Решение № 2-2410/2025 2-34/2026 2-34/2026(2-2410/2025;)~М-1499/2025 М-1499/2025 от 28 апреля 2026 г. по делу № 2-2410/2025

УИД 66RS0006-01-2025-001594-89 Дело 2-34/2026 (2-2410/2025)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 29 апреля 2026 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Делягиной С.В.,

при секретаре судебного заседания Петровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, применение последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнений требований, принятых судом, просят: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.02.2024, заключенный между Р.В.С. и ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером < № > (далее – КН :442) площадью 45,2 кв.м и в отношении земельного участка с кадастровым номером < № > (далее – КН :29) площадью 837 кв.м, расположенных по адресу: < адрес >; применить последствия недействительности сделки; признать за истцами ФИО1 и ФИО2 право общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым, на вышеуказанное недвижимое имущество; указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО3 на жилой дом с КН :442 и земельный участок с КН :29 по < адрес >, а также основанием для регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество по 1/2 доле за истцами.

В обоснование иска и в ходе рассмотрения дела в судебных заседаниях стороной истца указано, что 02.02.2025 умер Р.В.С., < дд.мм.гггг > г.р., наследниками по закону являются его дети – истцы ФИО2 и ФИО1 После открытия наследственного дела истцам стало известно о том, что между наследодателем Р.В.С. (продавец) и ответчиком ФИО3 (покупатель) 13.02.2024 был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: < адрес >. Ссылаясь на то, что до смерти их отца указанное недвижимое имущество находилось во владении и пользовании Р.В.С., для которого жилой дом являлся единственным местом проживания, намерений продавать либо иным образом распоряжаться спорным недвижимым имуществом наследодатель не имел, истцы полагают, что отчуждение жилого дома и земельного участка состоялось в отсутствие воли их отца, вследствие обмана и введения его в заблуждение. На момент заключения договора купли-продажи продавец Р.В.С. находился в преклонном возрасте, ему было 74 года, он являлся пенсионером по старости, имел плохое состояние здоровья, являлся инвалидом < данные изъяты > по зрению, не мог самостоятельно читать, плохо слышал. Оспариваемая сделка была совершена путем обмана со стороны ответчика ФИО3 на крайне невыгодных условиях, кроме того, денежных средств от продажи имущества Р.В.С. не получал. Последствия совершения сделки не наступили. В качестве дополнительного основания признания договора купли-продажи от 13.02.2024 недействительным заявлена статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть совершение сделки лицом, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Определением суда от 21.11.2025 по делу назначена судебная посмертная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГАУЗ Свердловской области «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница».

Ввиду поступления заключения экспертов ФИО4, ФИО5 и ФИО6 от 26.12.2025 < № >, устранения обстоятельств вызвавших приостановление производства по делу, определением судьи от 13.04.2026 производство по делу возобновлено.

При рассмотрении исковых требований по существу истцы и их представитель в судебное заседание не явились, ходатайствовали об отложении слушания дела, в чем им протокольным определением от 29.04.2026 им было отказано.

Представитель ответчика ФИО7 против удовлетворения иска возражал. Указал, что в ходе проведения судебной психолого-психиатрической экспертизы эксперты не смогли сделать вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи наследодатель находился в состоянии, при котором не мог руководить своими действиями. Оснований для признания сделки мнимой не имеется, поскольку после ее совершения и покупатель, и продавец совершали действия по ее исполнению. Ответчиком были заключены договоры на предоставление коммунальных услуг и осуществлялась их оплата, кроме того, предпринимались действия по дальнейшей продаже дома, было опубликовано объявление о его продаже, осуществлен выход геодезистов. Совокупность оснований для признания сделки кабальной отсутствует. Стечение тяжелых жизненных обстоятельств для продавца стороной истца не доказано; цена, указанная в договоре, не свидетельствует о кабальности данного условия для продавца. Обращает внимание, что истцами заявлено несколько оснований для признания сделки недействительной, часть из которых является основаниями оспоримости сделки, а часть – ничтожности, соответственно, основания иска являются взаимоисключающими. Просит в удовлетворении иска отказать.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьями 113, 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил: рассмотреть дело при данной явке, поскольку уважительных причин для отложения судебного заседания не имеется.

