Решение № 2-55/2018 2-55/2018 (2-711/2017;) ~ М-830/2017 2-711/2017 М-830/2017 от 7 февраля 2018 г. по делу № 2-55/2018

дело № 2-55/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Карымское

Карымского р-на

Забайкальского края 08 февраля 2018 года

Карымский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Огурцовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Изюмовой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (далее – ФИО1) к ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3) о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшейся, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратилась в Карымский районный суд Забайкальского края с указанным иском к ФИО2, ссылаясь на следующие обстоятельства. В октябре 1997 года ФИО1 приобрела у С.Ф.Г. (далее – С. Ф.Г.) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, после чего С. Ф.Г. переехала на постоянное место жительства в <данные изъяты>, не завершив оформление сделки, заключенной между ФИО1 и С. Ф.Г. 24.08.1998 дочь С. Ф.Г. – ФИО2 написала расписку в подтверждение того, что ФИО1 в полном объёме произвела расчёт за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путём передачи денежных средств в размере 12000 рублей. В тот же день ФИО2, действуя в порядке передоверия по доверенности, выданной С. Ф.Г., выдала П.С.П. и ФИО1 доверенность и правоустанавливающие документы на указанное недвижимое имущество в целях завершения оформления сделки купли-продажи, что не представилось возможным ввиду непредставления в регистрирующий орган основной доверенности. 17.12.2001 С. Ф.Г. выдала аналогичную доверенность ФИО4 (далее – ФИО4), с использованием которой 20.06.2003 им и ФИО1 подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, однако совершение необходимых регистрационных действий вновь стало невозможным ввиду ненадлежащего оформления доверенности С. Ф.Г. Впоследствии ФИО1 стало известно о наступлении смерти С. Ф.Г., в связи с чем надлежащее оформление права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества возможно только в судебном порядке. Поскольку заключенная между С. Ф.Г. и ФИО1 20.06.2003 сделка купли-продажи соответствует требованиям закона и фактически сторонами исполнена, просила признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенную между С. Ф.Г. и ФИО1 20.06.2003, состоявшейся, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по заявлению ФИО1

При подаче иска в суд в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (далее – третьи лица) истицей ФИО1 заявлены ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, нотариус <данные изъяты> Р.Г.В. (далее – Р. Г.В.).

Определением от 19.01.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5 (далее – ФИО3).

В судебном заседании истица ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, третье лицо ФИО4 против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал.

Ответчицы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещёнными о его дате, времени и месте, не явились, по телефону просили о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие, указав на невозможность явки в судебное заседание ввиду отдалённости места проживания, при этом выразили своё согласие с необходимостью удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю. В судебное заседание, будучи надлежащим образом извещённым о его дате, времени и месте, своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя не сообщило, об отложении слушания не просило, напротив, представитель указанного лица, участвующего в деле, - ФИО6 направила в адрес суда пояснения по существу заявленных исковых требований, в которых против их удовлетворения возражала, а также ходатайство о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие.

В соответствии с сообщением нотариальной палаты <данные изъяты> от 02.02.2018 № № на основании Приказа начальника Управления министерства юстиции Российской Федерации по <данные изъяты> от 12.04.2017 № № полномочия нотариуса, занимающегося частной практикой в <данные изъяты>, Р. Г.В. прекращены с 10.06.2017.

Руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие ответчиц ФИО2, ФИО3, представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1).

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности, вследствие причинения вреда другому лицу, вследствие неосновательного обогащения, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определённой формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Как следует из пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из пункта 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся, в том числе, в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению лишь к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 60 – 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время – главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии со свидетельством о праве собственности, выданным государственным нотариусом <данные изъяты> 06.02.1975, С. Ф.Г. является собственником одной второй доли в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, как переживший супруг, в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону, выданным государственным нотариусом <данные изъяты> 06.02.1975, С. Ф.Г. является собственником одной второй доли в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, в порядке наследования после смерти супруга – С.Н.Р..

Постановлением администрации <данные изъяты> от 10.10.1997 № № С. Ф.Г. в собственность для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок общей площадью 739 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

10.10.1997 С. Ф.Г. на основании указанного постановления выдано свидетельство серии <данные изъяты> № № на право собственности на землю площадью 739 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, предоставленную для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрированное в <данные изъяты> 10.10.1997 за № №.

Согласно справке, выданной администрацией <данные изъяты> 31.07.2002 за № №, в связи с Всесоюзной переписью населения в 1990 году нумерация домов по улице <данные изъяты> в <данные изъяты> изменена, в том числе, дому № № присвоен № №.

20.06.2003 между С. Ф.Г., от имени которой на основании доверенности, удостоверенной нотариусом <данные изъяты> 17.12.2001 и зарегистрированной в реестре за № №, действовал ФИО4, и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи от 20.06.2003 покупная цена жилого дома составляет 10000 рублей, покупная цена земельного участка – 2000 рублей, итого 12000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу при подписании настоящего договора.

Дополнительно, 24.08.1998 дочь С. Ф.Г. – ФИО2 написала расписку в подтверждение того, что ФИО1 в полном объёме произвела расчёт за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путём передачи денежных средств в размере 12 000 рублей.

При этом факт передачи указанных объектов недвижимого имущества во владение, пользование и распоряжение ФИО1 ответчицами ФИО2, ФИО3 не оспорен, напротив, последними указано на необходимость удовлетворения заявленных исковых требований.

Учитывая изложенное, принимая во внимание соответствие договора купли-продажи от 20.06.2003 установленным требованиям, его следует признать заключенным, а сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, - состоявшейся.

Вместе с тем, как следует из записи акта о смерти № №, составленной <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, С. Ф.Г. умерла ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>.

В свою очередь, в соответствии с сообщениями нотариальной палаты <данные изъяты> от 19.01.2018 № № и от 02.02.2018 № № наследственное дело к имуществу С. Ф.Г., умершей ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>, не заводилось.

При таких обстоятельствах, единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, является отсутствие продавца, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Одновременно, оснований для возложения обязанности произвести государственную регистрацию права собственности С. Ф.Г. на указанные объекты недвижимого имущества на её дочерей – ФИО2, ФИО3, как юридических наследников первой очереди, не имеется, поскольку в соответствии с требованиями закона их наследственные права в отношении наследственного имущества С. Ф.Г. не оформлены, что свидетельствует об отсутствии у них статуса наследников в понимании, придаваемом указанному понятию ГК РФ.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенную между С.Ф.Г., от имени которой на основании доверенности, удостоверенной нотариусом <данные изъяты> 17.12.2001 и зарегистрированной в реестре за № №, действовал ФИО4, и ФИО1 20.06.2003, состоявшейся.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом № № по <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 41,7 кв.м., по заявлению ФИО1.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 739 кв.м., по заявлению ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Карымский районный суд Забайкальского края.

Судья О.В. Огурцова

Решение суда в окончательной форме принято 06.04.2018.