Решение № 2-606/2020 2-8/2021 2-8/2021(2-606/2020;)~М-640/2020 М-640/2020 от 18 марта 2021 г. по делу № 2-606/2020

Дело №2-8/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2021 года

Лебедянский районный суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Огиенко В.В.,

при секретаре Овсянниковой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества,

установил:

Областное бюджетное учреждение культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» (далее – истец, ОБУК «Госдирекция») обратилась в суд с иском (уточненном в ходе судебного разбирательства) к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и возврате имущества. Свои требования мотивирует тем, что между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУК «Госдирекция» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды №254 нежилых помещений областного уровня собственности от 01.09.2007 г. Согласно п.1.1 договора, в аренду переданы нежилые помещения площадью 183,6 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 69,2 кв.м. – склад, расположенные по адресу: <адрес><адрес>, <адрес> для организации торговли.

В соответствии с п. 1.2 договора, сдаваемые в аренду нежилые помещения располагаются в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Здание торговых рядов» середина Х1Х в., в расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, зарегистрированным в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации за регистрационным номером № (приказ Министерства культуры РФ от 7 октября 2015 № 3710-р).

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял указанное в договоре помещение по акту приема-передачи от 01.09.2007 г. Договор №254 первоначально заключен с 01.09.2007 г. по 01.08.2008 г. (п. 1.3).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование арендуемыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной постановлением администрации Липецкой области от 27.12.2004 г. №216 «Об утверждении методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду». При этом расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение №2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, законодатель корректирует расчет и направляет его арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления расчета арендатору.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Оплату коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, налог на имущество и землю арендатор производит самостоятельно по отдельным договорам и обязательствам.

Частью 9 статьи 17.1 Федерального Закона от 26.07.20006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является обязательным.

01.10.2010 г. подписано Соглашение №1 к договору, согласно которому изменен пункт 1.1 договора в части определения площади сдаваемых в аренду помещений, которая составляет 177,8 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 63.4 кв.м. – складское помещение.

01.07.2012 г. сторонами подписано Дополнительное соглашение №2 к договору, в соответствии с которым арендодателем стало ОБУК «Госдирекция».

Письмом от 01.10.2013 №809/01-16 ОБУК «Госдирекция» предложило ИП ФИО1 в срок до 01.11.2013 г. рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды на срок 3 года. Ежемесячная арендная плата за использование 1 кв.м. помещений устанавливается на основании Отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы №169Д-07-07-О-13 от 27.06.2013 г.

В относительно того же имущества 01.01.2014 года был заключен новый договор аренды №15/14, в государственной регистрации которого было отказано.

23.03.2016 г. ИП ФИО1 в числе других арендаторов обратилась в ОБУК «Госдирекция» и в управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с письмом о заключении с ними дополнительного соглашения о возвращении к договорам 2007 года и продлении срока их действия.

При отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды, вследствие чего на основании п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды №254 от 01.09.2007 г. был возобновлен на неопределенный срок.

С 01.07.2016 года начал действовать Расчет арендной платы, составленный в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы №274Д-06-О-16 от 30.06.2016 г. Сумма арендной платы составил 31708,96 руб. в месяц.

ИП ФИО1 прекратила оплату аренды с 15.11.2017 г.

02.08.2018 г. ФИО1 прекратила индивидуально-предпринимательскую деятельность. 01.07.2019 г. ОБУК «Госдирекция» направило ответчику претензию №305/01-16 о задолженности по арендной плате.

Поэтому истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. в размере 1150280,23 руб., пени за тот же период 669553, 0 руб., расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 г. и обязать ФИО1 вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 иск поддержала, указывая на те же доводы.

Ответчик ФИО1, её представители по доверенности ФИО3, ФИО4, ФИО5, адвокат Коротеев А.Н. иск не признали, указав, что требования основаны на искаженных фактических данных, подтвердили, что 01.09.2007 года был заключен договор аренды между ФИО1 и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, считают, что договор аренды прекращен с 02.08.2018 года, то есть со дня прекращения ФИО1 предпринимательской деятельности, произошла переуступка прав и обязанностей с ООО «<данные изъяты>» на арендованные помещения и с этого момента у ФИО1 отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч.1,3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ч.ч.1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствие с ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 614 ГК РФ предусматривает возмездность договора аренды в виде внесения арендной платы за пользование имуществом.