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, сопоставив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, Р.В.С., < дд.мм.гггг > г.р., на основании договора дарения от 10.08.1978 (зарегистрирован в БТИ 10.08.1978) и Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области < № > от 12.01.2018 являлся собственником жилого дома площадью 45,2 кв.м с кадастровым номером < № > и земельного участка площадью 837 кв.м с кадастровым номером < № > соответственно по адресу: < адрес >. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.

13.02.2024 между Р.В.С. (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу.

Согласно п. 2 договора, стоимость недвижимого имущества определена в сумме 1500000 руб., из которых стоимость земельного участка – 1000000 руб., стоимость жилого дома – 500000 руб., и выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств после регистрации договора; стороны договорились о том, что до окончательного расчета жилой дом и земельный участок не будут находиться в залоге у продавца.

Согласно материалам реестровых дел, документы на регистрацию перехода права собственности сданы на государственную регистрацию через многофункциональный центр (далее – МФЦ) 13.02.2024; заявления о государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, как со стороны продавца Р.В.С., так и со стороны покупателя ФИО3, подписаны одним представителем – Р.Г.А. (л.д. 169-170, 192-193 т.1), действующей от обеих сторон сделки на основании нотариально оформленных доверенностей < № > от 07.02.2024 сроком на 5 лет (от Р.В.С.), доверенность < № > от 23.08.2021 сроком на 10 лет (от ФИО3)) (л.д. 195-197 т.1).

Р.Г.А. же 13.02.2024 от имени Р.В.С. заполнены заявления об отсутствии у него супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество (л.д. 175, 198 т.1).

Этим же представителем с обеих сторон сделки 13.02.2024 сданы документы в МФЦ для предоставления государственной услуги и получен ее результат, что подтверждается расписками от 13.02.2024, 01.03.2024 (л.д. 46-57 т.2).

Переход права собственности на недвижимое имущество к ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН 15.02.2024.

Как установлено судом и следует из показаний допрошенной в качестве свидетеля Р.Г.А., последняя являлась сотрудником (помощником) ФИО3, который в свою очередь является директором и соучредителем ООО «Агентство недвижимости «Мадис» (ИНН <***>).

Из объяснений ответчика ФИО3 следует, что к нему в офис агентства недвижимости в конце января 2024 г. пришел Р.В.С. вместе со своим другом П.В.В. (впоследствии допрошен в качестве свидетеля) и просил в обмен на принадлежащие ему объекты недвижимости (спорные жилой дом и земельный участок) приобрести для него благоустроенное жилое помещение, поскольку его дом находился в плохом состоянии, не отапливался. ФИО3 было предложено жилое помещение по < адрес >, но ввиду того, что там проводился ремонт, он предложил, а Р.В.С. согласился временно пожить по адресу: < адрес >. По последнему адресу Р.В.С. прожил с февраля 2024 г. до апреля 2024 г., за аренду комнаты оплачивал по 10000 руб. в месяц; в апреле 2024 г. взял свои вещи и вернулся обратно в дом по < адрес >, где и проживал до смерти. Договор купли-продажи дома и земельного участка был заключен 13.02.2024, изначально денежные средства в счет стоимости имущества должны были пойти на приобретение иного жилого помещения; так как впоследствии Р.В.С. вернулся проживать в свой жилой дом, то ФИО3 намеревался отдать денежные средства за приобретенное имущество, но Р.В.С. уклонялся от их получения (протокол судебного заседания от 22.05.2025 – л.д. 114-118 т.1).

Обращаясь с настоящим иском о признании сделки купли-продажи недействительной, истцы, в числе прочего, ссылаются на то, что на момент заключения договора купли-продажи от 13.02.2024 их отец Р.В.С., будучи в преклонном возрасте (74 года), имея плохое состояние здоровья, инвалидность < данные изъяты > по зрению, находился в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не понимал значение своих действий в связи с состоянием здоровья, в т.ч. ввиду наличия у него генетической предрасположенности к развитию психических заболеваний.

Поверяя указанные доводы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих, специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает по делу экспертизу.

