Решение № 2-2632/2025 2-2632/2025~М-2340/2025 М-2340/2025 от 17 ноября 2025 г. по делу № 2-2632/2025

№ 2-2632/2025

58RS0018-01-2025-004023-29


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Петровой Ю.В.,

при секретаре Савельевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию г.Пензы в лице Управления муниципальным имуществом г.Пензы, администрации г.Пензы о признании торгов незаконными, отмене результатов торгов и возврате денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав, что согласно извещению от 11 марта 2025 г., Управление муниципального имущества города Пензы сообщило о проведении электронного аукциона, назначенного на 21 апреля 2025 года в 10 часов 00 минут, по продаже в собственность земельных участков из состава земель населенных пунктов, Лот Номер Адрес: Адрес . Площадь: 677 кв. м. Кадастровый Номер . Разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли населенных пунктов. Цель использования: для строительства индивидуального жилого дома.

Изучив информацию, размещенную на площадке, посредством которой был проведен аукцион по продаже вышеуказанного земельного участка, а также осуществив выезд на территорию торгуемого земельного участка, истец, ФИО1, решил принять участие, в связи с чем подал заявку и внес соответственный аванс за земельный участка.

Им был осуществлен выезд на территорию 13 марта 2025 г., на момент выезда на территории близлежащей и непосредственно на предмете лота Номер лежал снег, в связи с чем не представлялось возможным определить наличие доступа к земельном участку. После проведения аукциона, изучив еще раз информацию на публичной кадастровой карте ФИО1 увидел, что дорога, по которой, он осуществлял доступ, не стоит на кадастровом учете, и по сути, доступ к земельному участку несанкционированный. Территория, по которой осуществляется доступ находится в территориальной зоне Ж-1, следовательно, на данной территории возможно формирование земельного участка, или перераспределение соседних. После того, как были опубликованы результаты аукциона, истец еще раз выехал на данную территорию и увидел, что доступ к земельному участку отсутствует. Территория по которой должен быть осуществлен доступ, не пригодна для дороги, поскольку на данной территории располагается забор, высокие деревья, местность заболочена, следовательно пользование данной территорией невозможно. Выставленный на аукцион земельный участок для строительства индивидуального жилого дома сформирован в нарушение действующих правовых норм и не мог быть предметом аукциона. Также полагает, что полная информация об объекте недвижимости, выставленном на аукцион, не была доведена до участников аукциона.

На территории по которой якобы должен быть осуществлен доступ к земельному участку проходит охранная зона газопровода реестровый Номер , протяженность 3203,4 м, согласно Постановлению Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей (с изменениями на 17 мая 2016 года). В охранных зонах запрещается размещать какие-либо здания, строения, сооружения, не относящиеся к объектам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, за исключением объектов, указанных в подпунктах "д" - "к" и "м" пункта 6 настоящих Правил, следовательно размещение автомобильной дороги на данной территории невозможно.

Таким образом, использовать земельный участок по назначению, а именно, для индивидуального жилищного строительства невозможно, поскольку к участку отсутствует доступ, проехать к нему, а тем более невозможно доставить технику и строительные материалы для строительства индивидуального жилого дома.

В связи с чем, 12 мая 2025 года истцом был размещен протокол разногласий на торговой площадке протокол разногласий в части формирования данного земельного участка и возможности доступа к нему. Однако, ответ на данный протокол разногласий УМИ г. Пензы не предоставило.

Кроме того, 12.05.2025 года истец также направил в адрес ответчика претензию с требованием отменить результаты несостоявшегося аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, номер извещения на сайте ГИС Торги 21000016520000000448, Лот Номер Адрес: Адрес . Площадь: 677 кв. м. Кадастровый Номер и вернуть задаток в размере 1 056 000.00 рублей.

27 мая 2025 года административный ответчик ответил отказом на указанную претензию (исх. №10/3383).

Истец полагает данный отказ незаконным и необоснованным помимо указанных выше, по следующим основаниям.

Согласно акту экспертного исследования ООО «ЛЭ» №216/16 от 20 мая 2025 года организация проезда с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером Номер с учетом текущего состояния проезжей части и имеющейся застройки не возможен, поскольку: имеющаяся ширина муниципальных земель между земельными участками Номер и Номер , с учетом имеющихся строений, расположенных вдоль их границ не позволяет организовать проезд между ними с учетом требований СП 30-102-99 п. 5.3.2;

На момент экспертного осмотра покрытие проезжей части имеет дефекты в виде колеи, просадки, выбоин, которые согласно ГОСТ Р 50597-2017 не соответствуют требованиям к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения, наличие данных дефектов препятствует доступу к земельному участку с кадастровым номером Номер .

Кроме того, договор № 012.0425.14676 купли - продажи земельного участка, размещенный на торговой площадке УМИ г. Пензы содержит одновременно и акт приема- передачи земельного участка, что препятствует разрешению вопроса о доступе к земельному участку.

