от 16 июля 2024 года – оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, наложенные определением Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 31 января 2025 года – отменить.

Апелляционную жалобу ...101 – удовлетворить.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) в срок не превышающий трех месяцев по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ, через районный суд, рассмотревший дело по первой инстанции.

Председательствующий Климов И.А.

Судьи Гатеев С.Г.

Джиоев П.Г.

Мотивированное определение изготовлено 06 февраля 2026 года.