Поскольку для разрешения вопроса о способности лица понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период времени необходимы познания в области медицины, определением суда от 21.11.2025 по делу в отношении Р.В.С. была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено врачам-экспертам ГАУЗ СО «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница».

Из заключения комиссии экспертов от 26.12.2025 < № >, в частности клинического и психологического анализа материалов дела и медицинской документации, следует, что у Р.В.С. на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.02.2024 имелось психическое расстройство – Неуточненное органическое расстройство в связи со смешанными заболеваниями (код по МКБ-10: F09.9). Об этом свидетельствует то, что у подэкспертного на фоне сотрясения головного мозга (2015 г.), злоупотребления алкоголем, гипертонической болезни и цереброваскулярной болезни выявлялась церебрастеническая симптоматика и когнитивные нарушения неуточненной степени выраженности. В связи с недостаточностью объективизированных сведений, разноречивостью пояснений участников судебного процесса, невозможно однозначно и обоснованно уточнить степень выраженности имевшихся у Р.В.С. когнитивных нарушений на момент заключения договора купли-продажи от 13.02.2024 и оценить их влияние на способность понимать и осознавать значение своих действий и руководить ими.

Экспертом-психологом было указано, что из представленных материалов дела и данных медицинской документации известно, что у Р.В.С. имелся зрительный сенсорный дефект, он периодически злоупотреблял алкоголем, однако, не описаны признаки выраженного искажения потребностно-мотивационной сферы и деформации ценностных установок с преобладанием потребности в употреблении спиртного. В предоставленной медицинской документации имеются указания и на отсутствие, и на наличие когнитивных нарушений в разные периоды времени. В приближенный к рассматриваемой дате период у Р.В.С. выявлялись нарушения памяти, были диагностированы когнитивные нарушения, однако, степень выраженности и динамика нарушений не уточнена. Показания участников судебного процесса относительно состояния познавательных и эмоционально-волевых функций не соотносятся друг с другом и не восполняют данного недостатка. Следовательно, сделать вывод о наличии, либо отсутствии у Р.В.С. таких индивидуально-психологических особенностей, которые бы явились предпосылкой нарушения саморегуляции при составлении спорного договора купли-продажи не представляется возможным.

Отвечая на вопросы, поставленные судом, судебно-психиатрические эксперты указали, что предоставленная в материалах дела и медицинской документации информация о когнитивных и эмоционально-волевых нарушениях у Р.В.С. неоднозначна, не ясна их динамика, стойкость и степень выраженности. В связи с чем сделать вывод о наличии, либо отсутствии у Р.В.С. таких индивидуально-психологических особенностей (в том числе повышенной внушаемости, ведомости, подчиняемости, зависимости от третьих лиц), которые оказали влияние на процесс принятия решения и его исполнение при заключении договора купли-продажи от 13.02.2024 не представляется возможным.

Поскольку по имеющимся данным невозможно однозначно и обоснованно уточнить психическое состояние Р.В.С., < дд.мм.гггг > г.р., на исследуемый юридически значимый период, экспертом-психологом не представляется возможным сделать вывод о наличии, либо отсутствии у Р.В.С. таких индивидуально-психологических особенностей (в том числе повышенной внушаемости, ведомости, подчиняемости, зависимости от третьих лиц), которые бы оказали влияние на процесс принятия решения и его исполнение при заключении договора купли-продажи, то эксперты пришли к выводу, что оценить способность Р.В.С. в полной мере понимать характер и значение своих действий (объективно оценивать сложившуюся ситуацию, правовые, имущественные и иные последствия заключения сделок) и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.02.2024 не представляется возможным.

Таким образом, экспертами, обладающими специальными познаниями в области психиатрии и психологии, установить с необходимой степенью определенности и достоверности нахождение умершего Р.В.С. в момент заключения сделки 13.02.2024 в состоянии, когда тот не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, не удалось.

Суд принимает данное экспертное заключение в качестве допустимого по делу доказательства, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным и ясным, подробно, мотивировано, обоснованно, содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, основывается на исходных объективных данных, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят анализ всей совокупности представленных в материалы дела доказательств о состоянии подэкспертного умершего, в т.ч. медицинской документации, показаний сторон и допрошенных свидетелей. Вывод экспертов является категорическим, четким и обоснованным, двусмысленности не содержит.

