Апелляционное определение № 33-2753/2026 от 27 апреля 2026 г.

Судья Петухова О.И. УИД 86RS0004-01-2025-014051-57

Дело № 33-2753/2026

(1 инст. 2-841/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.

судей Баранцевой Н.В., Кузнецова М.В.,

при секретаре Вторушиной К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Сургута о признании права собственности на жилой дом,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2026 года, которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Сургута о признании права собственности на жилой дом, мотивируя требования тем, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес) Указанный участок предоставлен ему в общую долевую собственность (1/2 доли) на основании распоряжения администрации г. Сургута № 885 от 15.06.1995. Разрешённое использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства. На участке ранее находился одноэтажный жилой дом, площадью 30,5 кв.м., принадлежавший ему на праве собственности на основании договора 1995 года, зарегистрированного 30.03.1995. Старый дом долгие годы использовался в качестве жилья, однако со временем пришёл в негодность (аварийное состояние), что подтверждается актом обследования и техническим заключением о непригодности строения для проживания. В связи с аварийностью прежнего жилища, он в 2024 году завершил строительство нового индивидуального жилого дома (ИЖС), который представляет собой капитальный объект индивидуальной жилой застройки - 2 этажа, общей площадью 127 кв.м. и расположен в границах указанного земельного участка. Строительство нового жилого дома осуществлено истцом своими силами. Поскольку с 2018 года для ИЖС действует уведомительный порядок, он исходил из того, что отдельного разрешения на строительство не требуется. Однако, после завершения строительства столкнулся с проблемой регистрации права собственности на новый дом. В январе 2025 года он обратился в Управление Росреестра по ХМАО-Югре с заявлением о постановке на кадастровый учёт и регистрации права собственности на построенный жилой дом, приложив технический план от 24.01.2025, подготовленный кадастровым инженером. 10.02.2025 Управлением Росреестра по ХМАО-Югре вынесено решение о приостановлении регистрации объекта недвижимости сроком на три месяца. В полученном уведомлении о приостановке указано основание: «назначение (вид разрешённого использования) созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешённого использования земельного участка, на котором он создан». Иными словами, администрация г. Сургута информировала Росреестр по ХМАО-Югре, что данный участок расположен в территориальной зоне, где индивидуальное жилищное строительство не предусмотрено. Согласно ответу администрации на запрос Управления Росреестра от 28.01.2025, земельный участок истца отнесён Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) к зоне коммерческого (общественно-делового) назначения, в перечне основных и условно разрешённых видов использования которой, индивидуальные жилые дома отсутствуют. Таким образом, новый жилой дом истца формально возведён с отклонением от градостроительного регламента данной территориальной зоны. Закон предоставляет суду возможность узаконить постройку, если застройщик действовал добросовестно и нарушение устранимо. Указывает, что возвёл дом на собственном земельном участке, предоставленном ему под ИЖС, уже обладал правом собственности на жилой дом на этом участке, новый дом возведен рядом со старым, т.е. фактически сохраняется преемственность в использовании земли, новый жилой дом не противоречит целевому назначению земельного участка и его категории. Таким образом, возведённый объект соответствует по своему характеру и назначению земельному участку, на котором расположен. Построенный дом выполнен в границах принадлежащего истцу участка, с соблюдением отступов от смежных границ, его параметры не превышают предельные нормы для ИЖС. Просит признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), общей площадью 127 кв.м., 2-этажный, который построен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>; включить в резолютивную часть решения суда указание на необходимость осуществления государственной регистрации права собственности истца на указанный жилой дом в ЕГРН Управления Росрестра по ХМАО – Югре.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам поданного заявления, истец дополнительно пояснил, что старым домом пользуется его сестра, а он в 2024 году построил на земельном участке новый дом.

