Решение № 2-2288/2020 2-2288/2020~М-1382/2020 М-1382/2020 от 12 апреля 2020 г. по делу № 2-2288/2020

16RS0051-01-2020-001949-40

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-2288/2020
13 апреля 2020 года
г. Казань


Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи С.С. Курниковой,

при секретаре судебного заседания Е.Е. Анисимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», указав, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ООО «Казань-СтройПроект» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят>, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <адрес изъят> расположенной на 10 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 –этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5 дом). Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 3 433 870 (три миллиона четыреста тридцать три тысячи восемьсот семьдесят) рублей. ООО «Казань-СтройПроект» и ООО «ФОН-Ривьера» осуществили расчеты путем зачета встречных однородных требований, о чем сторонами подписан протокол соглашения о зачете взаимной задолженности от <дата изъята> на сумму 3 344 870 рублей.

<дата изъята> ООО «Казань-СтройПроект» и ФИО1 заключили договор № <номер изъят> об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения.

ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате стоимости жилого помещения в размере 3 433 870 рублей исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер изъят> от <дата изъята>.

<дата изъята> между ООО «Жилой комплекс «Молодежный» и ФИО1 заключено соглашение об изменении договора, согласно которому «Предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя <адрес изъят>, проектной площадью 64,79 кв.м, расположенную в секции <номер изъят>, этаж 11 в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5дом).

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята> был подписан от имени ООО «ЖК Молодежный» - ООО «ФОН-Ривьера», которое действовало на условиях агентского договора от <дата изъята>.

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

Пункт 4.1 предварительного договора содержит условие о сроке подписания основного договора, согласно которого основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

Однако в нарушение условий договора ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5 дом), номер секции 3, количество этажей в секции 16, количество комнат 2, общей площадью 64,79 кв.м, жилой площадью 30,48 кв.м, этаж 16, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» и ФИО1 - договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика, в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся истца, представителя ответчика в соответствии с частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «ФОН-Ривьера» и ООО «Казань-СтройПроект» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят>, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <адрес изъят>, расположенной на 10 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20 –этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5 дом). Цена квартиры установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 3 433 870 (три миллиона четыреста тридцать три тысячи восемьсот семьдесят) рублей. ООО «Казань-СтройПроект» и ООО «ФОН-Ривьера» осуществили расчеты путем зачета встречных однородных требований, о чем сторонами подписан протокол соглашения о зачете взаимной задолженности от <дата изъята> на сумму 3 344 870 рублей.

<дата изъята> ООО «Казань-СтройПроект» и ФИО1 заключили договор № <номер изъят> об уступке права требования по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения.

ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате стоимости жилого помещения в размере 3 433 870 рублей исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер изъят> от <дата изъята>.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-292 от <дата изъята> был подписан от имени ООО «ЖК Молодежный» - ООО «ФОН-Ривьера», которое действовало на условиях агентского договора от <дата изъята>.

В соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> и дополнительных соглашений к нему ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора.

<дата изъята> между ООО «Жилой комплекс «Молодежный» и ФИО1 заключено соглашение об изменении договора, согласно которому «Предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя <адрес изъят>, проектной площадью 64,79 кв.м, расположенную в секции <номер изъят>, этаж 11 в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5дом).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №<номер изъят> является истец.

Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения, были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости – <адрес изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость. Сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №<номер изъят> подтверждается сведениями, представленными ответчиком в своем ходатайстве о рассмотрении дела в его отсутствие от <дата изъята>.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемые Федеральным законом <номер изъят>ФЗ. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи помещения с условием его предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от <дата изъята> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных норм права, решение является основанием для проведения государственной регистрации предварительного договора купли- продажи жилого помещения №<номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищный комплекс «Молодежный» и ФИО1 в качестве договора долевого участия в долевом строительстве.

Истец, в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, подлежащим государственной регистрации удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>, с учетом договора уступки права требования №<номер изъят> от <дата изъята>, в отношении двухкомнатной <адрес изъят>, расположенной на 11 этаже секции <номер изъят> в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО2 <адрес изъят> (5 дом), общей площадью 64,79 кв.м, жилой площадью 30,48 кв.м, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» - договором долевого участия в строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № Н5-292 от <дата изъята>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» и ФИО1, в качестве договора долевого участия в строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в бюджет муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>.

Судья ФИО3

районного суда <адрес изъят> /подпись/ С.С. Курникова

Копия верна, судья С.С. Курникова

Мотивированное решение изготовлено <дата изъята>.