Экспертиза проведена судебно-медицинскими экспертами, не заинтересованными в исходе дела, имеющими специальные познания и длительный стаж работы в области медицинской деятельности (8-15 лет). Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом выводов экспертизы, а также того обстоятельства, что закон исходит из презумпции полной право- и дееспособности любого гражданина, если он не ограничен в них в установленном законом порядке, именно на истцах лежало бремя доказывания того, что их отец Р.В.С. не отдавал отчета своим действиям и не мог руководить ими в момент совершения сделки. Ответчик в данном случае не должен доказывать обратное, так как это проистекает из требований статей 17, 21, 22 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, оснований для признания сделки недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Надлежащих и исчерпывающих доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что при заключении сделки Р.В.С. был обманут ответчиком (покупателем) также не представлено.

Оснований для признания сделки недействительной как совершенной на крайне невыгодных условиях суд также не усматривает.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из представленного стороной истца отчета < № > от 30.09.2025, выполненного ООО «Консалтинг Групп» (оценочная компания), следует, что по состоянию на 13.02.2024 рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, пр. < № > составляла 3809000 руб., в том числе стоимость жилого дома округленно 561000 руб., стоимость земельного участка – 3248000 руб. (л.д. 78-110 т.2).

Как указал сам ответчик, будучи профессиональным участником рынка недвижимости, стоимость жилого дома и земельного участка, указанная в договоре купли-продажи от 13.02.2024, не соответствовала рыночной, реальная стоимость данного недвижимого имущества больше, чем указано в договоре (максимально – 5000000 руб. (протокол судебного заседания от 22.05.2025 (л.д. 116 т.1); средняя стоимость – 3000000 руб. (протокол судебного заседания от 22.05.2025 (л.д. 115 оборот т.1)), но, поскольку речь шла о быстром выкупе недвижимости с приобретением иного благоустроенного помещения, стоимость была согласована таким образом.

Доказательств, очевидно указывающих на то, что сделка была совершена вынужденно, вследствие тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для продавца условиях, и при этом Р.В.С. осознавал неэквивалентный характер сделки, тем не менее подписал договор о продаже единственного жилья за 1500000 руб., в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, не находя совокупности доказательств для признания договора купли-продажи от 13.02.2024 недействительной сделкой на основании статей 177, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит заслуживающими внимания доводы стороны истца относительно наличия оснований для оценки совершенной сделки с точки зрения положений статей 170, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе как отвечающей признакам мнимости.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица – волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в пунктах 86 и 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Из материалов дела следует, что жилой дом по < адрес > являлся для Р.В.С. единственным жилым помещением для проживания, иного недвижимого имущества в собственности он не имел; с 04.02.1982 был зарегистрирован там по месту жительства.

Согласно представленным медицинским документам, документам ФКУ «ГБ МСЭ по Свердловской области Минтруда России», Р.В.С., < дд.мм.гггг > г.р., ввиду наличия проблем со зрением (нарушение функций зрения, значительно выраженное нарушение сенсорных функций (90-100%), комбинированная глаукома III-IV ст. левого глаза, клинический и реабилитационные прогнозы – неблагоприятные; по состоянию на 2020 г. – около 5 лет отсутствует зрение правого глаза, низкое зрение левого глаза; по состоянию на 2018 г. – не может самостоятельно ориентироваться и передвигаться в незнакомой обстановке, пользуется помощью сопровождающего) с 2018 г. бессрочно была установлена инвалидность < данные изъяты > (по зрению) (л.д. 43 т.1).

Из объяснений ответчика, показаний допрошенных свидетелей следует, что ориентировочно в период с февраля 2024 г. по апрель 2024 г. Р.В.С. временно проживал в одной из комнат в трехкомнатной квартире по адресу: < адрес >; указанное помещения для проживания ему предоставил ответчик за плату.