Представитель ответчика Администрации г. Сургута ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку спорный жилой дом возведен истцом на земельном участке с нарушением вида разрешенного использования на дату начала его возведения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившегося представителя третьего лица по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое – об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Суд необоснованно при разрешении спора исходил только из того, что спорный объект не соответствует градостроительному регламенту и не принял во внимание факт длительного использования истцом земельного участка и дома для проживания, а также наличия на земельном участке ранее существовавшего жилого дома. Также суд не дал надлежащей оценки сведениям из ЕГРН о виде разрешенного использования участка, доводам о фактических обстоятельствах создания спорного объекта и отсутствию нарушений прав третьих лиц. Считает, что сам по себе вывод о несоответствии объекта градостроительному регламенту не освобождал суд от обязанности полно и всесторонне исследовать все предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельства, в том числе: наличие у истца прав на земельный участок, фактическую историю использования земельного участка, характер спорного объекта, обстоятельства строительства нового жилого дома, отсутствие нарушений прав иных лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность сохранения постройки без нарушения публичных интересов. Судом неполно установлены и ненадлежащим образом оценены обстоятельства, связанные с длительным и сложившимся жилым использованием спорного земельного участка. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что земельный участок был предоставлен и длительно использовался именно для жилых целей, наличие на участке ранее существовавшего жилого дома подтверждает исторически сложившееся жилое использование участка, необходимость строительства нового дома вызвана непригодностью прежнего жилого дома, соотношение сведений ЕГРН о виде разрешенного использования участка и примененного судом градостроительного регламента. Фактически суд не исследовал спор в контексте преемственности жилого использования участка, а рассмотрел его исключительно как обычное новое строительство на участке, где такое строительство не допускается. Такой подход, по мнению апеллянта, является формальным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Вывод суда о недобросовестности либо заведомой осведомленности истца о невозможности строительства сделан преждевременно и без достаточного исследования обстоятельств. Суд сослался на то, что истцу было достоверно известно об установлении территориальных зон, не предусматривающих строительство жилого дома, а также на то, что в 2018 году ему уже было отказано в выдаче разрешения на строительство. Ссылается на то, что сам по себе факт наличия в прошлом административного спора о выдаче разрешения на строительство не свидетельствует автоматически о недобросовестности истца применительно к настоящему спору. Суд не установил тождественность объекта, по поводу которого в 2018 году испрашивалось разрешение на строительство, и спорного объекта, являющегося предметом настоящего дела, не исследовал различия в фактических обстоятельствах, а также не дал оценки тому, как наличие в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства влияло на восприятие истцом объема своих прав. Оспаривает вывод суда о том, что истцу было достоверно известно о недопустимости строительства именно в том правовом и фактическом контексте, который имеет значение для настоящего спора. Утверждает, что наоборот, последовательно ссылался на то, что исходил из сведений о принадлежащем ему земельном участке, его исторически сложившегося жилого использования и необходимости обеспечения пригодных жилищных условий. Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие и достаточные доказательства того, что истец, осуществляя строительство спорного дома, действовал с очевидным намерением нарушить закон и злоупотребить правом. Суд не дал надлежащей оценки его доводам о фактическом характере спорного объекта и обстоятельствам его создания. Обращает внимание, что спорный объект расположен в границах принадлежащего ему земельного участка, не нарушает права смежных землепользователей, а от соседей представлены письменные согласия об отсутствии возражений. Данные обстоятельства имеют самостоятельное юридическое значение для применения п. 3 ст. 222 ГК РФ. Однако, в мотивировочной части суд фактически не дал им оценку, не указал, по какой причине даже при отсутствии нарушения прав третьих лиц и отсутствии установленной угрозы жизни и здоровья граждан спорная постройка не может быть сохранена. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что по сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка – для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а ограничился лишь ссылкой на территориальные зоны ТИ.1 и ОД.2.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация города Сургута просит решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, представитель третьего лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц участвующих в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что на основании распоряжения главы администрации г. Сургута № 885 от 15.06.1995 истцу ФИО1, как собственнику ? доли индивидуального жилого дома с надворными постройками, был предоставлен в собственность земельный участок, площадью 0,0543 га, расположенный по адресу: (адрес) (л.д. 14).

ФИО1 выдан государственный акт <данные изъяты> на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 0,0543 гектаров для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства (л.д. 15).

29.03.2012 истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: (адрес), площадью 1 231 кв.м. (л.д. 16).

На основании соглашения о разделе земельного участка, 27.08.2019 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: (адрес), площадью 611 +/-8,65 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства (л.д. 18-20).

Также установлено, что на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства, в его границах истцом в 2024 году возведен индивидуальный жилой дом, площадью 127 кв.м., но без получения разрешительных документов.

24.01.2025 кадастровым инженером по заказу ФИО1 подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: (адрес), из которого следует, что годом завершения строительства является 2024 (л.д. 21-41).

В мае 2025 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по ХМАО-Югре с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с созданием жилого дома.

На вышеуказанное заявление, 13.05.2025 Управление Росреестра по ХМАО-Югре уведомило истца об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении жилого дома в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в территориальной зоне «зона коммерческого назначения», возведение жилого дома на данном земельном участке не предусмотрено (л.д. 44-46).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что в связи с аварийностью прежнего жилища, он в 2024 году возвёл жилой дом на собственном земельном участке, предоставленном ему под ИЖС, который представляет собой капитальный объект индивидуальной жилой застройки - 2 этажа, общей площадью 127 кв.м., и расположен в границах указанного земельного участка. Новый дом возведен рядом со старым, т.е. фактически сохраняется преемственность в использовании земли, новый жилой дом не противоречит целевому назначению земельного участка и его категории, соответствует по своему характеру и назначению земельному участку, на котором расположен. Построенный дом выполнен в границах принадлежащего ему участка, с соблюдением отступов от смежных границ, его параметры не превышают предельные нормы для ИЖС. Дом оборудован необходимыми инженерными коммуникациями, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц.