Постановлением Главы администрации Липецкой области от 27.02.1992 №106 «О неотложных мерах по сохранению культурного наследия области» утверждены списки памятников истории и культуры Липецкой области, согласованные с Министерством культуры Российской Федерации и подлежащие государственной охране, указанные памятники подлежат передачи (кроме жилья) на баланс Госдирекции по охране памятников.

В приложении №1 к названному постановлению за №85, как памятник истории и культуры Липецкой области, указан «корпус Торговых рядов» в г. Лебедяни с назначением «магазины».

Решением комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 31.12. 2004 №595 указанное имущество включено в реестр объектов недвижимого имущества государственной собственности Липецкой области и данное имущество передано в оперативное управление государственному учреждению культуры «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области».

19.07.2012 г. за ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» было зарегистрировано право оперативного управления на здание <адрес>.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 1 ст. 296 ГК РФ предусматривает, что учреждение и казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Как следует из материалов дела, 01.09.2007 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель) в лице начальника ФИО8, действующего на основании Положения, ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области» («Балансодержатель»), в лице начальника ФИО9, действующего на основании Устава, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №254 нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия регионального значения Х1Х в. – «Торговые ряды» на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенные по адресу:<адрес><адрес><адрес>) для организации торговли.

Площадь сдаваемых в аренду помещений составила 183,6 кв.м., в том числе: 114,4 кв. – торговля, 69,2 кв.м. – склад.

Срок аренды установлен с 01.09.2007 г. до 01.08.2008 г. (п.1.3).

Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял указанное в договоре помещение по акту приема-передачи от 01.09.2007 г.

За пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной администрацией Липецкой области ( п.3.1).

При этом расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2).

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. При этом оплату коммунальных услуг и затрат на содержание имущества, налог на имущество и землю арендатор производит самостоятельно по отдельным договорам и обязательства (п.3.2).

В силу Соглашения №1 к договору аренды нежилых помещений от 01.09.2007 г. №254 от 01.10.2010 г. был изменен абзац 2 пункта 1.1, площадь в аренду помещений составила 177,8 кв.м., в том числе 114,4 кв.м. – торговля, 63,4 кв.м. – складское помещение, ежемесячная арендная плата составила 15646,42 руб.

В силу дополнительного соглашения №2 от 01.07.2012 г. было определено считать арендодателем Управление финансов Липецкой области (ОБУК «Госдирекция»).

В подписании дополнительного соглашения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ принимали участие Управление имущественных и земельных отношений <адрес>, ОБУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области», ИП ФИО1.

Таким образом, собственник имущества прямо выразил свою волю на владение и пользование ОБУК «Госдирекция» имуществом (здания «Торговых рядов») в виде передачу в аренду третьим лицам от своего имени.

Подписывая 01.07.2012 г. дополнительное соглашение №2 к договору аренды №254 от 01.09.2007 г. ИП ФИО1 не оспаривала полномочия ОБУК «Госдирекция», как арендодателя. В силу пункта 5.1 договра ИП ФИО1 имеет равные права с арендодателем и балансодержателем на изменение условий договра.

Дополнительным соглашением №3 от 01.09.2012 г. была определена ежемесячная арендная плата с учетом НДС – 18462,78 руб.

01 января 2014 года между ОБУК «Госдирекция» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды №15/14 нежилых помещений областного уровня собственности (объект культурного наследия регионального значения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, для осуществления деятельности торговли. Объект аренды расположен в здании объекта культурного наследия регионального значения «<данные изъяты>»: <адрес>

Площадь Объекта аренды 177,8 кв.м., согласно технического паспорта, выполненного ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» в 2009 году.

Срок аренды устанавливается с 01.01.2014 года до 01.01.2017 года.

Размер ежемесячной арендной платы установлен на основании Отчета об оценке от 27.06.2013 г. №169Д-07-07-О-13 с учетом НДС 33149,03 руб.

Был произведен прием-передача нежилых помещений на основании акта от 01.01.2014 г.