Как пояснил допрошенный в качестве свидетеля П.В.В., они вместе с Р.В.С. (поскольку свидетель его все время сопровождал из-за проблем со зрением) пришли к ответчику в агентство недвижимости и просили подыскать жилое помещение для временного проживания (пережить зиму), так как Р.В.С. в силу состояния здоровья уже не мог сам топить печь. В качестве жилья была предложена комната в трехкомнатной квартире по ул. Шефская в г. Екатеринбурге, куда и заселился Р.В.С., взяв с собой только рубашки и белье. Пока Р.В.С. проживал на квартире свидетель по его просьбе приходил в дом по < адрес >, проверял его сохранность, оплачивал коммунальные услуги и кормил оставшуюся там кошку. Разговоры о продаже дома были, но предложенные варианты его не устроили. В мае 2024 г., когда потеплело, Р.В.С. вернулся к себе домой, собственником которого он продолжал себя считать, где и проживал до смерти. После того, как Р.В.С. вернулся домой, свидетель съездил в агентство недвижимости и сказал ответчику, что Р.В.С. решил остаться дома. Свидетель то, как Р.В.С. ставит подпись на документах в агентстве недвижимости, лично не видел. Пояснил, что ввиду проблем со здоровьем Р.В.С. мог расписаться там, где ему бы показали. Свидетелю Р.В.С. относительно того, что дом был продан, ничего не говорил; чтобы ответчик пришел в дом как его новый хозяин, лично он не видел; ФИО3 приходил в дом, чтобы осмотреть его и оценить (л.д. 212 оборот-214 т.2).

Свидетель Л.А.А. пояснил, что проживал по соседству с Р.В.С. в квартире по ул. Шефская в г. Екатеринбурге. Указал, что из квартиры Р.В.С. выехал примерно в апреле 2024 г., когда потеплело, сказав, что уезжает к себе домой. После того, как Р.В.С. выехал из квартиры, он приглашал свидетеля к себе в гости. Свидетель видел, что Р.В.С. проживает с сыном. В разговоре Р.В.С. ему говорил, что дом не пригоден для жизни, и он хочет его продать, купив квартиру (л.д. 216-217 т.2).

Свидетель В. О.И. пояснил, что также проживал по соседству с Р.В.С. в квартире по ул. Шефская в г. Екатеринбурге, там они и познакомились. Поскольку свидетель работал рядом с домом Р.В.С. и постоянно проходил мимо него, то Р.В.С. его просил проверять сохранность дома, сфотографировать его. Свидетель пояснил, что Р.В.С. проживал в квартире примерно до весны-начала лета, после чего выехал к себе домой. Не обнаружив соседа по приходу в квартиру, свидетель ему позвонил, тот сообщил, что уехал домой. Свидетель неоднократно (около 15 раз) приходил в гости к Р.В.С., а последний часто заходил к нему на работу. Вернувшись домой, Р.В.С. просил свидетеля помочь с покупкой нового телевизора и его настройкой, но свидетель ввиду занятости на работе помочь не смог. По просьбе Р.В.С. свидетель привозил ему три газели с обрезками дров на топку. В середине июля 2024 г. свидетель уволился с работы и больше у Р.В.С. в гостях дома не был (л.д. 217-218 т.2).

Оснований сомневаться и не доверять показаниям допрошенных, в том числе по ходатайству ответчика, свидетелей у суда не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации. Показания допрошенных свидетелей иными доказательствами не опровергнуты.

Таким образом, судом установлено, что Р.В.С. просил ответчика подыскать ему жилое помещение на зимний период времени, то есть в целях временного проживания, кроме того, озвучивались намерения о продаже принадлежащего ему жилого дома и земельного участка в целях переезда в благоустроенное жилое помещение. Вместе с тем, пережив зиму в предоставленной ему ответчиком для проживания комнате, Р.В.С. вернулся в свой жилой дом, где и проживал до смерти. В холодный период времени года, проживая в квартире, он не утрачивал контроль за принадлежащим ему имуществом; просил своего товарища П.В.В., а также соседа по квартире В.О.И. проверить сохранность дома, оплатить коммунальные услуги, покормить кошку; с регистрации по месту жительства в доме не снялся, напротив, после наступления тепла сразу вернулся обратно к себе домой. Имея намерение продать принадлежащие ему объекты недвижимости, он не считал, что это намерение им было реализовано, продолжая относиться к спорному имуществу, как к своему собственному.