Доводы истца также подтверждены Комиссией Пензенского УФАС России принявшей решение №058/10/39.12-331/2025 от 30 мая 2025 года сведения, представленные Управлением муниципального имущества города Пензы о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона в отношении ФИО1 в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не включать.

Просил суд признать отказ Управления муниципального имущества города Пензы №10/3383 от 27 мая 2025 года незаконным, и отменить результаты несостоявшегося аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, номер извещения на сайте ГИС Торги 21000016520000000448, Лот Номер Адрес: Адрес . Площадь: 677 кв. м. Кадастровый Номер , вернуть задаток ФИО1 в размере 1 056 000.00 рублей.

10 ноября 2025 г. представитель истца ФИО1 – по доверенности ФИО2 уточнила исковые требования, просила суд признать отказ Управления муниципального имущества города Пензы №10/3383 от 27 мая 2025 года незаконным и отменить результаты несостоявшегося аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, номер извещения на сайте ГИС Торги 21000016520000000448, Лот Номер Адрес: Адрес Площадь: 677 кв. м. Кадастровый Номер . Взыскать с Муниципального образования г. Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы 1 056 000 рублей в пользу ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества города Пензы – по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика администрации города Пензы – по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска, по основаниям изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица Финансового управления г. Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, условием осуществления защиты права в судебном порядке является нарушение права истца, угроза такого нарушения либо оспаривание права.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абзацы 2, 3 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Указанная выше правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.06.2018 № 18-КГ18-30.

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Юридически значимыми обстоятельствами для признания недействительными результатов торгов и сделки, заключенной по итогам их проведения, должна быть установлена совокупность двух условий: нарушение закона при проведении торгов, которое могло повлечь искажение их результатов; наличие материально-правового интереса истца, который, будучи допущенным к участию в торгах, мог бы конкурировать с иными его участниками и предложить более выгодные условия (применительно к торгам, проводимым в форме конкурса). В каждом конкретном случае при рассмотрении данной категории споров суду необходимо устанавливать не только факт нарушения правил проведения торгов, но и оценивать данное нарушение с точки зрения того, находится ли оно в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение иска о признании недействительным открытого конкурса и сделки, заключенной по их результатам.

Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

- подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

- обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

- осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

- получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений; принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

Из пункта 19 указанной статьи следует, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Пунктом 20 данной статьи установлено, что организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно пункту 21 названной статьи, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона, о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе (подпункты 3 и 7).

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909).

В силу пункта 4 статьи 39.12 ЗК РФ прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 9 данной нормы установлено, что организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола.

Согласно пункту 14 названной статьи в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Согласно пунктам 11, 12, 13 статьи 39.13 ЗК РФ, а также извещению о проведении электронного аукциона по продаже в собственность земельных участков из состава земель населенных пунктов, по результатам проведения электронного аукциона по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка

По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

В соответствии с пунктом 30 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1-3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

В силу пункта 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли- продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

В судебном заседании установлено, что администрацией города Пензы 04.02.2025 вынесено постановление № 126 «О проведении электронного аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, адрес: Адрес ».

Управлением муниципального имущества города Пензы 11.03.2025 на сайте Адрес / размещено извещение № 21000016520000000448 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов, в котором содержался в том числе следующий объект: Лот Номер : земельный участок, расположенный по адресу: Адрес с кадастровым номером: Номер . Разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилищного строительства (код 2.1).

Начальная цена - 1 760 000,00 рублей.

Размер задатка - 1 056 000,00 рублей (60,00 %).

Согласно протоколу рассмотрения заявок по лоту Номер на участие в Аукционе поступила одна заявка - от ФИО1, который был признан участником Аукциона.

ФИО1 внесен задаток в размере 1056000,00 рублей.

По результатам рассмотрения поступивших заявок 17.04.2025 составлен протокол, который размещен на сайте Адрес / 18.04.2025. В соответствии с пунктом 12 статьи 39.12 ЗК РФ аукцион признан не состоявшимся.

Как следует из представленных документов и сведений, 21.04.2025 в 09 часов 17 минут (время московское) Организатором торгов посредством функционала ЭТП АО «Сбербанк-АСТ» единственному участнику Аукциона ФИО1 направлено предложение о заключении договора, а также проект договора на подписание, регламентированный срок подписания договора - до 12.05.2025 в 23 часа 59 минут (время московское).

В соответствии с предложением о заключении договора от 21.04.2025 договор должен быть подписан ФИО1 в течение десяти рабочих дней со дня направления проекта договора купли-продажи земельного участка.

В это же время в личный кабинет участника оператором направлено уведомление о направлении договора.

30.04.2025 в 14 часов 24 минуты (время московское) договор был подписан организатором торгов.

