Решение № 2-267/2019 2-267/2019(2-5322/2018;)~М-4436/2018 2-5322/2018 М-4436/2018 от 12 мая 2019 г. по делу № 2-267/2019

Дело №-

267

/2019


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации13 мая 2019 года <адрес>Центральный районный суд <адрес> в составе:Председательствующего судьи Александровой Е.А.,при секретаре Вардересян Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО Виакон «П. Р.» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ и договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Виакон «П. Р.».

В обоснование заявленного иска ФИО1 указал, что между ним и ООО Виакон «П. Р.» были заключены договор участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ (договор 1) и договор участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ (договор 2).

Согласно условиям договора 1, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, автоматизированных высотных парковок башенного типа, трансформаторной подстанции I этап по <адрес> в <адрес> на земельном участке № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная <адрес> (строительный номер), строительной площадью 40,12 кв.м., расположенная на 26 этаже, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену. Цена квартиры составляет 1 490 000 руб.

Согласно условиям договора 2, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, автоматизированных высотных парковок башенного типа, трансформаторной подстанции I этап по <адрес> в <адрес> на земельном участке № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная <адрес> (строительный номер), строительной площадью 40,12 кв.м., расположенная на 26 этаже, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену. Цена квартиры составляет 1 490 000 руб.

Истец произвел оплату по двум договорам. В 2017 году многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> был сдан в эксплуатацию, ему был присвоен кадастровый №, истцу переданы ключи от <адрес> №. Однако, акт приема-передачи с истцом не подписан, как устно пояснил представитель застройщика – в связи с тем, что договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы. Между тем, с ДД.ММ.ГГГГ истец несет расходы по содержанию своего имущества, в том числе коммунальные расходы и расходы по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Когда истцу стало ясно, что застройщик не выполнил своей обязанности по государственной регистрации, уклонившись от предоставления документов в Росреестр, он известил об этом застройщика, направив в его адрес письмо с требованием выполнить свои обязанности по договору. Однако ответа не последовало.

В связи с уклонением ответчика осуществить обязанность по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, истец обратился с указанным иском в суд.

В судебное заседание истец не явился, извещен. Ранее в судебном заседании представитель истца – адвокат Чернявская А.В. на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности, поддержала доводы искового заявления, кроме этого представила для обозрения суду подлинники приобщенных в материалы дела документов.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ПАО «Сбербанк России» и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен конкурсный управляющий ООО «Р.» - ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен конкурсный управляющий ООО Виакон «П. Р.» - ФИО3

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» - ФИО4 на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска. Также представитель просила в случае удовлетворения иска, указать в резолютивной части решения суда на то, что имущество обременено залоговыми правами добросовестного залогодержателя – ПАО «Сбербанк России».

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО «Р.» ФИО2 – ФИО5 на основании доверенности, в судебном заседании просил прекратить производство по настоящему делу. Кроме этого, представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО Виакон «П. Р.» ФИО3 – ФИО6 на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным ранее в письменном отзыве.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, представлен письменный отзыв, в котором просят о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО Виакон «П. Р.» (застройщик) и ФИО1 (участник) были заключены договор участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-10) и договор участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-5).

Согласно п. 1.1 условий договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, автоматизированных высотных парковок башенного типа, трансформаторной подстанции I этап по <адрес> в <адрес> на земельном участке № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная <адрес> (строительный номер), строительной площадью 40,12 кв.м., расположенная на 26 этаже, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену.

В п. 2.1 указанного договора предусмотрена цена - 1 490 000 руб.

Как усматривается из квитанций, оплата в сумме 1 490 000 руб. произведена ФИО1, основанием указано – соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Согласно п. 1.1 условий договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ 2, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения, автоматизированных высотных парковок башенного типа, трансформаторной подстанции I этап по <адрес> в <адрес> на земельном участке № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: однокомнатная <адрес> (строительный номер), строительной площадью 40,12 кв.м., расположенная на 26 этаже, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену. Цена квартиры составляет 1 490 000 руб. (л.д. 12-16).

Из квитанций усматривается, что оплата в сумме 1 490 000 руб. произведена ФИО1, основанием указано – соглашение о предоставлении беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

Как указывает истец и не оспаривается иными лицами, участвующими в деле, после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, квартирам присвоены следующие номера - № (ранее строительный номер по договору 242) и № (ранее строительный номер по договору – 243).

В подтверждение несения расходов за содержание однокомнатных квартир № и № по <адрес> в <адрес>, истцом представлены квитанции и акты (л.д. 21-23).

В п. 9.1 указанных договоров предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом, договоры участия в долевом строительстве №-ВСЗ и №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке зарегистрированы не были (л.д. 19-20).

Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления об исполнении обязанности по регистрации договоров участия в долевом строительстве (л.д. 26-27).

Таким образом, суд полагает, что ответчик уклоняется от регистрации договоров участия в долевом строительстве №-ВСЗ и №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем полагает возможным удовлетворить требование истца.

Также судом установлено и из представленных в материалы документов усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств ООО Виакон «П. Р.» по кредитному договору, между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО Виакон «П. Р.» (залогодатель) заключен договор залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-46).

В соответствии с указанным договором залога, залогодатель передал в залог банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах, в том числе на однокомнатные <адрес> № по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Виакон «П. Р.» и ООО «Р.» заключен договор участия в долевом строительстве № ВС3-4, в соответствии с которым ООО Виакон «П. Р.» обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО «Р.» жилые помещения в нем (в том числе однокомнатные <адрес> № по адресу: <адрес>) (л.д. 59-73).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Р.» заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 (л.д. 31-66), предметом которого является передача ООО «Р.» (залогодатель) в залог ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение жилых помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе право (требование) на получение однокомнатных квартир № и № по адресу: <адрес> (л.д. 47-58).