Последнее подтверждается также материалами надзорного дела < № > в рамках проведения проверки по обращению Р.В.С. по факту хищения документов, из которого следует, что 23.09.2024 Р.В.С. обратился с жалобой к прокурору Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга, в которой указал на несогласие с решением должностных лиц ОП № 14 УМВД России по г. Екатеринбургу. В жалобе указано, что 26.05.2023 Р.В.С. обратился в ОП № 14 по причине незаконного удержания его документов сестрой Г.З.С. (КУСП < № >). Должностным лицом ОП № 14 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. С указанным решением Р.В.С. был не согласен, так как ни документы, ни книги ему до настоящего времени не возвращены. Поскольку он является инвалидом < данные изъяты >, Р.В.С. просил оказать помощь в получении своих документов, которые ему необходимы для продажи дома и покупки в последующем квартиры. В своей жалобе Р.В.С. также указывал, что ему 74 года и ему очень тяжело в частном доме; у него нет дров, воды и т.д. Для него главное не возбудить уголовное дело, а получить документы на дом.

Таким образом, по состоянию на 23.09.2024 (при том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен 13.02.2024) Р.В.С. считал себя собственником жилого дома и земельного участка, имеющим нереализованное в силу объективных причин (отсутствие документов) намерение продать свое имущество.

Из материалов дела также следует, что 11.12.2024 Р.В.С. обращался в МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» в целях предоставления ему компенсации расходов на оплату жилого помещения по адресу: < адрес >, и/или коммунальных услуг, в том числе твердого топлива (л.д. 123 т. 2).

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи предполагает собой не только формальную, но и фактическую (реальную) передачу товара покупателю взамен на оговоренную сторонами сумму денежных средств, составляющую его стоимость (цену).

Вместе с тем, как следует из обстоятельств дела, заключение сделки, по сути, никак не изменило порядок владения и пользования спорным имуществом.

Согласно выписке из поквартирной карточки от 07.05.2025, после заключения договора купли-продажи от 13.02.2024 Р.В.С. (продавец) с регистрационного учета из жилого помещения по < адрес > не снялся, был зарегистрирован там до смерти; свои вещи оттуда не вывозил (кроме части одежды для временного проживания в предоставленной комнате).

Из объяснений ответчика прямо следует, что Р.В.С. не передавал ему ключи от дома, но ему было известно, что они находятся под половицей (протокол судебного заседания от 22.05.2025 (л.д. 116 оборот т.1).

В период проживания Р.В.С. в квартире по < адрес > его жилой дом никто не вселялся, правомочия собственника кроме него никто не осуществлял.

С момента заключения договора купли-продажи от 13.02.2024 и до момента смерти Р.В.С. ответчик каких-либо распорядительных действий в отношении спорного имущества не совершал, Р.В.С. после зимы начала 2024 г. и возвращения весной 2024 г. домой, как и раньше продолжил пользоваться земельных участком и жилым домом, по мере возможности – следить за его сохранностью, несению бремени содержания имущества.

Условиями договора сохранение за продавцом права пользования отчуждаемыми объектами, а также проживания в жилом доме, предусмотрено не было, напротив, в договоре было указано, что продавец гарантирует отсутствие лиц, сохраняющих право проживания в отчуждаемом жилом доме; продавец довел до сведения покупателя, а покупатель принял к сведению, что лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и земельным участком после приобретения его покупателем не имеется (п.п. 3, 13 договора).

В подтверждение факта исполнения договора ФИО3 были представлены сведения о том, что 25.03.2025 ответчик обратился в АО «Спецавтобаза» с заявлением об открытии нового лицевого счета < № > (л.д. 9 т.2), по которому им впервые была осуществлена оплата за предоставление услуг по обращению с ТКО по адресу: < адрес > лишь 22.04.2025 (л.д. 10-11 т.2)

18.03.2025 ФИО3 обратился в АО «Екатеринбургэнергосбыт» с заявлением о заключении договора энергоснабжения по вышеуказанному спорному адресу, дата снятия показаний в котором указана 25.02.2025 (л.д. 21 т.2). Договор энергоснабжения < № > между АО «Екатеринбургэнергосбыт» и ФИО3 был заключен 08.09.2025 (л.д. 178 т.2).