12 мая 2025 года ФИО1 посредством функционала ЭТП обратился в УМИ города Пензы области с протоколом разногласий о формировании земельного участка расположенного по адресу: Адрес , с кадастровый Номер , с нарушением земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Таким образом, протокол направлен в адрес Организатора торгов в пределах регламентированного срока для подписания договора, а также в сроки, предусмотренные ГК РФ.

В связи с тем, что в регламентированный срок (до 12.05.2025 в 23 часа 59 минут) договор ФИО1 подписан не был, организатором торгов был составлен протокол от 16.05.2025 об уклонении единственного заявителя на участие в электронном аукционе от заключения договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, 12.05.2025 года истец также направил в адрес ответчика претензию с требованием отменить результаты несостоявшегося аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, номер извещения на сайте ГИС Торги 21000016520000000448, Лот Номер Адрес: Адрес . Площадь: 677 кв. м. Кадастровый Номер и вернуть задаток в размере 1 056 000.00 рублей.

Ответом № 10/3383 от 27.05.2025 г. Управление муниципального имущества г. Пензы сообщило следующее. Согласно сведениям геоинформационного портала «Национальная система пространственных данных» земельный участок с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес , учтен с уточненной площадью 677 кв. м, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с топографическим планом, ортофотопланом г. Пензы земельный участок с кадастровым номером Номер с северной и западной стороны окружен землями общего пользования, с южной стороны граничит с земельным участком с кадастровым номером Номер , с восточной стороны граничит с земельным участком с кадастровым номером Номер . Доступ (проход проезд) к земельному участку с кадастровым номером Номер осуществляется от Адрес по землям общего пользования, расположенным между земельными участками с кадастровыми номерами Номер и Номер пункт 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости»). В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных Приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 20.05.2022 № 46/ОД (с последующими изменениями), рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером Номер визуально расположен в границах территориальной зоны Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». К основным видам разрешенного использования земельных участков объектов капитального строительства территориальной зоны Ж-1, в том числе относится вид: «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1). Предельные параметры застройки для вида разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) - минимальная площадь - 600 кв.м, максимальная площадь - 1500 кв.м. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером Номер право собственности либо аренды зарегистрировано. В соответствии с топографическим планом, ортофотопланом г. Пензы земельный участок с кадастровым номером Номер находится примерно в 30 метрах от железнодорожного полотна, которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером Номер . Жилая застройка определяется от железных дорог санитарным разрывом, значение которого определяется расчетом с учетом требований СанПин 2.2.1/2.1.1.1200. Согласно сведениям ЕГРН, данным геоинформационного портала «Национальная система пространственных данных» в границах вышеуказанной территории информация об установлении ЗОУИТ санитарной зоны железной дороги отсутствует. Проект планировки и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером Номер не утвержден. Таким образом, земельный участок сформирован без нарушений градостроительного и земельного законодательства. Также сообщено, что в соответствии с п. 30 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ информация об уклонении от заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка направлена в УФАС по Пензенской области для разрешения вопроса о включении в реестр недобросовестных участников.

В соответствии с пунктом 27 статьи 39.12 ЗК РФ сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

Решением Управления антимонопольной службы по Пензенской области № 058/1039.12-331/2025 от 30.05.2025 г. сведения, представленные Управлением муниципального имущества города Пензы о включении сведений в реестр недобросовестных участников аукциона в отношении ФИО1 в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не включены.

Комиссия Управления пришла к выводу, что ФИО1 осуществлены действия, направленные на урегулирование спорных моментов при заключении договора. На момент рассмотрения обращения процедура урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, в рамках статьи 445 ГК РФ не завершена. Решение в отношение протокола разногласий по проекту договора купли- продажи земельного участка организатором торгов не принято, на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» не размещено. В связи с чем Комиссия антимонопольного органа делает вывод о том, что ФИО1 непреднамеренно, а по причине возникших обстоятельств не подписал договор.

Кроме того, ранее ФИО1 не включался в реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Также при рассмотрении обращения Комиссией Управления принят во внимание факт оплаты ФИО1 задатка в размере 1 056 000,00 рублей (60,00 % начальной цены договора), что не может не свидетельствовать о заинтересованности в предмете Аукциона и изначальном намерении заключить договор по результатам торгов.

При таких обстоятельствах Комиссия пришла к выводу об отсутствии оснований считать поведение ФИО1 направленным на намеренное уклонение от заключения договора. Напротив, проявление должной степени осмотрительности во избежание наступления для себя, как стороны договора, негативных последствий в виде приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на земельный участок в случае не обеспечения доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к земельному участку с кадастровым номером Номер указывает на намерение незамедлительно приступить к строительству индивидуального жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Так, после проведения Аукциона ФИО1 путем выезда на территорию было установлено отсутствие доступа к земельному участку с земель общего пользования. Указанное обстоятельство препятствует доставке техники и строительных материалов для строительства индивидуального жилого дома.