Поскольку в государственной регистрации договоров от 2014 года арендаторам было отказано, ИП ФИО1 и другие арендаторы обратились в ОБУК «Госдирекция» и Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с письмом от 25.03.2016 г. с просьбой вернуться к договорам 2007 г. и заключить к ним дополнительное соглашение о продление срока их действия.

В силу ч.2 ст. 622 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стоны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопреленный срок.

Согласно ч.4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (утратившей силу с 01.07.2013 года – Федеральный закон от 02.07.2013 №144-ФЗ) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Как пояснила в суде представитель истца ФИО2, со стороны арендодателя возражений не последовало и ИП ФИО1 продолжала пользоваться арендуемым имуществом на условиях договора аренды №254 от 01.09.2007 года, который был возобновлен на неопределенный срок, внося арендные платежи, что подтвердила в суде и сама ФИО1

На основании Отчета об оценке от 30.06.2016 г. №274 Д-06-О-16 был произведен новый расчет арендной платы. Расчет вступил в силу с 01.07.2016 года. Ежемесячная арендная плата составила 31359 руб.21 коп.

Как усматривается из материалов дела и не отрицается ответчицей ФИО1 последний платеж в счет ежемесячной арендной платы в размере 10000 рублей по договору аренды №254 от 01.09.2007 года был произведен ИП ФИО1 15.11.2017 года.

С учетом изложенного заключение договора аренды 01.09.2007 г. №254 между ИП ФИО1, управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУК «Госдирекция» не противоречило нормам действовавшего законодательства.

Как следует из положений ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, и односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с п.3 с.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с абз.1 ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 13.11.2020 г. 24.12.2015 г. было зарегистрировано ООО «<данные изъяты>», учредителем и директором которого является ФИО1

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 21.07.2020 г. ФИО1 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 22.09.2004 г. и прекратила предпринимательскую деятельность 02.08.2018 г.

Пунктом 2.3.7 указанного договора аренды предусмотрено не передавать арендуемые помещения, как в целом, так и частично в безвозмездное пользование другим лицам, не вносить в качестве вклада по договору о совместной деятельности, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, не отдавать арендные права в залог или в качестве вклада в уставной капитал других юридических лиц без письменного согласия Арендодателя и Балансодержателя.

Согласно п. 5.3.7 договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при реорганизации и ликвидации Арендатора.

02.10.2018 года ФИО1 направила в ОБУК «Госдирекция» уведомление о соглашении об уступке права аренды путем правопреемства по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. с ИП ФИО1 на ООО «<данные изъяты>», где указала, что она неоднократно обращалась к ответчику о заключении дополнительного соглашения о переуступке прав и обязанностей, на что получала отказ, с мотивировкой необходимости провести конкурс. Поэтому, считает ООО «<данные изъяты>» правопреемником по договору №254 от 01.09.2007 г. и с которым заключила соглашение об уступке права аренды от 01.08.2018 г., который предоставила в суд.

Как пояснила в суде представитель истца ФИО2 согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. ООО «<данные изъяты>» арендодатель ФИО1 не давал, ФИО1 с арендуемого помещения не выселялась, что подтвердила в суде и ответчик ФИО1

Принимая во внимание, что по истечении срока действия договора аренды №254 от 01.09.2007 г. правоотношения сторон по аренде помещения фактически продолжились, надлежащих доказательств передачи помещения ответчиком истцу в материалы дела не предоставлено, суд считает, что в спорный период ответчик продолжал пользоваться имуществом, переданным по договору аренды №254 от 01.09.2007 г.

Поэтому доводы ответчицы ФИО1, о том, что в связи с прекращением индивидуального предпринимательства 02.08.2018 года оспариваемый договор аренды был расторгнут, её обязательства перед ответчиком о ежемесячной арендной плате за использование нежилых помещений и по возврате этих помещений арендодателю в случае нарушения договорных обязательств утратили силу, суд находит необоснованными.

В силу ч.1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено в суде, из п.п. 3.1, 3.2 договора аренды №254 от 01.09.2007 г. за пользование арендуемыми помещениями Арендатор уплачивает арендную плату, рассчитанную на основании «Методики расчета арендной платы при сдаче объектов областной собственности в аренду», утвержденной администрацией Липецкой области.