Таким образом, сам ФИО3 после заключения договора в жилой дом не вселялся, никаких распорядительных действий в отношении него не совершал. Доказательств осуществления ответчиком каких-либо существенных юридически значимых действий, однозначно идентифицирующих его в качестве собственника дома и земельного участка в период до смерти Р.В.С., в материалы дела представлено не было. Договоры на предоставление коммунальных услуг были заключены уже после смерти Р.В.С., оплаты по ним ФИО3 начали производиться лишь с марта 2025 г., накануне обращения с настоящим исковым заявлением, что свидетельствует о совершении действий для придания видимости фактического исполнения сделки.

Как следует из материалов дела и неоднократно подтвердил сам ответчик, денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.02.2024 Р.В.С. не передавались, ни в момент совершения сделки, ни в течение года после этого. Таким образом, договор в части оплаты покупателем и ее принятия продавцом исполнен не был.

Отмечает суд также и то обстоятельство, что вопреки показаниям свидетеля Р.Г.А., материалами дела подтверждается то, что Р.В.С. заявления на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, заявления об отсутствии супруга не заполнял и не подписывал, как и не подписывал иные документы при их сдаче в МФЦ на регистрацию; как от имени Р.В.С., так и от имени ФИО3 действовал один и тот же представитель на основании ранее выданных доверенностей – Р.Г.А. Доказательств того, что подписывая договор купли-продажи от 13.02.2024 Р.В.С. ознакомился с его содержанием, при наличии существенных проблем со зрением, и понимал природу заключаемой сделки в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недействительной договора купли-продажи от 13.02.2024, заключенного между Р.В.С. и ФИО3 в отношении жилого дома с КН :442 и земельного участка с КН :29, расположенных по адресу: < адрес >, как заключенного при наличии заблуждения продавца относительно природы сделки, а также ее мнимого характера, не повлекшего для сторон юридических последствий как в момент заключения, так и на протяжении года после этого.

В силу пожилого возраста, наличия хронических заболеваний, неуточненного органического расстройства в связи со смешанными заболеваниями, значительных проблем со зрением, у Р.В.С. могло сложиться неправильное представление как о природе подписываемого им договора, так и о правовых последствиях совершаемой сделки. В момент заключения договора купли-продажи от 13.02.2024 Р.В.С. хотел получить жилое помещение для временного проживания в холодное время года, оплачивал за него арендные платежи (как указали свидетели и сам ответчик), намереваясь в последующем осуществить продажу принадлежащего ему имущества либо обмен на благоустроенное жилое помещение. Денежных средств в размере 1500000 руб. Р.В.С. в качестве стоимости своей недвижимости не получал.

Само по себе намерение в будущем продать принадлежащие ему дом и земельный участок не свидетельствует о том, что Р.В.С. был согласен на совершение купли-продажи его единственного жилого помещения, доставшегося ему от отца, в конкретный момент времени, осведомлен и согласен с условиям договора, в том числе о стоимости отчуждаемых объектов, не соответствующей ее рыночному размеру.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании статьи 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Учитывая, что Р.В.С., в собственность которого подлежит возвращению жилой дом с КН :442 и земельный участок с КН :29, умер, после его смерти открыто наследственное дело, суд приходит к выводу, что последствием признания недействительным договора купли-продажи от 13.02.2024 будет включение указанного имущества в наследственную массу после смерти Р.В.С., умершего 02.02.2025, с учетом положений части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, применение последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом и земельный участок – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 13.02.2024, заключенный между Р.В.С. и ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером < № > и земельного участка с кадастровым номером < № >, расположенных по адресу: < адрес >.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 (СНИЛС < № >) на жилой дом с кадастровым номером < № > и земельный участок с кадастровым номером < № >, расположенные по адресу: < адрес >, и возвратив указанное имущество в наследственную массу Р.В.С., умершего 02.02.2025.

Решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером < № > и земельный участок с кадастровым номером < № > от Р.В.С. к ФИО3 на основании договора купли-продажи от 13.02.2024.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочих дней.

Судья С.В. Делягина

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 15.05.2026.

Судья С.В. Делягина