В целях урегулирования указанного вопроса, а также уточнения, имеется ли сервитут на каком-либо соседнем земельном участке в качестве доступа к земельному участку, являющемуся предметом договора, ФИО1 бы направлен запрос, а также протокол разногласий по Договору.

Письмом от 27.05.2025 № 10/3383 Управление муниципального имущества города Пензы направило ответ на обращение ФИО1, согласно которому земельный участок с кадастровым номером Номер сформирован без нарушений градостроительного и земельного законодательства.

ФИО1 обратился в ООО «Лабораторию экспертизы». Согласно акта экспертного исследования ООО «ЛЭ» № 216/16 от 20.05.2025 г., земельный участок с кадастровым номером Номер располагается по адресу: Адрес , имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Исследуемый земельный участок: с северной стороны граничит с муниципальными землями; с восточной стороны граничит с земельным участком Номер ; с южной стороны граничит с земельным участком Номер ; с западной стороны граничит с земельным участком Номер . Исходя из имеющейся конфигурации поставленных на кадастровый учет соседних земельных участков, можно заключить, что доступ к земельному участку с кадастровым номером Номер с Адрес возможен только с северной стороны через муниципальные земли между земельными участками Номер и Номер , вдоль границы которых возведены хозяйственные постройки и жилые дома.

Таким образом, организация проезда с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером Номер с учетом текущего состояния проезжей части и деющейся застройки не возможен, поскольку: имеющая ширина муниципальных земель между земельными участками Номер и Номер , с учетом имеющихся строений расположенных вдоль их границ не позволяет организовать проезд между ними с учетом требований СП 30-102-99 п. 5.3.2. На момент экспертного осмотра покрытие проезжей части имеет дефекты в виде колеи, просадки, выбоин, которые согласно ГОСТР 50597-2017 не соответствуют требованиям к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения, наличие данных дефектов препятствует доступу к земельному участку с кадастровым номером Номер .

Автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (пункт 1 статьи Федерального закона №

В зависимости от назначения автомобильные дороги подразделяются на автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги (статья 5 Федерального закона № 257-ФЗ).

Автомобильными дорогами общего пользования местного значения муниципального района являются автомобильные дороги общего пользования в границах муниципального района, за исключением автомобильных дорог общего пользования, федерального, регионального или межмуниципального значения, автомобильных дорог общего пользования местного значения поселений, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального района может утверждаться органом местного самоуправления муниципального района (пункт 10 статьи 5 Федерального закона № 257-ФЗ).

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В данном случае, дорога, по которой должен осуществляется доступ к земельному участку, относится к 5 категории.

В соответствии с пунктом 26 статьи 26 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к каждому участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путём установления сервитута.

Законодательством предусмотрено право собственника любого земельного участка осуществлять проход и проезд к своему участку по территории соседнего, либо другого земельного участка в случаях, если отсутствует доступ на него с земель общего пользования и невозможен проход и проезд на него иным способом, кроме как через соседний земельный участок.

Таким образом, использовать земельный участок по назначению, а именно, для индивидуального жилищного строительства невозможно, поскольку к участку отсутствует доступ, проехать к нему, а тем более невозможно доставить технику и строительные материалы для строительства индивидуального жилого дома.

Учитывая изложенное, иск ФИО1 к муниципальному образованию г. Пензы в лице Управления муниципальным имуществом г. Пензы о признании торгов незаконными, отмене результатов торгов и возврате денежных средств подлежит удовлетворению.

Администрация г. Пензы является по данному делу ненадлежащим ответчиком, поскольку допустимых доказательств нарушения ими прав истца в ходе рассмотрения дела не представлено и судом не добыто, в связи с чем исковые требования ФИО1 к данному ответчику подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО5 Искандяровича к муниципальному образованию г.Пензы в лице Управления муниципальным имуществом г.Пензы о признании торгов незаконными, отмене результатов торгов и возврате денежных средств удовлетворить.

Признать отказ Управления муниципальным имуществом г.Пензы №10/3383 от 27 мая 2025 г. незаконным и отменить результаты несостоявшегося аукциона по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, номер извещения на сайте ГИС 21000016520000000448,Лот Номер адресАдрес площадь 677 кв.м., кадастровый Номер .

Взыскать с муниципального образования г. Пензы в лице Управления муниципальным имуществом г.Пензы за счет средств казны муниципального образования г.Пензы в пользу ФИО1 (Дата .р., СНИЛС Номер ) задаток в размере 1 056 000 руб.

ФИО5 Искандяровича к муниципальному образованию г.Пензы в лице администрации г.Пензы о признании торгов незаконными, отмене результатов торгов и возврате денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Ю.В. Петрова

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2025 года.