Расчет конкретной суммы арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2) и в случае изменения федерального и областного законодательства, регламентирующего исчисление арендной платы, Арендодатель корректирует расчет и направляет его Арендатору заказным письмом. Арендная плата считается измененной с даты отправления нового расчета Арендатору.

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. объектов недвижимости по состоянию на 30.06.2016 г. ежемесячная арендная плата составила 33131,54 руб.

Как подтверждается расчетом задолженности ФИО1 по арендной плате, последний платеж поступил 15.11.2017 г. в размере 10000 рублей по платежному поручению №379947.

01.07.2019 года истцом в адрес ФИО1 была направлена претензия об оплате задолженности аренды помещений по договору аренды №254 от 01.09.2007 г. в размере 117171,93 руб.

Доказательств оплаты период с 10.12.2017 г. по 01.07.2019 г. ответчик ФИО1 за аренду нежилых помещений по договору №254 от 01.09.2007 г. в суд не предоставила.

Истец обратился в суд к ФИО1 с требованиями взыскания задолженности по арендной плате в размере 1150280,23, используя в своем расчете Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. объектов недвижимости по состоянию на 30.06.2016 г.

Суд находит данный расчет завышенным.

Так, согласно заключения судебной оценочной экспертизы №ЩЦ-003 от 21.01.2021 года проведенной ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование 1 кв.м. помещений №№ 10,11,12 лит.Е, №№ 13,14 лит. Е1 первого этажа здания юго-западного корпуса, общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>) по состоянию на 30.06.2016 года составила 1155 рублей с учетом НДС.

Таким образом, в месяц арендная плата составит (1155: 12 мес.х 177,8 кв.м. ) 17113 руб. 25 коп.

Задолженность по арендной плате за период с 10.12.2017 г. по 01.07.2019 г. по договору №254 от 01.09. 2007 г. равна ( 17113 руб. 25 коп. х 19 мес.) 325 147 руб.

Суд не принимает во внимание возражения представителя истца ФИО2 на порочность указанного экспертного заключения, как недостоверного и недопустимого доказательства, выразившегося в том, что:

в экспертном заключении не указан стаж эксперта, время и место производства судебной экспертизы, сведения присутствующих участниках процесса;

ошибочно указано название выполняемого документа – «Отчет об оценке»;

на основании только визуального осмотра экспертом выполнены понижающие корректировки на внутреннее состояние отделки;

эксперт применяя Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» не выполняет требования данного стандарта;

в экспертном заключении в разделе «Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки» отсутствуют показатели ряда ценообразующих факторов, существенно влияющих на стоимость аренды торговой недвижимости;

в разделе «Выбор объектов-аналогов» для определения рыночной величины арендной платы на ретро-дату используются предложения об аренде помещений по состоянию на январь 2021 года;

в разделе «Описание расчета корректировок» применена понижающая корректировка, стоимость аренды на ретро-дату стремится к нулю,

по следующим основаниям.

Так, в соответствии с письменными пояснениями эксперта ФИО10 стаж, время и место производства судебной экспертизы, сведения об участниках процесса указаны в водных положениях (лист 2-4) экспертного заключения. Истец был уведомлен по почте в течение 3 рабочих дней. Дополнительно сторонам направлялись телефонограммы.

В материалах дела отсутствуют фотоматериалы состояния отделки на 27.06.2013 г. и 30.06.2016 г.. Однако с учетом проведенного «капитального ремонта» в период с 27.06.2013 г. по 19.01.2021 г. состояние внутренней отделки улучшилось. Если провести переоценку с учетом состояния «до капитального ремонта», то понижающие корректировки увеличатся и, соответственно, стоимость аренды уменьшится. Мнение о том, что «историко-культурная ценность указанного здания повышает его коммерческий спрос и несет дополнительную выгоду для арендатора» является лишь мнением, не подкрепленным никаким объективным основанием. Использовать объект с каким-либо историко-культурным смыслом арендатору запрещено.

Согласно ФСО №7 п.22б (в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных фактов должно быть единообразным.» Экспертом выполнен анализ рынка именно в тех сегментах, к которым фактически относится объект оценки, а именно торговля с учетом анализа фактических сделок, указанием факторов, влияющих на спрос.