В обоснование своих доводов, истцом представлены согласия собственников смежных земельных участков <данные изъяты> (ФИО)12 на использование ФИО1 спорного жилого дома, строительство и эксплуатация которого не нарушает их права и законные интересы, не создает препятствий к доступу на их земельные участки, не ухудшает условий инсоляции, вентиляции, пожарной безопасности и не препятствует использованию инженерных коммуникаций (л.д. 47, 48).

Судом установлено, что решением Думы г. Сургута Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.12.2011 № 113-V ДГ «О внесении изменений в решение городской Думы от 28.06.2005 № 475-III ГД «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута» по заявлению (ФИО)14 ФИО1, были внесены изменения в карту градостроительного зонирования, а именно: изменение границ территориальной зоны <данные изъяты> в результате уменьшения, зоны ИТ.1, в результате увеличения, для оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный по улице (адрес) (л.д. 136).

После указанных обращений (ФИО)15 ФИО1, которые разрешены решением Думы г. Сургута, зарегистрировано право собственности в Росреестре за (ФИО)16 и ФИО1 на земельный участок и жилой дом по 1\2 доли за каждым. Данные сведения о зонировании являлись препятствием для регистрации права и заявления были приостановлены до уменьшения границ.

Согласно свидетельства о регистрации права собственности от 29 марта 2012 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок (1/2 доля в праве), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, общая площадь 1 231 кв.м. по адресу: (адрес) (л.д. 62).

На основании свидетельства о регистрации права собственности от 29 марта 2012 за ФИО1 также зарегистрировано право собственности (1/2 доля в праве) на объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью 30, 5 кв.м. (л.д. 61, оборот).

Согласно ст. 52 постановления администрации г. Сургута от 11.05.2022 № 3651 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута», которое утратило силу 22.01.2025, к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны ИТ.1 - зона размещения объектов автомобильного транспорта относятся: Хранение автотранспорта. Объекты дорожного сервиса. Бытовое обслуживание. Служебные гаражи (л.д. 138).

Аналогичные виды разрешенного использования содержатся в постановлении администрации города Сургута от 11.05.2022 № 3651 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута», которое утратило силу 22.01.2025.

Решением Думы от 03.12.2024 № 703-VII ДГ спорному земельному участку установлена территориальная зона ОД.2. «Зона коммерческого назначения».

Судом установлено, что с 15.09.2011 земельный участок находился в территориальной зоне ИТ.1, а с 03.12.2024 в территориальной зоне ОД.2, в которых не предусмотрено строительство индивидуальных жилых домов.

При этом, ФИО1 об установлении вышеуказанных территориальных зон, не предусматривающих строительство жилых домов, было достоверно известно, поскольку по его заявлению с 2011 года участок находился в территориальной зоне ИТ.1.

Согласно вступившему в законную силу решению Сургутского городского суда от 07.05.2018 по административному делу по административному исковому заявлению ФИО1 к заместителю главы г. Сургута (ФИО)17 администрации г. Сургута о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, установлено, что 27.03.2018 ФИО1 обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. 02.04.2018 заместителем главы г. Сургута (ФИО)18 было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, поскольку земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона автомобильных дорог АД», не допускающей строительство индивидуального жилого дома. В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 было отказано.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установив факт возведения истцом нового жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования «зона коммерческого назначения», не предусматривающим строительство жилых домов, принимая во внимание, что на момент строительства истцу было достоверно известно о нарушении градостроительного регламента, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом совокупности условий, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В подп. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу ч. ч. 9 - 9.2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно вступившему в законную силу решению Сургутского городского суда от 07.05.2018 административный иск ФИО1 к заместителю главы г. Сургута (ФИО)19 администрации г. Сургута о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, отклонен со ссылкой на изменение зон разрешенного использования земельного участка.

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление N 44), действующего в настоящее время, разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Вместе с тем, по данному делу установлено, что решением городской Думы от 28.06.2005 № 475-III ГД «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории города Сургута» в карту градостроительного зонирования внесены изменения, и с 15.09.2011 земельный участок истца находился в территориальной зоне ИТ.1, а с 03.12.2024 в территориальной зоне ОД.2, в которых не предусмотрено строительство индивидуальных жилых домов.

Согласно техническому плану здания, расположенного по адресу: (адрес) годом завершения строительства является 2024, и соответственно, дом возведен без разрешения на строительство вне пределов прежнего объекта недвижимости после изменения градостроительного зонирования.

Однако, согласно ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и абз. 4 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 марта 2020 года N 631-О, регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.

