Решение № 2-682/2023 2-682/2023~М-709/2023 М-709/2023 от 14 ноября 2023 г. по делу № 2-682/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Котельнич Кировской области 15 ноября 2023 года

Котельничский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Эсауловой Н.Н.,

при секретаре Зыкиной Л.Ш.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-682/2023 (УИД 43RS0018-01-2023-000963-46) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что <дд.мм.гггг> между истцом и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Согласно условиям предварительного договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес>-А, кадастровый номер земельного участка <№>. Объект принадлежит ответчику на праве собственности. При заключении предварительного договора ответчик представил документы, что земельный участок принадлежит ему, далее в начале мая 2023 года истцу стало известно, что земельный участок за ответчиком не зарегистрирован. Истец была намерена приобрести земельный участок, договоренности о покупке объекта незавершенного строительства не было. В переговорах с ответчиком обсуждались условия покупки земельного участка в ипотеку. Основной договор должен был быть заключен до <дд.мм.гггг>. Договорная цена объекта составляла 1200000,00 рублей, сумма в размере 30000,00 рублей передавалась в наличной форме в качестве задатка в момент подписания предварительного договора, который одновременно носит силу расписки о получении вышеуказанной суммы. В п. 3.5 предварительного договора указано, что если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока, указанного в п.2.3 предварительного договора, то есть <дд.мм.гггг>. Ответчик гарантировал, что на дату заключения предварительного договора объект не является предметом залога, не обременен иными правами и требованиями третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Предметом предварительного договора были и объект незавершенного строительства, и земельный участок, на котором расположен объект. Учитывая гарантию ответчика, которым было заявлено о том, что обременений нет, что не соответствует действительности. Земельный участок имеет обременения, о которых истцу было неизвестно при заключении предварительного договора. Ответчик также опубликовал на авито объявление о продаже земельного участка от <дд.мм.гггг>, когда еще срок заключения основного договора не истек. Ответчику направлялась претензия, ответ на претензию получен не был. Основной договор не заключен по вине ответчика, задаток в размере 30000,00 рублей подлежит возврату в двойном размере. На момент подписания предварительного договора земельный участок не был в собственности ответчика.

Просит взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 60000,00 рублей, переданные в счет задатка по предварительному договору от <дд.мм.гггг>, как задаток в двукратном размере, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000,00 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам указанным в иске. Дополнительно пояснила, что хотела приобрести в собственность только земельный участок, как было указано в объявлении, обсуждались условия покупки земельного участка в ипотеку, незавершенное строительство именно в том виде, в котором оно было на момент подписания предварительного договора (несколько свай) не могло стоить 1200000 руб., ей было не нужно, она хотела построить свой дом. Ответчик при заключении предварительного договора ввел её в заблуждение, в предварительном договоре указано, что объект незавершенного строительства и земельный участок находятся у него в собственности, договоров купли-продажи с предыдущим продавцом он не показывал, правоустанавливающие документы на недвижимость не представил, договоров аренды на земельный участок она не получала от ответчика. В дальнейшем она выяснила, что земельный участок, на котором имеется объект незавершенного строительства (2%) находится у ответчика в аренде, аренда срочная, предоставлена была ответчику на срок для завершения строительства. Об этих обстоятельствах ответчик при заключении предварительного договора умолчал. Напротив, при заключении предварительного договора ответчик убеждал её, что на этом земельном участке она может построить свой дом. <дд.мм.гггг> ФИО2 направил ей выписку из ЕГРН, с которой она обратилась в банк для получения ипотеки, в банке ей ответили отказом в предоставлении кредита, поскольку характеристики спорных объектов недвижимости не соответствовали требованиям, были с обременениями. С этого же момента она неоднократно предлагала ответчику расторгнуть предварительный договор и вернуть ей задаток, однако ответчик ответил отказом. Объявление о продаже данного земельного участка постоянно выкладывается на сайте объявлений Авито до настоящего времени. О том, что земельный участок имеет обременение, ей было неизвестно. <дд.мм.гггг> на телефон ей пришло сообщение, что к 12 час. надо явиться в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи спорного объекта и подачи документов на госрегистрацию права, однако она его проигнорировала, поскольку при таких условиях была не намерена заключать основной договор.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, согласно заявлению просил дело рассмотреть без его участия, с исковыми требованиями не согласен. В отзыве на исковое заявление и в письменных объяснениях указал, что истец при заключением предварительного договора сообщила, что осмотрела объект, взяла копию договора аренды, внесла аванс. Также указал, что продавал посредством привлечения агента по недвижимости находящийся в собственности объект незавершенного строительства, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес> жилого проектируемого назначения. В конце апреля 2023 года агент сообщил, что на объект нашелся покупатель, встретились с покупателем <дд.мм.гггг> для заключения предварительного договора и передачи задатка. Покупателю были предоставлены для обозрения все документы, включая выписку из ЕГРН и техническая документация. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен <дд.мм.гггг>. Истец на сделку в МФЦ <дд.мм.гггг> не явилась, на талоне сделана отметка специалиста о том, что покупатель ФИО1 не явилась. В соответствии с ПЗЗ той или иной местности земельные участки имеют ограничения в рамках действующего законодательства. По норме ч. 5 ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, как и было заявлено, что объект не находился в обременении, а права на земельный участок были четко сформулированы в условиях предварительного и основного договора купли-продажи: обязанность заключить договор переуступки прав аренды земельного участка. О переходе права собственности не было и речи. Просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Суд, заслушал истца, изучив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что <дд.мм.гггг> между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Согласно заключенному договору предметом договора является объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от <дд.мм.гггг>.