В разделе «Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки» указаны все необходимые факторы существенно влияющие на стоимость аренды.: местоположение объекта, площадь объекта, время продажи/предложения, факт сделки, передаваемые прав, условия продажи, условия финансирования, инфраструктура (наличие паркинга, инженерных сетей и т.д.), использование или назначение объекта, материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия, техническое состояние объекта, транспортная и пешеходная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Используются аналоги за 2021 год, но с учетом бедности рынка недвижимости в г. Лебедянь в эти годы иных аналогов представить не удалось, произведена корректировка на изменение цен за период между датами предложения и оценки (л.34-35).

Учитывая вышеизложенное, суд находит заключение судебной оценочной экспертизы №ЩЦ-003 от 21.01.2021 года проведенной ООО «<данные изъяты>» обоснованной, заключение эксперта проведено, в соответствии с действующими нормами и правилами. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ).

Суд признает указанное заключение судебной экспертизы относимым и допустимым доказательством по делу, кладет его в основу принятого решения, поскольку оно составлено полно, объективно, на основе комплексного исследования всей необходимой информации, лицом обладающим специальными познаниями, оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется.

В договоре аренды №254 от 01.09.2007 г. п. 4.2 стороны предусмотрели, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором:

- начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчета, размер неустойки за период 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. составил:

№№

Ежемесячный платеж

период

период

дни

неустойка

1
17113,25

11.12.2017

01.07.2019

568

9720,33

2
17113,25

11.01.2018

01.07.2019

537

9189,82

3
17113,25

11.02.2018

01.07.2019

506

8659,30

4
17113,25

11.03.2018

01.07.2019

478

8180,13

5
17113,25

11.04.2018

01.07.2019

447

7649,62

6
17113,25

11.05.2018

01.07.2019

417

7136,23

7
17113,25

11.06.2018

01.07.2019

386

6605,71

8
17113,25

11.07.2018

01.07.2019

356

6092,32

9
17113,25

11.08.2018

01.07.2019

325

5561,81

10

17113,25

11.09.2018

01.07.2019

294

5031,30

11

17113,25

11.10.2018

01.07.2019

264

4517,90

12

17113,25

11.11.2018

01.07.2019

233

3987,39

13

17113,25

11.12.2018

01.07.2019

203

3473,99

14

17113,25

11.01.2019

01.07.2019

172

2943,48

15

17113,25

11.02.2019

01.07.2019

141

2412,97

16

17113,25

11.03.2019

01.07.2019

113

1933,80

17

17113,25

11.04.2019

01.07.2019

82

1403,29

18

17113,25

11.05.2019

01.07.2019

52

889,89

19

17113,25

11.06.2019

01.07.2019

21

359,38

итого

95748,63

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ч.1 ст. 333ГК РФ).

Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК РФ, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой – исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки нарушенному обязательству, о её снижении не ходатайствовал.

Суд не усматривает, что указанная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, т.к. арендные платежи не вносятся ответчиком 15.11.2017 г., т.е. более трех лет, и поэтому подлежит взысканию с ответчика.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 325147 руб. 00 коп., неустойка в размере 95748 руб. 63 коп., а всего 420895 руб. 63 коп.

Коль скоро установлено, что ответчик ФИО1 как арендатор, нарушает указанные выше условия договора аренды №254 от 01.09.2007 г., пользуется нежилыми помещениями не внося при этом арендную плату, то требования ОБУК «Госдирекция» о расторжении указанного договора и передачи по акту приема-передачи указанных выше нежилых помещений, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика ФИО1, о том, что с учетом заключения эксперта об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, она произвела переплату, суд не может принять во внимание, так как оспаривался период с 11.12.2017 г. 01.07.2019 г., и было установлено, что в этот период ФИО1 арендную плату не вносила. Иные периоды судом не рассматривались.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ФИО1 подлежит взыскание в возврат государственной пошлины ОБУК «Госдирекция» в размере 7409 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Расторгнуть договор аренды №254 от 01.09.2007 года заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и предпринимателем ФИО1.

Обязать ФИО1 вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения объекта аренды площадью 177,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу Областного бюджетного учреждения культуры «Государственная дирекция культурного наследия Липецкой области» за период с 11.12.2017 г. по 01.07.2019 г. задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 420895 руб. 63 коп., в возврат государственной пошлины 7409 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: В.В.Огиенко