В целях реализации указанных задач Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает соответствующие полномочия органов местного самоуправления, в том числе полномочие по утверждению (изменению) правил землепользования и застройки, составной частью которых являются территориальные зоны и градостроительные регламенты, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1, 8, 30 и др.). При этом виды разрешенного использования земельных участков, определяющие их правовой режим и служащие одной из основных характеристик данных участков, непосредственно влияют на объем прав их собственников, а также других категорий землепользователей и обязательны к исполнению (абз. 7 ст. 42 и п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Конституция Российской Федерации, предусматривая право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, гарантии права собственности, включая гарантию свободного владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 34 - 36), предполагает, что защита указанных прав, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов, включая частные и публичные интересы.

Из этого следует, что возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

В пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., отмечено, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Необходимо учитывать, что и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г.).

В этой связи необходимо учитывать, что собственник вправе использовать земельный участок и возведенный объект строительства в соответствии с фактическим видом разрешенного использования вне зависимости от изменения зонирования территории.

Между тем, материалами дела установлено, что истец использует свой земельный участок в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, но не затрагивая существующий объект недвижимости на данном участке, то есть, истец произвел строительство нового объекта недвижимости за земельном участке после внесения изменений в градостроительный регламент.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Таким образом, возведение спорного объекта после изменения градостроительных регламентов дает право на вывод о самовольной постройке на земельном участке для ИЖС.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 25 постановления N 44, в силу положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В соответствии с п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 29 постановления N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Для правильного разрешения спора, связанного со сносом самовольной постройки или сохранении в реконструированном и перепланированном виде жилого дома, необходимо выяснение обстоятельств, для установления которых требуются специальные познания.

Суд может предложить представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

В ч. 1 ст. 79 ГПК РФ предусмотрено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве определяет Федеральный закон от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 41 названного Федерального закона предусмотрено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 года N 3041-р перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, дополнен разделом VIII следующего содержания: «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством» судебная строительно-техническая экспертиза.

Таким образом, в связи с принятием Правительством Российской Федерации 31 октября 2023 года распоряжения N 3041-р судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Ограничение на проведение отдельных видов экспертиз государственными судебно-экспертными организациями установлено непосредственно федеральным законодателем. Правительству Российской Федерации предоставлено право определять виды этих экспертиз. При этом дела, связанные с самовольным строительством, имеют общественное значение и направлены на обеспечение общественной безопасности.

Соответственно, с 1 ноября 2023 года суды при вынесении решений по спорам, связанным с самовольным строительством, должны руководствоваться результатами исключительно государственной строительно-технической экспертизы.

Согласно пункту 29 этого же Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Учитывая, что для правильного разрешения спора необходимы специальные познания, исходя из принципа состязательности сторон, Администрация г. Сургута оспаривает наличие спорного объекта, указывая на самовольную постройку, наличия угрозы жизни и здоровья, нарушения требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Правил землепользования и застройки территории города, с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, согласно ст. ст. 56, 327.1 ГПК РФ, судебной коллегией вынесен на обсуждение вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, в рамках которой надлежит установить технические характеристики спорного индивидуального жилого дома, его соответствие нормативным документам, действующим на территории Российской Федерации, представляет ли здание угрозу вреда жизни и здоровью граждан, а также в границах какого земельного участка расположен спорный объект.

По результатам обсуждения вопроса о назначении судебной экспертизы, от истца ФИО1 поступило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с вопросами для эксперта.

В соответствии с ч. 4 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы суд выносит определение.

В случае, если ходатайство о назначении экспертизы заявлено стороной (сторонами) или другими лицами, участвующими в деле, суд выносит определение о назначении экспертизы после внесения заявившим соответствующее ходатайство лицом денежных сумм на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и третьей статьи 96 настоящего Кодекса.

Если в установленный судом срок на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса, не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы.

Истцу после поступления ходатайства предложено внести денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предоставлено время, объявлен перерыв в судебном заседании, однако, денежные средства для проведения судебной экспертизы не поступили.

Учитывая распределение бремени доказывания в рамках правил ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно на истца в части обстоятельств соответствия самовольной постройки условиям градостроительной деятельности и безопасности, при требованиях о признании права собственности на самовольную постройку, в отсутствие внесения денежных сумм, подлежащих выплате экспертам, ходатайство истца ФИО1 о назначении судебной строительно-технической экспертизы не подлежит удовлеторению.

Доказательств того, что спорный объект капитального строительства не противоречит целевому назначению земельного участка «индивидуальное жилищное строительство», соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, не представлено, обстоятельств, указывающих на безопасность использования спорного земельного участка для жизни или здоровья людей или для окружающей среды с возведенным объектом недвижимости, судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 30 апреля 2026 года.

Председательствующий: Гавриленко Е.В.

Судьи: Баранцева Н.В.

Кузнецов М.В.