Продавец гарантирует, что на дату заключения данного договора объект не является предметом залога, не обременен иными правами и требованиями третьих лиц, в споре и под арестом не состоит (п.1.2 Договора).

Основной договор должен быть заключен до <дд.мм.гггг>. Цена договора - 1200000,00 рублей, сумма в размере 30000,00 рублей передается в качестве задатка в момент заключения предварительного договора, остаток стоимости оплачивается покупателем в дату заключения основного договора, но не позднее <дд.мм.гггг> (п.2.3 Договора).

П. 3.5 Договора предусматривает, что если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока, то есть с <дд.мм.гггг>.

Согласно выписке из ЕГРН от <дд.мм.гггг> объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности с <дд.мм.гггг> ФИО2 Ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от <дд.мм.гггг> земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес> относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования-малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов). Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c <дд.мм.гггг>; реквизиты документа-основания: "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от <дд.мм.гггг><№> выдан: Правительство Российской Федерации. Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c <дд.мм.гггг>; реквизиты документа-основания: "Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории" от <дд.мм.гггг><№> выдан: Правительство РФ; "Об установлении приаэродромной территории аэродрома ФИО3 (Победилово)" от <дд.мм.гггг><№>-П выдан: Федеральное агентство воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ). Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c <дд.мм.гггг>; реквизиты документа-основания: "Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории" от <дд.мм.гггг><№> выдан: Правительство РФ; "Об установлении приаэродромной территории аэродрома ФИО3 (Победилово)" от <дд.мм.гггг><№>-П выдан: Федеральное агентство воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ). Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c <дд.мм.гггг>; реквизиты документа-основания: "Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории" от <дд.мм.гггг><№> выдан: Правительство РФ; "Об установлении приаэродромной территории аэродрома ФИО3 (Победилово)" от <дд.мм.гггг><№>-П выдан: Федеральное агентство воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ). Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c <дд.мм.гггг>; реквизиты документа-основания: "Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории" от <дд.мм.гггг><№> выдан: Правительство РФ; "Об установлении приаэродромной территории аэродрома ФИО3 (Победилово)" от <дд.мм.гггг><№>-П выдан: Федеральное агентство воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ). Сведения, необходимые для заполнения раздела: 2 - Сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют.

Согласно информации сайта «Авито» от <дд.мм.гггг>, размещено объявление о продаже участка, 12,8 сот. (ИЖС) по адресу: <адрес> за 1690000,00 рублей.

В соответствии с договором аренды земельного участка от <дд.мм.гггг>, заключенным между Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и ФИО2 земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1006 кв.м. передан ФИО2 в аренду с <дд.мм.гггг> для завершения строительства (объект незавершенного строительства-жилой дом). В п.3.2.7 Договора указано, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка только с согласия арендодателя. Срок аренды с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>.

В материалах дела также имеется копия технического плана на объект незавершенного строительства от <дд.мм.гггг>, согласно которому объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <№>, площадь 73,2 кв.м.

Согласно распоряжению заместителя главы администрации <адрес> от <дд.мм.гггг><№>-зр, индивидуальному жилому дому, строительство которого не завершено, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <№> в <адрес>, присвоен адрес: РФ, <адрес>, г.о. <адрес>.

В силу требований ч.2,3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с ч.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В ч.4 ст. 380 ГК РФ указано, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дд.мм.гггг><№> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора либо неисполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч.2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В параграфе первом предварительного договора от <дд.мм.гггг> указано, что стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее «Основной договор»), согласно условиям которого, Продавец продает, а Покупатель покупает объект незавершенного строительства (кадастровый номер <№>), расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от <дд.мм.гггг>, а Покупатель обязуется принять его и оплатить полную стоимость по условиям Основного договора. Продавец гарантирует, что на дату заключения сторонами настоящего договора Объект не является предметом залога, не обременен иными правами и требованиями третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее <дд.мм.гггг>.

Из показаний истца следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи незавершенного строительства ответчик её убеждал, что фактически он продает ей земельный участок, который находится в его собственности, об ограничениях на земельный участок ответчик умолчал. Более того из объявлений с сайта Авито, также следует, что ответчик продает земельный участок, а не объект незавершенного строительства.

Право собственности на земельный участок ответчиком ФИО2 не зарегистрировано, земельный участок находился у него в срочной аренде, следовательно, он не является собственником земельного участка, без согласования с арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> не мог заключить вышеуказанный предварительный договор.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок следует, что спорный земельный участок имеет ограничения, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемого объекта незавершенного строительства с земельным участком, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением собственного жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Анализируя все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд признает поведение ответчика ФИО2 виновным при заключении с истцом ФИО1 предварительного договора купли-продажи, в связи с чем с последнего, на основании ч.2 ст. 381 ГК РФ, в пользу истца подлежит взысканию двойная сумма задатка, то есть 60 000,00 рублей.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что истцу ФИО1 были известны обстоятельства заключения сделки, объект незавершенного строительства ответчиком был осмотрен, суд не принимает во внимание, считает их несостоятельными, поскольку они полностью опровергаются представленными в дело доказательствами.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (<дд.мм.гггг> года рождения, паспорт: <№>) в пользу ФИО1 (<дд.мм.гггг> года рождения, паспорт: <№>) денежные средства в размере 60 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, всего – 62 000 (шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Котельничский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, т.е. с <дд.мм.гггг>.

Судья Н.Н. Эсаулова

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2023