Таким образом, права (требование) на получение однокомнатных квартир № и № по адресу: <адрес>, были обременены залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от ДД.ММ.ГГГГ и в дальнейшем – на основании договора залога имущественных прав № ДИ-11/15 от ДД.ММ.ГГГГ На момент подписания между ООО Виакон «П. Р.» и ФИО1 договоров участия в долевом строительстве, спорные квартиры находились в залоге у ПАО «Сбербанк России», согласие залогодержателя на продажу квартир, которое необходимо было получить в силу с п. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», получено не было.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона об ипотеке, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Федерального закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку на момент подписания между ООО Виакон «П. Р.» и ФИО1 договоров участия в долевом строительстве, спорные квартиры находились в залоге у ПАО «Сбербанк России», залог прав по указанным квартирам и последующий залог квартир по данному договору в пользу ПАО Сбербанк России основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном законом порядке, ПАО «Сбербанк России» является добросовестным залогодержателем.

В связи с вышеизложенным, суд полагает необходимым указать в резолютивной части настоящего решения о сохранении залога в отношении недвижимого имущества - однокомнатных квартир № и № по адресу: <адрес> при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Доводы представителей третьих лиц о том, что при заключении договоров участия в долевом строительстве не соблюдена форма сделки, так как в представленных подлинниках указанных договоров имеются подписи директора ООО Виакон «П. Р.» ФИО7, которые на всех страницах абсолютно идентичны, в связи с чем выполнены не ФИО7, а иным лицом путем факсимильного воспроизведения подписи с помощью механического или иного копирования, судом отвергаются на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Так, в договорах участия в долевом строительстве №-ВСЗ и №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ указаны все необходимые сведения, позволяющие определить его предмет, цену и сроки окончания строительства. То обстоятельство, что эти договоры подписаны со стороны директора застройщика с использованием факсимиле, не может являться основанием для признания их незаключенными.

В соответствии с п. 2 ст. 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Вместе с тем, ни указанная выше норма права, ни иные нормы гражданского законодательства не перечисляют способ подписания договора участия в долевом строительстве к его существенным условиям.

При заключении договора участия в долевом строительстве конкретный способ проставления подписи застройщика как одно из условий договора сторонами не определялся.

Кроме того, указание на то, что в договорах имеется факсимильное воспроизведение подписи директором застройщика, носят предположительный характер представителей третьих лиц, истцом же не оспаривается подпись застройщика в договоре участия в долевом строительстве.

Доводы третьих лиц о том, что факт исполнения истцом своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве не подтвержден, суд признает несостоятельными.

Так, представители третьих лиц считают, что представленные в материалы дела квитанции об оплате не доказывают факт передачи и поступления денежных средств в ООО Виакон «П. Р.». Так, на всех квитанциях проставлена подпись главного бухгалтера и кассира ООО Виакон «П. Р.» ФИО8, однако отсутствуют доказательства того, что ФИО8 являлась сотрудником организации.

Вместе с тем, исходя из анализа представленных квитанций, внесенные ФИО1 денежные средства были приняты застройщиком, именно в счет исполнения обязательств по строительству многоквартирного дома и последующего получения истцом в собственность жилого помещения. Представленные квитанции выданы ООО Виакон «П. Р.», имеется подпись главного бухгалтера и кассира ФИО8, а также печать организации. Суммы, указанные в квитанциях, полностью соответствуют тем сумма, которые указаны в договорах участия в долевом строительстве. Доказательств того, что денежные средства не были уплачены или не поступили в распоряжение застройщика, в материалы дела не представлены.

Кроме этого, граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств, а способ привлечения денежных средств застройщиком не может быть поставлен в вину гражданину - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства застройщику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения.

Доводы представителя ПАО «Сбербанк России» о том, что истец на протяжении более трех лет не предпринимал действий, направленных на соблюдение требований о государственной регистрации сделок, в связи с чем его поведение не соответствует стандартам добросовестности участников гражданского оборота, судом отвергаются.

Так, обязанность по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предусмотрена законом, в первую очередь, для обеспечения соблюдения прав участников долевого строительства. Отсутствие такой регистрации ставит под сомнение гарантированность исполнения застройщиком принятых на себя перед истцом обязательств, что является безусловным нарушением его прав.

Кроме того, в материалы дела представлены документы обращения истца в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Не находит суд и оснований для прекращения производства по делу по заявленному ходатайству представителем третьего лица - конкурсного управляющего ООО «Р.» ФИО2

В своем ходатайстве представитель третьего лица ссылается на то, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО Виакон «П. Р.» введена процедура конкурсного производства.

На основании ст. 220 ГПК РФ, дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, в том числе, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 134 настоящего Кодекса.

Как указано в пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Вместе с тем, требования истца, заявленные в иске, не подпадают под установленные пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования, которые подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

На основании вышеизложенного, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению с указанием в резолютивной части решения на сохранение залога в отношении имущества.

Руководствуясь ст.ст.194, 199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО Виакон «П. Р.» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Виакон «П. Р.» с сохранением залога в отношении недвижимого имущества - однокомнатной <адрес>, расположенной на двадцать шестом этаже по адресу: <адрес> в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк России».

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №-ВСЗ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО Виакон «П. Р.» с сохранением залога в отношении недвижимого имущества - однокомнатной <адрес>, расположенной на двадцать шестом этаже по адресу: <адрес> в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк России».

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено «28» мая 2019 года.

Судья Е.А. Александрова

Подлинник решения находится в гражданском деле № Центрального районного суда <адрес>.